|
NataLi163
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2010 Сообщений: 39 Местонахождение: Самара
|
Коллеги, добрый день!
В ФСО-7 прописан следующий момент: "После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное."
поделитесь, пжста, опытом, кто и как обосновывает этот интервал? у нас Комиссия замечания по этому пункту выставляет
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006 Сообщений: 1,815
|
Кто бы и как бы не обосновывал свое мнение, в данном случае важно отметить нечто иное. 1. Все равно сам интервал никакого значения не имеет, т.к. если внутри этого интервала ст-ть определена корректно и все с этим согласятся, уплата налога будет осуществляться исходя из точечного (а не интервального) значения. 2. В ФСО-7 прямо указано: "оценщик <...> приводит свое суждение о возможных границах интервала". 3. Приказ МЭРа об образовании и работы комиссий является недоделанным, т.к. оставляет членам комиссий широчайшие возможности для волюнтаризма (в т.ч. с коррупционной составляющей) в случаях, когда отличие РС от КС более чем на 30% и на отчет имеется положительное заключение СРО оценщиков: в этом приказе НИЧЕГО не говорится о том, что в таких случаях должны делать члены комиссии. Соответственно, они и делают "что хотят" или к чему их склоняет политико-экономическая ситуация. Все ведь всё понимают. Сверху сказали: "надо", снизу ответили: "есть!". Но, конечно, если отдельные представители "низов" очень чего-то захотят, то, бывает, и им улыбается удача. Однако плохо то, что не все почему-то еще это понимают и считают, что виноваты СРО оценщиков (вспоминается: "во всем виноват Чубайс/Уринсон!", т.е. СРО в данном случае служат своего рода волнорезом для погашения гнева народных масс, чтобы он не доходил куда не надо). Фактически я прекрасно понимаю возмущение заказчиков оценки, которые сначала платят за отчет, потом за экспертизу, а потом [ПРИ КОРРЕКТНОЙ ОЦЕНКЕ РС] получают отказы в комиссиях - для них экспертиза и комиссия - ненужные промежуточные этапы и лишние траты денег, нерв и времени. По-хорошему, надо было бы убрать хотя бы 1 промежуточную инстанцию на этом пути защиты интересов налогоплательщиков, либо прописать дополнительные слова в Приказ МЭРа, какие именно решения должны выносить члены комиссии при наличии положительного заключения на отчет. А то ведь все знают эти бредовые формулировки: - "отчет плохой ("нарушена ст. 11 ФЗ-135" [И ВСЕ!], либо "оформление отчета не соответствует... [И ВСЕ!]), экспертное заключение хорошее; - отчет плохой, экспертное заключение тоже плохое". Однако при этом почему-то никто не говорит о том, что членам комиссии никто не давал права выносить суждение о качестве экспертных заключений, и что сами члены комиссии не несут никакой ответственности за свои решения. И что большинство членов комиссии вообще ничего не смыслят в оценке (что, однако, не мешает им выносить вердикты в отношении отчетов и экспертных заключений).
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
NataLi163
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2010 Сообщений: 39 Местонахождение: Самара
|
Юрий К., да это все понятно, но ФСО-7 уже написан, надо его придерживаться...
насчет "своего мнения" - попытки прописать интервал в размере скидки на торг не возымели успеха, комиссия пишет, что это не обосновано
"После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное"
пока нашла еще такой вариант - прописать в задании на оценку: "Рыночная стоимость (без указаний границ интервала, в котором может находиться рыночная стоимость)"
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006 Сообщений: 1,815
|
NataLi163 сообщал(а): (1) да это все понятно, но ФСО-7 уже написан, надо его придерживаться...
(2) насчет "своего мнения" - попытки прописать интервал в размере скидки на торг не возымели успеха, комиссия пишет, что это не обосновано (3) пока нашла еще такой вариант - прописать в задании на оценку: "Рыночная стоимость (без указаний границ интервала, в котором может находиться рыночная стоимость)"
1. Ну так и придерживайтесь - "выдавайте на гора" свое мнение об интервале, - это и будет соблюдением ФСО-7. 2. Я еще раз повторяю: задачей комиссии как раз и является писать такие формулировки ("необоснованно"), ибо в противном случае может быть "уронен" бюджет региона. Исключения из этого правила (формулировки "обоснованно" и "признать в размере рыночной") бывают, но связаны они совсем не с обоснованностью формулировок в отчете об оценке, а с весомостью и убедительностью совсем иных факторов и аргументов... 3. Да, Вы можете так прописать. А можете и как-то по-другому. Но результат все равно с 99% вероятностью будет прежним ("признать необоснованным"). Конечно, если Ваш клиент не найдет иных весомых и значимых для членов комиссии аргументов. К сожалению.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
1. Если речь идет об оспаривании кадастровой стоимости, рекомендовал бы в Задании указывать на необходимость представления итогового результата без указания интервала. На всякий случай 2. Для оценки, не предполагающей спора (с сопоставлением с другой оценкой) пока можно "оттделываться" общими фразами. Вот один из вариантов такой "отделки" Вложения: неопределенность по ФСО7.docx 19 KB, загружено: 2,341 раз.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Сначала отвлечемся в сторону ТЭО, инвестиционного проекта: - при проведении расчетов по ним, делается сценарный анализ и анализ чувствительности, которые позволяют найти диапазоны NPV и выяснить наиболее/наименее влиятельные параметры на денежные потоки; - такая "аналитика" связана с применением ДОХОДНОГО ПОДХОДА. Теперь про "диапазон" для недвижимости: Практически, указать точный или ориентировочный диапазон существования РС недвижимости невозможно при решении на базе трех подходов: 1). даже имея три подхода и три результата указывать от минимума до максимума - недостоверно, поскольку к каждому подходу имеется своя доверительная вероятность; 2). статистически определять по трем результатам доверительный интервал с использованием квантили распределения Стьюдента - недостоверно, поскольку нельзя доказать "нормальность" трех результатов; На базе решения одним сравнительным подходом появляется такая возможность, НО: 1). при наличии одного сравнительного подхода, решенного на многих аналогах и их корректировках, статистическая возможность вычисления диапазона появляется. 2). при решении на базе КРА - такой возможности нет (долго пояснять); На базе решения с использованием сравнительного и доходного подхода появляется малодостоверная возможность определения диапазона: 1). статистически можно решить вопрос о диапазоне на базе сравнительного подхода, сделанного по корректировкам, статистически можно сделать сценарный анализ для доходного подхода, а затем проанализировать нуль-гипотезу с перекрытиями интервалов... На базе решения одним затратным подходом возможности определения диапазона нет. На базе решения одним доходным подходом такая возможность имеется, но надо делать дополнительные расчеты. Вывод: - При определении РС на базе одного сравнительного подхода с применением индивидуальных корректировок к аналогам ИМЕЕТСЯ возможность определения ДИАПАЗОНА; - При определении РС на базе одного доходного подхода ИМЕЕТСЯ возможность определения ДИАПАЗОНА; - В иных случаях - диапазон МАЛОДОСТОВЕРЕН...
|
|
Viktoria09012014
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/20/2014 Сообщений: 9 Местонахождение: Екатеринбург
|
Добрый день! А если в задании на оценку в предполагаемом использовании прописано "для предоставления в суд", и на основании данных доводов аргументировать, что интервал в стоимости не требуется. Как вы думаете такой вариант подойдет?
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
NB сообщал(а):1. Если речь идет об оспаривании кадастровой стоимости, рекомендовал бы в Задании указывать на необходимость представления итогового результата без указания интервала. На всякий случай 2. Для оценки, не предполагающей спора (с сопоставлением с другой оценкой) пока можно "оттделываться" общими фразами. Вот один из вариантов такой "отделки" Писали, писали и написали. А теперь будем думать как переделать п.30 ФСО7? А почему? А потому что оценщики не отличают "мнение" от "суждения", в отличие от других граждан страны у которых с логикой все в порядке.
NataLi163 сообщал(а):приводит свое суждение о возможных границах интервала
NataLi163 сообщал(а):насчет "своего мнения" - попытки прописать интервал в размере скидки на торг не возымели успеха, комиссия пишет, что это не обосновано И правильно пишет. Вы же должны привести "суждение", а не "мнение".
Что пишет Википедия? Мнение — суждение, точка зрения или заявление на тему, в которой невозможно достичь полной объективности, основанное на интерпретации фактов и эмоционального отношения к ним. Суждение — форма мышления, в которой что-либо утверждается или отрицается о предмете, его свойствах или отношениях между предметами. В математической логике суждениям соответствуют высказывания. Высказывание — предложение, выражающее суждение. Если суждение, составляющее содержание (смысл) некоторого высказывания, истинно, то и о данном высказывании говорят, что оно истинно. Сходным образом ложным называют такое высказывание, которое является выражением ложного суждения. Истинность и ложность называются логическими, или истинностными, значениями высказываний. Элементарные логические высказывания — это высказывания не относящиеся к составным. Примером элементарного высказывания может служить 5 < 7.
Я не математик. Поэтому тапками не кидайтесь. Совершенно понятно, зачем принимался п.30, типа "обезопасить" оценщика от наезда. Обезопасили? Все оценщики думают что это "мнение", а написано "суждение". А "суждение", типа надо доказывать. А как? Сие "оценочной науке" неизвестно. И что в сухом остатке? Обязательно прописывать в задании на оценку "иное". Сами себе придумываем трудности, чтобы потом их героически преодолевать.
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Viktoria09012014 сообщал(а):А если в задании на оценку в предполагаемом использовании прописано "для предоставления в суд"...
Мне кажется, что это неправильное "предполагаемое использование" результатов оценки. "Раздел имущества", "установление начальной цены"..., т.е. то, что обеспечивает получение результата оценки и применимость тех или иных методов, скидок, накруток и т.п. является тем самым "использованием". А место, куда понесут отчет - предполагаемым использованием не является.
Новости из ЖЖ:
|
|
Viktoria09012014
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/20/2014 Сообщений: 9 Местонахождение: Екатеринбург
|
Бебнева Анна сообщал(а):Viktoria09012014 сообщал(а):А если в задании на оценку в предполагаемом использовании прописано "для предоставления в суд"... Мне кажется, что это неправильное "предполагаемое использование" результатов оценки. "Раздел имущества", "установление начальной цены"..., т.е. то, что обеспечивает получение результата оценки и применимость тех или иных методов, скидок, накруток и т.п. является тем самым "использованием". А место, куда понесут отчет - предполагаемым использованием не является.
Отчет требуется для определения цены иска, вот я и думала, что в таком случая будет более правильно указать просто стоимость, а не интервал в пределах которого по выбора истца будет цена иска. Просто вопрос в том, что можно ли так указать в отчете в связи с появление ФСО 7? по идеи там ведь прописано, "... если иное не указано в задании на оценку".
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Viktoria09012014 сообщал(а):....требуется для определения цены иска, вот я и думала, что в таком случая будет более правильно указать просто стоимость.... Действительно, просто стоимость это самое разумное. А там уже СЭ, к ней материалы и готовить.
|
|
Денис Килл
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/4/2013 Сообщений: 11
|
У нас никакой интервал комиссию не волнует. Просто говорят, что неверные аналоги, неверные корректировки, да и вообще все расчеты шарлатанство. На представленную возможность высказаться не дали и минуты все их ложные заявления опротестовать и обосновать каждую корректировку. Сразу перебивают и принимаются за голосование. Кто создал комиссии - на кол его. Представителю собственника на комиссии сразу же сказали, что они потеряли один участок (он у них в аренде).
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):На базе решения одним сравнительным подходом появляется такая возможность, НО: 2). при решении на базе КРА - такой возможности нет (долго пояснять); Может, просто почитать литературу или хотя бы это: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750 ?
|
|
NataLi163
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2010 Сообщений: 39 Местонахождение: Самара
|
прописала в Задании "рыночную стоимость без указания границ интервала", будем посмотреть)
|
|
K.K.A.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/20/2015 Сообщений: 21
|
При желании могут придраться, что такого вида стоимости не существует. Почему не пошли по самому простому варианту и в допущениях не прописали.. "Оценщику не требуется приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению Оценщика, может находиться итоговый результат стоимости объекта оценки"
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007 Сообщений: 509 Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Выступление Н.П.Баринова (Детали2015:третий день - утро, первая часть) по ФСО-7 можно посмотреть здесь... http://www.youtube.com/watch?v=7QrPEgQcbgw
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
Guest |