Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Метод предполагаемого использования с учетом п. 20 ФСО 7 Опции · Вид
Sssheiko
От: Tuesday, May 30, 2017 3:28:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/1/2012
Сообщений: 4
Местонахождение: Санкт-Петербург
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как правильно производить оценку в случае оспаривания кадастровой стоимости застроенного земельного участка методом предполагаемого использования.

Согласно п. 20 ФСО 7 оценку следует производить исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Значит ли это, что в рамках доходного подхода следует использовать фактические параметры существующей застройки без дополнительного строительства (объектов того же функционального назначения) и реконструкции?

Или можно поставить вопрос иначе.
Возможно ли с учетом п.20 ФСО 7 в рамках АНЭИ рассматривать дополнительное строительство и реконструкцию существующих строений соответствующих разрешенному использованию участка?
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, May 30, 2017 5:50:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,554
Местонахождение: Тула
фактического, конечно

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
NB
От: Tuesday, May 30, 2017 7:07:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,965
Местонахождение: Санкт Петербург
Sssheiko сообщал(а):
Возможно ли с учетом п.20 ФСО 7 в рамках АНЭИ рассматривать дополнительное строительство и реконструкцию существующих строений соответствующих разрешенному использованию участка?

Если речь идет о РС ЗУ, не только можно - нужно так (с учетом п.п.15-16 ФСО 7). Об этом в п.20 говорят слова "в соответствии с видом фактического использования", а не "с фактическим использованием". При этом я бы не говорил о дополнительном строительстве (ЗУ "незастроенный") - просто строительство.
Помним, что одним из принципов адвалорного налогообложения земли является стимулирование эффективного ее использования и дискриминация неэффективного.
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, May 30, 2017 9:32:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,554
Местонахождение: Тула
я не согласен с Николаем Бариновым. Это игра слов

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, May 30, 2017 10:15:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,472
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
я не согласен с Николаем Бариновым. Это игра слов

+1.
Очень спорный метод оценки ЗУ, про который сомневающимся советовал бы забыть. Искать иные методы или не связываться.
К NB это ес-но не относится.Улыбка
А я - сомневающийся. Улыбка
В начало
 
Леб Александр
От: Wednesday, May 31, 2017 6:26:18 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
нет тут никакой игры слов - чётко указано "вид использования",

я регулярно 1 участок оцениваю - вдоль трассы 300 на 100 м.
три года назад на нём был расположен 1 автосалон - сейчас 4.

так оценивать его на 2014 надо исходя из фактического вида использования (под автосалоны), а не из фактического использования - под 1 автосалон

т.е. такие показатели как плотность застройки должны использоваться не фактические, а типичные, может нормативные
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, May 31, 2017 12:04:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,472
Местонахождение: Резиноподобная
Если участок предназначен под 4 автосалона, а на нём 1 автосалон, то, стало быть, 3/4 участка оцениваются как свободные, а не исходя из того, что на них МОЖЕТ быть 4 автосалона. Может быть, а может и НЕ быть. На дату оценки об этом ничего не известно, как известно.
Так же как, глядя на пустое поле под ДНП в 200 га, можно конечно себе вообразить там коттеджики, коли совсем по беспределу.
Более умеренно можно вообразить себе там нарезанные по 10 соток и ценить как пустые по 10 соток с аналогами по 10 соток.
А можно и реально на спрос посмотреть и предложение. И сделать вывод о том, что, скорее всего, пока там ни межевать, ни строить ничего не надо. И ценить как пустой с пустыми аналогами от 100 га.
По практике, разница второго и первого вариантов 2 раза.
В начало
 
Леб Александр
От: Wednesday, May 31, 2017 8:23:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
да много чего можно,
только в рамках конкретного вопроса ответ один - считается не по фактическому использованию, а по виду фактического использования.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, May 31, 2017 8:55:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,472
Местонахождение: Резиноподобная
Вот именно, что игра слов.
Фактическое использование = виду фактическому использованию вне зависимости от количества автосалонов на участке.
Да там и не может быть ничего иного в соответствии с ВРИ. Самострой.
Для поля и котеджного посёлка - аналогично.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, May 31, 2017 9:16:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,554
Местонахождение: Тула
вот еще любопытно, вы первый раз считали участок, исходя из 4-х салонов, или из одного? Улыбка
я повторюсь - игра слов Будь здоров, товарищ!

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Eugene
От: Thursday, June 01, 2017 9:20:23 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,089
Местонахождение: Саратов
В классической теории: стоимость зу зависит от того, что на нем разрешено построить, так при равных характеристиках, в том числе и площади, участок, например, с ограничением по этажности застройки д.б. дешевле, чем без оной. Т.е. расчет исходя из "4-х салонов" конечно правильный... но, к сожалению, на практике налицо тенденция: чем проще, тем надежней (проще сделать, легче аргументировать входящие параметры), поэтому вариант расчета "1-н автосалон" в большинстве случаев выигрывает
В начало
 
NB
От: Friday, June 02, 2017 12:27:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,965
Местонахождение: Санкт Петербург
Может кому и игра слов, но в Питере кадастровую ЗУ не оспоришь (ни в Комиссии, ни в судах) по фактической застройке, если она заметно ниже типичной на рынке.

Вы, коллеги, читайте эту фразу из п.20 внимательно с самого начала, плз: "При этом застроенный ЗУ оценивается как незастроенный...".
А в ФСО7 есть еще раздел НЭИ :)
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, June 02, 2017 1:50:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,554
Местонахождение: Тула
фсо7: оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта.
В НЭИ: для внесения в кадастр оценивается исходя из вида фактического использования (хоть и как незастроенный)
Предполагаемое использование - относится к категории поиска наилучшего использования. А нам надо для фактичского

чего б тогда пресловутые земли под сносимыми домами в столице не оценить как коммерч зу?


Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Леб Александр
От: Friday, June 02, 2017 6:14:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Шогин В. сообщал(а):
вот еще любопытно, вы первый раз считали участок, исходя из 4-х салонов, или из одного? Улыбка
я повторюсь - игра слов Будь здоров, товарищ!


Я правильно понимаю, что вы считаете верным оценку исходя из наличия на участке 1 автосалона? т.е. фактически оцениваете больше 3/4 участка в 0?
Учитываем только выделенное?

Мы ведь о конкретном методе говорим.


Леб Александр прикрепленно вложений:
Клип.jpg

В начало
 
Андрей В.
От: Friday, June 02, 2017 6:32:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 76
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):

чего б тогда пресловутые земли под сносимыми домами в столице не оценить как коммерч зу?

Потому что ВРИ и по ГПЗУ - под жилой дом (условно).
Я так понимаю, коллеги говорят о том, что если оценивается зем. участок промки в 5 га, а на нем стоит один ангар в 200 м, считать предполагаемое использование как строительство только ангара будет неверно (вы пишите "фактического, конечно"), ваша цифра будет в несколько раз занижена (пример специально утрирован). Тут же и принцип НЭИ.
На мой взгляд такой подход соответствует и духу, и букве ФСО-7, и игры слов здесь нет.
Но естественно в целом метод предполагаемого использования для рынка развитых з/у от лукавого абсолютно.
Комиссии еще заворачивают отчеты без доходника? Шел 2017 год...
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, June 02, 2017 8:27:59 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,472
Местонахождение: Резиноподобная
Андрей В. сообщал(а):


Потому что ВРИ и по ГПЗУ - под жилой дом (условно).

Вот Вы и неправильно понимаете свою высокую социальную ответственность.Улыбка
ВРИ "под жилой дом" - ниачём.
Ачём - под сколькиэтажный жилой дом. Вот это - это "о чём конкретно".
Если там пятиэтажка, то Вы же имеете полное право посчитать НЭИ, как 45 этажку бизнес - класса с высокой стоимостью квартир, которые нахрен никому не нужны?
Вы с Н.П. имеете.
Я - нет, поскольку там фактически пятиэтажка с невысокой стоимостью квартир фактически.
Отсюда и подход к участку с автосалонами.
Если я вижу, что ЗУ под 4 автосалона, а там фактически 1, то я ценю 1/4 ЗУ, как есть - с автосалоном, а 3/4 - как пустые, но под размещение автосалона, а не как подо что-то иное.
Но если я увижу ЗУ под размещение автосалона, но на нём разваливающийся, заброшенный "автосалон", то я оценю это как ЗУ под размещение автосалона пустой за минусом затрат по сносу и вывозу мусора.
А питерские пусть имеют свой левый запрет строительства выше Эрмитажа. Его надо снести, как не по НЭИ построенный, построить там башню, самую высокую в мире. Можно туда картин напихать для красоты. И застроить весь Питер (хотя бы центр с его коммуналками никуда не годными, НЭИ не соответствующими) под эту высоту элитными апартаментами, как у нас в Сити, дабы поняли, что в Москве творят.
А пока не застроили кадастровую считать по НЭИ минимум с 45 этажной застройкой.
Будь здоров, товарищ!
Лебу.
Картинку не понял. Что там оценивать надо-то?
ПС.
http://cg-tricolor.ru/
ОБратите внимание на окружающую застройку. Такая там была.
И что теперь? Хорошо, что пока пустая эта дура несколько лет уже. Но не дай же Бог раскупят, Проспект Мира встанет навсегда. И это после его расширения с уничтожением всей зелени.
В начало
 
Леб Александр
От: Friday, June 02, 2017 9:06:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Слуцкий сообщал(а):

Если там пятиэтажка, то Вы же имеете полное право посчитать НЭИ, как 45 этажку бизнес - класса с высокой стоимостью квартир, которые нахрен никому не нужны?
Вы с Н.П. имеете.
Я - нет, поскольку там фактически пятиэтажка с невысокой стоимостью квартир фактически.


посчитать НЭИ можно, только вот для выбора такого НЭИ есть минимум 2 условия: в этой зоне должны быть востребованы "квартиры бизнес - класса с высокой стоимостью" в должном объёме и (хотя второе условие не всегда требуется - для оспаривания КС не требуется) должна быть доказана возможность эффективной ликвидации обременения (существующей пятиэтажки). Ну и очевидные требования типа соответствия градостроительным требованиям, возможности выделения мощностей и т.п. даже упоминания не стоят.


Слуцкий сообщал(а):
Отсюда и подход к участку с автосалонами.
Если я вижу, что ЗУ под 4 автосалона, а там фактически 1, то я ценю 1/4 ЗУ, как есть - с автосалоном, а 3/4 - как пустые, но под размещение автосалона, а не как подо что-то иное.

И как конкретно вы это делаете - в рамках поставленной задачи оценить предполагаемым использованием?
т.е. то, что в реальности выбираете иной метод понятно, тут вроде никто с этим и не спорит,
но вот как вы это видите в заданном вопросе?


Слуцкий сообщал(а):
Картинку не понял. Что там оценивать надо-то?

весь участок - если в рамках заданного метода - его нельзя оценивать исходя из площади 1 автосалона.


Леб Александр прикрепленно вложений:
1.jpg

В начало
 
Слуцкий
От: Friday, June 02, 2017 9:28:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,472
Местонахождение: Резиноподобная
1. Даже законодательно всё урегулировано БУДЕТ. СПЕЦИАЛЬНЫМ ОБРАЗОМ. А выделенные мощности - вообще ерунда при этих условиях ... В Падмаскве вон в пограничном с Москвой городе вообще без очистных строят и в Москва-реку льют. На кредитные бабки причём.
Спрос? Ерунда. На бумаге сейчас Вам тьма оценщиков подпишется на основании публикаций в прессе, которые, не сомневаюсь, будут в достатке.
2. Не понял вопрос. Буду считать предполагаемым использованием ВРИ. Только избыточную землю я тоже буду считать избыточной на 3/4 и пустой, если на участке на 4 автосалона есть 1. Будут 4, избыточной землю считать не буду.
3. По-прежнему не понимаю. Может не дано мне с фотографии... Улыбка
В начало
 
Леб Александр
От: Friday, June 02, 2017 9:45:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Слуцкий сообщал(а):
На бумаге сейчас Вам тьма оценщиков подпишется на основании публикаций в прессе, которые, не сомневаюсь, будут в достатке.

ну этим аргументом можно все методы оценки признать неработающими.

Слуцкий сообщал(а):
Только избыточную землю я тоже буду считать избыточной на 3/4 и пустой, если на участке на 4 автосалона есть 1. Будут 4, избыточной землю считать не буду.

"избыточной" это описание, а не цифра - как конкретно считать стоимость этой избыточной части?

Слуцкий сообщал(а):
3. По-прежнему не понимаю. Может не дано мне с фотографии... Улыбка

на фото просто иллюстрация, той "избыточной" части, которая составляет 70% стоимости.
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, June 02, 2017 10:01:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,554
Местонахождение: Тула
я б отнес метод предполагаемого использования к методу, предназнач для установления инв стоимости

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании