Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Осмотр объекта оценки Опции · Вид
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 2:59:00 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
ФСО-7 п. 5. "При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра".

Это довольно интересный пункт стандартов. Предлагаю в нем разобраться детально.

1. Лицо, которое проводит осмотр. Согласно ФЗ-135 субъектами оценочной деятельности являются оценщики-физические лица. Закон не предусматривает делегирование части функций оценщика. Но по статье 14 можно "привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов". Конечно, второй оценщик должен подписывать отчет об оценке, а о привлечении этих специалистов нужно прямо заявлять в отчете об оценке. Обращаемся к экономическому словарю. Специалист - человек, обладающий специальными знаниями, навыками, опытом работы в определенной отрасли экономики или науки, получивший специальность по образованию или в практической деятельности. Переводя на наш оценочный - это человек, который профессионально работает на рынке недвижимости. Иначе это некоторое третье лицо, которое к оценке отношения не имеет. В стандартах вдруг появляется некий "представитель", который законом не предусмотрен. Кто он? Является третье лицо независимым? Декларирует ли третье лицо, что оно независимо? Несет ли третье лицо имущественную ответственность за проведенные действия? Какие документы должны быть оформлены перед тем, как оценщик доверяет ему провести осмотр объекта оценки и предположительно дает хотя бы технический паспорт, инвентарную ведомость или некоторые другие документы. Третьи лица - это более, чем сложно. Я давно думаю о том, что осмотр может быть осуществлен только лично оценщиком. Но это мы с вами обсудим.

2. В случае непроведения осмотра указывается причина. Какая? Как в школе писать объяснительную за прогул? Мне вообще интересно, кто какую причину пишет. Вот причины "я не хотел", "мне было некогда", "сломалась машина" являются теми причинами, которые могут попасть в отчет оценщика или нет? Ну и интересно о чем думали те, кто писал это в ФСО. Что предполагается писать в этом разделе и как причина непроведения осмотра может влиять на стоимость.

3. Допущения и ограничения в связи с непроведением осмотра. Для меня это самый загадочный пункт. Т.е. осмотр не проводится, но в связи с этим допускается все что угодно. Ну бред ведь с позиции итогового результата. В нынешней ситуации оценщику выгодно именно не проводить осмотр и писать кучу допущений. А что, оценщик ничего не видел, оценил по заданию клиента, допустил что все мы давно в светлом будущем.

Я лично не провожу осмотр, так как не вижу в этом необходимости и вот почему. а)Физическое состояние (будем называть его рабочее-физическое) мало влияет на стоимость. Его невозможно учесть в стоимости. Крайние случаи, когда все разрушено, мы не берем. б) Аналоги не осматриваются все равно (так какой смысл осматривать объект оценки). То есть все нюансы, которые вдруг всплывают во время визуального осмотра все равно не могут быть учтены при оценке, так зачем осматривать? Ну и главная причина - осмотр существенно удорожает себестоимость оценки. А с учетом того, что цены на услуги последние 10 лет не растут, а падают, необходимость осмотра вызывает некоторое недоумение.

Я понимаю, что сам этот топик вызовет много негодования в мой адрес. Будет приведено много примеров из жизни, таких как "вот я приехал, а там не дворец, а сарай" или "а вот мы всегда осматриваем, мы хорошие". Но давайте будем честными. Осмотр нужен часто только для фотографий. Ну и для некоторых психологических моментов. Некоторым клиентам кажется, что, если оценщик проводит осмотр, то он выдает что то гораздо лучшее (даже если в отчете потом использованы непонятно какие корректировки или осмотр проведен нанятым за недорого студентом). Проведение или непроведение осмотра никак не влияет на итог.

Свое мнение изложила. Хочу обсудить. А заодно понять что пишут в отчетах по поводу осмотров.
В начало
 
Eugene
От: Monday, January 04, 2016 1:30:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Kikinda сообщал(а):
…Специалист - человек, обладающий специальными знаниями, навыками, опытом работы в определенной отрасли экономики или науки, получивший специальность по образованию или в практической деятельности. Переводя на наш оценочный - это человек, который профессионально работает на рынке недвижимости. Иначе это некоторое третье лицо, которое к оценке отношения не имеет. В стандартах вдруг появляется некий "представитель", который законом не предусмотрен. Кто он?...

Привлекаемый специалист не обязан быть оценщиком, он должен быть специалистом в той области, для действий в которой его привлекли, в данном случае не для непосредственно проведения оценки, а для осмотра, то есть он может быть, например, профессиональным фотографом или иметь какую-либо квалификацию в области строительства. Цель осмотра – это получение сведений об объекте оценки, которые невозможно получить иным способом, в сущности, это принятие на себя ответственности по достоверности выявленных фактов, в том числе и в случае привлечения стороннего специалиста, так как Вы доверили ему какие-то действия важные для проведения оценки, а значит адекватно оценивали его квалификацию. Осмотр при оценке недвижимости необходим, так как многие характеристики невозможно узнать из документов. Установление фактического использования объекта, уровня отделки, а зачастую даже обеспеченность коммуникациями и физический износ по свидетельству или тех. паспорту… для практика это даже не смешно

Kikinda сообщал(а):
…2. В случае непроведения осмотра указывается причина. Какая? Как в школе писать объяснительную за прогул? Мне вообще интересно, кто какую причину пишет. Вот причины "я не хотел", "мне было некогда", "сломалась машина" являются теми причинами, которые могут попасть в отчет оценщика или нет? Ну и интересно о чем думали те, кто писал это в ФСО. Что предполагается писать в этом разделе и как причина непроведения осмотра может влиять на стоимость…

Непроведение осмотра влияет на достаточность и достоверность. Причина должна удовлетворить потенциального пользователя отчета, если «я не хотел» его устраивает и он готов подписать акт приема-передачи, то почему бы и нет, а если в дальнейшем данный отчет не принят для каких-либо действий, например, сотрудником банка, то заказчик в таком случае сам себе «злобный буратино», но и к оценщику такому он больше не пойдет (и правильно сделает). Кстати, наилучшая «отмазка» от проведения осмотра это ссылка на наличие подтвержденных документально данных о всех ценообразующих характеристиках, тогда действительно тратить время на осмотр смысла нет. Можно подпихнуть заказчику на подпись детальный опросный лист по объекту

Kikinda сообщал(а):
…3. Допущения и ограничения в связи с непроведением осмотра. Для меня это самый загадочный пункт. Т.е. осмотр не проводится, но в связи с этим допускается все что угодно. Ну бред ведь с позиции итогового результата. В нынешней ситуации оценщику выгодно именно не проводить осмотр и писать кучу допущений. А что, оценщик ничего не видел, оценил по заданию клиента, допустил что все мы давно в светлом будущем…

А как Вы, например, уровень отделки узнаете без осмотра или заверенных заказчиком данных? Только «угадывать», а это и есть допущение, если Вы не указали явным образом о том, что Вы фантазировали самостоятельно на тему ценообразующих характеристик объекта оценки, то это явное «введение в заблуждение», тогда в случае претензий Вы сами себе «деревянный робот»

Kikinda сообщал(а):
…Я лично не провожу осмотр, так как не вижу в этом необходимости и вот почему. а)Физическое состояние (будем называть его рабочее-физическое) мало влияет на стоимость. Его невозможно учесть в стоимости. Крайние случаи, когда все разрушено, мы не берем. б) Аналоги не осматриваются все равно (так какой смысл осматривать объект оценки). То есть все нюансы, которые вдруг всплывают во время визуального осмотра все равно не могут быть учтены при оценке, так зачем осматривать?...

Физическое состояние мало влияет на стоимость? …Вы точно оценкой занимаетесь? В объявлениях по аналогам сейчас, как правило, есть фото… а позвонить, а попросить состояние описать? Трещина одной плитки в подсобном помещении магазина, конечно ни на что не повлияет, но все же Вы «перегибаете палку»

Считаю пункт ФСО №7 об осмотре адекватным. Я тоже часто «не хочу», но все же остаюсь категорическим сторонником осмотра, желательно личного, желательно оплачиваемого, желательно в теплой стране, желательно у моря, пардон, замечтался
В начало
 
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 2:26:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Eugene

Я Вам благодарна за комментарий. Да, цель осмотра - это получение сведений. Поэтому специалист должен быть риэлтером. Может быть сметчиком. Некие третьи лица не имеют должной квалификации и специалистами не являются. Кроме того, квалификация специалистов должна быть указана в отчете об оценке. А какие документы должны быть подписаны с этим самым специалистом? Ему же могут попадать в руки конфиденциальные документы.

Вот вы пишете, что "непроведение" влияет на достаточной и достоверность. А как? Вы говорите про уровень отделки. А я вот не соглашусь. Давайте вспомним оценку квартир, которые оценивают сравнением с аналогами. Мы смотрим все аналоги и сверяем уровень отделки? Нет! Сейчас мои соседи продают квартиру. У них ремонта нет, у меня ремонт есть и довольно приличный. А квартиры наши стоят одинаково. А что касается промышленных зданий, то тут и рассуждать не стоит. Не влияет уровень отделки на стоимость. Ну а попросить фотографию у собственника всегда можно.

Научились оценщики термину "введение в заблуждение" и используют. Отправлять фотографа на осмотр - это введение в заблуждение и скидка на торг "от 5% до 30%" - это введение в заблуждение. А вот с проведением осмотра продолжаем конструктивно разбираться.

Полезное в посте Eugene - это мысль о том, что "оценщик не проводит осмотр, так как документов достаточно".
В начало
 
Eugene
От: Monday, January 04, 2016 2:51:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Kikinda сообщал(а):
...Мы смотрим все аналоги и сверяем уровень отделки? Нет!...

Eugene сообщал(а):
...В объявлениях по аналогам сейчас, как правило, есть фото… а позвонить, а попросить состояние описать?...


Kikinda сообщал(а):
...Сейчас мои соседи продают квартиру. У них ремонта нет, у меня ремонт есть и довольно приличный. А квартиры наши стоят одинаково...

Как оценщик, как бывший покупатель жил. площади и "помогатель" в покупке... "не по Станиславскому"

Kikinda сообщал(а):
......Ну а попросить фотографию у собственника всегда можно...

Отлично, заверяет заказчик фотографии, прикладываем к отчету, пишем "инфа вся есть", осмотр не проводим

Kikinda сообщал(а):
...Отправлять фотографа на осмотр - это введение в заблуждение...

Я конечно утрировал про фотографа, но не могу согласиться с Вашим высказыванием, т.к. именно профессиональный фотограф проведет фотофиксацию, пользуясь которой можно будет наилучшим образом понять состояние объекта не выезжая на объект лично, если конечно он не ограничется фотографированием вида из окна на закат Улыбка
В начало
 
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 3:53:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Eugene, фотофиксация - это не осмотр. В этом случае надо писать, что фотофиксация была, а осмотра не было. При осмотре составляется акт осмотра, который подписывается оценщиком и представителем заказчика. Т.е. осмотр может быть проведен оценщиком, который подписывает отчет об оценке. А если проводит "третий специалист", то тут все бюрократически сложнее.
В начало
 
Eugene
От: Monday, January 04, 2016 4:05:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Kikinda сообщал(а):
...фотофиксация - это не осмотр. В этом случае надо писать, что фотофиксация была, а осмотра не было. При осмотре составляется акт осмотра, который подписывается оценщиком и представителем заказчика...

На какой-нибудь нормативный акт регулирующий оценочную деятельность сошлетесь? Я о таком не слышал. Если процесс осмотра в ФЗ-135 и ФСО не регламентирован, то фотофиксация помощником - это уже осмотр, прочее домыслы
В начало
 
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 4:33:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
А вот и нет. Фотофиксация не является осмотром. Попробую пояснить свою позицию ссылаясь на нормативные акты.

Осмотр осуществляется в связи с оценочной деятельностью. При этом слово "осмотр" встречается только в ФСО-7. В ФЗ, ФСО 1-2-3 этого слова нет!

Давайте посмотрим ФЗ-135. По ст. 3 "Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости".

По ст. 5 "Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики)."

Фотограф, помощник или представитель - это субъект оценочной деятельности? Нет! Все эти лица не несут имущественную ответственность, не состоят в СРО, не имеют к оценочной деятельности отношения.

Идем дальше. Ст 14 "Права оценщика" Оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов; Слово "Специалист" я уже расшифровывала. Если осуществляется визуальный осмотр, то человек, который осуществляет осмотр должен быть именно специалистом в заданной области. Он должен обладать подтвержденной квалификацией, которая позволяет ему проводить визуальный осмотр. А это риэлтор или сметчик. Если привлекается фотограф, т.е. человек, который умеет фотографировать, то это действие называется не визуальный осмотр, а фотофиксация. Такой специалист как "помощник оценщика" также в законе об оценочной деятельности не обозначен. Кто он? Какое у него образование?

Видите как легко доказать, что осмотра на самом деле не было, а оценщик ввел в заблуждение.
В начало
 
Медведев С
От: Monday, January 04, 2016 4:40:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Kikinda сообщал(а):
В случае непроведения осмотра указывается причина. Какая? Мне вообще интересно, кто какую причину пишет.

Оценивая землю и трубопровод на Сахалине, я написан причину (примерно по смыслу): ввиду экономической нецелесообразности по мнению Заказчика и, соответственно, нежелания Заказчика оплачивать перелет к объекту оценки, доставку Оценщика от аэропорта до объекта оценки, проживание и питание Оценщика во время командировки - осмотр не проводится.
Водка, балалайка Гнилые помидоры
Kikinda сообщал(а):
Допущения и ограничения в связи с непроведением осмотра.

Такие (примерно): считаем, что количественные и качественные характеристики объекта оценки соответствует документам (перечисляются); объект в рабочем состоянии, эксплуатируется грамотно, износ типичный...
Смущение
Kikinda сообщал(а):
Я лично не провожу осмотр, так как не вижу в этом необходимости ...

Действительно бывали случаи. Например, общая площадь здания процентов на 20% меньше техпаспортовской/свидетельской. Т.к. убрано перекрытие, для увеличения высоты потолков. Над теннисным кортом.
И это, как понимаете, уже довольно существенно влияет.
Есть и обратные примеры.

Осмотр проводить желательно, это точнее приводит к "ощущению" стоимости. В частности - перегородки, отделка и её состояние, реальное соотношение полезной и прочей площадей, удобство перемещения, доступность лифтов и санузлов (лифты бывают монополизированы каким-нибудь конкретным этажом или даже кабинетом, но это ещё не самое страшное - их оборудование может стоять на балансе и быть в собственности отдельно от недвижимости), системы кондиционирования и т.д.

Тем более осмотр нужен, если мы оперируем в отчете проходимостью и т.п., т.е. при оценке торговых объектов (в том числе АЗС).

Не нужен (менее нужен) осмотр: земельных участков "в чистом поле", тем более зимой; типовых квартир; старых и не ремонтировавшихся зданий в области, которые заведомо пойдут по нижней планке вероятной стоимости...


Ну а ФСО... Вот кто их сочинил и утвердил, пусть и расшифровывает.
В начало
 
Eugene
От: Monday, January 04, 2016 4:55:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Kikinda сообщал(а):
...Фотофиксация не является осмотром...это действие называется не визуальный осмотр, а фотофиксация.

Согласен, с поправкой: фотофиксация без осмотра невозможна

Kikinda сообщал(а):
...Фотограф, помощник или представитель - это субъект оценочной деятельности? Нет! Все эти лица не несут имущественную ответственность, не состоят в СРО, не имеют к оценочной деятельности отношения...

Я являюсь "субъектом оценочной деятельности", привлекаемый мною помощник не обязан быть субъектом оценочной деятельности, имущественную ответственность несет не он, а я за него, так как его привлечение было моим правом и осознанным выбором. Не доверяете? Не привлекайте такого специалиста!

Kikinda сообщал(а):
...Слово "Специалист" я уже расшифровывала...

Вы привели лишь свою трактовку, этого термина. Я считаю фотографа специалистом в своей (т.е. его) области, а его действия (фотофиксация в ходе осмотра) достаточными для получения необходимой об объекте информации, для чего собственно и проводится осмотр. Если объект сложен, то естественно необходим специалист с большей компетенцией, но это нюансы, которые не меняют принцип: я привлекаю специалиста, я подписываю, я отвечаю за результат.

П.С. Обоснования процессуальных действий в виде составления коллективного акта осмотра Вы не привели. Собственно отчет содержит текст о проведении осмотра и его результатах, отчет подписывается, передается заказчику по акту приема-передачи, так какой глубинный смысл в составлении отдельного акта осмотра? Ну разве что по ситуации при конфликтном заказчике обложиться фантиками со всех сторон, но это как с привлечением стороннего специалиста: иногда действительно нужно, по ситуации
В начало
 
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 5:21:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Сережа, а ФСО про ощущения ничего не пишут. ФСО-1, п. 5 "информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена". Ощущения твои как то подтверждаются документами? И тут мы опять возвращаемся к лицу, который проводит осмотр. Если "осматривающий" приехал на объект, увидел, что перекрытия нет, он это фиксирует. И далее уже опять мы возвращаемся к тому, а достаточно ли у "осматривающего" полномочий и ответственности, чтобы фиксировать факты, которые существенным образом влияют на стоимость.

Причина "экономической нецелесообразности поездки на Сахалин" принимается. В конце этой ветке напишу пост (чуть не написала тост) и перечислю все предлагаемые причины непроведения осмотра.
В начало
 
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 5:28:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Смысл в составлении акта осмотра есть в силу того, что "визуальный осмотр - это действие, направленное на выявление качественных и количественных характеристик". По результату осмотра составляется акт, который подтверждает выявленные количественные и качественные характеристики и заказчик с выявленным соглашается. Далее уже о выявленном заявляется в "допущениях" и оценка проводится с учетом этих допущений.
В начало
 
Медведев С
От: Monday, January 04, 2016 5:37:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Kikinda сообщал(а):
Сережа, а ФСО про ощущения ничего не пишут. Ощущения твои как то подтверждаются документами?

Мои ощущения - это предтеча величины определенной РС. Смущение Улыбка
То что ФСО не пишут - и бог с ними; одно дело - формальное соответствие правилам, другое - реальное оценивание.
Мыльные пузырики
Фотодокументы - тоже документы. Тяжелые времены нынче
(впрочем, ни с чем не спорю, просто оправдываюсь, по привычке)

Kikinda сообщал(а):
В конце этой ветке напишу пост (чуть не написала тост) и перечислю все предлагаемые причины непроведения осмотра.

Ждём'с!
Собственно, главный мотив осмотра - убедиться в наличии присутствия ОО. Остальное второстепенные детали. ИМХО
В начало
 
Юнитер Арнольд Дмитриевич
От: Monday, January 04, 2016 8:05:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
Хотя мои предложения ближе для оценки МиО (тем более, при оценке морских, воздушных и речных судов ),тем не менее тема актуальна. Попробую внести свои 5 коп.
Эта тема близка профессиональным оценщикам, особенно когда идет речь об объектах длительное время находящихся в эксплуатации и/или при оценке ущерба. Возможно кому-то может показаться, что не надо подвергать сомнению прописные истины, но, тем не менее, давно пора уточнить, что понимается под термином «ОСМОТР» при оценке имущества.
Забегая вперед, считаю, что имеет смысл заменить в оценочных стандартах слова «Осмотр» на более определенные понятия , такие как : обследование/освидетельствование/инспекция/ технический осмотр/ наружный осмотр/ физическое обследование
1. Для начала заглянем в словари русского языка:
1.1 Новый толково-словообразовательный словарь русского языка. Автор Т. Ф. Ефремова.
http://www.efremova.info/word/osmotr.html
- Действие по значению глаг.: осматривать, осмотреть.
- Обследование какого-л. объекта с целью выявления или проверки его состояния.

1.2 Толковый словарь под ред. C. И. Ожегова и Н.Ю.Шведовой
ОСМОТР, -а, м. 1. см, осмотреть. 2. Контрольное обследование.Технический о. (техосмотр). Медицинский о. (медосмотр). О. оборудования.

1.3 Толковый словарь русского языка под ред. Д. Н. Ушакова
ОСМОТР, осмотра, мн. нет, м. Действие по глаг. осмотреть-осматривать. Осмотр багажа в таможне. Осмотр больных.

1.4 Толковый словарь русского языка Даля.

Смотреть, глядеть, взирать, стараться увидеть, … Смотри хорошенько, не прозевай, стереги во все глаза! Смотрел, смотрел, ничего не вижу.

|Осматривать, рассматривать, изучать, узнавать разглядывая, поверять осмотром. Ты смотри, что покупаешь, тут надуют.
наблюдать, надзирать.. Кто смотрит за работами?
Смотреть на что сквозь пальцы
Смотри в оба: не разбить бы лоба!
А ты чего смотрел? зевал.

Смотрит, как баран на гумно.
Смотр, осмотр, обозревание, свидетельство,


2. Осмотр при оценке имущества согласно Европейским Стандартам Оценки 2012 г (p.56 European Valuation Standards 2012 EVS 2012)
Внимание : почувствуйте разницу – в Европейских Стандартах Оценки 2012 г. речь идет об «Освидетельствовании имущества» или дословно об «Инспекции имущества» (Property Inspection)

6.2 Property Inspection

- As part of obtaining a personal knowledge of the subject property, the valuer should make his own visual inspection of it. This will usually include the interior of the buildings, the locality and the environment to record all matters which appear relevant to the value of the property.
Exceptionally, if instructed or agreed by the client, there may be a more limited inspection or the valuer may be authorised to rely on an inspection report prepared by a third party but, in each case, this should then be recorded in the valuation report.

A valuation relying on a third party inspection carries risks as to the quality of that inspection and the interpretation that the valuer has made of it. The valuer should draw attention to the fact that his conclusion may have been different if he had made a personal and proper inspection.

6.3 The nature of the on-site inspection will depend upon the property and national legislation, custom and practice, but the valuer should record the main characteristics of the property which affect the value.

6.4 The nature and scale of the property inspection(s) will depend on the purpose
of the valuation and the basis agreed with the client
. There may be circumstances, such as
the provision of a portfolio valuation, where it is appropriate to restrict the inspection(s),
for example, to the exterior and locality only or a desk valuation.

If an inspection has not been made, or it was not carried out in a proper way to gather all necessary information, this fact and the reason for the restriction must be recorded in the Valuation Report or certificate as factors which could significantly affect the property’s value may not have been identified.

6.5 Consideration should also be given to establishing relevant financial, legal and
regulatory points regarding the property, including Energy Performance Certificates
required by Directive 2010/31/EU on the energy performance of buildings and other
factors arising under environmental regulation.

6.6 Having inspected the property, valuers should seek out and consider available
comparables (for sale or for rent as appropriate) and analyse them comprehensively on
a common basis as to evidence of prices and/or yields.


6.7 Where the valuer is aware of market uncertainty, volatility or other issues
putting the value at risk, these should be considered and reported in the assessment.

Вместо заключения : оценка стоимости объекта оценки без физического обследования профессиональным оценщиком ВСЕГДА может быть оспорена при судебном или арбитражном споре. Но в принципе такой вид оценки имеет право на существование при определенных обстоятельствах. Кто более матери-оценке ценен - решайте самиУлыбка

http://facebook.com/arnold.yuniter

В начало
 
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 8:11:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Да. Фотодокументы - это тоже документы. И это очень ответственно. Вот Eugene тоже очень ответственно подходит к осмотру. Все таки на апрайзере всегда собирались лучшие оценщики. А я решила по случаю 20 градусных московских морозов разобраться в этой теме.

Посмотрела сегодня судебную практику. Там "осмотры" не фигурировали. То есть, судьи просто пишут, что осмотр был и как доказательство - фотографии и акт осмотра. Все.
В судебной практике было интересным дело - Решение № 3-44/2015 3-44/2015~М-62/2014 М-62/2014 от 24 марта 2015 г. по делу № 3-44/2015 Там оценщик указывает, что при оценке использовал фотографии. Однако судья пишет, что "нет даты фотофикскации". Это полезное замечание.

А вот еще одно интересное дело. Определение № 2-640/2014 2-640/2014~М-708/2014 М-708/2014 от 26 декабря 2014 г. по делу № 2-640/2014
"Сидорова Л.А. обратилась в суд с жалобой на постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Прилузскому району от 24.11.2014 года о принятии результатов оценки, его отмене, поскольку не согласна с проведенной оценкой, считая, что ИП Григорьевым М.В. не был произведен осмотр оцениваемого имущества, т.е. итоговая величина стоимости имущества недостоверная. Учитывая изложенное, обратилась в суд с настоящей жалобой". Да, это оценка для судебного пристава. Но суд принял аргумент, что если не проведен осмотр, то и стоимость неправильная.

Решение № 2-995/12 от 4 июня 2012 г.
"Фактически оценщик не производил осмотр объекта оценки, что ставит под сомнение достоверность изложенных в отчете об оценке сведений относительно технического состояния транспортного средства. Оценщиком при оценке транспортного средства, принадлежащего «Роял Вуд», были нарушены принципы составления отчета об оценке, а именно: нарушен принцип существенности (отсутствует информация о фактическом техническом состоянии оцениваемого транспортного средства, отсутствует информация о фактическом пробеге, что имеет существенное значения для расчета процента физического износа), нарушен принцип однозначности (содержание отчета вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, поскольку содержит сведения о проведении визуального осмотра транспортного средства и изготовления фотоматериалов, в то время как осмотр не производился, фо_томатериалы не изготавливались, характеристики физического состояния оцениваемого транспорт_ного средства носят предположительный характер). Рыночная стоимость оцениваемого транспортного средства рассчитана оценщиком путем применения только сравнительного подхода".
В начало
 
Kikinda
От: Monday, January 04, 2016 8:33:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Как мы выясняем, каждый понимает под осмотром свое. Но МиО пока что опустим. Там все несколько иначе, чем в недвижимости. А вот в недвижимости я пожалуй соглашусь, что тут надо либо честно называть осмотр инспекцией, либо честно называть осмотр визуальным осмотром. Ну не лезет оценщик в подвал и на крышу. Не положено ему! Не делает экспертизу строительных конструкций. Цель осмотра - убедиться, что объект оценки есть на месте, его не разобрали и не украли. Иногда - это выявление подробностей. Но это редко.

В Европейских стандартах написано более грамотно. Там написано, что надо смотреть внутри здания и "окружение". У нас же написано, что надо объяснять причину того, что осмотр не проведен.




В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, January 05, 2016 1:04:39 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,402
Местонахождение: Москва
Тезис Оксаны:"Свое мнение изложила. Хочу обсудить. А заодно понять что пишут в отчетах по поводу осмотров."
Осмотр включает:
- Идентификацию;
- Освидетельствование.
Осмотр дополняется информационными данными для производства расчетов.
У КАЖДОГО объекта недвижимости есть своя специфика освидетельствования.
Справочно: без осмотра и фотофиксации (НУЖНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ) Оценщик не может "делать стоимость" в отчете.
(у меня в книге ЭТО "разжевано").
В начало
 
Kikinda
От: Tuesday, January 05, 2016 2:08:02 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Спасибо! Книга Ваша на работе, а я не на работе. Как доберусь, так прочитаю внимательно.

1. Что такое освидетельствование?
2. Какие данные можно получить при осмотре и как они потом вписываются в отчет (расчет), техническое задание и "допущения"?

Ну а про "не может" - это смело! Может. Еще как может.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, January 05, 2016 10:19:17 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,402
Местонахождение: Москва
Из книги:
Освидетельствование – это экспертиза состояния объекта (его наличие, количественные и качественные параметры, износы, местоположение и окружение, фотографирование, функциональное назначение, заполняемость и т.п.).
Эксплуатационные расходы, налоговые платежи, состав арендаторов (наличие льготников), обременения – относятся к информационным данным для производства расчетов (как и результаты освидетельствования).
Общий алгоритм производства работ по освидетельствованию и идентификации таковых объектов зависит от степени качества отчета.
Рассмотрим два противоположных подхода к получению полной (неполной) информации по объектам:
- быстрое получение информации с минимальными трудозатратами;
- комплексную работу определенной команды по получению информации.
......
Специфика освидетельствования отдельных зданий и сооружений.

Магазины и торговые комплексы.
Следует обратить внимание на:
- «формат» торговли;
- соотношение торговых и подсобных помещений;
- поэтажную подачу товаров;
- наличие и использование подвальных помещений;
- обеспеченность инженерными сетями.

Офисные помещения.
Следует обратить внимание на:
- разноплановую отделку помещений;
- дизайнерские решения;
- наличие малых форм;
- соотношение полезной и общей площади помещений.

Производственные помещения.
Следует обратить внимание на:
- высоты помещений (возможность обустройства антресолей);
- обеспеченность вспомогательным оборудованием (кран – балки, лифты, вентиляция);
- наличие бытовых помещений;
- обогрев.
........................ и т.д.
(а в книге - почитайте про "дядю Васю" - основного человека при освидетельствовании)

Ну а про фото МиО можно сказать, что для каждого объекта есть СВОИ "основные фотографии":
- для станка - "шильдик" (остальное - дополнительные информационные данные);
- для авто - спидометр;
- для картины - подпись автора;
- для книги - год издания;
- для .....

Плохо, что для МиО не разработаны системы фотографирования (есть только для авто).






В начало
 
Kikinda
От: Tuesday, January 05, 2016 2:17:57 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 375
Местонахождение: Москва
Ага! Износы. Мило, когда оценщик на глаз определяет, что износ здания равен 49%. Ну и экспертиза. Какая? Оценщик - это специалист по стоимости. Он не может и не должен проводить экспертизу. Оценщик может лишь прибыть на объект и убедиться, что объект присутствует в натуре. Ну и дать некоторую качественную характеристику (а не количественную). Типа - стена кирпичная, перекрытия бетонные, в здании расположено оборудование, идет производство... Все. Эти же характеристики можно узнать и из документов.
В начало
 
Медведев С
От: Tuesday, January 05, 2016 2:38:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Улыбка Ну да, дружище. Смех

Однако принято считать (как бы всеми), что оценщик определяет физический и прочие износы. И вообще проводит экспертизу состояния (многие это и понимают под инспекцией).

И если Юнитер действительно может определить состояние своих объектов, то 95% оценщиков нет. По недвижимости нет, не говоря уж о МиО.
---

Однако приблизительно - да, и можно прикинуть в целом: и на основании визуального осмотра, и в соответствии с возрастом и загрузкой/недозагрузкой, и по документам о ремонтах/реконструкциях. И это вполне получится, в диапазоне. Типа: 30 - 45% в общем по объекту. Берём серёдку.
И это будет честнее чем по техпаспорту с оценкой БТИ 15 лет назад, может и не глядя (у БТИ можно увидеть что угодно, у меня на одном объекте сделали новый техпаспорт - и протяженность дорог уменьшилась в 7 раз! А БТИшник прежний...).

Вот потому-то лучше документам на 100% не верить, а проверить хоть в соответствии со своими скромными возможностями.
---

На практике определение износов, в заказных оценках (а других почти и не бывает), превращается в фарс - со шкалами, табличками, методичками и их интерпретациями, т.к. они разные, не безусловные и тоже в диапазонах.

Если ЗП превалирует, результат может гулять на 50% легко. Если ЗП не превалирует, но аналоги в СП подобраны акцентировано в одну сторону, а ДП слишком чувствителен к нюансам и дает почти что угодно - разница всё равно может быть и превышать 50% (т.е. разы).

=====

Лукавство же не в осмотрах и инспекциях как таковых, а в "патетике": точнейшем определении износа и проч., экспертизе конструктивных элементов (даже с сертификатом после 2-х недельных курсов экспертов-строительных конструкций), фотографировании каждого угла и окружения в радиусе 10 км (есть подобные маразмы у некоторых созаказчиков)...

Всё хорошо в меру, без крайностей, по уму так сказать. Мыльные пузырики
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании