|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Николай Петрович.
Хотел бы подвести итог. Со своей тз ес-но.
Практика эксплуатации ОММВ показывает его перспективность именно при указанных Вами допущениях.
Сила ОММВ в сравнении с ММВ в том, что на одном наборе аналогов удаётся оценить ЕОН, а не ЗУ или улучшение. Кстати. Ведь оценка улучшений таким образом (без оценки ЗУ) тоже имеет самостоятельную ценность. В принципе, почему нет?
Сила ОММВ в сравнении с методом сетки корректировок для меня очевидна. Сравнение на примере этого же объекта опубликую.
Есть ещё очень интерсные чисто практические (в смысле из практических оценок) примеры. Например, в селе удельная РС ЗУ в центре резко отличается от удельной РС ЗУ на окраине. А удельная РС улучшений при этом примерно одинакова. Даже на окраине чуть повыше.
Вообще, использование ОММВ очень расширяет кругозор. У меня так точно.
А вот использование ОММВ ограничено в действительности именно влиянием прочих факторов. Поэтому, с мтз он пока и в самом деле "экзерсис" (привет Яскевичу, он оказывается тоже в нормальном тоне писать посты умеет  ) Но у меня лично такие экзерсисы поддерживают интерес к любимому делу. Освежают чувства тсз.
К КРА моё отношение не изменилось. Вы его знаете. И совет мой Вам известен. Надо от первых принципов идти. От статьи Мута. В смысле понимания того, что линейная корреляция проистекает из предположения линейных функций спроса и предположения. Не линейная - из соответствующего.
Ну и я помню Ваше утверждение об отсутствии жёсткого ограничения, связанного с нормальностями распределений всех регрессоров. А вот и нет
https://ru.wikipedia.org/wiki/Корреляция
Ограничения корреляционного анализа
2. Необходимо, чтобы совокупность значений всех факторных и результативного признаков подчинялась многомерному нормальному распределению.
И это понятно почему. Тоже неоднократно Вам писал про это. Здесь не буду уже.
Вот надо с этим сначала разобраться. И станет понятно, почему КРА работает редко.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Александр Анатольевич,
по анализу области применения ОММВ у нас с Вами, похоже, нет расхождений
Бог даст, попытаюсь высказаться на эту тему с обобщением имеющихся материалов, в т.ч. Ваших.
Что касается многомерного регрессионного анализа - не поминайте, плз, корреляцию - и будет вам счастье.
В выложенной мной презентации даны определения из Математической энциклопедии - взгляните, плз, еще раз. Нет там корреляций, многими любимых.
Относительно источников условий применения рег. анализа - перечитайте еще раз ветку где обсуждали попытку ув. Е.Е.Я. ограничить его применение похожим ограничением.
И мой встречный дружеский совет - не читайте по этому вопросу Мута, читайте тех, для кого рег. анализ - основой предмет исследований. Нашего Демиденко, например, или их Дрейпера со Смитом. Фундаментальные труды, т.с. Прямее путь будет.
А что от простого к сложному идти нужно - разделяю. Книжку писать давно пора, но как успеть все?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Неет, Николай Петрович.
Не читая Мута - пионэра в применении КРА к толкованию цен на рынке, не обращая внимание на те допущения, которые он ввёл (а они оёёй какие), не обращая внимания на то, что на этот счёт сказал Герберт Саймон (нобелевский лауреат и коллега Мута), - это как марксизм изучать, не зная, кто такой Маркс.
Для Калимеры, да и Яскевича это нормально. Для Вас нет. Щетайу.
Вы уж либо покажите, что Мут ерунду написал. Что Саймон в эконом. математике лох, либо как-то учтите это.
А книжку да. Писать давно пора. И защищать.
А примеров я Вам ещё подгоню оч. интересных.
|
|
|
ocenschik
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/11/2006
Сообщений: 90
Местонахождение: Москва
|
Тут выше по теме про коттеджи писали. Кое-что случайно нашел на "просторах":
http://ruza-family-park.ru/vyberite-dlia-sebia-korolevskii-podarok-4
ЧТО ВЛИЯЕТ НА СТОИМОСТЬ УЧАСТКА?
Стоимость участков со всеми коммуникациями в Руза Фэмили Парк находится в интервале 240 - 700 тыс. руб./сотка. ЭТО ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ДЛЯ настоящих ПОСЁЛКОВ БИЗНЕС-КЛАССА! Самый недорогой участок стоит 2,43 млн. руб. На стоимость участков влияют следующие факторы:
1. Приватность и удалённость от леса.
Участки, граничащие с лесом, стоят дороже. Участки, находящиеся во внутренней части посёлка - дешевле. Если вы выберете участок в приватном тупике у леса - он будет дороже, при прочих равных.
2. Наличие лесных деревьев.
Смешанный вековой лес на участке серьёзно увеличивает его стоимость. Если на участке только берёзы - это обойдётся дешевле. Самые недорогие варианты - без леса.
3. Близость к озёрам и каскадным ручьям.
На территории нашего посёлка расположено три озера и около километра каскадных ручьёв. Общая площадь трёх озёр равняется почти трём футбольным полям! Озёра зарыблены. Локация участка у воды увеличивает его стоимость.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
В копилку ценообразования (зависимость от расстояния до р.Волга):
Вложения:
 untitled.png 928 KB, загружено: 1,269 раз.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну всё. Теперь все КП сюда сгружать будут.
Взяли бы лучше, да ММВ посчитали на этих посёлках.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Слуцкий сообщал(а):Ну всё. Теперь все КП сюда сгружать будут. Взяли бы лучше, да ММВ посчитали на этих посёлках.
Считаю. Регулярно. Лет 8 как. Лев Абрамович не даст соврать!
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А чего считаете? Чего не выкладываете?
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Слуцкий сообщал(а): А чего считаете? Чего не выкладываете?
1. Да всё, что движется! Сорри, не движется!Попробую к лету эссе подготовить. Для Нижнего, в кулуарах обсудим, что ли.
2. Я ж - практик. Работы много. Думать - некогда. Проверяльщиков приходится образовывать. За бесплатно. В один из отчетов пришлось в приложение откопировать оригинальную статью Лейфера-Кашниковой, презентацию Крайниковой Т.В. с VIII Поволжской конференции, статью уважаемого Слуцкого А.А. из "Регистра оценщиков" и, вдобавок, статью Анисимовой-Баринова-Грибовского "О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом". Девушка-проверялкин оказалась с классическим экономическим образованием и категорически настаивала, что необходимо иметь не менее 6-ти аналогов на каждый ценообразующий фактор для применения регрессионного анализа... Совместными усилиями - убедили...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Kornilov сообщал(а):
Попробую к лету эссе подготовить. Для Нижнего, в кулуарах обсудим, что ли.
Обязательно. 9 - 12 июня. Времени хватит.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Сегодня опять объект интересный.
Фиг его знает как его именовать - 2,2 га земли + 2 400 кв.м. усадьба - резиденция.
Похожих объектов мало вокруг. Совсем один даже.
Расширять географию? Нее.
А вот если рассматривать в качестве ценообразующей характеристики плотноть застройки и обратную плотность застройки, то в дело спокойно идут дома от 400 кв.м. с участками от 20 соток. Ну и несколько домов более 1000 кв.м. + 1 2200 кв.м.
И всё в ёлочку на едином наборе аналогов 15 штук.
Полчаса делов.
И опять РС застроенного участка больше в два - три раза РС рядом расположенных не застроенных похожей площади и без коммуникаций.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
думаю для резиденции такой подход неверен. Не тот сегмент
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
В.А.
Подход верен всегда, когда всеми остальными факторами кроме названных рынок пренебрегает. А это по эрквадрату видно - более 0,81 для домов и 0,96 для ЗУ.
Это конечно может быть очень локально и только в моменте. Но такова действительность.
Кстати, тут объекты - аналоги в разных элитных КП, а самый крупный = сам по себе. Да и зачем соседи, коли денег на 2 га земли и 2 400 квадратов дома хватило?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
кремль - тоже резиденция. Посчитайте через площ застройки Или к-ниб Воронцовский дворец
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Дадут плотность застройки (обратную плотность застройки сам определю) - посчитаю.
Затратником проверю потом.
Но вообще-то памятники в Москве - это к Яскевичу.
Да и какое там сравнение с Кремлём ... У меня всего лишь "изба - ..льня" ("читальня" в смысле).
Просто большая.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А между тем ОММВ оценил здание + ЗУ швейной фабрики.
В Беларуси. В Гродненской обл.
Завтра ещё одну в Брянской заценю.
Красота. Экзерсис.
|
|
|
Guest |