|
|
|
aleksander zemlicki
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/7/2017
Сообщений: 1
Местонахождение: minsk
|
привет всем дорогие коллеги,
появился следующая проблема: должен оценить Недвижимость - здание 7500 кв метр, Катори построен на участке в 15 гектар. a аналоги с таким объемом земли нету в продажи, продаются зданий на max 1-2 гектара земли.
пожалуйста, подскажите методологию как учесть разницу в объеме прилагаемой земли.
спасибо за ранее.
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Я брал здание + ЗУ площадью обеспечивающее эксплуатацию этого здания, СНИП не помню. Остальной ЗУ как свободный оцениваю, т.к. большой ЗУ всегда можно разбить на два ЗУ поменьше.
|
|
|
Мария Андреевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2017
Сообщений: 3
|
Здравствуйте.
Я явно припозднилась с советом :) Но все же.
В таких ситуациях можно рассматривать избыточный участок и считать его отдельно. То есть Объект оценки будет состоять из здания с зу и незастроенного зу, как и сказали до меня.
Но площадь земельного участка, относящегося к зданию, я в таких случаях беру не по СНиП, а исходя из аналогов. Для этого можно использовать коэффициенты обеспеченность земельным участком (площадь зу/площадь зданий), коэффициент застройки (площадь застройки/площадь зу). Выбираете какой больше нравится. В идеале у аналогов он должен быть сопоставим между собой. Тогда на основании среднего значения коэффициента по рынку вы рассчитываете площадь зу для вашего здания.
Если зданий на земельном участке много, то ситуация усложняется. Необходимо анализировать, как здания расположены на участке и возможно ли вообще выделить избыточный участок.
|
|
|
Alex.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/18/2010
Сообщений: 97
Местонахождение: Казань
|
Мария Андреевна сообщал(а):Здравствуйте.
Для этого можно использовать коэффициенты обеспеченность земельным участком (площадь зу/площадь зданий), коэффициент застройки (площадь застройки/площадь зу). Выбираете какой больше нравится. В идеале у аналогов он должен быть сопоставим между собой. Тогда на основании среднего значения коэффициента по рынку вы рассчитываете площадь зу для вашего здания.
Сопоставимых аналогов по значению коэффициента плотности застройки как правило не бывает на практике. Если рынок активный, то можно исследовать в отчете зависимость "Доли стоимости ЗУ в ЕОН от коэффициента плотности застройки". Используя полученную эмпирическую зависимость, рассчитать доли стоимости ЗУ в ЕОН для объекта оценки и для аналогов и вывести соответствующую корректировку к удельным ценам аналогов. К примеру вот так
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
|
|
Guest |