|
|
|
olgailiazova
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/22/2015
Сообщений: 8
Местонахождение: Красноярск
|
Добрый день, Уважаемые эксперты! Подскажите пока еще "зеленому" оценщику, как поступить в данной ситуации.
Оцениваю арендную ставку за пользования объектами, находящимися на территории пригородного аэропорта. Несколько офисных и складских зданий. склады - прямо скажем развалюхи, офисы - с легким запахом совдепии, без хорошего ремонта, а тот что есть, лучше бы не было, как говориться.
Отчет подготовлен, методом сравнения арендных ставок, со средней стоимостью аренды в мес. 100 руб. за склад, 200 за офисы.
Заказчик в негодовании отправляет свои пожелания: Хочу 500 р. за склад и 800 р. за офисы.
После длительных объяснений, что мол никак друзья и рассказов, что кризис и площадь в бизнес-центре класса А на территории города можно арендовать за 800 р. заказчик отвечает: на территории аэропорта они являются единственными арендодателями и все имущество принадлежит им. Обслуживающие предприятия, желающие совместно с ними работать вынуждены арендовывать площади за любую сумму, потому что по роду деятельности должны находиться непосредственно на этой территории, чем собственно говоря аэропорт и пользуется и озвученные ими суммы реальные ставки аренды на текущий момент. Т.е проще говоря - монополия.
Как грамотно выйти из ситуации? Думаю переделать расчет методом обратной капитализации рыночной стоимости, а рыночную посчитать затратником Но уж очень поверхностный вариант. Может у кого есть идеи?
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Для этого можно использовать несколько подходов, два из которых приведены ниже.
В рамках доходного подхода: исходя из того, что капитализированная величина справедливой величины арендной платы должна равняться доле участия арендотатора в совместном бизнесе по эксплуатации аэропорта, ее величина может быть определена следующим образом:
ARP = r*Vb*ShL (1)
где, ARP - расчетная величина годовой арендной платы,
r – годовая ставка капитализации потоков чистых доходов (сальдо денежных потоков),
Vb - стоимость совместного бизнеса по эксплуатации аэропорта,
ShL - экономическая доля участия арендатора в совместном бизнесе, определяемая как отношение инвестиций арендатора в общий объем инвестиций в аэропортовый комплекс.
В рамках сравнительного подхода оценка величины арендной платы может быть осуществлена следующим образом:
ARP = (I/Vp)*Iea (2)
где, VPR – расчетная величина годовой арендной платы,
(I/Vp) - среднее по сопоставимым аэропортам отношение годового дохода к величине годовой арендной платы за пользование арендуемым имуществом,
Iea - величина доходов оцениваемого аэропорта за год.
Основной недостаток предложенных подходов в том, что аэропортовые комплексы, как правило, представляют собой комплексы (совокупности) из 8-10 видов бизнеса, каждый из которых имеет свою специфику и риски, а значит должны быть и различные ставки аренды... Это можно преодолеть лишь посредством углубленного анализа данных по соответствующим арендаторам (заправщикам, авиакомпаниям, грузоперевозчикам, клинингу, продажникам, и т.п.).
И также можно ознакомиться со статьей Е.Е. Яскевича об оценке арендных ставок на 1 стр. этого сайта.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
автору: предлагаю пойти купить в зоне вылета бокальчик пива и бутерброд с колбасой... а потом уже порассуждать о ставках аренды в бизнес-центрах и аэропорту ))))
Юрию К.: чтоб осуществить предалагаемый Вами расчет (а в теории он правильный) придется изрядно попотеть.. и состави ть типа бизнесплана деятельности аэропорта... не уверен, что автор получит за такую работу адекватный гонорар... пользоваться справочниками Яскевича я вообще никому бы не рекомендовал - уж очень его сказки сказочные...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):
пользоваться справочниками Яскевича я вообще никому бы не рекомендовал - уж очень его сказки сказочные...
+1. И данные не пойми откуда. И средние ошибки аппроксимаций никуда не годятся.
Тут по срокам ликвидности банкиры вопрос задали: Вот у Яскевича сроки приводятся "фактические", а у вас в МР экспертные... Надо же "на рынок опираться". Ну, я ответил, что если есть надобность такая, то за деньги мы таких табличек по всей России с обновлением раз в месяц произведём. Причём не сходя с места. Только платите. Заржали ... И вопрос отпал сам собою. 
Топикстартеру.
Это не уникальная вовсе ситуация.
Вот статья моя в РВЭЕ последнем ( ).
Цены на ЗУ в коттеджном посёлке в пять раз выше, чем в соседней деревне. Просто смысла никакого нет их в качестве аналогов рассматривать.
Там где есть забор (!) рыночная ситуация вне и внутри него легко могут резко различаться.
Говорит Вам заказчик, что внутри забора ставки гораздо выше, пусть даст Вам док. подтверждения, а Вы используйте их в качестве аналогов. Всё!!!
Вот лучшие аналоги помещения в БЦ по аренде и продаже - помешения в ЭТОМ БЦ, а вовсе не в соседних или совсем далёких. Лучшие аналоги квартир - квартиры в ЭТОМ доме, а не в соседних. И т.д.
А факты такие, нестандартные надо публиковать. Да хоть в справочнике Яскевича. 
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Olegovichu. Да, попотеть надо - я и написал об этом (про углубленный анализ). Но сделать так можно - я делал. Конечно, главное чтобы заплатмли за подобную глубину.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Guest |