Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Обобщённый Модифицированный Метод Выделения на примере Коттеджа на ЗУ Опции · Вид
Olegovich
От: Tuesday, January 31, 2017 7:39:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
детально прочесть пока не было времени но при беглом просмотре:
1. не совсем понял почему выбранна линейная модель? тем более что по такому количеству аналогов (считаю недостаточным для построения модели) четко сказать о характере зависимости ИМХО нельзя.
2. что-то не то с учетом НДС....... )))))))))) особо в п. 8.4
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, January 31, 2017 9:55:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
детально прочесть пока не было времени но при беглом просмотре:
1. не совсем понял почему выбранна линейная модель? тем более что по такому количеству аналогов (считаю недостаточным для построения модели) четко сказать о характере зависимости ИМХО нельзя.
2. что-то не то с учетом НДС....... )))))))))) особо в п. 8.4

1. Надеюсь прочтёте.
2. Линейная? Да ни почему. Закону убывающей предельной полезности не противоречит. Это же прроксимация. А критерии Эр квадрат и средняя ошибка аппроксимации в полном порядке. Более чем. Линейный характер просто обосновал Лейфер. Можно обосновывать и нелинейные зависимости. Только зачем. Нет качества по критериям, сразу в корректировки справочные. И вся любовь.
3. Про НДС и п.8.4. не понял. Не понимаю
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, January 31, 2017 10:22:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
сорри. про п. 8.4 это я не то написал... не туды впопыхах глянул...
а про НДС - ну как же у Вас РС без НДС???? опять Вы за свое.... ))))))))))))))))))))))
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, January 31, 2017 10:39:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
сорри. про п. 8.4 это я не то написал... не туды впопыхах глянул...
а про НДС - ну как же у Вас РС без НДС???? опять Вы за свое.... ))))))))))))))))))))))


Коттедж. ИЖС. С НДС?
Это Вы про производственный пример (первая статья) можете сказать, там всё от НДС чистилось. Но, кстати, не до конца корректно.
Однако, в чистке от НДС цены ЕОН, включающего цену ЗУ без НДС по любому, и улучшения, которое хз, мы уже продвинулись (вроде как до упора). Голова идет кругом
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, January 31, 2017 11:00:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
да. я про производственный пример писал.... ну да оставим его... (НДС в смысле...) потомкам.... ну будем здесь загромождать тему...
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, January 31, 2017 11:21:11 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):
Александр Анатольевич,
не собираюсь выступать в качестве рефери.

Николай Петрович.
1. Тут такое дело. Тема Ваша. Улыбка А стал быть надо... Я лично только ЗА то, чтобы у меня всегда рефери был тот лучший специалист в конкретном вопросе, которого я лично уважаю. А в данном вопросе - это Вы.
2. Вопросы склоки - банальны. Не в этом дело. Суть в следующем.
- есть однофакторная модель с минимальной ошибкой
- есть трёхфакторная модель с ещё более минимальной ошибкой
Правда вторая задачи оценки ни разу не решает, но вроде как пол задачи оценки типа решает. Мы про ЗУ, а дальше трава не расти. Но первая модель при этом яростно целенаправленно и против здравого смысла порочится. Однако результат второй модели просто и очевидно здравому смыслу противоречит. Но ошибка эта средняя оч. мала. Голова идет кругом
Вот у меня вопрос. Как тут быть? Коли ошибка мала, а результат не достоверный явно. Не порочит ли это саму тему многофакторной регрессии? И тут как бы нужны авторитетные пояснения. Сомнения возникают сами собой.

Kalimera сообщал(а):


Просто показал, что на приведенных в статье данных легко можно получить выводы, прямо противоположные выводам автора.



Ну, да... Показал. То, что переход в многомеоность заканчивается бредом. Или откровенно бредовыми результатами. Это ведь элементарно показывается на основе ПП улучшения. Да и ещё проще - аналоги в КП по соседству. Просто элементарное не понимание термина "аналог". Это опять куда ведёт?

Kalimera сообщал(а):

Согласитесь, было бы странно, если бы в школьном учебнике простая задачка по арифметике имела несколько разных, взаимно противоречащих ответов.


Вот ничего странного не вижу, коли оценку, основанную на понимании рынка и иных, нежели КРА, методов, подменять упражнениями с экселем. Там дальше уже по барабану.
Да Вам Н.П. это и понятно.
В начало
 
NB
От: Wednesday, February 01, 2017 5:49:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Александр Анатольевич,
да тема моя в смысле - частный случай общего подхода (многомерная регрессия).

Много раз показывал (Вы - свидетель, в т.ч.), что одним - двумя показателями не обойдешься для доказательства корректности регрессионной модели.
Для "освежить" (и кто не знаком) - прикрепляю презентацию.

Краткий вывод - судить по одному, двум показателям - нельзя. М.б. все что угодно. У меня были случаи - при отработке модели R-квадрат падал, а СрОшАп - росла, были и ситуации "наоборот", и "синхронное их изменение - тоже. Примеров "ложной" корреляции - тысячи, копай в инете, не ленись. В т.ч. с малой СрОшАп.
В этом смысле поставленный вопрос - хорош, выпуклый. Но ответ - тривиальный (см. выше).

Владислав на скорую (и нмв, горячую) руку накидал кнтрпример. Он неудачный, нмв, т.к. пытается описать два различных субсегмента земли, возможно, с различающимся ценообразованием. А инфы мало.
Я бы на его месте ТАК не писал. Но мы все разные, ничего с этим не сделать.
Не смотрите на его пример как на альтернативную корректную модель.





Вложения:
Практ.постр. МРМ в инд.оценке_NB.v3.6.pdf 451 KB, загружено: 658 раз.


В начало
 
Admiral
От: Wednesday, February 01, 2017 8:04:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/9/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Москва
Г-н Слуцкий, прошу прощения, что осмелился позволить себе слегка слегка поизнасиловать Вашу работу, но по прочтении ее возникли некие сомнения:
1. Вы приводите 9 аналогов. Имхо, аналог №8 не стоит учитывать, а отбросить его как экстремальное значение. Вследствие чего стоимость ЗУ уже составит не 9 332 руб./кв.м (кстати, у Вас описка – правильное значение 9 352), а 7 155 руб./кв.м.
2. При плотности застройки = 0, стоимость ЗУ (см. п.1) заведомо получается с учетом заведенных на ЗУ коммуникаций, что, опять же, имхо, неверно.
P.S. при удалении 8 аналога R2 составляет, к сожалению, 0,5.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, February 01, 2017 8:07:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Спасибо, Николай Петрович.
Иного и не ожидал.
От себя. Большей компроментации многомерного КРА в моих мозгах персонаж придумать вряд ли смог бы. Вывод мой однозначный. Ну, и Вы добавили ещё.
А теперь представьте себе следующее.
Завтра в ЦБ, где народу мало, работы - вал, и есть задача валить оценки коли того требует ситуация, все "овладеют" многомерным КРА на уровне персонажа. Ну програмку им поставят соответствующую. Дальше ведь уже думать не надо...
А Сберовские потуги автоматизировать оценки хотя бы оценку машинквартир... Там ведь такие же "спецы" "трудятся".
Ну вот будут они бредовые результаты по оченьмногомерным КРАмоделям получать... Работы станет меньше у самых не защищённых слоёв оценочного населения...
Кому станет лучше? Никому. Всем станет хуже. И кто будет виноват?
Калимера ес-но. Внимание! Внимание!
В начало
 
Kalimera
От: Thursday, February 02, 2017 8:35:36 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/28/2006
Сообщений: 309
Местонахождение: Екатеринбург
Николай Петрович, вы тут давеча сетовали на то, что КРА мало оценщиков применяют. Таки я вам скажу, почему это происходит.

Вот уровень вашей аргументации (в ответ на корректный численный расчет): так делать нельзя, потому что я решил, что так делать нельзя.

Вот и ответ.

В толстовском «Буратине» есть классическая сценка: обучение арифметике.

Среди оценщиков дураков, чтобы вступать в подобные диалоги с Буратинами, мало. Выходит себе дороже. Так что ну его этот КРА.

И я считаю это правильно. На гнилом фундаменте («я прав, потому что я так решил») ничего путного построить невозможно. Все с одного чиха развалится.

Все и валится.

Что же касается справедливой критики в адрес «моих» аналогов, в которых я будто бы «смешал разные сегменты рынка», то критика сия действительно справедлива. Бум исправляться.

К сожалению, по понятным причинам, не могу внести изменения в журнальную публикацию. Но корявый файл с корявыми расчетами исправить все-таки попытаюсь.

Естественно все расчеты неправильные, некорректные, сделанные под горячую руку в бреду ну и т.д.

Беременным женщинам, детям до 18 лет, знатокам рынка подмосковной недвижимости, Слуцкому и т.п. контингенту, с проблемами различения конкретного и абстрактного, их лучше не смотреть.

Вложения:
Пример-1.xlsx 31 KB, загружено: 509 раз.




Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
В начало
 
Андрей В.
От: Thursday, February 02, 2017 10:33:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 93
Местонахождение: Москва
Kalimera сообщал(а):

Беременным женщинам, детям до 18 лет, знатокам рынка подмосковной недвижимости, Слуцкому и т.п. контингенту, с проблемами различения конкретного и абстрактного, их лучше не смотреть.

Только если подставить вместо оцениваемой площади (2379 кв. м.) 3 000 кв. м., например, получится удельный показатель -368 р/кв. м.,
А для участка площадью 2000 кв. м. (всего на 400 метров меньше ОО) по вашей модели получится показатель 8 000 р./кв. м. Можно ли доверять такой модели?
А все почему? Потому что нельзя применять линейную зависимость по фактору площадь, тем более с таким низким разбегом аналогов по этому фактору, да еще и когда ОО лежит вне диапазона.
О чем и написано в замечательной презентации NB.
Мало знать, что такое КРА, нужно знать как его правильно применять и не пытаться всунуть его туда, где всунуть его невозможно (при таком наборе аналогов КРА ни в каком виде нереализуем).

В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, February 02, 2017 11:06:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Admiral сообщал(а):

Г-н Слуцкий, прошу прощения, что осмелился позволить себе слегка слегка поизнасиловать Вашу работу,
А чего сразу "поизнасиловать"? К чему экстремизм?

но по прочтении ее возникли некие сомнения:
Нормально. Почему нет?

1. Вы приводите 9 аналогов. Имхо, аналог №8 не стоит учитывать, а отбросить его как экстремальное значение. Вследствие чего стоимость ЗУ уже составит не 9 332 руб./кв.м (кстати, у Вас описка – правильное значение 9 352), а 7 155 руб./кв.м.
Вот как раз нормальное сомнение. Мне на этот аналог Н.П. тоже указывал. Да. Модель "висит" на нём. Не было бы его, я бы и статью не писал. Улыбка Однако, он гад есть. По площади дома он ближайший как раз аналог ОО. Не согласен с этим "если". Можно и ещё пару аналогов выборочно выкинуть и вернуть качество модели. Я против в данном случае. Рассматриваем в данном случае именно генсовокупность. Точка.
В реальности, считаю оправданным выкидывание только для улучшения качества модели. И такие примеры у меня есть. Например, в одном КП 22 (емнип") коттеджа на ЗУ дают R2 около 0,7. Ошибку даже смысла считать нет. Два рядом расположенных коттеджа удаляю, и все ... R2 больше 0,9. Про наличие иной тенденции в генсовокупности можно отдельно говорить. Наверное и третья может быть. И четвёртая. И надо либо в многомерку леть, либо в старые добрые корректировки.


2. При плотности застройки = 0, стоимость ЗУ (см. п.1) заведомо получается с учетом заведенных на ЗУ коммуникаций, что, опять же, имхо, неверно.
Даже не на участок, а в дом коммуникации заведены и по нему разведены. считаю, что всё верно. Причём, если в КП - аналоге, понятно, что значит "коммуникации по границе". То вот в деревне это заявление может означать всё что угодно.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, February 02, 2017 11:20:23 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Андрей В. сообщал(а):

ОО лежит вне диапазона.

Да. Есть такое.
А реализуем ли ОММВ? Кмк нормально реализуем.
И сравнение корректировками реализуемо на том же наборе аналогов. Других всё равно нет в округе.
Рекомендую попробовать в плане "изнасилования". Все данные для этого есть. И справочники Лейфера по ЗУ и Жилым.
В начало
 
NB
От: Thursday, February 02, 2017 12:56:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Вспыльчивые и обидчивые мои коллеги - Владислав и А.А. :)

Попытаюсь помирить вас прямо сейчас: ни одна из моделей не может претендовать на звание корректной.
У А.А. она неустойчива (удаление одного аналога резко меняет модель). Как пример реализации "здесь и сейчас" - катит, как доказательство - нет.
У Владислава построена по недостаточной инфе (один "рынок" представлен 7ю аналогами, другой - одним). О какой статистике по второму "рынку" можно говорить?
Уверен, оба не ставили перед собой цель строить корректную модель. :)

Простота модели, конечно, великое преимущество, но только в тех пределах, когда она не становится "хуже воровства".
А регрессионный анализ чуть сложнее, чем (как мне кажется), вы оба его представляете. Это может покажется невежливым, но совет один - знакомьтесь с ним поглубже. Это не трудно.
Извините, если что не так.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, February 02, 2017 4:24:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Николай Петрович.
На обиду с моей стороны даже не рассчитывайте. Улыбка
Про "модель, отражающая генсовокупность не устойчива" откровенно не понял.
Это генсовокупность - действительность - не устойчива, а модель то тут причём?
Моя модель может претендовать на звание корректной, поскольку она проверяема корректировками и затратником.
Про альтернативную ничего сказать не могу, поскольку она тут вообще не конкурент. Задачи оценки ЕОН она не решает. Что-то критик модель оценки ЕОНа не выложит никак. Не понимаю
Н.П.
Призываю говорить про оценку ЕОН методом ОММВ и многомерного КРА.
Сможете?
Я вот с помощью ОММВ за 15 мин. три цифры получил, ещё за 30 мин. на тех же аналогах ещё три цифры корректировками получил. Ну ещё полчаса на затратник могу потратить и там всё будет ОК (это ясно).
А по КРА пока насчёт одной цифры по ЗУ не ясно никак. Высший пилотаж Оч. сложный метод кмк. Времязатратный и не ясный какой-то ... Серьезное настроение
Будь здоров, товарищ!
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, February 02, 2017 4:34:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
И, поскольку (как Нейман про меня сказал), я "оппонент всем", предлагаю ОММВ считать не методом КРА-оценки, а методом определения корректировок на плотность застройки и обратную плотность застройки, заменяющих корректировки на площадь ЗУ и улучшения. Ну имею право выбирать самостоятельно единицы сравнения. Опасный момент
На сём и примириться. Улыбка
И регрессируйте там дальше сами. Улыбка Я же не против.
А я буду впредь
- аналоги в табличку
- корректировка на плотность застройки при определении РС ЗУ
- корректировка на обратную плотность застройки при определении РС улучшения
- корректировка на отделку
- корректировка на торг (единая)
Это применительно к рассмотренному в статье примеру.
Радость
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, February 02, 2017 9:14:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Н.П.
1). Любая модель КРА может быть поверена в оценочном отчете, когда в нем присутствуют наряду со Сравнительным подходом надежно сделанные Затратный и Доходный подходы.
2). Любая модель КРА может быть поверена в оценочном отчете, когда в нем Сравнительный подход параллельно сделан классически в соответствии с ФСО.
3). Для убеждения себя и оценочного сообщества требуется представить по-крайней мере несколько отчетов, выполненных тремя подходами при использовании метода многофакторного КРА и классического решения в Сравнительном подходе.
4). Как и в однофакторном регрессионном анализе, так и в многофакторном имеются расходящиеся к началу и концу доверительные вероятности и ИЗМЕНЯЮЩИЕСЯ ошибки измерений, которые требуют размещения параметров оцениваемого объекта БЛИЖЕ к середине диапазонов параметров аналогов.
5). "Линеаризация" ценообразующих факторов, очевидно, немного лучше, чем "оцифровка" (которую любит В.Г.), но и она полностью не исключает рост ошибок измерений.
6). Отважитесь ли Вы представить хотя бы 2 отчета по оценке объекта недвижимости, соответствующие вышеуказанным требованиям (3 подхода и Сравнительный на базе 2-х методов). По ним можно будет сопоставить насколько ближе подходят результата отдельных методов КРА и классических решений к результатам Затратного и Доходного подхода. (Справочно: по своим прикидкам у меня КРА "уводит" в сторону..., лучше подходит "классика")
7). Статьи пишутся не для обсуждения каких-либо "экзерсисов", а для вооружения Оценщиков проверенными методами решения определенных вопросов. Нужность и ненужность отдельных статей можно проверить по количеству заходов в разделе "Статьи" на данном сайте по различным авторам.
В начало
 
NB
От: Friday, February 03, 2017 3:49:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Н.П.
1).
2).
3).
5).
6).
7).

С лучшим днем недели, Евгений Евстафьевич!

1, 2, 3. Вы предлагаете мне проверять лазерную рулетку тряпочной? Увольте великодушно.
4. Очень рад, что это Вам известно. Не уверен, что "требуют". И что из этого?
5. Спасибо за мнение. Что с ним делать?
6. О "вышеуказанных требованиях" см. выше насчет рулетки.
Отчетов с многомерной регрессией уже осмелился выпустить немало, отрывки опубликованы, раздаются на семинарах.
На сайте Петербургской комиссии по оспариванию можете найти отчеты других питерских оценщиков с регрессией.
7. Спасибо за мнение :)

Хороших выходных!
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, February 03, 2017 4:01:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Н.П.
Значит...лазерной и тряпочной (по ФСО)...
НЕ ПОВЕРЕНО - НЕ ДОКАЗАНО...
Спасибо за ответ.
В начало
 
NB
От: Friday, February 03, 2017 4:34:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Н.П.
Призываю говорить про оценку ЕОН методом ОММВ и многомерного КРА.
Сможете?

Александр Анатольевич, вроде бы главное сказано - когда влиянием ВСЕХ ОСТАЛЬНЫХ факторов МОЖНО пренебречь ОММВ = МКРА. ОММВ (он же ОКРА в этом случае) - рулит!

Что еще говорить?
Ну разве (если настаиваете): когда влиянием любых ДРУГИХ факторов пренебречь НЕЛЬЗЯ - рулит МКРА, ОММВ - в корзину.
Бремя обоснования - можно/нельзя пренебречь - на использующем этот/тот метод.:)
Будь здоров, товарищ!
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005