Добрый день, уважаемые Оценщики! Может быть я конечно повторюсь и задам далеко не уникальный вопрос, но мне реально нужен совет, т.к. не знаю как быть. Ситуация следующая.
Обратился клиент по оспариванию КС. Площадь 7га, земли поселений под размещение зданий по хранению и ремонту с/х техники (стоят склады), стоит 34.000 р./сотка. Посмотрела на вскидку аналоги, чтобы сориентироваться, по ним вышло 20.000 р./сотка. Самое интересное началось потом! Этот же Заказчик владеет еще одним участком, смежным с этим, бок о бок, 9га, тот же "квадрат", те же земли поселений под размещение животноводческого комплекса. Его КС ВСЕГО (9га) 300.000 рублей, (!!!!!) Еще один смежный участок с использованием под элеватор(с другой стороны) 24га - 700.000 рублей за ВЕСЬ!! После увиденного я как-то впала в ступор. Откуда и какие вообще брались аналоги для расчетов этих ЗУ, как могло так получиться, если у нас в регионе средняя стоимость сельхозугодий составляет 300.000 за 1 га.... Какова должна быть стоимость моего объекта оценки? Как быть? Из общения с Заказчиком никаких скрытых факторов, влияющих на РС, нет.. Площади схожи, использование тоже... что там, что там склады.....
Заранее СПАСИБО!!

об этом я думала...представляю глаза судьи, полные слез...конечно, я за один отчет, если это ничему не противоречит..еще вопрос-я обязана осмотреть все з\у? разбросаны по всему краю, некоторые из них как я и писала-в другом регионе.

Обязательность НЭИ прямо следует из определения РС, в частности «Разумность действий сторон сделки».

Вот вы только что обвинили эксперта в преступлении, причём в СМИ, что является основанием для возбуждения дела – и какие основания? Вы не знаете кто эксперт, вы не знаете обстоятельств – по себе или своему опыту судите?

это у эксперта надо спрашивать – может он что-то не увидел, может у него своя трактовка ФСО (с этим можно и нужно спорить), да и отчёта мы не видим, но…

1. возможно не на всех скринах видна дата объявления или телефон автора и в тексте этих данных нет, возможно нужны скрины из расчёта корректировок, анализа рынка.
2. Ну вообще-то суд или комиссия может быть важно – в зависимости от этого меняется дата оценки, кроме того это «задачи», а цель» - «определение рыночной стоимости».
3. Нужен именно «перечень» - т.е. отдельный блок текста с таким названием, где все они перечислены – это требование 135ФЗ
4. Писать что есть – типа «не используется, зарос травой…», вы же сами себе противоречите: ВРИ строительство и использование соответствует, но строительство не ведётся – это как?
5. Если нет желания спорить – то и собственника (это наверное область, а не департамент) и арендатора.
6. Это платная услуга.
7. Это замечание не значит, что аналоги менять надо, оно значит, что после исправления 6 замечания в соответствии с факторами и выявленными сегментами следует обосновать выбор.
8. Для оспаривания кадастровой требуется допущение о соответствии НЭИ текущему ВРИ – это допущение и в договоре и в отчёте в разделе «Задание на оценку» должно быть отражено и тогда раздел «Анализ НЭИ» не требуется или если он есть, то в нём просто «в соответствии с заданием на оценку НЭИ=ВРИ». Но вообще это довольно-таки неоднозначный момент, возможно у вашего эксперта иное мнение.