|
|
|
Анастасия Сэм
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2015
Сообщений: 134
Местонахождение: Оренбург
|
Добрый день! Имеется объект оценки: дом с ЗУ.
В рамках затратного подхода ЗУ оценивается как условно свободный. Проблема в том, что все имеющиеся аналоги - это ЗУ с фундаментами! И чтобы получить стоимость пустого ЗУ надо эти фундаменты вычитать из аналогов? Можно ли такую корректировку сделать по Ко-Инвест, например?
|
|
|
Анастасия Сэм
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2015
Сообщений: 134
Местонахождение: Оренбург
|
Неужели вопрос настолько прост (или глуп?), что даже не достоин ответа?( Подскажите неопытному пожалуйста(
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Анастасия Сэм сообщал(а):Неужели вопрос настолько прост (или глуп?), что даже не достоин ответа?( Подскажите неопытному пожалуйста(
Однозначного ответа нет. Совершенно не факт, что ЗУ с фундаментом дороже, чем ЗУ без фундамента. Бывает и наоборот.
С точки зрения разумного покупателя, зачем мне фундамент, сделанный неизвестно кем и как, и не подходящий по планировке.
|
|
|
Анастасия Сэм
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2015
Сообщений: 134
Местонахождение: Оренбург
|
игор сообщал(а):
Однозначного ответа нет. Совершенно не факт, что ЗУ с фундаментом дороже, чем ЗУ без фундамента. Бывает и наоборот.
С точки зрения разумного покупателя, зачем мне фундамент, сделанный неизвестно кем и как, и не подходящий по планировке.
да, в этом и вопрос. Пустых ЗУ найдешь в лучшем случае 3-4 из тысячи, и сделать однозначный вывод трудно. Однако, как удалось заметить, чем больше фундамент, а если их еще и два (например, под дом и под гараж), то продавец накручивает стоимость.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Не всякий фундамент годится для постройки нужного покупателю дома, скорее всего прежний фундамент, был подвержен влиянию погодных условий (снег, дожди) и по этой причине не годится, как основа будущего жилого дома, это кроме объемно-планировочных характеристик будущего жилого дома, поэтому чужой фундамент для постройки дома вряд ли годится, следовательно его предстоит демонтировать....
|
|
|
Анастасия Сэм
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2015
Сообщений: 134
Местонахождение: Оренбург
|
Мисовец сообщал(а):Не всякий фундамент годится для постройки нужного покупателю дома, скорее всего прежний фундамент, был подвержен влиянию погодных условий (снег, дожди) и по этой причине не годится, как основа будущего жилого дома, это кроме объемно-планировочных характеристик будущего жилого дома, поэтому чужой фундамент для постройки дома вряд ли годится, следовательно его предстоит демонтировать....
То есть нужно прибавить к стоимости затраты на демонтаж? А каким образом их можно рассчитать?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Анастасия Сэм сообщал(а):Мисовец сообщал(а):Не всякий фундамент годится для постройки нужного покупателю дома, скорее всего прежний фундамент, был подвержен влиянию погодных условий (снег, дожди) и по этой причине не годится, как основа будущего жилого дома, это кроме объемно-планировочных характеристик будущего жилого дома, поэтому чужой фундамент для постройки дома вряд ли годится, следовательно его предстоит демонтировать.... То есть нужно прибавить к стоимости затраты на демонтаж? А каким образом их можно рассчитать?
Любой сметной программой. Но, ИМХО, проще забыть.
Вы ведь не будете ездить по аналогам, и мерить объем и шурфы копать.
|
|
|
Анастасия Сэм
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2015
Сообщений: 134
Местонахождение: Оренбург
|
игор сообщал(а):Анастасия Сэм сообщал(а):
То есть нужно прибавить к стоимости затраты на демонтаж? А каким образом их можно рассчитать?
Любой сметной программой. Но, ИМХО, проще забыть. Вы ведь не будете ездить по аналогам, и мерить объем и шурфы копать.
Программ нету... Как это забыть? Как тогда проводить оценку пустого ЗУ, если на всех аналогах эти фундаменты? Банк ведь не пропустит такие без корректировок.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Анастасия Сэм сообщал(а):игор сообщал(а):Анастасия Сэм сообщал(а):
То есть нужно прибавить к стоимости затраты на демонтаж? А каким образом их можно рассчитать?
Любой сметной программой. Но, ИМХО, проще забыть. Вы ведь не будете ездить по аналогам, и мерить объем и шурфы копать. Программ нету... Как это забыть? Как тогда проводить оценку пустого ЗУ, если на всех аналогах эти фундаменты? Банк ведь не пропустит такие без корректировок.
Так придумайте.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Анастасия Сэм сообщал(а):Программ нету... Как это забыть? Как тогда проводить оценку пустого ЗУ, если на всех аналогах эти фундаменты? Банк ведь не пропустит такие без корректировок.
Чужой фундамент можно удалить с участка, вызвав на участок людей с отбойными молотками и машину для вывоза мусора, который останется после их работы, а для этого потребуется грузовик типа самосвала и денежка для вывоза строительного мусора на городскую свалку.
|
|
|
Бойков Андрей Викторович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 56
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Анастасия Сэм сообщал(а):Добрый день! Имеется объект оценки: дом с ЗУ.
В рамках затратного подхода ЗУ оценивается как условно свободный. Проблема в том, что все имеющиеся аналоги - это ЗУ с фундаментами! И чтобы получить стоимость пустого ЗУ надо эти фундаменты вычитать из аналогов? Можно ли такую корректировку сделать по Ко-Инвест, например?
Здравствуйте! В большинстве случаев наличие фундамента на земельном участке не относится к улучшениям (в смысле фактору, повышающему стоимость участка). Если остановимся на варианте с демонтажем фундамента, то на мой взгляд годятся след. варианты:
1. узнать на рынке компаний, оказывающих услуги по демонтажу зданий (в т.ч. фундаментов)
2. использовать укрупненные расценки (УР) по демонтажу фундаментов в уровне цен для Московской области (с послед. корректировкой на регион и индексацией). Не путать с УР по демонтажу зданий целиком. Использование УР возможно при наличии данных о демонт. фундаментах.
По итогам расчетов: Использовать понижающую корректировку для объектов-аналогов в рамках сравн. подхода (при расчете стоимости з.у.)
В принципе Распоряжение № 568-р (методика опред. стоимости права собств. з.у.) предполагает реализацию метода выделения (теорию можно посмотреть в документе). Т.о., реализуйте сравнительный (з.у. + здание) и вычитайте рыночную стоимость здания. На выходе стоимость земли. Да получаем взаимозависимые сравнительный и затратный подходы (это минус).
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):Анастасия Сэм сообщал(а):Добрый день! Имеется объект оценки: дом с ЗУ.
В рамках затратного подхода ЗУ оценивается как условно свободный. Проблема в том, что все имеющиеся аналоги - это ЗУ с фундаментами! И чтобы получить стоимость пустого ЗУ надо эти фундаменты вычитать из аналогов? Можно ли такую корректировку сделать по Ко-Инвест, например? Здравствуйте! В большинстве случаев наличие фундамента на земельном участке не относится к улучшениям (в смысле фактору, повышающему стоимость участка). Если остановимся на варианте с демонтажем фундамента, то на мой взгляд годятся след. варианты: 1. узнать на рынке компаний, оказывающих услуги по демонтажу зданий (в т.ч. фундаментов) 2. использовать укрупненные расценки (УР) по демонтажу фундаментов в уровне цен для Московской области (с послед. корректировкой на регион и индексацией). Не путать с УР по демонтажу зданий целиком. Использование УР возможно при наличии данных о демонт. фундаментах. По итогам расчетов: Использовать понижающую корректировку для объектов-аналогов в рамках сравн. подхода (при расчете стоимости з.у.) В принципе Распоряжение № 568-р (методика опред. стоимости права собств. з.у.) предполагает реализацию метода выделения (теорию можно посмотреть в документе). Т.о., реализуйте сравнительный (з.у. + здание) и вычитайте рыночную стоимость здания. На выходе стоимость земли. Да получаем взаимозависимые сравнительный и затратный подходы (это минус).
ИМХО конечно, есть большое подозрение что в разных местах нашей многообъятной родины все по-разному.
Где-то фундамент добавляет стоимость, где-то уменьшает, а скорей всего не влияет никак.
Ведь анализируются предложения, ну ни как не продажи.....Ну задумайтесь сами, все продавцы как один идиоты, купили участок, возвели фундамент, а теперь все бросили и решили продавать.....Зачем? Зачем эта никому не нужная ловля блох?
Надо ввести поправку? Ну, опроси риэлторов и введи....."чтобы банк пропустил"
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Анастасия Сэм сообщал(а):Неужели вопрос настолько прост (или глуп?), что даже не достоин ответа?( Подскажите неопытному пожалуйста(
Вопрос, мягко говоря, НЕКОРРЕКТЕН.
В нем нет ОБЪЕКТА оценки, - есть лишь надуманная сложность, не связанная ни с чем.
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
игор сообщал(а):
Ну задумайтесь сами, все продавцы как один идиоты, купили участок, возвели фундамент, а теперь все бросили и решили продавать.....Зачем? Зачем эта никому не нужная ловля блох?
Эта "ловля блох" обычная практика, когда участок предоставлен муниципалитетом или государством не в собственность (в аренду и т. п.), продать его напрямую нельзя, а заработать хочется. Тогда, владелец участка заливает фундамент, регистрирует право собственности на недострой, что дает ему право выкупить участок по "выкупной" сильно заниженной цене. После чего, участок уже можно свободно продать на вторичном рынке. Так что, продавцы не идиоты...
|
|
|
Анастасия Сэм
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2015
Сообщений: 134
Местонахождение: Оренбург
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Анастасия Сэм сообщал(а):Неужели вопрос настолько прост (или глуп?), что даже не достоин ответа?( Подскажите неопытному пожалуйста( Вопрос, мягко говоря, НЕКОРРЕКТЕН. В нем нет ОБЪЕКТА оценки, - есть лишь надуманная сложность, не связанная ни с чем.
надуманная-не надуманная, однако для меня сложность. Увы.
|
|
|
Guest |