Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Осмотр объекта оценки
|
5 страниц(ы):
1
2
3
4
[5]
|
|
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ещё раз сначала
ФСО-7 п. 5. "При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки ..."
Каковы отношения между оценщиком и его представителем?
Но явно то, что между компанией, подписавшей договор на оценку, и представителем никаких отношений нет. Это не представитель компании.
Так что в рамках трудовых отношений использование представителя оценщиком эквивалентно осмотру самим оценщиком.
А вот если оценщик ИП, то всё нормально.
Шогин В. сообщал(а):наличие рядом визуально определяемого грп или тп ни о чем не говорит. У меня в прошлом был личный опыт: до имеющегося газа 30 метров. Иду прошу - дайте. Ответ: нет лимита. Невозможно. Только оч крупное подношение решило проблему лимита
Но это же не отменяет наличие ГРП рядом.  А опыт у меня такой же. Только я в роли отказывающей стороны выступал. Не дам и всё. Причины были. Но коммуникации то были "по границе". Факт.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Шогин В. сообщал(а):наличие рядом визуально определяемого грп или тп ни о чем не говорит. У меня в прошлом был личный опыт: до имеющегося газа 30 метров. Иду прошу - дайте. Ответ: нет лимита. Невозможно. Только оч крупное подношение решило проблему лимита
Наличие рядом грп или тм в первую очередь дает почву для исследования. Естественно не всегда целесообразно подробный разбор, но для крупняка - это критично. Более того, как раз отсутствие лимита, при наличии грп может стать также неплохим аргументом, при снижении цены. Потому что при споре противоположная сторона - может ткнуть вот есть грп, а поскольку "наш" оценщик никуда не ездил, то и придется теоретизировать, что не факт, что лимиты есть и пр. Тут даже будет проблема не в фактическом влиянии фактора, а в том, что оценщик не в курсе ситуации.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
я к тому написал, что всегда все индивидуально. Если есть ощущение конфликта интересов, лучше посмотреть
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Конфликт интересов? Ога.
Вот вчера заказ от коллекторов получил - помещение, сданное должником в аренду чужому банку. Оценка под отжатие по суду. Какие идеи насчёт осмотра и фотографирования территории чужого банка с выявлением плесени и т.д.? Чтоб здоровье не повредили и на 15 суток не загреметь.
Поэтому снаружи фотканём. Внутрь заглянем м.б. Ивсё ... Без осмотра.
А ещё там в пакете два права требования к ЖСК + 1 предварительный ДКП. Квартиры вроде есть. Пустят поисследовать с инспекцией? Даже пробовать не буду.
|
|
|
Kikinda
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2006
Сообщений: 376
Местонахождение: Москва
|
Андрей С. сообщал(а):
Так вот, когда мы брали в залог смежные земли автосалонов, образованные таким же макаром, то столкнулись с тем, что не ко всем землям можно напрямую подтянуть коммуникации, поскольку участки других владельцев автосалонов не дают через себя тянуть газ. И как Вы думаете, как это было узнано? Подсказка - не по гуглу, а на месте.
То что выяснили - молодцы. А как оценивали зная, что такая информация имеет место быть. Корректировка "-7%"?
Олегович, для того, чтобы выяснить, является ли группа капитальности ценообразующим фактором, нужно просто открыть объявления по запросу "производственная база продам". И посмотреть внимательно.
https://www.avito.ru/solnechnogorsk/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennoe_pomeschenie_4000_m_514029947
Вот это например. Позволю себе процитировать реальность. Видимо иногда оценщики все же теряют с нею связь.
Продам производ-складскую базу, г. Солнечногорск, Пятницкое ш. 45 км от МКАД, можно проехать по Ленинградскому шоссе. На участке 2га, находится склад 500 м2, производственно - складское помещение (высота потолков - 8м.), площадью 3500 м2. Участок распложен на землях населенных пунктов, предназначен для размещения административно-производственного и складского зданий (под существующими объектами недвижимости), огорожен, охраняемый, КПП. Собственность. Электричество 830 кВа. Коммуникации по границе: вода и газ, возможно подключение. Есть свободное место для застройки дополнительных площадей. Фото вышлю. Цена 53млн.руб. Где в объявлении группа капитальности?
Я тут стала анализировать что же действительно указывают в объявлениях по производственным базам, т.е. что является реально (а не по учебникам) факторами влияющими на стоимость
- близость от дороги (шоссе)
- близость от населенного пункта
- ж/д ветка
- высота потолков
- отопление (и способ отопления - центральное или котельная)
- ограждение.
Все! Ну это в общем виде. При этом все факторы действуют комплексно, а не мультипликативно. Даже если вы выявите при осмотре некий дополнительный фактор (например пожарный пруд), то учесть его не сможете. А вот кран входит в состав нежвижимости. В данном случае это не оборудование.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:А как оценивали зная, что такая информация имеет место быть. Корректировка "-7%"?
+ 40% (кажется) мы брали в залог тех, кто уже подвел себе газ. А те, кто был отрезан наоборот шли по цене смежных аналогов, которые как раз безкоммуникаций. Там был большой массив сх земли, которую перевели в населенные пункты и потом продавали кусками.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Kikinda сообщал(а):...Где в объявлении группа капитальности?...
Т.е. Вы утверждаете, что при прочих равных деревянный или саманный сарай, должен стоить столько же сколько и капитальный кирпичный склад? С м.т.з. в некоторых редких случаях возможно, но, как правило, крайне сомнительно...
Kikinda сообщал(а):...что же действительно указывают в объявлениях...
Что обязывает в объявлении указывать все ценообразующие характеристики? Разве не подразумевается, что детали выясняют на переговорах, осмотре, ознакомлении с документами? Объявление - только заброс приманки, а не паспорт объекта
Kikinda сообщал(а):...что является реально (а не по учебникам) факторами влияющими на стоимость... Все! Ну это в общем виде...
Хотел написать много, с примерами, но потом остыл и осознал, что Вы сами убили своё утверждение "является реально... все", фразой "ну это в общем виде". Это как написать: только 1, 2, 3... и прочие возможные
Kikinda сообщал(а):...Даже если вы выявите при осмотре некий дополнительный фактор..., то учесть его не сможете...
Давайте не будем закрывать перечень факторов и возможностей, реальность многолика. Вы не сможете учесть, я не смогу, а кто-нибудь другой сможет. В 9 случаях фактор не влияет, а в 10-м крайне важен
П.С. Откуда такая тяга к низведению оценки, с уровня хотя бы ремесла, вообще до посиделок за чаем с плюшками? Праздники не удались?
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Итак, два больших подвывода навязанной дискуссии о, казалось бы, очевидной нужности осмотра:
1. Осмотр нужен.
2. Но определяемую РС осмотр не очень редактирует.
Такова действительность. Это лаконично.
---
При этом, формально осмотр нужен для соблюдения формальностей, и самоуспокоения - был, видел - значит добросовестный и претензий ко мне быть не может. Т.е. уже не мошенник, первый взнос есть. Это тип мониторщиков - в т.ч. банковских, они за это, в т.ч., деньги получают. После них ряд позиций не найдешь. И это только осложняет "взаимодействие" с банком. :))
Неформально осмотр нужен для уточнения кол. и кач. хар-ик, и узнавания влияющих факторов (с последующим применением узнанного). Это несопоставимо сложнее. Этого почти никто не делает. Однако на РС может влиять сильно. В определенных случаях.
Может быть, для ряда назначений оценки, осмотр излишен.
Тогда как, если себе брать - всякий поедет за тридевять земель смотреть на предельно описанный, т.с., объект.
---
При этом, "НТП" движется в сторону упрощения или даже полной отмены физических осмотров.
Вся оценка в перспективе будет без выездов на место. По документам и "средствам телеметрии".
|
|
|
Catok
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2016
Сообщений: 4
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Всем здравствуйте!
Внимательно прочитал дискуссию, но так и не увидел связи между документами, которыми пользуется оценщик, и осмотром. А эта связь напрашивается, если мы оцениваем права.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
эта связь называется - идентификация
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Мне кажется, что большинство участников так и не поняли КОГДА нужен осмотр.
Сформулирую условия:
Оценка в большинстве случаев заказная. Иногда Заказчик требует выходить на максимум, иногда банк требует опускаться ниже минимума.
Так вот: осмотр нужен в тех случаях, когда идешь на МАКСИМУМ и на МИНИМУМ и придется свое мнение отстаивать в определенных инстанциях.
|
|
|
Catok
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2016
Сообщений: 4
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Шогин В. сообщал(а):эта связь называется - идентификация
В широком смысле - возможно. В узком - не только идентификация, но и весь набор необходимых характеристик содержится в документах, даже самых банальных, как свидетельство и паспорт. Осмотр может добавить лишь некоторые штрихи к описанию местоположения. Но, как верно заметили участники дискуссии, описание местоположения (да и других характеристик) объекта оценки должно быть адекватно описанию аналогов. Осмотр последних с незапамятных времен стал не востребован.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
идентификация - это не только установление объекта в его мете нахождения, но и сопоставление его характеристик с документами на объект
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Денис Валерьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
|
Оценщик вправе оценить имущество и без визуального осмотра. Такой вывод Минэкономразвития России делает при комментировании вопроса о необходимости выезда оценщика за рубеж для проведения осмотра имущества при его оценке (письмо от 27.02.2010 № Д06-554). http://www.ocenchik.ru/docs/409.html
Если исходя из своего профессионального суждения оценщик принимает решение о проведении оценки объекта оценки, в том числе находящегося за пределами РФ, без проведения визуального осмотра, указанное должно быть обосновано оценщиком в отчете об оценке.
При проведении оценки объекта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а также изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки и собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены на основании его суждения ( п. п. 18 и 19 ФСО N 1).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
|
|
|
Catok
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2016
Сообщений: 4
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Шогин В. сообщал(а):идентификация - это не только установление объекта в его мете нахождения, но и сопоставление его характеристик с документами на объект
И тут сразу большой вопрос. Если вы оцениваете право на вещь, что будет вашим основанием: описание права или ваш анализ вещи? Вы выехали на осмотр четырехэтажного здания (по документам), а видите пятиэтажное, какое вы будете оценивать?
Несколько распространенных допущений/ограничивающих условий в отчётах:
1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности.
2. Размеры объектов приведены по данным документации, представленной Заказчиком; уточнений и специальных измерений Оценщик не производил.
3. Предполагается, что физические характеристики объектов и их использование соответствуют федеральным и местным законам и нормативам.
4. Оценщик не несет ответственности ни за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объектов, ни за необходимость выявления таковых.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
вопроса не понял.
бывали ситуации, когда объект физический не соотв зарегистрированным правам. Приходилось разбираться, опираясь, прежде всего, на права.
Есди же у заказчика было желание оценить объект, как есть, то пожалуйста - принимаем допущение, на котором должна основываться оценка (прописываемое заказчиком в договоре), ценим. А дальше проблема заказчика - куда предъявит..
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Catok сообщал(а):...Если вы оцениваете право на вещь, что будет вашим основанием: описание права или ваш анализ вещи?...
Оцениваем комплекс из права и вещи. Права на качественную вещь стоят больше и наоборот, неоформленные права при обязательности оформления даже при качественной вещи стоят не много. Соответственно описывается и анализируется комплекс право + вещь
Catok сообщал(а):...Вы выехали на осмотр четырехэтажного здания (по документам), а видите пятиэтажное, какое вы будете оценивать?...
В случае отклонения вещи от права, оценивается фактический объект с учетом затрат на доведение до соответствия вещи праву или права вещи, в зависимости от юридической допустимости, физической осуществимости и экономической целесообразности
Catok сообщал(а):…4. Оценщик не несет ответственности ни за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объектов, ни за необходимость выявления таковых.
А лишний этаж – это скрытый фактор?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):вопроса не понял.
бывали ситуации, когда объект физический не соотв зарегистрированным правам. Приходилось разбираться, опираясь, прежде всего, на права.
Есди же у заказчика было желание оценить объект, как есть, то пожалуйста - принимаем допущение, на котором должна основываться оценка (прописываемое заказчиком в договоре), ценим. А дальше проблема заказчика - куда предъявит..
Вот мы так же поступаем.
Только тут такое дело. Тут крупная засада для оценщиков. На форуме подробно объяснять не буду. Только намекну: в оценке существуют не только заказчики и первичные потребители - те, кому "заказчик предъявит"  . Но и вторичные потребители и контролёры этих первичных, вторичных и пр. потребителей.
И, как выясняется, то, что устраивает заказчика и первичных потребителей, легко может не устроить вторичных и контролёров.
А они предъявляют и первичному потребителю, и ... оценщику. А заказчик с первичным потребителем претензий не имеют и даже письменно это готовы подтвердить. Только никому это уже не интересно.
|
|
|
Климов Дмитрий Сергеевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/26/2016
Сообщений: 5
|
По вопросу о необходимости осмотра.В нашей стране очень многое зависит даже не от законодательства, а от конкретной ситуации.Как пример:
Допустим я не поехал осматривать дом. Данный дом оценивается под залог для банка. В акте я указываю причину по которой объект не осматривался (допустим "Объект не предоставлен заказчиком к осмотру"). Далее прикладываю фотографии (предоставленные заказчиком, о чем естественно тоже указываю) и прикладываю "опрос" заказчика о состоянии дома и его внутренней отделки. Составляю отчет.Отчет идет в банк и заказчику выдают деньги.
До этого все вроде проходит отлично. Однако далее может случиться следующее:
Заказчик не хочет возвращать деньги банку. Банк "отбирает" дом. Приезжает по адресу, а дом сгорел. Причем есть подтверждающие документы, что дом сгорел еще задолго до проведения оценки.
Банк делает запрос мне (как оценщику) - как так?. На который я отвечаю: "Ну так я оценивал по информации заказчика. Какие ко мне вопросы?"
И вроде все по закону.
Но в итоге: Банк потерял деньги. Банк сто раз подумает работать ли со мной в дальнейшем (тем более если это не первый раз).
А теперь замените в данном примере дом на многомиллионный производственный комплекс, а банк на ОБЭП. И сиди потом рассказывай, почему на месте оцененной тобой базы пустое поле.
Или как пример оценка для администрации. Если из-за того, что я не осмотрел объект возникнут какие-либо проблемы. Глава администрации не будет читать ФСО и ФЗ. Он просто уйдет к другому оценщику и все.
Самому много раз приходится сталкиваться с ситуациями, когда "пьяный мужик с топором" не пускает меня в дом, который у него забирают под расселение. И когда предлагают сфотографировать соседнюю квартиру с дорогим ремонтом взамен оцениваемой - "Она ведь тоже трехкомнатная".
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Дмитрий Сергеевич, Вы все верно говорите с позиции "как лучше для потребителя", но для оценочного рынка - это пока практически крамольные мысли. Ибо клиент и потребитель (банк) воспринимается у нас пока чуть ли не как враг.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Guest |
|
5 страниц(ы):
1
2
3
4
[5]
|
|
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|