Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Обсуждение предложений по п. 19 ФСО №1 Опции · Вид
АНФ
От: Friday, May 09, 2014 11:01:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Коллеги.
Мною подготовлена статья с обоснованием предложений по уточнению редакции п. 19 ФСО №1 - http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3797 .

В конце статьи приведены следующие предложения:

Предлагается, последнее предложение п. 19 ФСО №1:
«Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки»,

изложить в следующей редакции:
«Оценщик при составлении прогнозных данных для проведения оценки не может ис-пользовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Прогнозные дан-ные, используемые в оценке, должны отражать ожидания участников рынка, сложившиеся к дате оценки. При проведении оценки на дату в прошлом допускается использовать ценовые данные, доступные на дату составления отчета, в том числе данные после даты оценки, для пересчета их на дату оценки на основе реальной динамики рынка за анализируемый период».


Авторами предложений являются Баринов Н.Н, Марчук А.А., Фоменко А.Н. Предлагаемые предложения сформулированы в результате совместного обсуждения указанными лицами.

Поскольку в настоящее время, насколько мне известно, создана рабочая группа по уточнению ФСО №1, 2, 3, то публичное обсуждение этой проблемы оставляет надежду «быть услышаными».
В начало
 
blinov-a-v
От: Saturday, May 10, 2014 12:29:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Хороший анализ понятия "событие".
Хорошее предложение по уточнению жесткого ограничения областью прогнозов.
Из чего, кстати, следует вывод о возможности подобного подхода в рамках существующей формулировки ФСО (собственно, я именно так и поступал с 2008 года, теперь вот еще и на статью буду ссылаться).
Есть два неоднозначных момента:
1. Зачем нужна индульгенция (последнее предложение), если достаточно снять ограничение (уточнить его)? Дело в том, что с течением времени меняются не только цены, но и сдвигаются границы сегментов рынка, появляются новые сегменты, факторы ценообразования внутри сегментов начинают влиять по-разному и т.д. Прямое разрешение на использование обратной индексации, скорее всего, будет трактоваться как рекомендация и приведет к ситуации: "зачем думать, если можно индексировать".
2. Метод обратной индексации едва ли следует использовать для корректировки цен конкретных аналогов. Это не сопоставимые величины. Коэффициент временного тренда получен для средних (средневзвешенных и т.п.) величин, и только к ним и может применяться (то есть к результату подхода).
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, May 10, 2014 12:53:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
я категорически против. Прежде всего, нужно четко ответить на вопрос - когда нужно ретро оценка? Она нужна для оспаривания. Таким образом, вы хотите допуститить оспаривание с учетом информации о событиях после даты оценки, тогда как действие в прошлом осуществлялось на основе ожиданий (не говорю о договорных оценках).Таким образом предложение направлено лишь на облегчение деятельности оценщиков, которые делают ретро

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, May 11, 2014 8:13:08 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
blinov-a-v сообщал(а):
Есть два неоднозначных момента:
1. Зачем нужна индульгенция (последнее предложение), если достаточно снять ограничение (уточнить его)? Дело в том, что с течением времени меняются не только цены, но и сдвигаются границы сегментов рынка, появляются новые сегменты, факторы ценообразования внутри сегментов начинают влиять по-разному и т.д. Прямое разрешение на использование обратной индексации, скорее всего, будет трактоваться как рекомендация и приведет к ситуации: "зачем думать, если можно индексировать".
2. Метод обратной индексации едва ли следует использовать для корректировки цен конкретных аналогов. Это не сопоставимые величины. Коэффициент временного тренда получен для средних (средневзвешенных и т.п.) величин, и только к ним и может применяться (то есть к результату подхода).

1. Не нравится – предлагайте свою формулировку. Для этого и обсуждаем.
2. В статье сказано, индексация согласованной стоимости - это наилучший подход к обратной индексации.
Вместе с тем, как определяются индексы аналогов в прошлом при прямой индексации?. На основе усредненных данных рынка. На практике часто ситуация еще хуже. Например, индексы Росстата, которые часто используются для индексации, представляют собой агрегатные индексы по большой группе товаров в соответствии с кодами ОКОФ. Эти индексы не просто учитывают соотношение цен, а соотношение сумм цен умноженных на объем продаж. Получается, что эти индексы не просто усредняют цены, но и «искривляют» их в сторону товаров с большим объемом продаж.
А как определяются корректировки не связанные со временем, например, на площадь, на местоположение. Также на основе усредненных данных по рынку.
Поэтому, если принять Вашу «точку зрения», то нужно запретить любые индексации и корректировки цен аналогов.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, May 11, 2014 8:15:12 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):
я категорически против. Прежде всего, нужно четко ответить на вопрос - когда нужно ретро оценка? Она нужна для оспаривания. Таким образом, вы хотите допуститить оспаривание с учетом информации о событиях после даты оценки, тогда как действие в прошлом осуществлялось на основе ожиданий (не говорю о договорных оценках).Таким образом предложение направлено лишь на облегчение деятельности оценщиков, которые делают ретро

Как следует из экономической теории: цены на рынке формируются под действием спроса и предложения, которые в свою очередь учитывают множество факторов, в том числе и ожидания участников рынка на конкретную дату. Следовательно, цены (средние цены) «на сегодня» учитывают всевозможные ожидания «на сегодня», а цены «на вчера» учитывают всевозможные ожидания «на вчера». Поэтому, рассчитанный коэффициент пересчета позволяет перейти от цен «на сегодня» с учетом ожиданий «на сегодня», к ценам «на вчера» с учетом ожиданий «на вчера».

Не вижу оснований для каких-то опасений по этому поводу.
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, May 11, 2014 10:47:03 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Шогин В. сообщал(а):
Таким образом предложение направлено лишь на облегчение деятельности оценщиков, которые делают ретро

действительно, зачем облегчать деятельность оценщиков...
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, May 11, 2014 11:37:31 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
состояние рынка и, расположение на нём объекта оценки (его стоимость) меняется в равной степени, как изменением ожиданий, так и появлением новых аналогов (само их появление меняет ожидания).
Нельзя, например в рамках доходного, определять арендную ставку по текущим аналогам, а СД/СК исходя из ожиданий на дату в прошлом - вся информация в рамках подхода должна быть актуальна на одну дату, т.е. если обратное индексирование - то только итогового результата (по подходу или вообще), определённого на текущую дату с использований как текущих аналогов, так и текущих прогнозов.

А в чём проблема использования информации после даты оценки - кто может чётко сформулировать вред?
т.е. в ЗП используются УПВС 1969 года с индексацией на 2014, что явно менее точно чем индексация стоимости того же склада с 2014 на 2011 - так в чём реальный недостаток обратной индексации?

В том что используемая оценщиком картина рынка отличается от той, что использовалась (могла бы использоваться) участниками на дату оценки? - это так, это недостаток, но какие альтернативы? Варианта-то три:
1. Использование обратной индексации (картина рынка искажается новой информацией, оценщик знает какой именно и может корректировать).
2. Использование архивной информации (картина рынка искажается сокращением, иногда значительным, доступной на дату оценки информации, причём оценщик не может знать насколько меньше ему доступно информации на текущий момент по сравнению с тем, что было бы на дату оценки - а значит и ввести корректировку не может).
3. Запрет оценки на дату, отличную от текущей.

т.е. любая оценка на дату в прошлом - хоть по архивам, хоть по индексам - будет неверна, вопрос лишь в том где больше погрешность, причём данный вопрос зависит от конкретной ситуации и не может решаться одинаково для всех ситуаций.
В начало
 
Шогин В.
От: Sunday, May 11, 2014 11:40:30 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
АНФ сообщал(а):
....Следовательно, цены (средние цены) «на сегодня» учитывают всевозможные ожидания «на сегодня», (ожидания будущего сегодня) а цены «на вчера» учитывают всевозможные ожидания «на вчера» (будущего вчера).
Поэтому, рассчитанный коэффициент пересчета позволяет перейти от цен «на сегодня» с учетом ожиданий «на сегодня», к ценам «на вчера» с учетом ожиданий «на вчера».


К "поэтому" - сначала нужно доказать аксиому, что сейчас имеется ровно то, что ожидалось вчера. Попробуйте сделать это в условиях неопределенности бытия. Улыбка

Лебу. Я, конечно, за облегчение, но не такой ценой. Подобное "облегчение" нарушает интересы других лиц (тех же оценщиков), которые честно оценивали в прошлом. Это, кстати, можете быть и вы.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, May 11, 2014 11:51:16 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар

Что касается предложенной формулировки:
1. Разрешить использовать данные после даты оценки будет правильно.
2. Акцент на прогнозных данных не нужен.
3. Нужно однозначно закрепить приоритет информации на дату оценки перед текущей.

т.е. оценщик согласно данному пункту ФСО должен:
1. собрать и проанализировать всё информацию о рынке на дату оценки и сделать вывод о её соответствии картине рынка на дату оценки,
2.1. если её слишком мало и она недостоверно отражает картину рынка, оценщик должен использовать информацию после даты оценки.
2.2. если картина рынка отражается достоверно и информации для расчёта достаточно - никаких данных после даты оценки - считать по архивным.
2.3. если картина рынка отражается достоверно, но информации для расчёта НЕдостаточно - тут сложнее, но опять - либо отказ от оценки, либо выбор меньшего из зол (сильно изменившийся рынок с большой погрешностью индексации или иные методы с их погрешностями).

Над формулировкой подумаю.

да, термин "событие" в данном пункте ФСО обсуждался как-то у Кикинды.

В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, May 11, 2014 12:01:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Шогин В. сообщал(а):
Я, конечно, за облегчение, но не такой ценой. Подобное "облегчение" нарушает интересы других лиц (тех же оценщиков), которые честно оценивали в прошлом. Это, кстати, можете быть и вы.


Какой ценой – конкретно?
Как и какие интересы нарушаются?

Типа новый оценщик получил иную стоимость и мне претензии? Чем отличается от ситуации, когда новый оценщик получит иную стоимость на основе архивных данных? С чего вы взяли, что новые данные при верном использовании исказят результат? – ведь именно это ожидание (т.е. нуждается в аргументации) предполагает нарушение интересов или нет?

Шогин В. сообщал(а):
К "поэтому" - сначала нужно доказать аксиому, что сейчас имеется ровно то, что ожидалось вчера. Попробуйте сделать это в условиях неопределенности бытия. Улыбка


А это совсем ненужно, индексы привязываются к стоимостям, т.е. ожиданиям и вчера и сегодня и то как ожидания сбываются вообще роли не играет, кстати эта ваша претензия к индексации вообще – т.е. вы предлагает запретить УПВС, КО-ИНВЕСТ, СтОФ, ASIS?
В начало
 
Шогин В.
От: Sunday, May 11, 2014 12:06:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
с событием все просто - сделка/предложение на инетересующий период до даты оценки

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, May 11, 2014 12:13:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
1. Предлагаю - оставить как есть. Концептуально это верно. В каждом отдельном случае - решаемо через анализ понятия "событие" - то есть, с оговорками (допущениями). В противном случае любая оценка, даже идеально выполненная, будет впоследствии оспорена просто по факту появления новых данных.

2. Для облегчения деятельности оценщиков (и не только для этого) нужны базы данных ценовой информации. Только так можно обеспечить проверяемость и воспроизводимость результата оценки. И все, что способствует их созданию (востребованности) - благо, даже если сейчас затрудняет деятельность отдельных оценщиков.

3. Есть поговорка: "после драки кулаками не машут". Зачем создавать еще один инструмент для бесконечных проверок и перепроверок? Кому это нужно, кроме самих проверяющих? Не лучше ли направить усилия на совершенствование текущей деятельности (см.п.2).
В начало
 
Шогин В.
От: Sunday, May 11, 2014 1:13:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
Леб А.В. сообщал(а):
.....

Типа новый оценщик получил иную стоимость и мне претензии? Чем отличается от ситуации, когда новый оценщик получит иную стоимость на основе архивных данных?
-тем, что архивные данные соотвествуют неопределенности будущего и ожиданиям будущего

Шогин В. сообщал(а):
К "поэтому" - сначала нужно доказать аксиому, что сейчас имеется ровно то, что ожидалось вчера. Попробуйте сделать это в условиях неопределенности бытия. Улыбка

А...кстати эта ваша претензия к индексации вообще – т.е. вы предлагает запретить УПВС, КО-ИНВЕСТ, СтОФ, ASIS?
-индексация упвс.. не основывается на ожиданиях.


Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, May 11, 2014 1:30:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):
АНФ сообщал(а):
....Следовательно, цены (средние цены) «на сегодня» учитывают всевозможные ожидания «на сегодня», (ожидания будущего сегодня) а цены «на вчера» учитывают всевозможные ожидания «на вчера» (будущего вчера).
Поэтому, рассчитанный коэффициент пересчета позволяет перейти от цен «на сегодня» с учетом ожиданий «на сегодня», к ценам «на вчера» с учетом ожиданий «на вчера».


К "поэтому" - сначала нужно доказать аксиому, что сейчас имеется ровно то, что ожидалось вчера. Попробуйте сделать это в условиях неопределенности бытия. Улыбка


А доказывать ничего не нужно. Поскольку для расчета коэффициента индексации назад используются аналитические данные, которые были подготовлены в тот период (вчера), то указанные цены и отражают все будущие ожидания, которые виделись на дату в прошлом вчера).
В начало
 
Шогин В.
От: Sunday, May 11, 2014 1:34:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
вы полагаете, что индексы на ожиданиях в прошлом правильно применять для фактов настоящего (ожиданиях в настоящем)?

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, May 11, 2014 1:43:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Шогин В. сообщал(а):
Леб А.В. сообщал(а):
...Типа новый оценщик получил иную стоимость и мне претензии? Чем отличается от ситуации, когда новый оценщик получит иную стоимость на основе архивных данных?
-тем, что архивные данные соотвествуют неопределенности будущего и ожиданиям будущего


1. Неправда. Архивные данные НЕ соответствуют неопределённости будущего и ожиданиям будущего так как они неполны и, соответственно, искажают эту неопределённость, вопрос лишь насколько сильно.
2. Вопрос был об отличиях, в результате которых появляется «новая» ответственность оценщика, а не просто отличиях.


Шогин В. сообщал(а):
К "поэтому" - сначала нужно доказать аксиому, что сейчас имеется ровно то, что ожидалось вчера. Попробуйте сделать это в условиях неопределенности бытия. Улыбка
Леб А.В. сообщал(а):
А...кстати эта ваша претензия к индексации вообще – т.е. вы предлагает запретить УПВС, КО-ИНВЕСТ, СтОФ, ASIS?

-индексация упвс.. не основывается на ожиданиях.


т.е. применять КО-ИНВЕСТ 2014 для оценки на 2010 можно так как там «фактические затраты», а не ожидания? И цены сделок можно реиндексировать? – там то же ожиданий нет.

Бессмысленно обсуждать конкретные сборники и т.п. – нужна единая база и чёткие критерии:
- нельзя менять картину рынка? – ок., запрещаем ретроспективную оценку,
- иногда можно ? – ок. – дайте чёткие критерия когда можно и когда нет, но не в примерах, а в принципиальном обосновании.
- нельзя применять средние индексы – ок., но как быть с УПВС, КО-ИНВЕСТ, СтОФ, ASIS?
и т.д.
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, May 11, 2014 1:48:22 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Шогин В. сообщал(а):
вы полагаете, что индексы на ожиданиях в прошлом правильно применять для фактов настоящего (ожиданиях в настоящем)?


о каких индексах речь?
индекс по определению имеет одну базу - т.е. соотношение средних цен предложений сегодня и 3 года назад, соотношение затрат на строительство сегодня и 3 года назад и т.п.

можно обсуждать корректность расчёта и применения, но это лишь вопрос точности итога и не более, кроме того, эта проблема любой индексации не зависимо от вектора.

В начало
 
АНФ
От: Sunday, May 11, 2014 7:45:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):
вы полагаете, что индексы на ожиданиях в прошлом правильно применять для фактов настоящего (ожиданиях в настоящем)?

Для меня все очень просто. Если я смотрю аналитический выпуск, например, Knight Frank на октябрь 2011 г., то понимаю, что результаты отражали цены на этот момент. При этом они характеризовали баланс спроса и предложения и все ожидания на тот момент, т.е. не искажали рынок. Затем я беру аналитику этой же компании на март 2014 г., которая также отражает баланс спроса и предложения и все ожидания на этот момент. Далее я беру соотношение цен, т.е. определяю коэффициент пересчета. Откуда могут взяться искажения при пересчете? Все ожидания учтены.

По поводу ожиданий советую внимательно почитать МС-2011.
Вы наверно не обратили внимание на эпиграф к статье – выдержка из МСО 2011. Идея очень простая: рынок такой какой он есть, а не такой, каким мы его придумываем на основе своих ожиданий. А поскольку оценка производится на конкретную дату, то цены на рынке такие, как они сложились «на сегодня» под действием спроса и предложения, которые учитывают, в том числе, и ожидания участников рынка. Вот эта простая мысль и позволяет пересчитывать (индексировать) цены взад и вперед, когда мы определяем рыночную стоимость на конкретную дату.

Если читать далее, то МСО-2011 практически согласилось, что теория отстала и не отражает реалии рынка, и предлагает ориентироваться исключительно на рыночные реалии, а не на эффимерные ожидания. Так при при расчете ставки дисконтирования при оценке недвижимости предлагается использовать экстракцию рынка. Лишь при отсутствии рынка, ее допускается строить на основе безрисковой ставки.
В начало
 
Шогин В.
От: Sunday, May 11, 2014 9:21:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
хорошо, возьмите ожидания начала 08 и начала 10. посчитайте.
а еще примените подобным образом рассчитанные индексы к ценам акций, которые прыгают от простых новостей

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, May 11, 2014 10:56:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):
Идея очень простая: рынок такой какой он есть, а не такой, каким мы его придумываем на основе своих ожиданий ... цены на рынке такие, как они сложились «на се-годня» ... ориентироваться исключительно на рыночные реалии ...


Золотые слова.

Только реалии рынка - это не аналитические выпуски, а сделки. На худой конец - предложения, но конкретных объектов. Информацию о прошлых сделках получить даже проще, чем о текущих (когда это вообще возможно). Сколько-нибудь значимые (читай - реальные) оферты также оставляют след, который при некотором старании можно выявить, даже не отходя от компьютера (архив интернета, например). Наконец, возможность проведения ретроспетивных оценок - своего рода критерий специализации: у каждого, кто предметно занимается оценкой в каком-либо сегменте, есть свои архивы. А тот, кто ничего не знал об этом сегменте рынка вчера, едва ли хорошо справится с оценкой сейчас, даже с таким инструментом, как обратная индексация.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005