Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Квалификационный экзамен Опции · Вид
Андрей В.
От: Tuesday, January 30, 2018 6:08:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 85
Местонахождение: Москва
Olegovich сообщал(а):
Андрей В. сообщал(а):
Конвертируют не только валюту, ответ на первый вопрос абсолютно логичен, ответ, который вы предлагаете - масло масляное
https://dic.academic.ru/dic.nsf/business/6273
Износ применим непосредственно к резервуару

Износ применяется к сооружению в целом. в том числе и к выемке грунта

В задаче уточнено, что морального и функционального износа нет, с такой формулировкой я бы применял физический износ только к резервуару, износ работ - внешний.
В начало
 
VONAP
От: Tuesday, January 30, 2018 6:19:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 55
Местонахождение: Москва
Помогите разобраться
Тестовая задача:
Для определения рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, какие из перечисленных ниже данных необходимы?
I. Информация о планируемом использовании объекта его покупателем.
II. Прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект.
III. Информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости.
IV. Требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.
Варианты ответов:
• I, III
• I, II, III, IV
• II, IV
• II, III, IV
Правильный ответ: II, IV.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.
(см. п.23 ФСО №7)
(см. Оценка недвижимости.Учебник/А.Г.Грязнова, М.А.Федотова–М.:Изд.«Финансы и статистика»,2007)
Т.е. цитата из учебника предполагает, что учитывать обслуживание по кредиту необходимо при определении инвестиционной стоимости, а не рыночной. Таким образом, для определения рыночной стоимости недвижимости методом ДДП необходимы:
- прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект;
- требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.

Однако при решение следующей тестовой задачи на расчет рыночной стоимости кредит учитывается
Тестовая задача:
Ожидаемый поток доходов от объекта – 35000 д.е. в год на протяжении 6 лет. В конце шестого года планируется продажа объекта за 220 000 д.е. Объект был приобретён с привлечением кредита в сумме 100 000 д.е. на срок 10 лет под 12% годовых с ежегодными выплатами в конце периода. Норма доходности по аналогичным объектам составляет 15%. Рассчитать рыночную стоимость недвижимости.
СМАО предлагает следующее решение
В данном случае рыночная стоимость недвижимости равна сумме текущих стоимостей собственного и заёмного капиталов. Заёмный – 100 000р. Необходимо рассчитать стоимость собственного капитала.
Ежегодный поток доходов 35 000 д.е. необходимо уменьшить на величину ежегодных расходов в погашение кредита. Рассчитаем ежегодный платёж при N=10 и I/Y=12%:
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 100 000 [PV] 12 [I/Y] 10 [N] [CPT] [PMT]
MS Excel: =100000*0,12/(1-(1+0,12)^(-10))
Результат: 17 698,42р.
Рассчитаем величину ежегодных денежных поступлений:
35 000,00 – 17 698,42 = 17 301,58 д.е.
Поскольку денежные потоки по годам одинаковые, нет необходимости в дисконтировании их по отдельности. Достаточно определить текущую стоимость аннуитета длиной 6 периодов по ставке доходности 15%:
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 17301,58 [PMT] 15 [I/Y] 6 [N] [CPT] [PV]
MS Excel: =17301,58*(1-(1+0,15)^(-6))/0,15
Результат: 65 477,53р.
Перед продажей объекта в конце шестого года за 220 000 д.е. необходимо погасить остаток долга по кредиту: N=4, I/Y=12%, ежегодный платёж = 17 698,42 д.е.
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 17 698,42 [PMT] 12 [I/Y] 4 [N] [CPT] [PV]
MS Excel: =17698,42*(1-(1+0,12)^(-4)/0,12
Результат: 53 756,28р.
Будущая стоимость реверсии составит:
220 000,00 – 53 756,28 = 166,243.72 д.е.
Текущая стоимость реверсии (N=6 – продажа в конце шестого года, I/Y=15%):
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 166 243,72 [FV] 15 [I/Y] 6 [N] [CPT] [PV]
MS Excel: =166243,72*/(1+0,15)^6
Результат: 71 871,75р.
Суммируем текущую стоимость денежных потоков и текущую стоимость реверсии:
65 477,53 + 71 871,75 = 137 349,28 д.е.
Полученная величина является текущей стоимостью собственного капитала.
Плюсуем к ней заёмные средства, чтобы получить рыночную стоимость объекта:
137 349,28 + 100 000,00 = 237 349,28 д.е.
Как видите при расчете рыночной стоимости кредит учитывается.
Или в условии теста напутали и хотели расчет инвестиционной стоимости для конкретного инвестора.
Как же все таки быть при тестировании: учитывать условия кредита или не учитывать?Не понимаю
В начало
 
Владислав_
От: Tuesday, January 30, 2018 6:28:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2014
Сообщений: 51
Местонахождение: Москва
На семинарах обобщен опыт сдачи кэ и засчитанные варианты решения на экзамене.
Всё остальное , мысли в слух ... Которые только мешают в подготовке к КЭ.
В теоретических спорах, в рамках кэ ,победили составители рекомендованных учебников Пистолет
Выше указывали сайт по подготовке к квал.экзамену , там народная база вопросов и ответов засчитанные на экзамене. Сделали даже тест пробный .
Проработайте решение всех задач и будет всё хорошо Мыльные пузырики

Сам мучался с проблемой ипотечно - инвест анализа. На экзаменах вроде не попадаются такие вопросы сейчас , но у кого были - сказали что засчитывают решение через ИИА.
Надо его изучить , но надеятся что не попадется Водка, балалайка
В начало
 
Упоров
От: Wednesday, January 31, 2018 4:24:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/13/2017
Сообщений: 38
Местонахождение: Новосибирск
Андрей В. "В задаче уточнено, что морального и функционального износа нет, с такой формулировкой я бы применял физический износ только к резервуару, износ работ - внешний."[/quote]


Не, правильно все-таки, что экзамен ввели. Когда стоимость замещения жилого дома, например, считаете, то на доставку кирпичей от кирзавода к стройплощадке тоже будете отдельный какой-то износ (устаревание) считать? Или еще на какие затраты отдельно, например монтаж то бишь СМР. А то вот весело будет. На кирпичи - панели отдельный физизнос, на все остальное (СМР, всякие там косвенные и т.п.) что-то другое или вообще ничего. Так что ли по вашему должно быть?
В начало
 
Андрей В.
От: Wednesday, January 31, 2018 11:11:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 85
Местонахождение: Москва
Упоров сообщал(а):
Не, правильно все-таки, что экзамен ввели. Когда стоимость замещения жилого дома, например, считаете, то на доставку кирпичей от кирзавода к стройплощадке тоже будете отдельный какой-то износ (устаревание) считать? Или еще на какие затраты отдельно, например монтаж то бишь СМР. А то вот весело будет. На кирпичи - панели отдельный физизнос, на все остальное (СМР, всякие там косвенные и т.п.) что-то другое или вообще ничего. Так что ли по вашему должно быть?

Согласен, абсолютно правильно, что экзамен ввели.
Дело тут все в том, что мы не жилой дом обсуждаем, а резервуар и конкретную задачу. Так должно быть по-моему, да, только очевидно, что в реальных условиях отчета такая работа (поэлементный износ) невозможна и бессмысленна, поэтому, как и во многих других случаях (например, дисконтирование на середину периода), Оценщики пользуются «укрупненными» методами.
Я абсолютно согласен, что износ монтажных работ происходит одновременно с износом оборудования, мой ответ в данном случае таков исключительно по причине формулировки задачи, которая естественно не встретится в реальной жизни.
И, кстати, еще один момент. В данном случае я в принципе не согласен с начислением износа на выемку и вывоз грунта.
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Wednesday, January 31, 2018 11:18:32 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,130
Местонахождение: Москва
Когда дом строится, тоже грунт вынимают и вывозят. Эти затраты падают на фундамент, далее в целом по фундаменту считаете износ.
Логика задачи простая до безобразия - посчитайте стоимость воспроизводства (просто здесь поэлементно расчет идет, вам грунт смущать начинает, в УПВС все тоже самое, но в пересчете на куб, там таких вопросов почему-то не возникает), посчитайте совокупный износ (который здесь формируется только за счет физического), из этого получите результат.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Андрей В.
От: Wednesday, January 31, 2018 11:29:24 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 85
Местонахождение: Москва
Юрий Дерябин сообщал(а):
Когда дом строится, тоже грунт вынимают и вывозят. Эти затраты падают на фундамент, далее в целом по фундаменту считаете износ.
Логика задачи простая до безобразия - посчитайте стоимость воспроизводства (просто здесь поэлементно расчет идет, вам грунт смущать начинает, в УПВС все тоже самое, но в пересчете на куб, там таких вопросов почему-то не возникает), посчитайте совокупный износ (который здесь формируется только за счет физического), из этого получите результат.

Я это прекрасно понимаю, только есть большая разница, забетонированный фундамент под домом и яма под новый резервуар, которая осталась абсолютно такой же, какой и была при рождении, после вывоза старого на металлолом.
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Wednesday, January 31, 2018 12:02:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,130
Местонахождение: Москва
Точно, могут еще доп. затраты на рекультивацию территории потребоваться.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
VONAP
От: Wednesday, January 31, 2018 12:58:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 55
Местонахождение: Москва
Olegovich сообщал(а):
Андрей В. сообщал(а):
Конвертируют не только валюту, ответ на первый вопрос абсолютно логичен, ответ, который вы предлагаете - масло масляное
https://dic.academic.ru/dic.nsf/business/6273
Износ применим непосредственно к резервуару

Износ применяется к сооружению в целом. в том числе и к выемке грунта

Спасибо.
Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо. Будь здоров, товарищ!
В начало
 
Геннадий
От: Wednesday, January 31, 2018 1:32:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,422
Местонахождение: Кашира
VONAP сообщал(а):
Я правильно понял.


Не правильно.
Тут чел сдавший экзамены высказал интересную мысль - сдавая экзамен забудьте, что Вы оценщик, Вы студент. Ваша задача не думать о высоких материях, а тупо, как в школе пусть и высшей, подставлять циферки в формулы.



Я не знаю, но про него можно сказать, что музам служит, а с головой не дружит, потому что кидаться в полицию нельзя ни тяжёлыми, ни лёгкими предметами. В.В. Путин.
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, January 31, 2018 1:53:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,497
Местонахождение: -
VONAP сообщал(а):
Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо. Будь здоров, товарищ!

я такого в условиях задачи не увидел.. в процентах износ будет одинаковым
В начало
 
Брюс Ли
От: Wednesday, January 31, 2018 7:45:59 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/10/2018
Сообщений: 9
VONAP сообщал(а):

Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо. Будь здоров, товарищ!


Не совсем. Физический износ у них будет одинаковым. А вот одного из них - функциональный, причем неустранимый. А отсюда и конечная стоимость их будет одинаковой.
Например первый 100 р. обошелся, а второй 120 р. Второй имеет фун. износ 16,6666% При физ. износе в 30% их стоимость будет по 70 р.

PS Подобная то ли задачка есть то ли вопрос на экзамене. Там об излишнем фундаменте под зданием.
В начало
 
Брюс Ли
От: Wednesday, January 31, 2018 8:13:45 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/10/2018
Сообщений: 9
VONAP сообщал(а):
Помогите разобраться

Анализ ипотечно-инвестиционный, а стоимость рыночная. "Оценка недв." Федотова, Грязнова - Москва Интерреклама - 2003 год. Страница 225.
Там в вопросе есть некоторая неточность, 15% - у вас или там откуда вы это взяли, в вопросе звучит как доходность для подобных объектов; более корректно доходность на собственный капитал. Я по крайней мере именно так встречал. Посему и вопрос отпадает сам собой. Так что СМАО все правильно посчитали.
В начало
 
Ярослава Авдулова
От: Tuesday, February 06, 2018 8:39:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/16/2013
Сообщений: 7
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Добрый день! Подскажите пожалуйста, после подачи заявки на сайте ФБУ "ФРЦ" мне на почту пришло письмо о том что меня зарегистрировали на сдачу экзамена, прислали логин и пароль, это было 2 недели назад, больше никакой информации о дате когда нужно приехать не было (подавала заявку на сдачу в Москве), это нормалньо что столько времени уже прошло, а ничего еще не прислали, может нужно им звонить дополнительно? подскажите, а то я волнуюсь)))
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, February 06, 2018 10:06:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,359
Местонахождение: Москва
VONAP:....Как видите при расчете рыночной стоимости кредит учитывается.
Или в условии теста напутали и хотели расчет инвестиционной стоимости для конкретного инвестора.
Как же все таки быть при тестировании: учитывать условия кредита или не учитывать?
Не напутали, просто отдельные условия не дописали.
Пытались дать следующее понимание: Пока ничего не построено, но кредит уже взят, то есть в нулевой момент на дату оценки мы рассматриваем инвестиционный проект строительства и реализации недвижимости. Типовое решение данной задачи - по сальдо трех потоков, но оно понятнее для "бизнесменов", а не для оценщиков недвижимости. По сальдо трех потоков надо было построить ДВА ДП: первый связан со строительством и реверсией объекта недвижимости, там строятся потоки ПО ГОДАМ "постнумерандо", второй поток - отдача заемного капитала.Первая промашка в задаче - не указана модель аннуитетного возврата (пренумерандо, середина года, постнумерандо). Есть еще вариант задания с помесячной отдачей аннуитетных платежей. То есть, модели разные. Второй промашкой является ставка дисконтирования для ДП по возврату заемного капитала. НО неявно в задаче звучит некая доходность и намекается на единые модели формирования ДП. В бизнесе делается раздельное решение этих двух потоков, а здесь решение правильное подразумевает:
- совмещение двух ДП до реверсии;
- приведение оставшихся аннуитетных выплат на дату реверсии;
- расчет разницы в реверсии и стоимости приведенных аннуитетных потоков с последующим дисконтированием на нулевоую дату;
- сложение ДДП с прибавлением денег, взятых в кредит.
Взяли задачу для бизнеса, а переделали ее для недвижимости.
В начало
 
Алевтина
От: Wednesday, February 07, 2018 5:29:39 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2013
Сообщений: 62
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, возможно ли в случае, если при сдаче экзамена его не сдашь, написать заявление в СРО о приостановлении членства, чтобы не исключили? То есть заявление, о том, что я прекращаю оценочную деятельность и прошу приостановить членство. Или все равно исключают, если экзамен не сдан?
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, February 07, 2018 10:18:20 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,722
Местонахождение: Резиноподобная
1. Ваше СРОО должно остаться СРОО по критерию количества членов. Если Да, то
2. Главное - не быть исключённой. Тогда 3 года дисквалификации. Шшытай пропало.
3. Далее два путя:
3.1. 100%-ный. Выходите из СРОО в марте. Сдаёте. Вступаете заново. Здесь тонкий момент. Я уже закинул в РОО тему о том, чтобы при обратном вступлении КФ не брали. С мтз это вполне возможно. Он уже выплачен. Запрета на это в законе я не видел. Они пока никак. Надо давить. Кмк если одна СРОО на это пойдёт, то пойдут и все. Сейчас же чревато максимум потерей 30 000 руб. Кому как. Знаю тех, кому пока КЭ сдавать лениво. Типа "Ну и заплачу опять". Дело личное.Но это в любом случае лучше исключения во всех смыслах.
3.2. Приостановление? По смыслу то же самое, но не знаю нормативного обоснования. Вроде что-то в закон типа как-то ... От СРОО зависит.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, February 07, 2018 10:21:03 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,638
Местонахождение: Тула
по 2 - не согласен. Если за нарушение ОД, то 3 года, а если по иным обстоятельствам, то нет

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, February 07, 2018 10:34:58 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,722
Местонахождение: Резиноподобная
В любом случае, слово "исключение" мне не нравится категорически. Вот после исключения уже про обратное вступление говорить как-то не красиво кмк. Улыбка Надо напрячься и заявку написать есличо. Не сложно.
В начало
 
Ёж
От: Wednesday, February 07, 2018 6:01:30 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 865
Местонахождение: Москва
Ярослава Авдулова сообщал(а):
Добрый день! Подскажите пожалуйста, после подачи заявки на сайте ФБУ "ФРЦ" мне на почту пришло письмо о том что меня зарегистрировали на сдачу экзамена, прислали логин и пароль, это было 2 недели назад, больше никакой информации о дате когда нужно приехать не было (подавала заявку на сдачу в Москве), это нормалньо что столько времени уже прошло, а ничего еще не прислали, может нужно им звонить дополнительно? подскажите, а то я волнуюсь)))

+7-499-260-75-51, доб. 133.

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании