|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Да конечно же не является.
А для написания жалобы является.  Но в этом случае презумпция добросовестности не работает кмк. У жалобщика в смысле.
А стоимость может быть даже не неправильной, а оспоримой по массе причин. В т.ч. и по причине того, что оспорить охота, надо, делать нехрен и пр.
"И пошла писать губерния"... И пишет же.
Так что рекомендую всё же смотреть всегда, когда есть возможность. Да это и очевидно.
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Из той судебной практики, что я посмотрела, отсутствие осмотра приводится в суде в качестве доказательства того, что оценка проведена некорректно. Хотя большинство оценщиков понимает, что осмотр не может существенно приблизить стоимость к достоверной. Достоверная стоимость - это результат тщательного анализа рынка.
|
|
|
Палладия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 413
Местонахождение: Поволжье
|
В моей практике было 2 случая когда при осмотре представитель собственника настаивал на удалении некоторых фотографий:
- множественная плесень в помещении;
- последствия пожара внутри.
И очень часто бывает расхождение с техпаспортом из-за перепланировок и/или пристроек-достроек, а это ведет к изменению площади объекта. Был случай, когда снесли примерно 1/3 часть 2-х эт. здания и на этом месте стали строить 4 этажный пристрой (так и не достроили).
Было что в отчете оценщика были фото соседнего участка и дома в глубинке (предоставил риэлтор), а фактически участок был в болоте и без дома.
Смешно сказать, но иногда полезно даже адрес и корпус проверить. Как то горе-строители на участке должны были возводить 6 жилых домов разной этажности, так закладывали №3 (фундамент заросший), а показывали самый "готовый" 3-х этажный. Эта же компания прославилась тем, что вместо 9 этажного дома построила 18 этажный и с лишним подъездом. Так что и этажи иногда полезно считать и сравнивать расположение на месте.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Если вернуться к осмотру. Фсо 1 об осмотре не говорит ничего, а там, если праздники не отшибли память, прописаны общие обязанности оценщика.
Но есть другая норма - специальный стандарт ( недвижка и прочая фигня) имеют приоритет над общими стандартами.
Следовательно, непроведение осмотра - это нарушение.
Это нарушение, которое может повлечь дисципл взыскание ( там возможно за любое нарушение).
Но это нарушение не является однозначным основанием для признания недостоверным результата оценки. Необходимо доказать причноо- следственнную связь.
Она, например, налицо, если оценщик оценивает без отделки, а там евроотделка... И это ( евро) доказано. Или оценивается металл склад, а там капитальный. Но такие упущения оценщика - глупость или сговор..
Нужно помнить, что в суде оспаривается результат оценки, а не отчет. Результат может быть оспорен другим отчетом или указанием на ошибки в имеющемся отчете, исправление которых приводит к иному результату. Да и то, не любое отклонение от первонач результата доказывает неверность первоначального.
Резюме- каждое спорное дело индивидуально.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
VET
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/12/2013
Сообщений: 48
Местонахождение: Брянск
|
Если ОО находится в закрытых городах, доступ в которые осуществляется по спец.пропуску, который долго делается, вот тогда можно и без осмотра. А если объект на Сахалине - не проблема, попросил местных оценщиков, за денюжку согласятся осмотреть.
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Палладия
Сколько я видела оценщиков, никто техпаспорт с собой на объект не берет. И тем более не занимаются реальным измерением. Идем далее. В документе один дома, по факту другой. Оценивать по факту или по документам? А если потом в суде отчет окажется, судья будет слушать оценщику (смотреть фотографии) или же читать документы? Весь вопрос в доказательствах. Но я не про это. Вот мы едем на осмотр, сравнивает, ковыряем. Потом раз и скидку на торг в 30%. Где логика то?
Валерий. ФСО-7 допускает непроведение осмотра, но с объяснением причины. Разве нет?
VET. По поводу Сахалина. Я в общем эту тему завела для того, чтобы выяснить кто имеет право проводить осмотр. Если это какие то иные оценщики, то они должны оформлять и подписывать от своего имени акт осмотра и подписывать отчет об оценке. Плюс с ними надо оформлять какие то документы, так как им предоставляется техпаспорт, оформляется пропуск на территорию. Они, в конце концов, делают какие то оценочные суждения. Палладия привела реальный пример, что оценщика заставляли убирать фото с плесенью. Осмотр - это серьезное занятие.
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
у нас залог завис. Выдали ипотечный кредит на покупку дома, человек сделал пару платежей и пропал... Поехали залог смотреть, оказалось что дома нет, его вообще никто не строил... Тех.паспорт БТИ подделка, по нему выдали оригинальное Свидетельство на дом, оценщик честь-по чести сьездил сделал фото дома, предоставил отчет, мы под это деньги выдали, а потом оказалось что его в соседний дом привезли на другой улице....щас он у нас свидетелем идет, ибо умысел не доказан...
И таких эпизодов по Перми не один....
Так что теперь езжу сам все смотрю, на оценщика надежды нет 
Одна радость. что хоть земельный участок есть  но его опять не берут на реализацию пока на нем в кадастровой палате дом числится, а снять его с учета может только собственник, который не понятно где...
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
допускает непроведение осмотра в случаях (при объективных причинах)
-так предписано заданием на оценку (ответственность на заказчике)
-невозможность доступа (заказчик - не собственник)
-описанный вариант - далеко, дорого, экономически нецелесообразно (надо прописать в задании)
-объект общеизвестный свободный доступ (ТЦ)
-запрет собственника на фотографирование (прописать в задании).
во всех остальных надо
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Kikinda сообщал(а):Я в общем эту тему завела для того, чтобы выяснить кто имеет право проводить осмотр. Если это какие то иные оценщики, то они должны оформлять и подписывать от своего имени акт осмотра и подписывать отчет об оценке. Плюс с ними надо оформлять какие то документы, так как им предоставляется техпаспорт, оформляется пропуск на территорию. Они, в конце концов, делают какие то оценочные суждения. Палладия привела реальный пример, что оценщика заставляли убирать фото с плесенью. Осмотр - это серьезное занятие.
Почему-то сразу вспомнился "лицензированный оценщик" из 4 сезона "Клан Сопрано". Он там даже мерил дорожным курвиметром, интересно кто-нибудь из отечественных оценщиков пользуется (знает) о таком приборе? Что нисколько не мешало ему получать "люлей" от разных кланов, и стоимость заметно завышал, вся схема была построена на этом. Но, осматривал все-таки он сам.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):допускает непроведение осмотра в случаях (при объективных причинах)
-так предписано заданием на оценку (ответственность на заказчике)
ИМХО - только в этом одном случае. Остальные - причины для него.
Нмв можно ещё осмотр представителем банка добавить. Ну вот залоговик посмотрел, чего мне там делать? А вдруг они в сговоре с заёмщиком из банка деньги тырят и завтра он уволится? Презумпций же нет никаких. Все мошенники, просто кто-то пока не выявлен. 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
игор сообщал(а):
Он там даже мерил дорожным курвиметром, интересно кто-нибудь из отечественных оценщиков пользуется (знает) о таком приборе?
Это только для неженатых и морально разлагающихся женатых прибор.
|
|
|
VET
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/12/2013
Сообщений: 48
Местонахождение: Брянск
|
Шогин В. сообщал(а):допускает непроведение осмотра в случаях (при объективных причинах)
...
-невозможность доступа (заказчик - не собственник)
Возникает вопрос: а сам заказчик имеет доступ к ОО? Если нет, то что он с оценкой будет делать?
Шогин В. сообщал(а):-описанный вариант - далеко, дорого, экономически нецелесообразно (надо прописать в задании)
Уже писал про Сахалин
Шогин В. сообщал(а):-объект общеизвестный свободный доступ (ТЦ)
Тем более возникает вопрос: если свободный доступ, то почему не был проведен осмотр?
Шогин В. сообщал(а):-запрет собственника на фотографирование (прописать в задании).
Был на армейских объектах и объектах ФСБ, везде фотографировать разрешали (Правда только то, что является ОО, а не окружение). Неужели какое-нибудь ООО запретит фотографировать? Даже если и так, то все равно, глазами надо посмотреть, пусть и без фотографий.
|
|
|
VET
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/12/2013
Сообщений: 48
Местонахождение: Брянск
|
игор сообщал(а):Он там даже мерил дорожным курвиметром, интересно кто-нибудь из отечественных оценщиков пользуется (знает) о таком приборе?
Зачем курвиметр при определении размеров зданий? Ну ладно, ЗУ, но там площадь прописана или в Свидетельстве, или в кадастровом паспорте.
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Шогину
Ну вот непроведение осмотра по предписанию задания на оценку мне вообще непонятна. Если заказчик заинтересован, как, например, в случае, описанном sky-perm, то он и напишет, что оценка без проведения осмотра. Он же знает, что там дома нет. Хотя в случае с домом, меня удивляет тут другой момент.Сейчас Гугл все нафотографировал из космоса. Так почему не посмотрели то? Что что, а участок (и дом на нем) прекрасно можно увидеть. Или когда нет дома, тоже увидеть. Видно иногда и внешнее состояние (тоже гуглом).
А вот про "дорого" я бы сформулировала как "нецелесообразно". Оценщик собирает информацию - документы, снимки из космоса, фотографии клиента, другие доступные фотографии и делает вывод - ехать ему или не ехать. И это нормально. Все же осмотр - это целый день. А какой выхлоп для точности? Да никакого! Хотя бывают и исключения.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Оксана, неосмотр по заданию - это экономия для заказчика и защита для оценщика.
Гугл и яндекс - это не осмотр. Это снимок истории на определенную дату, не совпадающую с датой оценки.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Подолью маслица.
До ФСО 7 обязательности осмотра не было. Т.е. полностью на усмотрение и под ответственность оценщика. На эту тему было даже разъяснение МЭРТа. Т.е. решил он не не осматривать, он отвечает. Насколько и как это повлияло / не повлияло на результат надо было доказывать. Сделать это можно было только путём осмотра и новой оценки. Компания, в которой работает оценщик, тут никакого участия не принимала.
Теперь осматривать / не осматривать - суть договорённости заказчика и директора компании: задание - приложение к договору на оценку, к которому оценщик никакого отношения не имеет. Решения на этот счёт оценщик не принимает. Получил задание и вперёд исполнять в установленный директором срок и с максимально доступным качеством.
Все эти разговоры про "найду на Сахалине кого-то, он мне ...", они в пользу бедных. В рамках каких отношений кого с кем и под чью ответственность? Кто платить будет? Компании, взявшей на себя ответственность за оказание услуги это не надо, она под это не подписалась. Заказчику тоже, он платить уже не согласен.
Ну плати сам из зарплаты и отвечай сам, коли делаешь то, чего не просит работодатель.
И причина, по которой осмотр не проводился, для оценщика одна - распоряжение директора. А у того основание - договорённость с заказчиком, свобода договора.
Так что, если осматривал не оценщик, а "тот кому он доверяет", то отвечает всё равно оценщик. В рамках трудового законодательства точно. Можно даже и не писать, что сам не смотрел. Сам потом с этим на Сахалине и разбирайся. Тот он тебе корпус осмотрел, не тот. Сам осмотрел или сына послал "у соседнее село".
Это я к тому, что писатели профстандартов они видимо все ИП и трудовых отношений для них не существует.
А вот в движке инааче ... Правда, не очень фразу понял. Но, опять - таки, не оценщик определяет.
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Буду судить со своей колокольни, в разных случаях по разному, но в основной своей массе осмотр делать нужно, что для банка что для суда, даже если это ретроспективная оценка, хоть и бредово звучит, недавно оценивал на 2012, но все равно ехал смотрел, хотя был уже 2015 ибо опыт показывает, что в суде это лишний повод противной стороне докопаться до отчета.
Для целей залога в моей практике не раз было, когда по документам все сладко да гладко, свидетельства, тех.паспорта, все шикарно, а при осмотре это куча кирпичей, которую пытаются заложить в банк.
Одного знакомого оценщика сейчас таскают к следователю по оценке для одного банка, ехать было далеко (день точно убьешь) он взял фото заказчика, а они потом как оказалось были трехлетней давности, и от зданий один хлам остался, сейчас ходит дает показания, что да как, пока он свидетелем идет.
Думаю нет смысла ездить на осмотр при мелких отчетах, типа нотариуса или постановки на баланс....
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):
Теперь осматривать / не осматривать - суть договорённости заказчика и директора компании: задание - приложение к договору на оценку, к которому оценщик никакого отношения не имеет. Решения на этот счёт оценщик не принимает. Получил задание и вперёд исполнять в установленный директором срок и с максимально доступным качеством.
Я полностью согласна с высказанной мыслью. Хотелось бы еще добавить, что заказчику и оценочной компании осмотр не выгоден - это лишняя трата денег. При этом ни тот ни другой ответственности за непроведение осмотра не несет.
А вот "допущения" - это отдельная песня. Стандарты говорят, что надо писать допущения в связи с непроведением осмотра. Т.е. оценщик пишет, что допускает, что "объемы и площади соответствуют паспортным, что в хорошем состоянии, что рядом даже комары не пролетают... То есть получается квадратный конь в вакууме. Зачем? Зачем эта дурь написана в стандартах? Ну и как оценщики исполняют поручение свыше?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Оксана.
Если бы я знал точные ответы на загадки, которые писатели ФСО 7 задают ... ИМХО сформулировать некие предположения можно на предмет, что будет если ... и как это отразится на ..., но любой их набор вряд ли будет исчерпывающим.
Как предложение. Ограничиться следующим
"В случае, если в связи с не проведением осмотра ОО, количественные и качественные характеристики ОО отличаются от приведённых в отчёте, оценщик допускает недостоверность итогового результата оценки, который может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону ы том числе и существенно. При этом оценщик не принимает на себя ответственность за любые возможные отклонения".
Кстати я вовсе не противник осмотров,а наоборот.Однако в некоторых случаях он не возможен (по объективным и субъективным факторам), в других просто глуп (профанация т.е.). Расшифровывать не буду.
Аналогично надо и в договоре на оценку писать.
Оговорюсь. Уже выяснил, что писатели ФСО 7 имели в виду не то, что я в предыдущем посте написал, а совсем иное.
Знаю, что и авторы ФСО по нематериалке не имели в виду дебиторскую задолженность.
Да они все что-то имели в виду. Но шо конкретна?...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Оксана, а как на русский вот это из 10-ки перевести?
7. Задание на оценку объекта оценки может содержать следующую дополнительную к указанной в
ФСО N 1 информацию в части допущений, на которых должна основываться оценка:
допущение, связанное с ограничением объема работ по осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;
Это же совсем иной язык.
|
|
|
Guest |