|
John
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/24/2012 Сообщений: 12
|
В справочнике Лейфера есть параграф "Зависимость стоимости офисно - торговой недвижимости от численности населённого пункта", где дана минимальная численность жителей населённого пункта = 15 тыс. - 25 тыс. человек. А что делать если количество жителей населённого пункта составляет 1 тыс. - 5 тыс. человек? Каким образом можно увязать зависимость стоимости недвижимости населённого пункта с количеством жителей 1 тыс. человек к городу с количеством жителей 600 тыс. человек? Кроме этого есть также зависимость стоимости недвижимости от расстояний между населёнными пунктами. К примеру, стоимость недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 10 км. от города (600 тыс. жителей), будет отличаться от стоимости такой же недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 200 км. от того же города. Каким образом оценивать такую недвижимость в этих посёлках? Это очень актуальные вопросы.
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Что делать! 1.Выкинуть Лейфера! Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники! 2.Анализировать свой рынок. 3.Зависимость от численности населения в общем случае есть. Во всяком случае по РБ. 4.Удаленность от городов..... Где-то в удаленных частях Сибири - наверное..... Но, например, у нас в РБ такой зависимости нет. Во-первых все крупные города распределены примерно равномерно и расстояний по 200 км от них просто нет. Во- вторых, города тоже бывают депрессивные и моно и т.д. В-третьих, удаленность от городов нивелируется влиянием других более значимых факторов. 5.Модель по НДЖ РБ на 01.01.2017 прикладываю.Вложения: Для Аппр РБ ндж.xlsx 14 KB, загружено: 1,011 раз.
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Вопросы в ветке "Как определить координаты центра города? " переношу и сюда в т.ч.
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
Марат Уфа1 сообщал(а):Что делать! 1.Выкинуть Лейфера! Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники! 2.Анализировать свой рынок. 3.Зависимость от численности населения в общем случае есть. Во всяком случае по РБ. 4.Удаленность от городов..... Где-то в удаленных частях Сибири - наверное..... Но, например, у нас в РБ такой зависимости нет. Во-первых все крупные города распределены примерно равномерно и расстояний по 200 км от них просто нет. Во- вторых, города тоже бывают депрессивные и моно и т.д. В-третьих, удаленность от городов нивелируется влиянием других более значимых факторов. 5.Модель по НДЖ РБ на 01.01.2017 прикладываю.
5+
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Василий Шмаков сообщал(а):Марат Уфа1 сообщал(а):Что делать! 1.Выкинуть Лейфера! Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники! 2.Анализировать свой рынок. 3.Зависимость от численности населения в общем случае есть. Во всяком случае по РБ. 4.Удаленность от городов..... Где-то в удаленных частях Сибири - наверное..... Но, например, у нас в РБ такой зависимости нет. Во-первых все крупные города распределены примерно равномерно и расстояний по 200 км от них просто нет. Во- вторых, города тоже бывают депрессивные и моно и т.д. В-третьих, удаленность от городов нивелируется влиянием других более значимых факторов. 5.Модель по НДЖ РБ на 01.01.2017 прикладываю. 5+
Что делать? 1.Выкинуть Лейфера? Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники!
Так будет лучше.
Вопрос очень знакомый, где то уже читал, кажется у Герцена. И еще Ленин писал, что он (вопрос)вдохновил его на революцию.
Пусть грянет буря. Хотя это уже из другого источника.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
John
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/24/2012 Сообщений: 12
|
По существу, товарищи... прошу по существу. Вопрос очень важный для всех оценщиков. Тут вопрос можно сформулировать немножко по-другому. Каким образом можно увязать аналоги в городе с объектом оценки, находящимся в деревне с численностью жителей 1000 человек или 2000 человек?
|
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017 Сообщений: 93 Местонахождение: Москва
|
У Лейфера есть другая градация: по типам населенных пунктов. Используйте ее.
|
|
КВВ
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/5/2012 Сообщений: 72 Местонахождение: Самара
|
John сообщал(а):Это очень актуальные вопросы. Они были актуальными и 15 лет назад - "Вопросы оценки" № 2, 2004, с. 34-39. "Анализ малых выборок". Кроме этого у Рябовой М.Е. было ранжирование стоимости объектов недвижимости по 8-10 параметрам-характеристикам н.п. - если найду, сброшу. Недавно пришлось вспомнить "Оценка природных ресурсов": Уч. пособ. / Под общ. ред. Антонова В.П. и Лойко П.Ф. – М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2002, с. 139. - очень грубо и другой сегмент рынка. В любом случае нужно использовать несколько методов-способов, поэтапно сужая интервал неопределенности.
|
|
Упоров
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/13/2017 Сообщений: 38 Местонахождение: Новосибирск
|
Вопрос видимо касается внесения корректировки на местоположение для коммерческой недвижимости. Так как по жилой недвижимости практически всегда можно найти аналоги если не в этой деревне, так в соседней или рядом. А вот при оценке какого-нибудь магазинчика в колхозе аналогов практически нет. Если уж подтаскивать аналоги с более развитых рынков, то можно использовать например такие исследования: https://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/2382 https://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/2486
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Можно делать следующим образом: Идёте сюда: http://www.appraiser.ru/default.aspx?g=posts&SectionId=32&t=13955 Авито - видимо самый правильный источник данных по мелким нас. пунктам. Хотя точно не знаю. Но идти всё равно больше некуда. Архивов нет. И там роете в надежде найти объявы в аналогичных нас. пунктах в прошлом. Может и прокатит. Межсегментные корреляции - тоже тема.
|
|
Vlasovad
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/13/2011 Сообщений: 8 Местонахождение: Абакан
|
John сообщал(а):В справочнике Лейфера есть параграф "Зависимость стоимости офисно - торговой недвижимости от численности населённого пункта", где дана минимальная численность жителей населённого пункта = 15 тыс. - 25 тыс. человек. А что делать если количество жителей населённого пункта составляет 1 тыс. - 5 тыс. человек? Каким образом можно увязать зависимость стоимости недвижимости населённого пункта с количеством жителей 1 тыс. человек к городу с количеством жителей 600 тыс. человек? Кроме этого есть также зависимость стоимости недвижимости от расстояний между населёнными пунктами. К примеру, стоимость недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 10 км. от города (600 тыс. жителей), будет отличаться от стоимости такой же недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 200 км. от того же города. Каким образом оценивать такую недвижимость в этих посёлках? Это очень актуальные вопросы. Посмотрите территориальные коэффициенты http://cal.su/show_art.php?id=94, http://cal.su/show_art.php?id=95, http://cal.su/show_art.php?id=102 Территориальные коэффициенты населенных пунктов можем рассчитать для вашего субъекта РФ. Обращайтесь vlasovad@yandex.ru
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
Мы года два назад проводили оценку 18 магазинов в одной из областей РФ Для половины объектов нашли по одному аналогу а по некоторым не нашли совсем. Оценку проводили по анализу соотношения стоимости торговой и жилой недвижимости. Также проводился анализ соотношения стоимости торговой недвижимости и стоимости земельных участков для ИЖС. Данный анализ показал что зачастую стоимости недвижимости не зависит от расстояния от областного (районного)центра.
|
|
Vlasovad
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/13/2011 Сообщений: 8 Местонахождение: Абакан
|
Василий Шмаков сообщал(а):Мы года два назад проводили оценку 18 магазинов в одной из областей РФ Для половины объектов нашли по одному аналогу а по некоторым не нашли совсем. Оценку проводили по анализу соотношения стоимости торговой и жилой недвижимости. Также проводился анализ соотношения стоимости торговой недвижимости и стоимости земельных участков для ИЖС. Данный анализ показал что зачастую стоимости недвижимости не зависит от расстояния от областного (районного)центра. Не готов принимать результаты вашего "анализа" применительно только к одному фактору (расстояния от областного, районного центра). 1) рынок предложений не является рынком продаж, а что он отражает большой вопрос??? 2) влияние на цену "предложений" оказывает совокупность взаимозависимых факторов, из которых выделить один (пусть даже он будет главным)не существует статистически достоверных методов для существующего "рынка" недвижимости. Отсюда от Вашего анализа (рынок, достоверность) остается только впечатление автора и не более
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
Александр Данилович Вы невнимательно читаете. Проведенный анализ показал что расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ. Численность населения муниципального района также может не являться системным фактором
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Василий Шмаков сообщал(а):Александр Данилович Вы невнимательно читаете. Проведенный анализ показал что расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ. Численность населения муниципального района также может не являться системным фактором А почему бы не выложить методу и результаты? Опубликовать т.е. А так, пока это слова, не более. Здесь много кто о чём говорит. Только зачем, коли фактуры нет?
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Слуцкий сообщал(а):Василий Шмаков сообщал(а):Александр Данилович Вы невнимательно читаете. Проведенный анализ показал что расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ. Численность населения муниципального района также может не являться системным фактором А почему бы не выложить методу и результаты? Опубликовать т.е. А так, пока это слова, не более. Здесь много кто о чём говорит. Только зачем, коли фактуры нет?
Простейший пример. Тульская область. Наиболее дорогая земля находиться на территории, прилегающей к МО. Там дорог нет. Им быстрее до Каширы доехать, чем до рядом расположенного административного центра. Щас улучшается ситуация, НО самая дешевая земля пока еще на территории, прилегающей административному центру, до него просто невозможно доехать, не изуродовав машину.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
Господин Слуцкий. Был задан вопрос:
John сообщал(а):В справочнике Лейфера есть параграф "Зависимость стоимости офисно - торговой недвижимости от численности населённого пункта", где дана минимальная численность жителей населённого пункта = 15 тыс. - 25 тыс. человек. А что делать если количество жителей населённого пункта составляет 1 тыс. - 5 тыс. человек? Каким образом можно увязать зависимость стоимости недвижимости населённого пункта с количеством жителей 1 тыс. человек к городу с количеством жителей 600 тыс. человек? Кроме этого есть также зависимость стоимости недвижимости от расстояний между населёнными пунктами. К примеру, стоимость недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 10 км. от города (600 тыс. жителей), будет отличаться от стоимости такой же недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 200 км. от того же города. Каким образом оценивать такую недвижимость в этих посёлках? Это очень актуальные вопросы. На этот вопрос вы сами частично ответили;"Межсегментные корреляции - тоже тема." Так вот и предлагается исследовать межсегментные корреляции. И повторю еще раз расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ В качестве примера приведу следующее; есто два районных города (одинаковая численность населения) на расстоянии 80 км от ОЦ. Оин из них стоимт на федеральной трассе, другой в 40км от нее. Вроде бы в первом стоимость недвижимости и ЗУ должна быть выше. Тем не менее стоимость недвижимости во втором 1,45 раз выше.Почему? да там очень давно стоит войсковая часть, Военный городок. Зарплаты и пенсии соответствующие. Средняя покупательская способность населения выше. А что такое численность населения муниципального района. А что в Краснодарском крае недвижимость в Краснодаре дороже чем в Сочи?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Василий Шмаков сообщал(а):
Мною предлагается публиковать результаты проведённых исследований. Тогда можно будет их оценить на обоснованность. И разговор будет предметный. Да и результаты публикуются именно для того, чтобы другие время не тратили на поиск решения. Правда, спасибо они за это не говорят. А что Краснодар и Сочи? Не знаю, честно говоря. Но там и официальные численности населения не сильно различаются. Думаю, что так в общем говорить бессмысленно. Но Вы же не будете говорить, что недвижимость в Москве дешевле, чем там? Вот тут разница в численности населения большая и разница в ценах очевидна.
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
Краснодар -850 тыс. Сочи - 400
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
И?
|
|
Guest |