|
|
|
Владимир Б.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/13/2007
Сообщений: 180
Местонахождение: Саров
|
Такая проблема:
Есть участок земли, на котором расположен "пансионат с лечением" (таков вид разрешенного использования). При этом категория земли обозначена как "Земли промышленности, энергетики, транспорта, ... и т.д."(!!!).
Находится этот участок в глуши, в деревне, на солидном расстоянии от асфальтированных автодорог. Поскольку эта деревня совсем не давно была популярным местом дачников (пока не разбили дорогу до нее и работал этот самый пансионат), то у меня есть аналоги на дату оспаривания КС. Но аналоги - для ИЖС.
Посчитать стоимость участка с применением корректировки на масштаб - не проблема. Тем более, что аналоги буквально соседние участки. Но беда в том, что категория земель не совпадает. Игнорировать этот факт нельзя, но какую применить корректировку - не знаю. В справочнике Лейфера есть корректировки "Земли пром.назначения/земли сельхоз назначения". Могу посчитать корректировку "ИЖС/сельхоз", но тогда корректировка "Пром.назначения/ИЖС" получается очень большой и стоимость оцениваемого участка нереально низкая.
Кто что посоветует?
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
http://cpcpa.ru/Publications/032/rrem.pdf
как вариант, стр. 15
|
|
|
Владимир Б.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/13/2007
Сообщений: 180
Местонахождение: Саров
|
pampampam сообщал(а):http://cpcpa.ru/Publications/032/rrem.pdf
как вариант, стр. 15
Не очень.
Это скорее всего можно применить к вариантам разрешенного использования в рамках одной категории земель. То есть когда поменять вид разрешенного использования - в полномочиях местного самоуправления.
У меня разные категории земель. И это для собственника геморрой!
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Через соотношение кадастровых?
|
|
|
Владимир Б.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/13/2007
Сообщений: 180
Местонахождение: Саров
|
Слуцкий сообщал(а):Через соотношение кадастровых?
Вот тоже есть такая мысль... Но будет ли это правильно? Для промышленных земель в зависимости от вида разрешенного использования в КС стоимость 1 кв.м. для соседних участков различается в 2-3 раза! Лично зная эти участки, откуда получается такое различие понять не смог. Логики там нет от слова ВООБЩЕ! Поэтому если использовать для расчета поправки КС, можно "нарисовать" вообще любую стоимость
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Неа.
В том данном, конкретном месте любая не получится.
Кстати. При одной категории поправка на ВРИ через соотношение кадастровых обоснована ящетаю.
Просто столько надо будет доплатить за изменение ВРИ по закону.
Или с государства получить?  Вряд ли.
Так что, если от более удельно дорогого аналога к менее удельно дорогому ОО по КС - нормально.
А в обратном направлении - от менее дорогого аналога к более дорогому ОО - прикольно. 
|
|
|
Владимир Б.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/13/2007
Сообщений: 180
Местонахождение: Саров
|
Слуцкий сообщал(а):
В том данном, конкретном месте любая не получится.
Еще как получится!
Ближайшие земли категории "промышленные" находятся в 40 км. от объекта и их много.
Вот стоимость 1 кв.м. из КС трех соседних участков: 2,95 руб. 37,41 руб. 62,64 руб. Не слабый разброс?!!!
А вот по поводу ВРИ в пределах одной категории - соглашусь. Там все просто.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А если найти региональный отчёт по оценке КС и там глянуть модель для земель промышленности?
|
|
|
Владимир Б.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/13/2007
Сообщений: 180
Местонахождение: Саров
|
Ну как вариант да, можно.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Слуцкий сообщал(а):Через соотношение кадастровых?
В каком-то из Решений Комиссии по оспариванию Московской области встречал обоснование отказа в удовлетворении заявления на основании того, что оценщик использовал для расчета корректировок значения кадастровых стоимостей.
Точную формулировку не помню, но логика была такова: если уж оспариваешь результаты определения кадастровой стоимости то нефиг ее использовать для своих расчетов.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Понятная логика. Вы раньше писали, я помню (больше что-то никто не писал про это).
Но идею для получения корректировки можно поиметь.
Перечень ценообразующих факторов, характер их влияния ...
|
|
|
Sergey58
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/1/2012
Сообщений: 57
Местонахождение: Пенза
|
Как вариант, взять соотношение кадастровых стоимостей участков, которые уже оспорили, в этом случае уже более обоснованным выглядит корректировка (и в общем-то неважно как те, кто оспаривал, выкручивались из ситуации). Где найти? Сам лично перелопатил все отчеты с Росреестра в свое время, чтобы что-то дельное найти.. нашел) в общем-то в любом случае корректировка будет притянутой, единственного, верного решения нет, но тут уж выбирать не приходится, зависит от того, как преподнесете все это дело в суде (ну или в комиссии, если у Вас это реально)
|
|
|
Victoria
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/21/2011
Сообщений: 6
Местонахождение: Серпухов
|
Владимир Б.! Я Вам в личку сообщение написала - посмотрите, может найдете подсказку.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Понятная логика. Вы раньше писали, я помню (больше что-то никто не писал про это).
Но идею для получения корректировки можно поиметь.
Перечень ценообразующих факторов, характер их влияния ... '
именно так! и проанализировав ценообразующие параметры Вы придете к выводу что корректировка равна нулю. земли НП и пром отличаются только вхождением или не вхождение в границы НП. остальной характер и возможность их использования в целом одинаковы, а значит и потребительская ценность равная.. ну и как следствие - стоимость... вот и все.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):
и проанализировав ценообразующие параметры Вы придете к выводу что корректировка равна нулю. земли НП и пром отличаются только вхождением или не вхождение в границы НП. остальной характер и возможность их использования в целом одинаковы, а значит и потребительская ценность равная.. ну и как следствие - стоимость... вот и все.
Точно не так.
Анализировали в сравнении в Падмаскве ИЖС и СНТ/ДНП.
Вдумчиво. По нескольким направлениям, в зависимости от расстояния.
Может ИЖС быть дороже, может СНТ/ДНП быть дороже. Может одинаково быть.
Коммерческая на федеральной трассе вне НП в разы дороже ИЖС в НП в сторонке.
Такшта ...
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Olegovich сообщал(а):
и проанализировав ценообразующие параметры Вы придете к выводу что корректировка равна нулю. земли НП и пром отличаются только вхождением или не вхождение в границы НП. остальной характер и возможность их использования в целом одинаковы, а значит и потребительская ценность равная.. ну и как следствие - стоимость... вот и все.
Точно не так. Анализировали в сравнении в Падмаскве ИЖС и СНТ/ДНП. Вдумчиво. По нескольким направлениям, в зависимости от расстояния. Может ИЖС быть дороже, может СНТ/ДНП быть дороже. Может одинаково быть. Коммерческая на федеральной трассе вне НП в разы дороже ИЖС в НП в сторонке. Такшта ...
Точно вдумчиво? Если вывод, который напрашивается из этого примера, но почему-то не написан, это "разница в ценах обусловлена лишь дисперсией и фактически ее нет", то пожалуй соглашусь, но к чему тогда вообще здесь этот пример и слова "точно не так"? Если подразумевается другой вывод, то возникают серьезные вопросы к выборке и адекватности исследователя, так как ничем кроме как разницей в локальном местоположении не может быть обусловлена более высокая стоимость СНТ и тогда вновь возникает вопрос, к чему этот пример, как и пример про разницу в коммерческой у дороги и ИЖС в НП(зачем их вообще сравнивать?), когда речь идет об однофакторном сравнении идентичных земель промышленности и ЗНП под промку?
Сам исследований не проводил, по опыту соглашусь с Олеговичем, главное учитывать нюансы местоположения, если они есть.
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
задвоилось
|
|
|
Владимир Б.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/13/2007
Сообщений: 180
Местонахождение: Саров
|
Olegovich сообщал(а):именно так! и проанализировав ценообразующие параметры Вы придете к выводу что корректировка равна нулю. земли НП и пром отличаются только вхождением или не вхождение в границы НП. остальной характер и возможность их использования в целом одинаковы, а значит и потребительская ценность равная.. ну и как следствие - стоимость... вот и все.
Вот теоретически с Вами согласен. Более того, по своему участку убрал поправку на категорию земель и получил результат с адекватной ценой участка. Но... Как говорится "нутром чую, а доказать не могу"! . Аргументированный отказ от корректировки на категорию земель - это даже сложнее чем придумать саму корректировку! Аргументация "...мамой клянусь!.. " судью не убедит, тем более, что логика любого проверяющего заточена на то, что земли разных категорий должны стоить по разному!
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
мне представляется корректировка на ВРИ по кадастровой стоимости неверной, ибо, как показывает практика, кадастровая в большинстве случаев неверная.
ВРИ в черте НП фактически регулируется градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки. Ну и фактической пространственной планировкой.
Нельзя просто с пом некого коэффициента скорректировать один ВРИ на другой. В месте расположения аналога может быть оценочный ВРИ недопустим.
Поэтому здесь нужно смотреть вспомогательные виды ВРИ. Возможно и корректировка не потребуется.
Либо + рассмотреть затратность перевода из одного ври в другой + надбавка (премия) за геморрой
Если вести речь о корректировке на категорию, то она м.б. только по реузльтатам анализа рынка, а не по условным схемам
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):[quote=Olegovich]
Коммерческая на федеральной трассе вне НП в разы дороже ИЖС в НП в сторонке.
Такшта ...
так это фактор не категории, а местоположения уже.... совсем другой фактор
|
|
|
Guest |