|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Меня попросили оценить квартиру зараженную аммиаком.
Были проведены биохимические анализы, превышение предельных норм более чем в 10 раз. Комиссия районная признала квартиру непригодной для проживания. Собственник хочет оставить квартиру себе, но хочет получить компенсацию от застройщика (снижение стоимости квартиры). Осталось только рассчитать ее.
Можно ли при оценке рассматривать такой вариант - использовать квартиру для хранения имущества (т.е. складское помещение). Понятно, что квартира расположенная в жилом доме не может использоваться как коммерческое помещение, но ее (квартиру) никто не запрещает использовать для своих нужд под складские цели, а не для проживания.
При этом понятно, что основную функцию - жилую, квартира не может нести.
Тогда, наверное, можно оценить квартиру как складское помещение ? учитывая стоимость складских помещений и ставки аренды?
Тогда скидка составить разницу между стоимостью квартиры не зараженной аммиаком и стоимостью складского помещения. Можно так определить рыночную стоимость?
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Есть определение жилого помещения в законодательстве, т.е. определение де-юре. Де-факто собственник там может хоть адронный коллайдер местного разлива ставить, но суд будет исходить из назначения де-юре. Как следствие, все измышлизмы о том, что там можно замутить лучше оставить где-нибудь вне отчета. Мне видится два варианта - если квартиру можно "очистить" до состояния пригодного к проживанию, то компенсация=затраты на приведение квартиры в жилой вид, если этого сделать нельзя, то компенсация=стоимость этой квартиры без заражения.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Андрей С. сообщал(а):Есть определение жилого помещения в законодательстве, т.е. определение де-юре. Де-факто собственник там может хоть адронный коллайдер местного разлива ставить, но суд будет исходить из назначения де-юре. Как следствие, все измышлизмы о том, что там можно замутить лучше оставить где-нибудь вне отчета. Мне видится два варианта - если квартиру можно "очистить" до состояния пригодного к проживанию, то компенсация=затраты на приведение квартиры в жилой вид, если этого сделать нельзя, то компенсация=стоимость этой квартиры без заражения.
компенсация=стоимость этой квартиры без заражения
это что? стоимость целой квартиры - 100%
Скажу, что в Питере уже прошли суды по подобным объектам - один истец выиграл 45% снижения стоимости но 15 % это как раз про аммиак (откуда взялась цифра не известно и 30% это штрафы за то что застройшик не реагировал на заявления роспотребнадзора и моральный ущерб)
Де-факто собственник там может хоть адронный коллайдер местного разлива ставить, но суд будет исходить из назначения де-юре.
Правильно - де-факто там нельзя жить, но свои вещи , я там могу хранить, но вот стоимость квартиры тогда будет другая.
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Де-юре , но уже есть решение, что проживание в квартире не возможно
А это ваша собственность..покупали ее как квартиру, а в результате можно только старые шубы хранить
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Скажу, что в Питере уже прошли суды по подобным объектам - один истец выиграл 45% снижения стоимости но 15 % это как раз про аммиак (откуда взялась цифра не известно и 30% это штрафы за то что застройшик не реагировал на заявления роспотребнадзора и моральный ущерб)
Ну нужно смотреть дела. Я повторюсь, если квартиру можно привести в жилое состояние, то ущерб - это затраты на очистку.
Цитата:Правильно - де-факто там нельзя жить, но свои вещи , я там могу хранить, но вот стоимость квартиры тогда будет другая.
Если Вы не можете жить в квартире, значит она не может выполнять свои функции как жилое помещение, предусмотренные п. 1 ст 17 ЖК.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Вот именно, это неустранимый дефект, квартира не может исполнять свои функции как жилого, но собственник за нее заплатил деньги и не хочет с ней расставаться - это его право. Он хочет требовать уменьшения стоимости купленного помещения из-за выявленных недостатков. Покупал как квартиру, а в результате купил не пойми что.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Я Вам уже ответил, не понимаю чего еще хотите.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Andrey111173 сообщал(а):Вот именно, это неустранимый дефект, квартира не может исполнять свои функции как жилого, но собственник за нее заплатил деньги и не хочет с ней расставаться - это его право. Он хочет требовать уменьшения стоимости купленного помещения из-за выявленных недостатков. Покупал как квартиру, а в результате купил не пойми что.
Все как в анекдоте. "За это нас и не любят".
Мало того что купил "не пойми что", он еще и нашел оценщика, который готов оценить "не пойми что".
Причем самым противоестественным образом, а че - это его право, рассчитать "снижение стоимости квартиры"?
Только как? Перевести в нежилое и использовать под "склад".
Чудны дела твои...
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Только как? Перевести в нежилое и использовать под "склад".
И основной сюр в том, что "переводиться" в нежилое помещение росчерком пера оценщика, а по факту его там и организовать нельзя.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Андрей С. сообщал(а):Цитата:Только как? Перевести в нежилое и использовать под "склад". И основной сюр в том, что "переводиться" в нежилое помещение росчерком пера оценщика, а по факту его там и организовать нельзя.
Андрей , я не перевожу в нежилое помещение, я росчирком пера муниципальных властей пишу, что проживать в этой квартире нельзя, но можно хранить мои старые изденные молью пиджаки, но стоимость помещения уже должна быть ниже, чем как мне ее продавали..Меня попросили посчитать)))
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата: можно хранить мои старые изденные молью пиджаки
Это тоже муниципалы написали? Или это уже творческий оценочный подход?
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
а что такое заражением аммиаком? разбили в квартире ящик нашатырного спирта. который через неделю выветрится?
а может это улучшение квартиры, а не ущерб: считай сан. обработка от земляных блошек )))))
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
[quote=Olegovich]а что такое заражением аммиаком? разбили в квартире ящик нашатырного спирта. который через неделю выветрится?
а может это улучшение квартиры, а не ущерб: считай сан. обработка от земляных блошек ))))
Испарения аммиака идут из бетона, если добавлялись добавки неправильные. Это неустранимый дефект. Проходит постепенно со временем (сколько лет никто-не знает). Сейчас работают химики, какими-то реагентами стены опрыскивать толку нет пока.
в Питере много новых домов попали в эту категорию..поставлялся бетон с такими добавками выделяющими аммиак.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Испарения аммиака идут из бетона, если добавлялись добавки неправильные. Это неустранимый дефект. Проходит постепенно со временем (сколько лет никто-не знает). Сейчас работают химики, какими-то реагентами стены опрыскивать толку нет пока.
Тогда это настоящий простор для оценочных иззмышлизмов - предлагаю начать с доходного подхода, уверен, что там можно организовать замечательный проект типа "Похраню шубу тещи/конкурента/богатового дяди в особой квартире. Гарантия". При таких раскаладах собственник еще и приплатить должен.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Андрей С. сообщал(а):Цитата:Испарения аммиака идут из бетона, если добавлялись добавки неправильные. Это неустранимый дефект. Проходит постепенно со временем (сколько лет никто-не знает). Сейчас работают химики, какими-то реагентами стены опрыскивать толку нет пока. Тогда это настоящий простор для оценочных иззмышлизмов - предлагаю начать с доходного подхода, уверен, что там можно организовать замечательный проект типа "Похраню шубу тещи/конкурента/богатового дяди в особой квартире. Гарантия". При таких раскаладах собственник еще и приплатить должен.
Ну вот и вернулись в началу поста. Я поэтому и предположил посчитать квартиру как складское помещение для своего использования..Взять в сравнительном и затратном цены с рынка.
Ведь смысл всего этого - разница между квартирой где можно жить и где жить нельзя. Ее и нужно выразить в денежном эквиваленте.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Ведь смысл всего этого - разница между квартирой где можно жить и где жить нельзя. Ее и нужно выразить в денежном эквиваленте.
В моем понимании, если в квартире жить нельзя, то она не может выполнять своей функции по законодательству, а значит компенсация равна полной стоимости квартиры. Остальное по сути дело юристов - доказывать, что там можно хранить шубу (а шубы аммиаком не пропитываются?) или еще какую дичь. Оценивать квартиру как склад на мой взгляд, дело провальное с точки зрения соответствия действующему ФСО в части п. 14, 22 ФСО №1 - поскольку склад ни разу не аналог квартире по юридическому статусу. Вы судите с житейской позиции - раз и там, и там можно свалить товар - значит аналоги, с такой логикой далеко не уедешь. Если есть дела о возмещении - надо анализировать на основании чего принималось решение о компенсации, но это по большей части юридическая отрасль, а не оценочная. Опять-таки если говорить о прошедших делах, то нужно отталкиваться от того были ли квартиры непригодны к проживанию или там просто был запах спирта? Продаются ли на рынке такие зараженные квартиры?
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Андрей С. сообщал(а):Цитата:Ведь смысл всего этого - разница между квартирой где можно жить и где жить нельзя. Ее и нужно выразить в денежном эквиваленте. В моем понимании, если в квартире жить нельзя, то она не может выполнять своей функции по законодательству, а значит компенсация равна полной стоимости квартиры. Остальное по сути дело юристов - доказывать, что там можно хранить шубу (а шубы аммиаком не пропитываются?) или еще какую дичь. Оценивать квартиру как склад на мой взгляд, дело провальное с точки зрения соответствия действующему ФСО в части п. 14, 22 ФСО №1 - поскольку склад ни разу не аналог квартире по юридическому статусу. Вы судите с житейской позиции - раз и там, и там можно свалить товар - значит аналоги, с такой логикой далеко не уедешь. Если есть дела о возмещении - надо анализировать на основании чего принималось решение о компенсации, но это по большей части юридическая отрасль, а не оценочная. Опять-таки если говорить о прошедших делах, то нужно отталкиваться от того были ли квартиры непригодны к проживанию или там просто был запах спирта? Продаются ли на рынке такие зараженные квартиры?
Вот именно склад - не аналог квартиры.
Но ситуация такая, что собственник не хочет судится и получать возврат денег, он хочет использовать квартиру для своих целей, у него есть документы о собственности и это его право.
Как Вы правильно, заметили, речь идет о компенсации разницы между квартирой в которой можно жить в которой нельзя.
Кто людям подскажет какую компенсацию у застройщика потребовать, если не оценщик? Просто так от балды сказать давай 10-20-40% это адвокат написать может ..но это никак не обоснованный цифры. Меня данный объект заинтересовал , имеено в качестве примера, что это не обычный объект - просто квартира, а вот такая. И мне хочется попробовать понять как ее можно оценить. (Насчет запахов спирта и наличия грибка - вы уже написали, это я и сам знаю, - разница - затраты на дезинфекцию, но тут дезинфекция не возможна, есть ограничение в использовании для проживания)
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
А это только в этой квартире жить нельзя или во всем доме? Продаются ли другие квартиры зараженные аммиаком на рынке?
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Андрей С. сообщал(а):А это только в этой квартире жить нельзя или во всем доме? Продаются ли другие квартиры зараженные аммиаком на рынке?
В этом доме квартиры продавались на этапе строительства (никто же не знал, что будут некачественный бетон применять) , поэтому почти все раскуплено, но есть, те что еще не проданы.
В Питере есть дома с такими проблемами сейчас идут суды о возмещении ущерба, пока был уже результат - суд снизил стоимость квартиры на 45% (15% недостатки аммиачные +30% всякие штрафы и неустойки на то, что застройщик препятствовал деятельности Роспротребсоюза и проценты по неустойкам)
|
|
|
Кашников Михаил
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/21/2006
Сообщений: 397
|
Попробуйте следующую логику. Деньги вложили товар должны были получить и не получили. Аммиак выветрится через год , два или пять. Может он выветрится до ПДК через 7 лет. За это время квартирой пользоваться нельзя пусть 7% годовых и выплачивают.
|
|
|
Guest |