Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка торгового павильона со сроком службы превышающим группу капитальности Опции · Вид
Олег1981
От: Wednesday, December 07, 2016 8:24:04 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/7/2016
Сообщений: 15
Местонахождение: Смоленск
Всем привет. Оцениваю по состоянию на 2013 год торговый павильон 2000 г. постройки. Срок службы по 9 группе капитальности для подобных ларьков 10 лет, перед сносом ему было 13 лет. Отчет для суда. Вопрос. Можно ли методом срока жизни показать, что так как физический износ по данному методу 130%, то принимаю износ 100% и рыночная стоимость на данную дату равна 0?
В начало
 
Kornilov
От: Thursday, December 08, 2016 12:37:55 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
Олег1981 сообщал(а):
Всем привет. Оцениваю по состоянию на 2013 год торговый павильон 2000 г. постройки. Срок службы по 9 группе капитальности для подобных ларьков 10 лет, перед сносом ему было 13 лет. Отчет для суда. Вопрос. Можно ли методом срока жизни показать, что так как физический износ по данному методу 130%, то принимаю износ 100% и рыночная стоимость на данную дату равна 0?

Почему 0?
-30%!
Улыбка
В начало
 
Олег1981
От: Thursday, December 08, 2016 9:03:11 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/7/2016
Сообщений: 15
Местонахождение: Смоленск
я серьезно :)
В начало
 
Eugene
От: Thursday, December 08, 2016 9:25:26 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Равенство нормативного срока службы и срока экономической жизни - только теоретическое допущение. Эффективный возраст может быть не равен фактическому. Объект на момент сноса был пригоден для эксплуатации? Скорее всего да, иначе бы никто и не судился. Тогда ответ на Ваш вопрос: скорее всего нет
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, December 08, 2016 10:08:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Олег1981 сообщал(а):
я серьезно :)


Если здание эксплуатировалось, износ не может быть более 70%

Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются:
• качество применяемых строительных материалов;
• периодичность и качество проводимых ремонтных работ;
• качество технической эксплуатации;
• качество конструктивных решений при капитальном ремонте;
• период не использования здания;
• плотность заселения.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Eugene
От: Thursday, December 08, 2016 2:21:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Геннадий сообщал(а):
...Если здание эксплуатировалось, износ не может быть более 70%...

В понимании физ. износа как измерения прочности (строительная терминология) - не может. В понимании физ. износа как обесценения (оценочная терминология) - может. Термин звучит одинаково, но смысл разный. Так если с точки зрения строителя завтра объект недвижимости достигнет физ. износа (снижения прочностных характеристик) в 70% и будет запрещена его эксплуатация, то сегодня с точки зрения оценщика обесценение из-за снижения прочностных характеристик, т.е. физ. износа, может составлять 99%
В начало
 
Олег1981
От: Thursday, December 08, 2016 9:01:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/7/2016
Сообщений: 15
Местонахождение: Смоленск
Господа, если объект (павильон) имеет 9 группу капитальности и срок использования 10 лет, а по факту юзали его 13 лет, то как износ может быть 70%? В общем метод срока жизни не оговаривает допущения, что при сроке жизни более нормативного он не работает, я и посчитал износ расчетный в 130% и принял износ=100% и стоимость нулевая. А противоположная сторона принесла отчет об оценке, где написано, что по состоянию на 2016 год наш ларек стоил около 300 тысяч, это при том что его в 2013 году снесли, т.е. уже 3 года его снесли а ларек стоит 0,3 млн. рублей, и суд стал на сторону истцов с данным отчетом, причем областная инстанция! А вы говорите что раз эксплуатировался значит износ менее 70%...
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, December 08, 2016 9:11:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):
Олег1981 сообщал(а):
я серьезно :)


Если здание эксплуатировалось, износ не может быть более 70%
Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются:

ЧЕТВЕРТЫЙ ОТЛОВ
В соответствии с методикой МГСН 301.03.97 "Методика определения аварийности строений" при физическом износе 61-80 % общая характеристика технического состояния строения может быть отнесена к "Ветхое" и примерная стоимость капремонта в % от восстановительной стоимости составит 91 - 120%.
Поскольку физический износ В ОЦЕНКЕ - прямой относительный убыток на денежные вложения в улучшения ЗУ, формирующийся рынком при купле-продаже объекта недвижимости, - постольку при физическом износе СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ в 70% интересующий нас ОЦЕНОЧНЫЙ ИЗНОС может достигать и 120%.
Некомпетентность знаний "геннадия" налицо (при 70% физического износа ЖИЛЫХ зданий запрещена их эксплуатация без проведения ремонтно-восстановительных работ).
Справочно (для знающих оценщиков): иногда наличие сквозной трещины в фундаменте НОВОГО здания приводит к ОЦЕНОЧНОМУ ИЗНОСУ свыше 100% от его восстановительной стоимости.
ОСТАЛСЯ ПОСЛЕДНИЙ ОТЛОВ, - будьте осторожны...

В начало
 
Геннадий
От: Thursday, December 08, 2016 9:13:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Олег1981 сообщал(а):
Господа, если объект (павильон) имеет 9 группу капитальности и срок использования 10 лет, а по факту юзали его 13 лет, то как износ может быть 70%? В общем метод срока жизни не оговаривает допущения, что при сроке жизни более нормативного он не работает, я и посчитал износ расчетный в 130% и принял износ=100% и стоимость нулевая. А противоположная сторона принесла отчет об оценке, где написано, что по состоянию на 2016 год наш ларек стоил около 300 тысяч, это при том что его в 2013 году снесли, т.е. уже 3 года его снесли а ларек стоит 0,3 млн. рублей, и суд стал на сторону истцов с данным отчетом, причем областная инстанция! А вы говорите что раз эксплуатировался значит износ менее 70%...


Вы если пишите, пишите без эмоций, а то совсем не понятно - Какую стоимость суд принял?

А потом в суде ни кода не важно решение суда начальных инстанций - придерживаюсь правилу - суд выиграл, суд проиграл. Суд это игра, часто азартная, и результат зависит от качества игры.



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 08, 2016 9:13:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Kornilov сообщал(а):

Почему 0?
-30%!
Улыбка


Да. Тут может даже и минус 33%.
В начало
 
Олег1981
От: Thursday, December 08, 2016 9:57:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/7/2016
Сообщений: 15
Местонахождение: Смоленск
Суд принял противоположную оценку истца, и суд устраивает что на дату через 3 года после сноса ларька этот ларек стоит 300 тысяч рублей... Еще момент, физический износ визуально, экспертным путем невозможно, так как отсутствуют фотографии ларька когда он еще стоял на дату оценки, по этому кроме как методом срока жизни не вижу возможности обосновать износ, без осмотра то есть...
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 08, 2016 10:22:45 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Олег.
Это вопрос "цены вопроса". Это оч. сложный вопрос.
Вы же можете нанять соответствующих экспертов, произвести их силами анализ состояния ларьков по всей области.
Установить зависимость фактических износов ларьков от их рыночной стоимости.
И применить то вечное знание, которое Вам выше уже высказали Юджин, Геннадий и Е.Е.
Навскидку миллииона за три Вы этот вопрос решите.
А так ...
Когда сносили, там доки какие составлялись? Обследование состояния там, протчая ерунда? Или просто снесли н.х, потому, что надо было?
....
Это оценщик не может взять деньги и не определить РС.
А эксперт может взять деньги, и написать "НЕ представляется возможным".
В начало
 
игор
От: Thursday, December 08, 2016 10:56:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Слуцкий сообщал(а):
А эксперт может взять деньги, и написать "НЕ представляется возможным".

В данном контексте самый лучший ответ.
P.S. На самом деле есть и фото, и много чего еще есть. Но, это проблемы никак не судебного эксперта.
В начало
 
Олег1981
От: Friday, December 09, 2016 12:24:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/7/2016
Сообщений: 15
Местонахождение: Смоленск
Из документов и фото вообще ничего нет, кроме акта приемки построенного объекта 2000 года с печатями согласований разных инстанций, все. Из этого акта только видна первоначальная стоимость 88300 рублей (в ценах 2000 года), и год ввода, все. Все остальное, включая площадь, как выше сказали, определить не представляется возможным...
В начало
 
Олег1981
От: Friday, December 09, 2016 12:24:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/7/2016
Сообщений: 15
Местонахождение: Смоленск
Из документов и фото вообще ничего нет, кроме акта приемки построенного объекта 2000 года с печатями согласований разных инстанций, все. Из этого акта только видна первоначальная стоимость 88300 рублей (в ценах 2000 года), и год ввода, все. Все остальное, включая площадь, как выше сказали, определить не представляется возможным... Да, цена вопроса эксперта 5000 рублей, по этому маркетинговые исследования не получится заказать...
В начало
 
Olegovich
От: Friday, December 09, 2016 12:51:29 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
все не читал - хватило заголовка "срок службы превышает группу капитальности"... ну это типа цвет машины больше размера ее шин...
эмоции пересиливают здравый смысл... в общем: "афтор жжет... пищи исчо!"
В начало
 
Olegovich
От: Friday, December 09, 2016 12:56:33 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
Олег1981 сообщал(а):
Из документов и фото вообще ничего нет, кроме акта приемки построенного объекта 2000 года с печатями согласований разных инстанций, все. Из этого акта только видна первоначальная стоимость 88300 рублей (в ценах 2000 года), и год ввода, все. Все остальное, включая площадь, как выше сказали, определить не представляется возможным... Да, цена вопроса эксперта 5000 рублей, по этому маркетинговые исследования не получится заказать...

вот тут согласен!!! - за 5000 рублей нельзя просто не ответить на вопрос... надо еще немного навредить!
В начало
 
f vn
От: Friday, December 09, 2016 2:32:11 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2006
Сообщений: 774
Местонахождение: г. Жуковский
Олег1981 сообщал(а):
Всем привет. Оцениваю по состоянию на 2013 год торговый павильон 2000 г. постройки. Срок службы по 9 группе капитальности для подобных ларьков 10 лет, перед сносом ему было 13 лет. Отчет для суда. Вопрос. Можно ли методом срока жизни показать, что так как физический износ по данному методу 130%, то принимаю износ 100% и рыночная стоимость на данную дату равна 0?


А кто определил что ОО - это капитальный (некапитальный?) объект - недвижимое (движимое?)?! Не подставляетесь? Кто это написал?
В начало
 
Олег1981
От: Friday, December 09, 2016 9:46:38 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/7/2016
Сообщений: 15
Местонахождение: Смоленск
f vn сообщал(а):
Олег1981 сообщал(а):
Всем привет. Оцениваю по состоянию на 2013 год торговый павильон 2000 г. постройки. Срок службы по 9 группе капитальности для подобных ларьков 10 лет, перед сносом ему было 13 лет. Отчет для суда. Вопрос. Можно ли методом срока жизни показать, что так как физический износ по данному методу 130%, то принимаю износ 100% и рыночная стоимость на данную дату равна 0?


А кто определил что ОО - это капитальный (некапитальный?) объект - недвижимое (движимое?)?! Не подставляетесь? Кто это написал?


Я определил. В документах, тот же акт построенного объекта, значится что это КИОСК....установленный киоск, так и называется. А так же есть четкое определение 9 группы капитальности по объектам торговли: ларьки, киоски, павильоны - срок службы 10 лет.
В начало
 
Eugene
От: Friday, December 09, 2016 10:17:06 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Олег1981 сообщал(а):
...срок службы 10 лет.

В Саратове на ул. Перспективной уже давно стоит пустая аварийная панельная девятиэтажка 1990 г. постройки, наконец сносить собрались. 26 лет... А по табличкам из нормативных актов СССР много десятилетней давности сколько срок службы у 1 группы? Кремль, опять таки, стоит... Не нужно идеализировать "таблички", я, естественно, и сам ими пользуюсь, но в данном случае они явно во вред. Или ищите другой источник информации об объекте, или расписывайтесь в невозможности проведения оценки.

П.С.1 Знаю где на производственной базе стоит старый киоск советских времен, используется вполне успешно в качестве небольшого склада.
П.С.2 Вообще обсуждаемый метод расчета износа один из наигрубейших, противоречащий здравому смыслу и эмпирическим данным
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005