|
Nadezhda_S
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/30/2014 Сообщений: 10 Местонахождение: Череповец
|
Добрый вечер! Кому интересно опишу результат моего звонка Эксперту. Весь смысл замечаний оказывается как раз и сводится к тому чтобы менять аналоги и выходить на другую цифру. Отсюда и менять под новую цифру всю аналитику. Руководствовались они тем что во время экспертизы нашли решение Комиссии по рассмотрению споров в нашем городе, где по участкам в этом же кадастровом квартале, где и мой объект оценки, было принято положительно решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Стоимость квадратного метра там выше. Для сравнения у меня стоимость квадрата получилась 250р. Там средний ценник за квадрат 350р. Поэтому посоветовали подобрать другие аналоги и так сказать прийти к нужной сказанной ими цифре. Отсюда и переделывать всю аналитику. На остальных замечаниях сказали не сильно заморачиваться - это вроде как мелочь. Насчет анализа НЭИ - твердо попросили прописать его полностью и доказать это ВРИ это и есть НЭИ, без каких либо отсылок к допущениям.
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
про НЭИ они могут просить хоть твердо, хоть на коленях - если допущение НЭИ=ВРИ прописано в задании на оценку и в том числе в договоре - нарушений нет.
вообще правильный вариант предложить писать отрицательное заключение и оспорить его в суде с затратами и ущербом репутации на СРО, только вот клиент наверное не согласится...
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009 Сообщений: 2,160 Местонахождение: Дубна
|
Леб А.В. сообщал(а):вообще правильный вариант предложить писать отрицательное заключение и оспорить его в суде с затратами и ущербом репутации на СРО, только вот клиент наверное не согласится... А зачем советуете нарушать ПОЛОЖЕНИЕ о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» ??? Сначала - апелляция...
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
А это Положение распространяется и на оценщика, или только на эксперта? По-моему никто не может ограничить выбор способа защиты нарушенного права. Если нет обязательного досудебного порядка, а его нет. я в любой момент могу обратиться в суд
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Korum
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/29/2009 Сообщений: 33 Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
ЭтоНик сообщал(а):Так работают суды в Бийске. Вам лучше узнать как работает ваш суд.
По типовой схеме все-таки предоставляется отчет плюс ЭЗ СРО. Иногда этого хватает. Иногда назначается судебная экспертиза. Правильно!!! Пускай вначале Петя сделает оценку, а потом Маша экспертизу. Клиент должен платить много, очень много
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Не думаю, что это правильно. А Вас что так обрадовало?
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Елена СК
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/18/2011 Сообщений: 142 Местонахождение: ставропольский кр
|
Доброго дня! Клиент делает выборку кадастров на оспаривание КС, вытащил много паспортов со следующей ситуацией:например- на 2012 год-КС 17 млн.р., переоценка-17,5 млн р. Разница вроде небольшая. Вопрос-вы можете сделать переоценку первоначальной стоимости? Что-то изначально было многовато...Вопрос-мы можем? Заранее спасибо.
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Вы все можете, вопрос зачем это клиенту. Не придет ли он потом обратно и не скажет ли "не пригодилллааась"
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Nadezhda_S
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/30/2014 Сообщений: 10 Местонахождение: Череповец
|
Господа! По ссылке ниже размещен мой Отчет, выставляю на всеобщее обозрение! Важно ваше мнение по поводу Отчета!!!
http://yadi.sk/d/ITgDOsnANjC2m
|
|
Малков Владимир Васильевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/21/2012 Сообщений: 73 Местонахождение: Екатеринбург
|
|
|
fvn
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/31/2010 Сообщений: 132 Местонахождение: Жуковский
|
Не вникая, 3 аналог - ссылка по 2014 году http://invest2.vologda-portal.ru/node/227 оцениваете на 2012:
|
|
Станислав Александрович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/14/2010 Сообщений: 490 Местонахождение: Нижний Новгород
|
а зачем нужны фотографии земельного участка на дату составления отчета, получается противоречие. Мы ведь не можем использовать информацию после даты оценки.
|
|
Юлиана
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/26/2007 Сообщений: 593 Местонахождение: Краснодарский край
|
Можем ли мы использовать цены предложений на ретроспективную дату или только реальные сделки?
|
|
Nadezhda_S
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/30/2014 Сообщений: 10 Местонахождение: Череповец
|
Я забыла отписаться, чем все закончилось. Дело в суде выиграли! в одно заседание. И самое главное - без экспертного заключения! Экспертов из СРО я так и не смогла убедить, что цифра адекватная, даже не смотря на официальную аналитику, приведенную в отчете - даже ей не поверили и считали, что моя цифра умышленно занижена. Какие бы доводы не приводила, наш последний разговор с экспертом закончился тем, что мне просто сказали - если не сделаете цифру выше - положительное заключение не напишем. и точка. А вот знаете, я даже честно пыталась угодить экспертам (ведь какой-то определенной цифры у меня заказчик не просил в действительности) и найти аналоги подороже, но у меня при всем желании это не получилось!!! Лично мое мнение в таком случае следующее - экспертизу отчетов, я считаю, должны проводить эксперты, которые хотя бы в той же области живут, где и находится объект оценки. Судить о рынке земли в Вологодской области и удивляться ценам в данном регионе, живя в С-Петербурге и Москве (оттуда мне достались эксперты) немного неправильно. Я экспертам даже делала специальную подборку судебных дел с положительными решениями по оспариванию аналогичных з/у с таким же разрешенным использованием и расположенным в одном и том же кадастровом квартале, что и объект оценки, где экспертизу отчетов проводили члены этого же СРО и ... стоимость кв. м. там была такая же как и у моего з/у!!! Было дико видеть, как они проигнорировали это и настаивали на своем....
Время шло, результата не было. Юрист, ведущий дело (благо, знакомый и в прошлом оценщик), посмотрев мой отчет, уверенно решил пойти с ним суд и без ЭЗ. Какой был итог - уже написала. И все вроде бы отлично, но... остался осадок, что зря потратила деньги Заказчика на экспертизу. В общем, впечатления смазанные...
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/23/2006 Сообщений: 365 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Надежда Вячеславовна, мои поздравления. Маленькую каплю дёгтя брошу, прошу не серчать: Вы оценили объект, указав по всему отчёту (кроме титульного листа) неверный кадастровый номер. У Вас кадастровый квартал 0303006, а указываете 0303005, причём в сертификации тоже. Одно это должно было в суде сыграть не в Вашу пользу. Мне видится, что это не единственный минус отчёта. Просто ради интереса заглянул на цены предложений сейчас. Пром.использование предлагают в черте города от 300 руб до 2 тыс.руб за кв.м. Предположить, что в Вологде был крупный рост цен на земли за 2 года... В общем, представляется, что оппонирующая сторона в суде была достаточно слаба, а эксперты, которые Вас проверяли, не столь уж не правы.
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Согласен. Можно ведь еще привести пример за сколько оспорился "Череповецкий азот" (Аммофос) - крупнейшее предприятие региона, и, насколько помню, там цена была около 500 рублей./м2. Так что не так все однозначно. Скорее действительно слабая позиция противоположной стороны.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Nadezhda_S
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/30/2014 Сообщений: 10 Местонахождение: Череповец
|
Андрей Бойко сообщал(а):Надежда Вячеславовна, мои поздравления. Маленькую каплю дёгтя брошу, прошу не серчать: Вы оценили объект, указав по всему отчёту (кроме титульного листа) неверный кадастровый номер. У Вас кадастровый квартал 0303006, а указываете 0303005, причём в сертификации тоже. Одно это должно было в суде сыграть не в Вашу пользу. Мне видится, что это не единственный минус отчёта. Просто ради интереса заглянул на цены предложений сейчас. Пром.использование предлагают в черте города от 300 руб до 2 тыс.руб за кв.м. Предположить, что в Вологде был крупный рост цен на земли за 2 года... В общем, представляется, что оппонирующая сторона в суде была достаточно слаба, а эксперты, которые Вас проверяли, не столь уж не правы.
Вот теперь мне наконец-то стыдно - это я про ошибку с кадастровым №... глупо очень с моей стороны. Эксперты кстати тоже этого не заметили.. А вот насчет крупного роста цен - как раз в точку! Ситуация резко начала меняться как раз с лета 2012 года. И если открыть местную газету спустя пару месяцев за сентябрь-октябрь 2012 года, то цены там будут уже другие. Помнится тогда говорили об искусственно вызванном дефиците земли. Кардинально тогда поменялась ситуация и на рынке жилой недвижимости. По своему опыту - были средства на покупку жилья, и бац - мне уже ни на что не хватает.. И этот уровень цен держится в Вологде до сих пор. Так же по ценам аналогов - при разговоре с продавцами я подтверждала у них цену предложения з/у, и тут же спрашивала а за сколько он был вообще продан - и как выяснялось цена продажи и того меньше. А некоторые предложения с более высоким ценником за квадрат висят и ныне на досках объявлений - не берут по такой цене.
Немного о другом, но тоже по отчету. Был же еще один момент, почему эксперт был уверен, что мой отчет - провальное дело. А причина - потому что Заказчик был не собственник з/у, а арендатор. В итоге эксперт кидал мне статистику по Ленинградской области, где арендаторы проигрывают подобные дела. А я опять же делала свою подборку по Вологодской области с такими же, но выигранным делами. Вот и получилась очередная стычка людей из разных регионов...
|
|
Nadezhda_S
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/30/2014 Сообщений: 10 Местонахождение: Череповец
|
Перечитала то, что написала. Думаю сложилось ощущение, что машу тут кулаками и после боя) Не подумайте)))) Просто вчера вспомнила, как просила тут советов, а по итогу не отписалась! Так что спасибо за участие)
|
|
Guest |