|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Оксана
Но нас (к.т.н - строителей, защищавшихся по кафедре "Испытания сооружений") УЧИЛИ в МИСИ как определять физические износы, на что обращать внимание, где применять неразрушающие и разрушающие методы контроля, какое направление трещин ЧТО показывает, какие конструктивы применялись в различные времена. Читайте Лейбензона и др.
Конечно, на глазок 49% износа не определить, но это не самое главное при освидетельствовании (надо удостовериться в том, что нет неустранимых износов...).
Основной вывод при освидетельствовании: простоит ДОЛГО или не простоит сооружение, сколько денег надо вложить....
А физический износ, если он до 40-50% - слабо связан с рыночной стоимостью (см. книгу).
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Евгений Евстафьевич, я подозреваю, что разрушающие и неразрушающие методы контроля при осмотрах Вы не применяете. И тем более не применяете его при осмотре аналогов. Визуально нельзя определить сколько простоит объект. Вы же помните ситуацию с Трансваль парком. Только построили и на тебе - рухнула крыша. Аналогично было и со зданием Академии туризма. Да много таких случаев. Оценщик не делает техническую экспертизу и не определяет дальнейшую судьбу здания или сооружения.
Но я эту тему завела, чтобы понять как отвечать теперь требованиям ФСО касательно осмотров и как в реальности проведение (непроведение) осмотра влияет на стоимость.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Оксана, - иногда применяю:
- в И...и методом простукивания по дереву выбирал из трех вилл - самую крепкую и без древоточения;
- в России иногда чиркаю гвоздем по штукатурке подвала и смотрю на цвет царапины;
- иногда рукой пытаюсь вогнать гвоздь в дерево при осмотре;
- иногда пытаюсь в щель просунуть тонкую бумажку;
- иногда простукиваю или "слушаю" пол..... (очень много есть приемов, все не упомянешь).
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Все верно. Но как потом эти эксперименты влияют на рыночную стоимость?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
мне не верится, что уважаемый Е.Е. сам ходит по объектам и осматривает. 
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Шогину: я-Оценщик, постоянно в практической работе. Особо ответственные объекты, здания - памятники и т.п. САМ осматриваю (несколько раз в году, редко.Последний осмотр - 1,5 месяца назад на Р-У напр. - усадебный комплекс стоимостью в 5 млрд.руб.).
Но Вы правы: в основном - бизнесы, НМА, инвестиционные проекты, рецензии на отчеты в суд (к примеру, после Вашей рекомендации ко мне обратилась женщина-юрист с отчетом по МИНОРИТАРНЫМ пакетам, - выиграла суд. Месяца два назад попросили посадить в лужу двух государственных экспертов-строителей, - сели. Попались на расценках...).
Оценивать - интересно ВСЕ СЛОЖНОЕ...
Иногда на одном отчете - 2 интересные статьи получается (у меня на сайте висит последняя, работаю над следующей...)
Оксане:
- Доказательная база для Заказчика;
- Доказательная база для банка (недавно удалось поднять стоимость с 5 ед. до 8,5 ед. при ее диапазоне в районе 8,5 - 10,2 ед.);
- Для обновления своего личного шаблона отчета и т.д.
На РС много чего может влиять, даже выборка и последовательность расположения фотографий в отчете....
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Ну так есть корреляция между проведенным осмотром и достоверностью (точностью) стоимости? Мне кажется, что нет такой зависимости.
Загружаю картинку. Это просто "Производственная база" (не побоюсь этого слова). Картинка с Авито. Стоит эту базу осматривать?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
на мой взгляд, результат оценки может быть признан недостоверным (в контексте осмотра) только в случае доказанности причинно-следственной связи между непроведенным осмотром и неверной стоимостью. Т.е. сначала нужно доказать неверность стоимости, а потом уж показать причины (одной из таковых м.б. отсутствие осмотра. Но может и не быть)
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Оксана.
ЭТУ базу стоит осматривать ТОЛЬКО при наличии Свидетельства, Документов БТИ и отсутствия сервитутов/прав третьих лиц:
Фото - информационное:
- постройка здания примерно 1955 года (надоконные ж/б перемычки и стеклоблоки-вставки);
- КС-1,4;
- отопления уже нет;
- сделана "хозспособом" ("а потом лепила из того что было");
- кровля течет (двойной профлист и рубероид);
- рядом и над ней эксплуатационная энергетическая эстакада (примерно 80-х гг);
- старое назначение - гаражно-складское с ремонтным цехом;
- возможны трещины по примыканию пристройки;
- высота помещений - 4,2 м. - перед нами, 3,0 м.- правая пристройка- "ляпуха", 2,9 м. - перед нами пристройка из силикатного кирпича;
- ширина здания - 6 м.;
- класс "Д";
- износы - около 50-60% (надо смотреть);
- ворота не позволяют въезжать грузовым машинам;
- не эксплуатируется более 15 лет (по кустам...)
... можно и еще, но и этого хватит.
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Вот! Смотреть не надо. Все и так видно, по фотографии.
Визуальный осмотр от слова "вижу". То есть, визуальный осмотр вполне может быть без личного перемещения тела оценщика к объекту оценки. Современные технологии вполне позволяют взглянуть из космоса, из гугла и по фотографии. Все видно!
Эта база расположена в Белгородской области. Затратным подходом такое считать нельзя. В вот объявлений таких же баз не так уж и много. Стоимость от 2000 до 3500 руб за кв.м. здания. Причем в данном случае она пойдет по нижней границе. Никаких выездов. Все видно.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Оксана
Вопрос про нижнюю границу - спорный:
- зависит от площади ЗУ;
- зависит от прав третьих лиц (эстакада энергетическая над зданием не позволяет его надстраивать);
- зависит от местоположения...
Надо еже 3 фотографии...и "вид сверху" из космоса.
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Евгений Евстафьевич, я нашла 45 аналогичных баз в Белгородской области и зависимости от площади земельного участка я не вижу. Нет ее! Так что это не параметр. Но не будем отходить от темы. Та, что на картинке - одна из них. База у меня другая.
Меня вот еще какой вопрос интересует. Вот оценщик приходит на предприятие, делает осмотр. По правилам техники безопасности он должен ознакомиться с этими правилами, расписаться в журнале, оформить еще какие то документы. Потому что если что-то случается, то отвечает директор оценочной компании и директор предприятия, на котором производится осмотр. Как оценщики выполняют эту формальность?
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Ваш тезис: Меня вот еще какой вопрос интересует. Вот оценщик приходит на предприятие, делает осмотр. По правилам техники безопасности он должен ознакомиться с этими правилами, расписаться в журнале, оформить еще какие то документы. Потому что если что-то случается, то отвечает директор оценочной компании и директор предприятия, на котором производится осмотр. Как оценщики выполняют эту формальность?[/quote]
- Отвечает главный инженер предприятия (оценочная компания не отвечает, почитайте ВНИМАТЕЛЬНО договора Оценщиков с оценочными фирмами...ТАМ ЭТОГО НЕТ, а фирмы должны страховать своих Осмотрщиков при определенных условиях). Расписываться в журнале не требуется, - Вы должны производить осмотр с сопровождающими лицами.
- Я не знаю как Оценщики соблюдают правила безопасности, могу сказать только о некоторых особенностях:
1). Осмотр проводится ВСЕГДА с сопровождающим лицом (двумя), отвечающем за Вашу безопасность (всегда надо знать как их зовут: И.О., ФИО...);
2). Все здания и сооружения, сданные в эксплуатацию делятся на 2 категории: без опасного/вредного/специфического производственного цикла и с этим циклом (иногда Оценщик может сам представлять опасность, поэтому на птицефабриках, в цехах приготовления соков и т.п. помещениях Вам надлежит ПЕРЕОДЕТЬСЯ, закрыть волосы, надеть повязку, бахилы, иногда пройти через ванну с дезинфицирующим раствором);
3). Объекты незавершенного строительства и "трухлявые" здания осматриваются по заранее намеченным БЕЗОПАСНЫМ маршрутам, В КАСКЕ с пониманием ГДЕ находятся опасные места (незакрытые проемы...);
4). В активно ремонтируемые помещения НЕ ВХОДИТЬ (только издалека через дверные проемы);
4).В фармакологические цеха по GMP; банковские хранилища; секции охраны; вредные цеха, особые научные подразделения и т.п. Вас не пустят (спрашивайте у "дяди Васи" открытые информационные данные);
4). Работа со сложными производственными комплексами есть у меня в книге (п.2.3) двумя подходами (долго описывать). Единственно, могу добавить, что методология осмотра и получения информации, описанная у меня, резко сокращает время и служит повышению безопасности при осмотре.
|
|
|
Бурцев И.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/12/2006
Сообщений: 1,923
Местонахождение: Самара
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):ЭТУ базу стоит осматривать ТОЛЬКО при наличии Свидетельства, Документов БТИ и отсутствия сервитутов/прав третьих лиц:
Сформулирую своё высказывание крайне мягко: каждое из этих перечисленных условий, а также их совокупность - не имеют под собой никакой логики, тем более связи со стоимостью.
Страна должна знать героев, хотя бы из сказок. "Сказки Оценщика"
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Тут смею заметить, директор оценочной фирмы несет ответственность за своих оценщиков на чужих территориях
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Kikinda сообщал(а): Вот оценщик приходит на предприятие, делает осмотр. По правилам техники безопасности он должен ознакомиться с этими правилами, расписаться в журнале, оформить еще какие то документы. Потому что если что-то случается, то отвечает директор оценочной компании и директор предприятия, на котором производится осмотр. Как оценщики выполняют эту формальность?
На мелких предприятиях, обычно, никак. Т.е. не расписывается и не экипируется.
На крупных предприятиях - проходит инструктаж и расписывается за него в журнале, наряжается в спецодежду, каску, иногда очки, ещё реже обувь.
Сопровождается всегда. Главным инженером или заместителем. Иногда присоединяются начальники финотделов, которым интересно, т.к. зачастую они не бывали на производстве.
Если оценка для залога, в идеале, осмотр вместе с залоговиком/залоговиками/всеми заинтересованными.
Акт осмотра подписывают - кроме оценщика - начальники собственника.
Кто отвечает, если что случится - наверное главный на объекте.
Как отвечает? - наверное как следствие решит.
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Я согласна, что осмотр всегда происходит в сопровождении. У меня лично был случай, что я чуть не провалилась в котел с серной кислотой. Пищевое производство, деревянные помостки разъело парами кислоты ну и я чуть не провалилось. Кто не знает, пищевое оборудование многоэтажное или многоярусное и чтоб посмотреть номера пришлось лезть. Хорошо, что не провалилась. Вспоминаю также осмотр оборудования скотобойни. Хорошо, что я уважаю Карлоса Кастанеду и спокойно отношусь к технологическому процессу выращивания животных, т.е. психика не пострадала. И знаю один случай, когда оценщик поехал осматривать основные средства страусиной фермы, то есть, страусов и был насмерть заклеван одним из них. Не знаю чем дело кончилось. Видимо ничем хорошим, однако уголовное дело я не нашла. Несколько лет прошло. А может я плохо искала.
В эти каникулы решила почитать документы. Например, ст. 227 ТК РФ
Несчастный случай на производстве - это событие, в результате которого работник погиб или получил повреждение здоровья при выполнении трудовых обязанностей или работ в интересах работодателя (ч. 1 ст. 227 ТК РФ, абз. 10 ст. 3 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ, ч. 3 п. 3 Положения об особенностях расследования несчастных случаев, утвержденного Постановлением Минтруда России от 24.10.2002 N 73, далее - Положение о расследовании несчастных случаев).
За причинение тяжкого вреда здоровью работника предусмотрено наказание в виде (ч. 1 ст. 143 УК РФ).
Каким образом оформлять документы я еще не разобралась. Знаю лишь, что оценщики этого не делают, а зря. Может после каникул проконсультируюсь с профсоюзом. Они должны знать. И видимо в оценочной компании должно быть разработано положение по выездным осмотрам, которое регламентирует, что он делает, что не делает и т.д. Не все же строители как Евгений Евстафьевич. Я вот в горячий цех точно не зайду, потому что знаю, что не имею права. А вот трухлявое здание как смотреть я не знаю.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Оксана
Трухлявое здание, зернохранилища, силосы и т.п. смотрят "С БИНОКЛЕМ"...
Думаю, на этом все...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Внесу конструктив.
Валерий Анатольевич, а презумпция добросовестности тут работает?
В смысле - предоставил заказчик доки, заявил нечто и т.д.
Вот он не обязан никому доказывать, что он врёт и что-то скрыл. Главное с мтз, чтобы он ответил на все вопросы, которые ему задал оценщик. А уж далее от оценщика зависит.
У нас бывает, что залоговики смотрят, а мы не смотрим. Бывает полностью наоборот - мы смотрим, залоговики не смотрят.
И, напомню, сроки ... сроки ... Надо быстрее, быстрее ... За ночь. Не сделаешь, не заработаешь.
А потом жалобы в СРОО  Типа "без осмотра!!!" "Куда годится!!!" "Вводит в заблуждение!!!".
Короче. Если в задании на оценку указано, что оценка проводится БЕЗ ОСМОТРА (см. первый пост ветки). Таки она и проводится БЕЗ ОСМОТРА. Это и есть и обоснование, и причина, и обстоятельство. Кто не доволен - в лес.
А с другой стороны .... Вот за ентой базой может быть овраг, куда она успешно съезжает. А может быть котельная, которая на опилках от производства дверей и пр. её и отапливает. Но об этом надо просто спросить и написать в отчёте. Или посмотреть глазами.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Александр Анатольевич. Я ведь писал не о том, как выкрутиться (с вашим постом согласен), а о том, является ли отсутствие осмотра однозначным основанием для признания результата недостоверным.
- не является
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Guest |