Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
определение арендной ставки недви-ти сравнительным и доходным
|
|
|
Bessonka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/24/2010
Сообщений: 110
Местонахождение: Красноярск
|
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, такая в общем ситуация. Оценивали нежилые помещения различного назначения, пошли на проверку в росимущество. пришли замечания, может я чего-то в этой жизни не понимаю, как еще донести до проверялкиных информацию?
замечания:
1. В нарушение п.4 фсо 3 в части принципа существенности и однозначности в отчетах не указано какие именно расходы включены в стоимость арендной ставки, так, например, согласно расчету сравнительным подходом в стоимость арендной ставки не включены коммунальные платежи, при этом данное подтверждение не подтверждается приложенной к отчетам информацией по объектам-аналогам.
мой вопрос: я описываю, что прозвонили арендодателей по офертам и они сказали, что не включены коммунальные платежи. Эта формулировка проверяющих не устраивает. Как мне еще эту информацию отразить??? В нашем случае я точно знаю интерес проверяющей стороны по максимуму нас и не только завалить в глазах клиента, дабы пропихнуть своих оценщиков, и таким образом убрать нас как конкурентов.
2. В рамках опред.РС величины арендной ставки оценщик использует одни и те же объекты-аналоги в сравнительном и доходном подходе, при этом в доходном подходе оценщик не учитывает различия в характеристиках, существующие между объектом оценки и объектами-аналогами - нарушение п.4 фсо3 в части принципа однозначности.
мой вопрос: разве нельзя использовать в доходнике те же аналоги при расчете ПВД? и нужно ли учитывать все корректировки, если аналоги подбирались очень схожие с ОО, но различия только максимум - этаж и площадь. И если нужно учитывать именно скорректированную стоимость при ПВД, разве нельзя как ПВД взять из сравнительного подхода расчет?
Также объясните, пож-та, а то совсем уже в голове каша)) когда нахожу ЧОД= ДВД-ЭР, то по сути ЧОД - это аренда в год, но без ЭР. А если в сравнительном у меня РС определена с учетом коммуналки, а тут по сути без нее получается. Да и до конца не понятно, в сравнительном РС с коммуналкой, ну или допустим без, не суть важно. А в доходном ЧОД, но по факту то коммуналка - это одна из слагаемых ЭР.
Вообщем, помогите, пожалуйста 
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
По сравнительному, сейчас Вам тут насоветуют съездить к риэлтору и взять справки...По факту они правы конечно, если захотят прикопаться - прикопаются, ничего не докажите. На будущее просто старайтесь подбирать аналоги, где вся важная информация прописана.
По доходнику. Может я немного отстал от современных веяний, но зачем Вы вообще его применяли? Если уж рассуждать про замечания. Я правильно понял, у Вас одни и те же аналоги и Вы их в сравнительном корректируете, а в доходном нет? Тогда они правы, опять же. Возвращаемся к вопросу зачем все-таки применять доходник?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Bessonka сообщал(а):....В нашем случае я точно знаю интерес проверяющей стороны по максимуму нас и не только завалить в глазах клиента, дабы пропихнуть своих оценщиков, и таким образом убрать нас как конкурентов.....
Вот интересно, вам известен интерес проверяющей стороны, а это ключевой посыл....
Какую помощь вы хотите? Как бороться с ветряными мельницами помощью ДП И СП?
Ну, ведь любому ежу ясно, что идеальных отчетов просто не существует.
|
|
|
Bessonka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/24/2010
Сообщений: 110
Местонахождение: Красноярск
|
игор сообщал(а):Bessonka сообщал(а):....В нашем случае я точно знаю интерес проверяющей стороны по максимуму нас и не только завалить в глазах клиента, дабы пропихнуть своих оценщиков, и таким образом убрать нас как конкурентов..... Вот интересно, вам известен интерес проверяющей стороны, а это ключевой посыл.... Какую помощь вы хотите? Как бороться с ветряными мельницами помощью ДП И СП? Ну, ведь любому ежу ясно, что идеальных отчетов просто не существует.
согласна, что и к столбу можно прикопаться что не так стоит. Ну, а что нам делать в этой ситуации, если на место проверяющего сел человек, у которого своя оценочная фирма? и не важно, что на данный момент она числится на ином человеке, фирма в смысле. Но с приходом этого человека у всех оценщиков стали зарубать отчеты. Мы первый раз когда сделали отчеты, спустя полгода они нам вынесли отказ по идиотским причинам - по фото им не понравились и анализ рынка недоступен (надо было по ссылке нажать кнопку скачать, чтобы увидеть его). С этими "замечаниями" мы на месте разобрались, они согласились что необоснованно все это, но попросили добавить фото еще. Мы добавили. После этого заказчику отказывают в принятии повторном отчетов на проверку, мотивируя что отправляйте теперь в Москву, мы же уже вынесли отрицательное решение и не можем принять. Сейчас с Москвы пришли вот эти замечания. Честно, это длится уже 10мес, Заказчик все понимает, что нас просто на пустом месте топят и докапываются. Но это уже на маразм похоже.
В любом случае сейчас исправлять по замечаниям. Отправлять в СРО на проверку сейчас отчеты, да кто же нам то возместит эти затраты? это еще дороже чем сама оценка обойдется...
|
|
|
Bessonka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/24/2010
Сообщений: 110
Местонахождение: Красноярск
|
pampampam сообщал(а):По сравнительному, сейчас Вам тут насоветуют съездить к риэлтору и взять справки...По факту они правы конечно, если захотят прикопаться - прикопаются, ничего не докажите. На будущее просто старайтесь подбирать аналоги, где вся важная информация прописана.
По доходнику. Может я немного отстал от современных веяний, но зачем Вы вообще его применяли? Если уж рассуждать про замечания. Я правильно понял, у Вас одни и те же аналоги и Вы их в сравнительном корректируете, а в доходном нет? Тогда они правы, опять же. Возвращаемся к вопросу зачем все-таки применять доходник?
если уже сделала доходным, надо его до ума довести. Я просто знаю, если сейчас откажусь, то опять понесется, что необоснованно и надо было применять и т.п.
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).
Исследование арендных ставок проводилось по данным сайтов агентств не-движимости и др. Таким образом, ставка арендной платы для складских помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам.Думаете нужно корректировать, а точнее из сравнительного расчет применить? У меня никогда таких притензий не было,я уже просто запуталась
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
В вашем первом сообщении Росимущество Вам пишет в пункте 1, что "не подтверждается приложенной к отчетам информацией по объектам-аналогам", по-моему это значит, что аналоги у Вас с коммуналкой, проверьте это, и если аналоги с коммуналкой, то учтите это в своих расчетах и в сравнительном подходе и в доходном подходе в расчете ЧОД.
Второе замечание Росимущества касается учета в доходном подходе различия между объектом оценки и объектами аналогами. Может быть сначала привести все аналоги к нужному виду, внеся все поправки на различие объекта оценки и объектов аналогов, а потом уже применять эти исправленные аналоги в доходном и сравнительном подходах?
Если же Вы прозвонили арендодателей по офертам и они сказали, что не включены коммунальные платежи. То нужно эту информацию отразить в отчете, но это значит, что коммунальные платежи будут выставляться отдельными счетами, а тогда возникает вопрос, Вам на объекте оценки как нужно сделать, с коммунальными платежами или без них? Если с ними, то нужен раздел в отчете про анализ коммунальных платежей в месте расположения объекта оценки, например, анализ коммунальных платежей самого объекта оценки, которые Вам может дать Заказчик.
Ну и не считайте, конечно, что "проверяющая сторона хочет Вас завалить в глазах клиента", это обычно не соответствует желаниям проверяющей стороны, лучше учитывать замечания проверяющих, в конечном итоге это приведет к тому, что у Вас появится проверенный отчет с учтенными всеми требования проверяющих и на его основе потом можно будет составлять другие отчеты.
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
Bessonka сообщал(а):pampampam сообщал(а):По сравнительному, сейчас Вам тут насоветуют съездить к риэлтору и взять справки...По факту они правы конечно, если захотят прикопаться - прикопаются, ничего не докажите. На будущее просто старайтесь подбирать аналоги, где вся важная информация прописана.
По доходнику. Может я немного отстал от современных веяний, но зачем Вы вообще его применяли? Если уж рассуждать про замечания. Я правильно понял, у Вас одни и те же аналоги и Вы их в сравнительном корректируете, а в доходном нет? Тогда они правы, опять же. Возвращаемся к вопросу зачем все-таки применять доходник? если уже сделала доходным, надо его до ума довести. Я просто знаю, если сейчас откажусь, то опять понесется, что необоснованно и надо было применять и т.п. Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок проводилось по данным сайтов агентств не-движимости и др. Таким образом, ставка арендной платы для складских помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам.Думаете нужно корректировать, а точнее из сравнительного расчет применить? У меня никогда таких притензий не было,я уже просто запуталась
Не логично получается, действительно нарушается принцип однозначности. В данном случае доходный и сравнительный подход по сути это одно и тоже, к тому же Вы используете одни аналоги, лично для меня использование корректировок в одном случае и неиспользование в другом не объяснимо.
|
|
|
Серж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/5/2007
Сообщений: 105
|
Проверяющие видят свою цифру в результате. Хорошо бы и Вам её знать. Ниже их аренды не пропустят. Такое уже проходили.
|
|
|
Paradoks
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/8/2007
Сообщений: 779
|
Главное правило, чтоб не ниже чем в прошлом году
-
|
|
|
Heilinka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/18/2013
Сообщений: 198
Местонахождение: Russia
|
Paradoks сообщал(а):Главное правило, чтоб не ниже чем в прошлом году
не ниже, чем в прошлом году+ небольшой рост , около 10 %
Оптимизм-это недостаток информации
|
|
|
Элькина Юлия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/8/2007
Сообщений: 81
Местонахождение: Ростов на Дону
|
Существуют рекомендации Росимущества, называется это техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы... Они есть на здесь на сайте.
Так вот там все очень подробно расписано. Там написано, что доходный применяется в виде метода "добавочной продуктивности", других методов там не предусмотрено.
Так вот я вообще не пойму как Вы применяете доходный подход в классическом виде! Как у вас могут быть одни аналоги в сравнительном и доходном? Если по сути вы определяете арендную плату, а, следовательно, хоть многие и не любят это слово это "рекапитализация", т.е. Ваши аналоги в доходном подходе это объекты выставленные на продажу, а не для аренды. А рекапитализация по мнению Росимущества это затратный подход метод компенсации издержек доходами.
Вообще, по логике, не может существовать расчета, в котором в двух подходах одинаковые аналоги.
Видимо, все таки дело не в оценочной фирме проверяющего?!
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|