|
Сидор Сидорович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/20/2008 Сообщений: 228 Местонахождение: Москва
|
Вопрос 36 из 2-го примера МЭР: "Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 м3 и массой 8 тонн..." Получилось 306 000. А вы как решили?
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 36 из 2-го примера МЭР: "Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 м3 и массой 8 тонн..." Получилось 306 000. А вы как решили?
ВС = 15x8000 + 0,05x(15x8000) + 2x(15x8000) + 1000x30 = 396 тыс. руб. ФИзнос = 1-15/20 = 25% РС = 396 x 0,75 = 297 тыс. руб.
|
|
Сидор Сидорович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/20/2008 Сообщений: 228 Местонахождение: Москва
|
Сергей Скоркин сообщал(а):Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 36 из 2-го примера МЭР: "Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 м3 и массой 8 тонн..." Получилось 306 000. А вы как решили? ВС = 15x8000 + 0,05x(15x8000) + 2x(15x8000) + 1000x30 = 396 тыс. руб. ФИзнос = 1-15/20 = 25% РС = 396 x 0,75 = 297 тыс. руб. Спасибо. Моя ошибка состояла в том, что затраты на монтаж взял от стоимости резервуара, а не металлоконструкций.
|
|
Сидор Сидорович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/20/2008 Сообщений: 228 Местонахождение: Москва
|
Вопрос 38 из 2-го примера МЭР: "Рассчитайте рыночную стоимость однокомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме комфорт-класса, находящемся в Юго-восточном административном округе населенного пункта...." Получилось 6 310 000, а такого варианта нет. А у вас сошлось?
|
|
K.K.A.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/20/2015 Сообщений: 21
|
Андрей С. сообщал(а):Цитата:таким образом стоимость объекта оценки: 281 045,45*2 = 562 090,9 руб. Да, и вот тут появляется первая проблема. Такого варианта ответа нет, было 540, 570 и 580 (четвертого не помню). Какой выбираете? Забавно будет, если 4 ответ как раз и есть правильный
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 38 из 2-го примера МЭР: "Рассчитайте рыночную стоимость однокомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме комфорт-класса, находящемся в Юго-восточном административном округе населенного пункта...." Получилось 6 310 000, а такого варианта нет. А у вас сошлось?
Насколько я понял, ни у кого не сошлось. Очевидно, ошибка в задании.
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008 Сообщений: 17 Местонахождение: Москва
|
Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 38 из 2-го примера МЭР: "Рассчитайте рыночную стоимость однокомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме комфорт-класса, находящемся в Юго-восточном административном округе населенного пункта...." Получилось 6 310 000, а такого варианта нет. А у вас сошлось?
Там, насколько я помню, у второго аналога должно быть 2 комнаты, и тогда всё сойдется.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
K.K.A. сообщал(а):Андрей С. сообщал(а):Цитата:таким образом стоимость объекта оценки: 281 045,45*2 = 562 090,9 руб. Да, и вот тут появляется первая проблема. Такого варианта ответа нет, было 540, 570 и 580 (четвертого не помню). Какой выбираете? Забавно будет, если 4 ответ как раз и есть правильный Да нет там правильного ответа. Они косячат с вопросами и их проверкой, что в сочетании с формальными апелляциями дает непередаваемые результаты.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Сидор Сидорович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/20/2008 Сообщений: 228 Местонахождение: Москва
|
Вопрос 25 Укажите корректное соотношение между коэффициентами капитализации единого объекта недвижимости (ККеон), земли (Кзу), улучшений (Кул) (при условии, что ожидаемые темпы роста по каждому указанному сегменту одинаковые, земельный участок, улучшения и единый объект недвижимости находятся в собственности). Правильный ответ - 3) ККзу < ККеон < ККул.?
А если будет указано не рост, а падение по каждому сегменту, то как?
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 25 А если будет указано не рост, а падение по каждому сегменту, то как? На долгосрочных горизонтах (а капитализация - только на долгосрочных) недвижимость во всем мире растет. Нигде не падает :)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
NB сообщал(а):Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 25 А если будет указано не рост, а падение по каждому сегменту, то как? На долгосрочных горизонтах (а капитализация - только на долгосрочных) недвижимость во всем мире растет. Нигде не падает :) Долгосрочный ожидаемый темп роста в принципе не может быть отрицательным. Не менее нулевого. Об износе речь не идёт. Но "указано" может быть всё что угодно. Никто же не значет на что учились экзаменаторы... У таких и отрицательный коэффициент капитализации случиться может.
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Так что вариант решения РОО про задачу с дельтой косячный??? Можно ссылку на данное собрание задач?
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):Нашел в интернете эту задачу, она рассматривается, как учебная:
Недвижимость, приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%, т. е. дельта = 0,3. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.
R0 = Y0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 х sff (5 лет, 15%) (фактор фонда возмещения по Инвуду) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);
V = 10 000/0,106 = 94 340
Фраза в конце немного отличается: норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Не знаю как там в РОО или ещё где, а правильный ответ Кземли = Кучлучш = Кед.объекта А тот вариант ответа заимствован из американской теории времён Великой Депрессии (времён её основания), когда земля считалась совсем безрисковым активом (её же больше не делают). Автор этого мнения - Фредерик Бабкок. Про это уже забыли все, кроме понятно кого ... Ну живут люди теми временами, когда их ещё в природе не было. У них, наверное, бюст Бабкока мироточит. Но, скорее всего, они и не знают, кто это. И не слыхали никогда. А в принципе, не застроенная земля не может иметь ни ставки, ни коэффициента капитализации, потому как никаких доходов, кроме убытков (как минимум на налогах) приносить в принципе не может. А вот ставку дисконтирования она иметь может. В размере ожидаемого темпа роста стоимости.
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
Олеган1 сообщал(а):Так что вариант решения РОО про задачу с дельтой косячный??? Можно ссылку на данное собрание задач?
Сборник - не сборник, но несколько похожих задач (с решением) есть, например, тут.
|
|
Сидор Сидорович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/20/2008 Сообщений: 228 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Не знаю как там в РОО или ещё где, а правильный ответ Кземли = Кучлучш = Кед.объекта... А вот ставку дисконтирования она иметь может. В размере ожидаемого темпа роста стоимости. Такой вариант ответа не предлагается составителями. Нам бы сдать...Вот что, к примеру в рекомендованной литературе (С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости. М. 2009) пишут: "Оценщик установил, что с учетом всех рисков такого инвестирования ставка капитализации для здания равна 10,5 %, а для земли — 8 % годовых..."
|
|
Сидор Сидорович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/20/2008 Сообщений: 228 Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 25 А если будет указано не рост, а падение по каждому сегменту, то как? На долгосрочных горизонтах (а капитализация - только на долгосрочных) недвижимость во всем мире растет. Нигде не падает :) А вот цитата из МУ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: "При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения)".
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Сидор Сидорович сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):Не знаю как там в РОО или ещё где, а правильный ответ Кземли = Кучлучш = Кед.объекта... А вот ставку дисконтирования она иметь может. В размере ожидаемого темпа роста стоимости. Такой вариант ответа не предлагается составителями. Нам бы сдать...Вот что, к примеру в рекомендованной литературе (С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости. М. 2009) пишут: "Оценщик установил, что с учетом всех рисков такого инвестирования ставка капитализации для здания равна 10,5 %, а для земли — 8 % годовых..." А Сергей Викторович там, случайно, не пишет КАК этот оценщик ЭТО установил? Уверен, что не пишет. И КАК можно обосновать то, что ставка или коэффициент капитализации убыточного (пустой ЗУ, заросший бурьяном) актива "с учётом всех (КАКИХ?) рисков" меньше (т.е. этот убыточный актив менее рисков) ставки или коэффициента капитализации актива приносящего реальный доход (ЕОН, улучшение)?
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016 Сообщений: 84 Местонахождение: Москва
|
Грибовский выше ответов про бурьян.
У него весь учебник посвящен высокой математике, а не таким приземленным вещам.
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
Высокие материи высокими материями... Что же касается суровой прозы, могу посоветовать не пить много жидкости перед экзаменом: из аудитории в процессе не выпускают - только "с концами" (!), а ещё не забудьте установить формат округления калькулятора до 4-го разряда, мне из-за того, что сразу не установил пару задач пришлось пересчитывать - округления достаточно сильно результат искажают.
|
|
Guest |