Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Кадастровая стоимость
»
Оспаривание КС ОКСа
|
|
|
Андрей АнтонОвич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/21/2009
Сообщений: 179
Местонахождение: Москва
|
Всем добрый день!
Вопрос следующего характера: при расчете рыночной стоимости ОКСа в рамках оспаривания кадастровой стоимости применяю метод остатка. При этом использую формулу Rзд = Rвозм + Rзем (Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 178), где
Rзд - коэффициент капитализации для здания.
Rвозм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;
Rзем – коэффициент капитализации для земли.
Вопрос:
1. Rзд - является коэффициентом для ОКСа или для всего ЕОНа?
2. КК для ЕОН должен быть ниже, чем КК для ОКСа и выше, чем для земли?
Личное мое понимание, что КК для ЕОНа включает в себя риски как для ОКСа , так и для земельного участка. Поэтому он должен быть выше, чем КК для ОКСа и для земли.
Однако бытует мнение, что КК для ЕОНа должен быть ниже, чем КК для ОКСа, т.к. земля - безрисковый актив.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Краткий ответ заключается в том, что рассуждения на эту тему невозможны без указания:
(1) того, о капитализации "чьих" потоков доходов идет речь - ЕОНа, ЗУ или ОКСа;
(2) какие именно модели капитализации доходов используются. Например, можно показать следующее. Возьмем, к примеру, абстрактную ситуацию, когда потоки доходов и потоки расходов ожидаются стабильными, растущими на 5% в год, причем пусть годовое значение притоков = 10, а оттоков - 6, т.е. чистый поток доходов = 10 - 6 = 4. Тогда если мы считаем, что адекватная ставка дисконтирования чистых потоков доходов составляет, допустим, 20%, то стоимость объекта оценки составит 4/(0,2 - 0,05) = 26,7. Тот же результат можно получить раздельно прокапитализировав потоки доходов и потоки расходов, но уже по совсем другим ставкам: 10/(0,1181-0,05) - 6/(0,1-0,05) = 26,8. Если до осуществления таких расчетов подумать над тем, как должны соотноситься между собой значения ставок капитализации/дисконтирования потоков доходов, расходов и чистых доходов (или, точнее, притоков денежных средств, оттоков и сальдо денежных потоков), сначала может показаться, что значение ставки капитализации/дисконтирования для сальдо денежных потоков должно быть выше чем аналогичный показатель для оттоков, но ниже, чем для притоков. Однако приведенный выше расчетный пример показывает, что это не так: значение этой ставки (для сальдо денежных потоков) является самым высоким. Почему нам сначала казалось, что ставка для сальдо потоков должна иметь промежуточное значение? Видимо, потому, что сальдо денежных потоков является составным двух других потоков и на этом основании мы подспудно решили, что, раз в ней есть и то и сё, значит, и ставка должна иметь некое промежуточное значение. Однако фокус в том, что вариативность разностной величины выше, чем вариативность каждой из составляющих (компонентов) разности, соответственно, выше и риски. Следовательно, ставка для разностной величины (сальдо денежных потоков) должна быть максимальной, что и наблюдается в реальности.
Хотя и написал немало, но, тем не менее, ответ действительно краткий, ибо много еще чего здесь есть. Основной вопрос - способ разнесения потоков доходов ЕОНа между ЗУ и ОКСом.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Марго1
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/23/2014
Сообщений: 15
Местонахождение: Новороссийск
|
Добрый вечер, уважаемые коллеги!
Сейчас занимаемся оценкой рыночной стоимости ОКС (жилой дом) для возможного оспаривания кадастровой стоимости. Первая оценка такого рода, поэтому возникли вопросы:
1. Считать только стоимость дома как ОКСа, который стоит на учете, имеет кадастровый № и т.п., не включая хозпостройки (сараи) и сооружения?
2. Считать без ЗУ?
3. Каким образом выполнить требование ФСО-7 об анализе рынка, если дома без ЗУ не продаются? Понятно, что ЗУ можно выделить и посчитать стоимость 1 кв.м аналогов..., всё проанализировать, определиь интервалы и т.п. Но ведь по-сути и по болшому счету такого сегмента рынка как жилые ОКСы в природе не существует! Есть только рынок домовладений! Не будет ли здесь нарушения ФСО-7?
В общем, чем дальше в лес, тем толще партизаны... Что-то не в ту сторону намутили опять наши законотворцы, одно ясно, что все методики оценки недвижимости как единого объекта включающего ЗУ+улучшения и стандарты оценки полностью расходятся с принципами отдельной оценки ОКС (определение их рыночной стоимости в отсутствии рынка без ЗУ) для целей налогообложения. Пока сама не столкнулась конкретно, все эти детали казались несущественными, но вот сегодня втроем сидим целый день все в расчетах, анализе рынка и методическо-законодательной базе. И чем больше вникаем, тем волосы больше дыбом становятся!
Может, специально всё так запутали, чтобы оспорить было невозможно?
Очень хотелось бы услышать мнение коллег из других городов и оценочных компаний. Своих знакомых опытных оценщиков мы уже всех обзвонили и окончательно охрипли от споров. А заказчику на следующей неделе надо отчет выдавать...
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
посчитайте как обычно, потом землю отнимите
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Марго1
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/23/2014
Сообщений: 15
Местонахождение: Новороссийск
|
Шогин В. сообщал(а):посчитайте как обычно, потом землю отнимите
Спасибо за оперативный ответ!
В общем, так и сделали, теперь надо всё оформить и увязать с ФСО1-3, и ФСО-7, всякие бантики и объяснения, почему ЗУ не считали со ссылками на НК, ЗК и т.п. Кстати, а не подскажете, где можно найти образец отчета именно для целей оспаривания ОКС?. На портале Росреестра нашла только отчеты по ЗУ, но у нас такие отчеты уже были. Интересно, а ОКСы кто-нибудь уже делал?
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Андрей АнтонОвич сообщал(а):Всем добрый день!
Вопрос следующего характера: при расчете рыночной стоимости ОКСа в рамках оспаривания кадастровой стоимости применяю метод остатка. При этом использую формулу Rзд = Rвозм + Rзем (Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 178), где
Rзд - коэффициент капитализации для здания.
Rвозм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;
Rзем – коэффициент капитализации для земли.
Вопрос:
1. Rзд - является коэффициентом для ОКСа или для всего ЕОНа?
2. КК для ЕОН должен быть ниже, чем КК для ОКСа и выше, чем для земли?
Личное мое понимание, что КК для ЕОНа включает в себя риски как для ОКСа , так и для земельного участка. Поэтому он должен быть выше, чем КК для ОКСа и для земли.
Однако бытует мнение, что КК для ЕОНа должен быть ниже, чем КК для ОКСа, т.к. земля - безрисковый актив.
Здесь есть несколько особенностей при применении метода остатка (целесообразнее работать по методу выделения, т.к. ОН менее критикуем и трудоемок, чем метод остатка):
- Обязательно должно быть соответствие НЭИ;
- Обязательно ЗУ должен быть ОПТИМАЛЕН для здания;
- Обязательно существование на данном ЗУ только ОДНОГО здания и ничего БОЛЕЕ;
- Желательно НЕДАВНЕЕ строительство;
- Здание - гибнущий Актив, поэтому в коэффициенте капитализации требуется учесть конечный срок экономической жизни при КУМУЛЯТИВНОМ построении (если брать рыночной экстракцией, то можно выйти только на коэффициент капитализации для ВСЕГО единого объекта (например, около 10%) и для свободного ЗУ (например, около 2-3%).НО я, ЛИЧНО, НЕ УВЕРЕН, что если от 10% отнять 3%, то можно получить коэффициент капитализации для здания)...
|
|
|
Марго1
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/23/2014
Сообщений: 15
Местонахождение: Новороссийск
|
А вообще методы выделения и остатка для оценки ОКСов применяются?
Вроде как эти методы основаны на остаточной продуктивности ЗУ и применяются для оценки ЗУ. Не приходилось слышать, что эти методы применяются для оценки ОКСов... 
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
[quote=Марго1]А вообще методы выделения и остатка для оценки ОКСов применяются?
Вроде как эти методы основаны на остаточной продуктивности ЗУ и применяются для оценки ЗУ. Не приходилось слышать, что эти методы применяются для оценки ОКСов... [/quote
Метод остатка используется для оценки ЗУ (застроенных и свободных), в нем производится разделение стоимости ЗУ от ИНОЙ стоимости (улучшений), поэтому, методология может быть использована для "обратного" пересчета на стоимость ОКСов при соблюдении вышеупомянутых мною условий (в "едином флаконе", без отдельного ОБОСОБЛЕННОГО расчета стоимости ЗУ, а с ориентацией на "остаточную" доходность ЗУ)...
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Андрей АнтонОвич сообщал(а):
Вопрос следующего характера: при расчете рыночной стоимости ОКСа в рамках оспаривания кадастровой стоимости применяю метод остатка. При этом использую формулу Rзд = Rвозм + Rзем (Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 178), где
Rзд - коэффициент капитализации для здания.
Rвозм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;
Rзем – коэффициент капитализации для земли.
Вопрос:
1. Rзд - является коэффициентом для ОКСа или для всего ЕОНа?
2. КК для ЕОН должен быть ниже, чем КК для ОКСа и выше, чем для земли?
1. Поскольку здание - это ОКС, то Rзд - коэф-т капитализации для ОКСа.
2. Да, именно так.
И еще: приведенная выше формула для Rзд логична, но, строго говоря, я не встречал ее доказательства. Логичность формулы - в наличии нормы возврата (возмещения) капитала и в том, что Rзд, конечно, должна быть больше Rвозм. Однако вопрос в том, насколько Rзд должна быть больше чем Rвозм? - Согласно данной формуле, эта разница = Rзем. Однако, повторяю, я не видел подтверждающего это доказательства. Мне кажется, в силу наличия ряда обстоятельств, разница между Rзд и Rвозм должна превышать Rзем. В общем, приведенная выше формула логична, но может вызывать вопрос в части обоснованности включения в нее именно Rзем ("но ведь на земле же здание-то стоит!"). И вопрос этот, к сожалению, не только теоретический, но в большей степени и практический, поскольку, как мне кажется, в ряде случаев следование данной формуле подчас может приводить к ситуации, когда расчетное значение стоимости ОКСа (определенное по этой формуле) будет/может превышать стоимость целого (единого) объекта недвижимости...
Я вывел другую формулу для Rзд, которая снимает этот вопрос, однако взамен имеет свои недостатки: (1) вместо 2-х входных параметров требует наличия 3-х параметров; (2) не отражает в явной форме класс капитальности строения. Зато становится возможным устанавливать связь не только между Rзд и Rзем, но и между Rеон, и соблюдать пропорции между стоимостями ЗУ, ОКСа и ЕОН. При этом формула применима при выплате доли дохода от ЕОНа в пользу владельца ЗУ в диапазоне от 0 до Rзу/Rеон, т.е. в принципе этого хватает в реальных ситуациях.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|