|
|
|
Сорокина Вера
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/15/2008
Сообщений: 14
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
из заключения эксперта:
На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1. Какова рыночная стоимость 39/500 долей в кв….по ул…. в …, общей площадью … кв.м., на момент проведения экспертизы?
Нормативная документация:
1. ФЗ № 73 от 31.05.01 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
2. ФЗ № 138 от 14.11.02 "Гражданский процессуальный кодекс РФ".
3. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ (в части определения рыночной стоимости).
4. Международные стандарты оценки 2011. Перевод 2013 РОО, РКО, СМАО.
ИССЛЕДОВАНИЕ
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…
Обстоятельства дела стали известны Эксперту из материалов гражданского дела … и определения суда от …, а именно, Истец просит суд, руководствуясь статьей 252 ГК РФ, прекратить право долевой собственности Ответчиков с выплатой им денежной компенсации, прекратить право долевой собственности Истца с выплатой ему денежной компенсации.
№ п/п Признаки рыночной стоимости, в соответствии с ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (цитата) - Признаки стоимости, которую необходимо определить в ходе гражданского дела …, для выплаты денежной компенсации
1 Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение - Не соответствует (присутствует обязанность)
2 Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах - Соответствует
3 Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки - Не соответствует (сделка только между участниками долевой собственности)
4 Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было - Не соответствует (в части принуждения)
5 Платеж за объект оценки выражен в денежной форме - Соответствует
Согласно ст.86, п.2: «В случае если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение».
Таким образом, эксперт считает, что стоимость, которую требуется определить в соответствии с определением суда от … года, не соответствует понятию «рыночной стоимости».
В международных стандартах оценки, есть понятие - Специальная стоимость - это сумма, которая отражает определенные характеристики активов, имеющие стоимость только для специального покупателя. Специальный покупатель – конкретный покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не доступных другим покупателям на рынке. Специальная стоимость определяется для целей купли-продажи объекта для специального покупателя.
В рамках исследования по гражданскому делу …: оцениваемые доли в праве собственности обладают специальной стоимостью, отличной от рыночной, для специального покупателя – другого участника долевой собственности. Преимущества, возникающие за счет обладания оцениваемыми долями участником долевой собственности: увеличение размера доли, уменьшение количества участников долевой собственности, возможность увеличения стоимости имущества, в случае выкупа всех долей и др. Специальная стоимость долей в праве собственности выше, чем рыночная стоимостей этих долей, так как другие покупатели на рынке не обладают указанными преимуществами.
Цена сделки на долю в праве собственности, в случае отсутствия обязательности отчуждения права, может быть:
- ниже - при продаже на открытом рынке, чем специальная стоимость, т.е. применена скидка на неликвидность, что соответствует рыночной стоимости;
- выше - при продаже другим участникам долевой собственности, т.е. применена надбавка за возникающие преимущества.
Таким образом, специальная стоимость является справедливой величиной денежной компенсации, в случае обязательного прекращения права долевой собственности и выплаты компенсации другими участниками долевой собственности.
Эксперт понимает вопросы, поставленные на разрешение судебной товароведческой экспертизы, в следующей редакции:
1. Какова специальная стоимость 39/500 долей в кв…. по ул…, общей площадью … кв.м., при обязательном прекращении права долевой собственности и выплате компенсации другими участниками долевой собственности, на момент проведения экспертизы?
Справочно были рассчитаны рыночные стоимости долей в праве собственности.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
при обязательном погашении стоимости долей другими дольщиками стоимость погашаемой доли может быть рассчитана только как доля*РС квартиры
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Алексей Иванов
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 281
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
По мне так эксперт извратил вопрос.
Спрашивал судья именно про рыночную стоимость - т.е. при продаже широкому кругу покупателей.
А эксперт "подтянул" под специализированную стоимость - хотя проблем то никаких нет, есть рынок долей, хоть узкий очень, но есть.
Единственное что в вопросе можно уточнить это сценарии продажи.
Если долю продавать как долю, то тогда будет большой дисконт к ней.
А если по сценарию продажи квартиры и раздела денег - то тут просто доля*РС.
Есть конечно еще более сложные варианты - определение порядка пользования (т.е. фактически выделение комнаты).
Тогда стоимость будет нечто среднее между двумя указанными выше. Но обычно это нереально обосновать, т.к. требуется
согласие всех собственников. Но в жизни такое встречается - Сбербанк дает ипотеку под доли (чаще всего это выкуп
доли у другого владельца квартиры). Но обязательно отправляют сделать нотариальный порядок пользования, чтобы если
что, продавать предмет залога не просто долю, а привязанную к ней комнату.
|
|
|
Сорокина Вера
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/15/2008
Сообщений: 14
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Судья спрашивал про стоимость, чтобы определить стоимость принудительного выкупа доли квартиры другим дольщиком. Тоже относится к разделам имущества.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Сорокина Вера сообщал(а):Судья спрашивал про стоимость, чтобы определить стоимость принудительного выкупа доли квартиры другим дольщиком. Тоже относится к разделам имущества.
Стоимость доли не выделенной в натуре всегда равна доле, умножить на стоимость квартиры, иначе несправедливо по отношению к другим дольщикам.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
Мисовец сообщал(а):Стоимость доли не выделенной в натуре всегда равна доле, умножить на стоимость квартиры, иначе несправедливо по отношению к другим дольщикам.
И давно справедливость стала методом оценки?
Тут есть три варианта:
1. Доля в стоимости = доля * РС квартиры
2. РС доли = доля * РС квартиры * 0,7
3. Компенсация за принудительный выкуп = доля * РС квартиры * 1,3
(0,7 и 1,3 - условно - нужно считать/обосновывать)
Выбор варианта за судьёй с учётом аргументации сторон, дело оценщика/эксперта лишь расчёт.
В данном примере судья запросил вариант 2. Эксперт, предположив, что судья идиот и или не понимает, что ему нужно или не умеет это правильно спросить, выбрал вариант 3.
Полагаю это не верно, как минимум не по сути, но процедурно - эксперт мог ходатайствовать об уточнении вопроса с приведением своих аргументов (увеличивает срок) или указать все три варианта с пояснениями (увеличивает затраты), но не должен был сам столь существенно менять вопрос.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ну если рассматривать первый пост, то, конечно, эксперт не наделен правом изменять вопрос. Он может лишь написать свое понимание данного вопроса, если он задан немного некорректно с точки зрения специальности.
но, думаю, что эксперт, озакомившись с постановлением (как минимум), в котором фабула обычно описывается, мог понять, что нужна стоимость для целей компенсации, и мог, соотвественно, выдать результат экспертизы исхоля из этого.
насколько я понял, речь идет о компенсации одним дольщиком другому. здесь однозначный вариант - доля *РС
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
Шогин В. сообщал(а): речь идет о компенсации одним дольщиком другому. здесь однозначный вариант - доля *РС
конечно вариант однозначный,
правда почему-то у вас этот вариант отличается от варианта судьи, а эксперт вообще третий вариант выбрал, а так - да, всё однозначно.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
у меня - это если бы я написал эту экспертизу. а так мы рассуждаем в режиме "если"
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Шогин В. сообщал(а):у меня - это если бы я написал эту экспертизу. а так мы рассуждаем в режиме "если"
Не надо никаких если. Судебный эксперт не оценщик, ему права даны и ему нет необходимости оглядываться на СРО и их недалекие экспертные советы и ДК, только если Вы не член РОО. Там проводят экспертизу судебной экспертизы за деньги недовольного (проигравшего суд) жалобщика и исключают члена РОО из РОО за предоставление суду достоверной информации.
Так вот есть у судебного эксперта право дать суду дополнительные сведения и пусть суд решает что правильно по закону. Специалист не должен брать на себя роль судьи, не должен принимать решений по вопросам права, исключительно технические (стоимостные) характеристики.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Геннадий, мены не нужно учить тому, что может эксперт, а чего нет. Здесь обсуждается правомерность конкретного действия эксперта. То, как это сделал он (изменив смысл поставленного перед ним вопроса) - не разрешено. Он мог сделать соотв вывод в дополнительных выводах
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Вопросы часто мелькают:
- сколько стоит доля в квартире?
- сколько стоит доля в земельном участке?
...
Техника оценки таких объектов заложена в ФЗ-135 (объекты оценки).
1). Первоначально требуется установить: выделены ли "в натуре" отдельно права на ЭТИ объекты.
2). Если выделены, значит устанавливается наличие рынка таких прав и работа ведется на ЭТОМ рынке.
3). Если не выделены в натуре, значит первоначально придется устанавливать стоимость существующих прав на ВСЮ квартиру, ВЕСЬ земельный участок.
После этого приходится МОДЕЛИРОВАТЬ формирование и передачу денежной суммы за долю в квартире, ЗУ.
Появляются ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ позиции:
- риэлторские услуги (в каждом регионе они свои, вот в Москве ранее для стандартных квартир было риэлторское правило: либо заключить эксклюзив на 2 кв.м. от квартиры (но не менее 2 тыс.долл.), либо "украсть" при сделке стоимость 2 кв.м.);
- ликвидность (сейчас это чрезвычайно актуально и связано с расчетом приведенной стоимости продажи квартиры месяца этак через 3...6).
Хуже всего с ЗУ под строительство загородных владений при площади менее 6 соток...
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Шогин В. сообщал(а):Здесь обсуждается правомерность конкретного действия эксперта. То, как это сделал он (изменив смысл поставленного перед ним вопроса) - не разрешено. Он мог сделать соотв вывод в дополнительных выводах
Не разрешено в формальном смысле.
Потому что в самом вопросе понятие "рыночная стоимость", для 39/500 доли, бред.
Ну, называют так "рыночная стоимость", и каждая сторона, да и судья, вкладывают в это понятие абсолютно разные смыслы.
А эксперт молодец. Чем будет больше таких экспертов, с непромытыми мозгами, которые решают вопрос по существу, именно о том, о чем его действительно спрашивают, тем лучше.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Игорь. Закон - это не формальный смысл. При хорошем адвокате такая экспертиза летит в корзину
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Шогин В. сообщал(а):Игорь. Закон - это не формальный смысл.
Согласен. Тогда на вопрос - 1. Какова рыночная стоимость 39/500 долей в кв….по ул…. в …, общей площадью … кв.м., на момент проведения экспертизы? - ответ может быть только один - НПВ.
Шогин В. сообщал(а):При хорошем адвокате такая экспертиза летит в корзину
Да при хорошем адвокате многое, что летит в корзину.
Только откуда они возьмутся, хорошие?
Есть, но мало-мало. И пока не будет, нормального возмещения юридических расходов их больше никак не станет.
|
|
|
Guest |