Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости Опции · Вид
Слуцкий
От: Sunday, June 25, 2017 12:32:45 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
А.А. В отношении НДС период не обязательно тот же месяц или квартал. Просто правило: входящий-исходящий

В.А.
Ну и что? Всё равно, к отдельно взятой сделке это отношения не имеет.
В начало
 
Шогин В.
От: Sunday, June 25, 2017 12:49:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,610
Местонахождение: Тула
почему не имеет, если ваш ндс к вам вернется? Ладно б вы настаивали б на дисконтированный ндс (он же распределен во времени). Тогда я б может и не возникал. А так вы, нмв, заблуждаетесь, играя на поле банков

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, June 25, 2017 1:31:39 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
почему не имеет, если ваш ндс к вам вернется? Ладно б вы настаивали б на дисконтированный ндс (он же распределен во времени). Тогда я б может и не возникал. А так вы, нмв, заблуждаетесь, играя на поле банков

Это ещё кто на чьём поле играет ... Улыбка
Приводил пример уже давненько. Из личнособственной практики.
Повторяю.
На одну контору банк повесил отъятое помещение.
Контора никакой деятельности не ведёт, только пытается продать этот актив, чтобы вернуть деньги хозяину банка.
Приходит директор конторы и просит оценить, т.к. у него нарисовался покупатель, готовый заплатить некоторую сумму.
Надо оценить для одобрения сделки хозяином банка.
Мы делаем прикидку, вроде норм. +/-. Но я задаю простой вопрос: тебе с НДС считать или без?
Ответ в Вашем духе - по барабану.
Я ему: Сходи, брат, посоветуйся с бухгалтером.
Он пошёл, возвращается и говорит, что у нас ОСН. Труба дело. Из полученной суммы надо будет ок. 15% в бюджет отогнать. Это больше бонуса, на который он рассчитывал за успешную работу.
А зачесть там ну никак. Деятельности нет. Входящего НДС не предвидится.
Т.е. я человека спас реально. Прокукарекав некоторую сумму хозяину, и не обеспечив её, он рисковал. Причём сильно и конкретными бабками, которые на него были бы повешены. 100%.
Вот, собственно, и всё. Выводы насчёт того, надо оно или не надо делайте сами. Я уже сделал.
Мнения не изменю и буду его продавливать, как могу.
Сейчас вот новую редакцию ФСО 9 написал. Через 2 банковские ассоциации будем толкать. А может и через все 3.
Догадаетесь, что я там про НДС написал? Улыбка
Но это даже и не основное.
В.А., Вам пришлю на критику. Будь здоров, товарищ!
В начало
 
Ёж
От: Sunday, June 25, 2017 1:43:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 858
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):

Так что без НДС.

я - знаю.
подскажете пункт в ФСО 4, который утверждает, что кадастровая стоимость - не рыночная, потому что д.б. без НДС?


"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, June 25, 2017 1:58:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,412
Местонахождение: Кашира
Ёж сообщал(а):
Геннадий сообщал(а):

Так что без НДС.

я - знаю.
подскажете пункт в ФСО 4, который утверждает, что кадастровая стоимость - не рыночная, потому что д.б. без НДС?


135 ФЗ оценщики больше ее не оценивают, а гос оценщики ФСО будут использовать? Думаю у них будут другие правила. Тогда и посмотрим.


Я не знаю, но про него можно сказать, что музам служит, а с головой не дружит, потому что кидаться в полицию нельзя ни тяжёлыми, ни лёгкими предметами. В.В. Путин.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, June 25, 2017 10:13:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

Позвольте и мне не согласиться. Улыбка
НДС уплачивает именно покупатель и именно государству поскольку это налог (а налоги платятся только государству, покупатель тут просто налоговый агент).
Получает он право на вычет или нет мы не знаем. Если у него за период (!!!) не будет входящего НДС, так он ничего и не получает. Но в любом случае, итог деятельности за период не имеет отношения к конкретной разовой сделке купли продажи, о которой мы говорим в определении РС.

А.А. позвольте мне в очередной раз не согласиться.

Вы не хотите видеть разницу между РС и количеством денег, которые в конечном итоге останутся у продавец после сделки или которые вынужден будет потратить дополнительно покупатель после сделки.

РС – это виртуальная реальность, которая определяется на основе объективно сложившихся цен на рынке, как некая средняя величина.

РС не зависит от личности покупателя и продавца, а определяется конкурентной средой на рынке. В процессе сделки от покупателя к продавцу переходит определенное количество денег, которое в среднем равно РС. После этого они разбегаются и каждый живет своей жизнью. Если объект сделки облагается НДС, то в общем случае эта сумма эквивалентна РС с НДС, вне зависимости от личности продавца или покупателя (сходные объекты имеют одну и туже РС). НДС изначально закладывается производителем и дальше никуда не девается (в плане эквивалентности РС).
Продавец из полученной суммы (РС) платит НДС (если является плательщиком налога), возвращает долги, идет отмечать сделку в ресторан т.п. После этого у него остается количество денег, которое меньше РС.
Покупатель производит дополнительные траты: регистрирует недвижимость, платит ипотеку (если использовал заемные средства) и т.п. Т.е. его расходы превышают РС. При этом, если у него соответствующий налоговый статус, то он получает возможность возместить НДС.

На рынке происходит денежный расчет между покупателем продавцом по РС, и лишь потом каждый выполняет свои обязательства. Собственно об этом и говорит МСО.

Что касается банков. Банк являясь продавцом залога и получив деньги должен заплатить НДС. То, что некоторые банки считают РС без НДС, то это, либо какие-то внутренние схемы, позволяющие уменьшить резервы, либо попытка получить дополнительный дисконт на выдаваемый кредит по залогу (дополнительно снизить риски).
В начало
 
АНФ
От: Sunday, June 25, 2017 10:17:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Ёж сообщал(а):
подскажете пункт в ФСО 4, который утверждает, что кадастровая стоимость - не рыночная, потому что д.б. без НДС?

В ФСО №4 ничего об НДС не сказано, поскольку отсутствие НДС в КС очевидно.
Вместе с тем, в Приказе Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» прямо сказано:
«1.12. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.
При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества».
В Письме Минэкономразвития от 28.04.12 № Д064-1132 и от 10.04.12 № Д064-1006 "О включении в кадастровую стоимость налога на добавленную стоимость" прямо говорится о том, что КС не должна содержать НДС.

При оспаривании КС предполагается, что РС заменит КС, которая станет налогооблагаемой базой для начисления налога. Следовательно должен соблюдаться принцип эквивалентности и отсутствовать двойное налогообложение.

Поэтому, РС на рынке всегда с НДС, но дальше она трансформируется к виду, который определяется целью ее использования (целью оценки). Например, при переоценке основных средств по РБУ, на основе РС определяется восстановительная стоимость без НДС. Для МСФО определяется справедливая стоимость без НДС, которая при наличии рынка равна РС без НДС.

Почему здесь все понятно, а для КС должно быть по-иному.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, June 25, 2017 10:39:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
А.Н.
1. За РС я считаю то, что перечислено покупателем продавцу и получено продавцом от покупателя.
То, что покупатель перечислил государству в виде налога и посредством продавца я не считаю.
Всё!!! Это общий смысл. Не перечисляет покупатель НДС продавцу. Использование продавца - просто прихоть государства. Можно и отдельным платежом напрямую в бюджет же организовать. И возврат, коли он требуется. Сложно это просто. Поэтому используется зачётный порядок.
2. То, что КС без НДС - вовсе ниоткуда прямо не следует. Назовите норму в соответствии с которой двойное налогообложение не допускается и налог с уплаченного налога взимать нельзя. Я лично не нашёл. Шогин говорит, что западло. Я-то согласен, но ...
3. РС на рынке всегда с НДС? Хм... Квартиры, ЗУ, ценные бумаги. Любое имущество физ. лиц. Ещё там есть. Да я вроде почти всё в основном всё в статье прописал. Есть ещё экзотика вроде любой продукции народных промыслов и пр. инвалидов. Перестаньте. Улыбка
В общем, только если признать, что РС никогда не включает НДС, наступает полная гармония. Будь здоров, товарищ!
В начало
 
АНФ
От: Sunday, June 25, 2017 11:32:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Когда я говорил, что РС всегда с НДС, то естественно не имел в виду квартиры и землю. А вот имущество физ лиц продается по РС эквивалентной РС с НДС.

Новый автомобиль продается дилером по цене с НДС и физикам и юрикам. Неужели Вы думаете, что последующая продажа автомобиля физиками будет на 18% дешевле чем у юриков. Очевидно, что РС одинакова и эквивалентна РС с НДС.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, June 25, 2017 11:43:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
АНФ сообщал(а):
Когда я говорил, что РС всегда с НДС, то естественно не имел в виду квартиры и землю. А вот имущество физ лиц продается по РС эквивалентной РС с НДС.
Новый автомобиль продается дилером по цене с НДС и физикам и юрикам. Неужели Вы думаете, что последующая продажа автомобиля физиками будет на 18% дешевле чем у юриков. Очевидно, что РС одинакова и эквивалентна РС с НДС.

Новый автомобиль продается дилером по цене с НДС и физикам и юрикам только в случае, если дилер на ОСН. В противном случае и физикам и юрикам он продаёт без НДС.
Существенно, что я не могу сказать ничего про то, что цена без НДС меньше цены с НДС. Много раз видел наоборот. Так и про отделку я видел тоже самое. См. в статье.
Про последующую продажу выше уже писал Юджин (только про молоток). Я ответил: нет смысла (разницы) в том, кто как и у кого что купил. Смысл имеет только кто и что продаёт. А дешевле или дороже зависит от цен на вторичном рынке.
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, June 25, 2017 11:57:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,412
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):
[
Новый автомобиль продается дилером по цене с НДС и физикам и юрикам только в случае, если дилер на ОСН. В противном случае и физикам и юрикам он продаёт без НДС.


Не подскажите, где можно купить автомобиль на 18% ниже рыночной стоимости?

Хочу еще машину прикупить, хочется с экономить на НДС.



Я не знаю, но про него можно сказать, что музам служит, а с головой не дружит, потому что кидаться в полицию нельзя ни тяжёлыми, ни лёгкими предметами. В.В. Путин.
В начало
 
Ёж
От: Monday, June 26, 2017 12:16:56 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 858
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):

...Поэтому, РС на рынке всегда с НДС...

это вы как оценщик-оценщику можете рассказывать, что
АНФ сообщал(а):
Когда я говорил, что РС всегда с НДС, то естественно не имел в виду квартиры и землю....Очевидно, что РС одинакова и эквивалентна РС с НДС.

а когда дело дойдет до обсуждения тезиса "оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости", то разговор сведется к "да это же очевидно, а я говорил, а вы неправильно поняли", т.е. уровню домыслов, самоцитирования и трактовок.
никаких личных претензий, просто свежий опыт общения с чиновником.



"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, June 26, 2017 12:19:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,610
Местонахождение: Тула
да, операции по продаже квартир ндс не облагаются. Но стоимость (цена) квартир ндс содержит

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, June 26, 2017 12:22:15 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,610
Местонахождение: Тула
абз. 2 п. 1 ст. 38 НК РФ: "Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения..." -запрет на двойное налогообложение

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, June 26, 2017 12:29:55 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
да, операции по продаже квартир ндс не облагаются. Но стоимость (цена) квартир ндс содержит

НДС облагаются именно определённые (не все) операции, осуществляемые определёнными (не всеми) субъектами с определёнными (не всеми) объектами.
Пока нет операции нет НДС. Посему он нигде не содержится. Возникает в виде обязательства в момент операции и пропадает после уплаты. И уж, упаси Бог, нигде не накапливается (кроме бюджета, да и там тратится).

Шогин В. сообщал(а):
абз. 2 п. 1 ст. 38 НК РФ: "Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения..." -запрет на двойное налогообложение

Спасибо.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, June 26, 2017 9:34:31 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,610
Местонахождение: Тула
НДС в квартире содержится в силу ценообразования: застройщик все налоги включает в себестоимость..
И застройщику ндс уплаченный возвращается сразу при продаже квартиры

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, June 26, 2017 10:08:32 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
НДС в квартире содержится в силу ценообразования: застройщик все налоги включает в себестоимость..
И застройщику ндс уплаченный возвращается сразу при продаже квартиры

А если подрядчики застройщика все на УСН? Улыбка И он ни копейки НДСа не заплатил.
Кроме того, в цене договора по продаже квартир нет НДС. А продаёт застройщик, исходя из тех цен на рынке, которые НДСа не содержат.
Ещё раз:совсем не интересно кто как построил или купил. Интересно то, как он продавать будет.
ПС. Наблюдал ситуацию, когда целый коттеджный посёлок принадлежит ИП (сначала он землю купил, потом размежевал и т.д.). А подрядчиком у него вообще физ.лицо.
Вообще ни копейки НДС в такой ситуации не возникает. И не возникнет при продаже.


В начало
 
Шогин В.
От: Monday, June 26, 2017 10:46:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,610
Местонахождение: Тула
Слуцкий сообщал(а):

Приводил пример уже давненько. Из личнособственной практики.
Повторяю.
На одну контору банк повесил отъятое помещение.
Контора никакой деятельности не ведёт, только пытается продать этот актив, чтобы вернуть деньги хозяину банка.
...............
Догадаетесь, что я там про НДС написал? Улыбка
Но это даже и не основное.
В.А., Вам пришлю на критику. Будь здоров, товарищ!


Слова "повесил на одну контору" означают некие юридические действия.
а) внес в УК. Тогда внес в УК по цене без ндс, а ндс отражается в соответствующих строках, и при последующей продаже имущества возвращается продавцу в цене продажи
б) продал конторе. Цена без ндс отражается в ОС, НДС в строках налогов. При продаже объекта ндс возвращается.
в) подарил конторе. Сам дурак

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, June 26, 2017 10:57:15 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Контора взяла кредит в банке и купила этот объект. И без НДС.
А продавать обязана включая НДС.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, June 26, 2017 12:29:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,610
Местонахождение: Тула
А.А., что значит купил без НДС? У физика?

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании