|
|
|
Tony_Noodless
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/4/2017
Сообщений: 1
Местонахождение: Москва
|
Коллеги, добрый день. Пришла жалоба из ЦБ на мой отчет. Основная претензия к отчету то, что я не учел недозагрузку при расчета ДП капитализацией. Смысл в чем, объект оценки - банковский особняк. В качестве аналогов, для расчета арендной ставки, я использовал аренду банковских особняков целиком. Насколько я знаю, в том случае когда расчет арендной ставки ведется таким образом, коэффициент недозагрузки использовать не нужно. Помогите подкрепить доводы, для ответа на жалобу. Заранее спасибо!
|
|
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 93
Местонахождение: Москва
|
Вы ошибаетесь, в вашем случае возможно надо использовать всю площадь, а не только арендопригодную (хотя и это зависит от условия аналогов). А недозагрузка есть у любого сдаваемого имущества, если на его аренду очередь не стоит, ведь время, которое вы ищите нового арендатора, это тоже недозагрузка.
В качестве доводов можно использовать подобное:
1) Типичный договор аренды содержит условие о том, что арендатор предупреждает арендодателя, в случае съезда. Следовательно, у арендодателя есть время найти нового арендатора, а т. к. этот срок менее срока экспозиции вашего здания в аренду (т. к. у него хорошее местоположение, ремонт и т. д., придумайте) (т. е. пока предыдущий съезжает вы уже нового нашли), то и недозагрузку учитывать не стоит.
2) В качестве другого аргумента можно написать, что в подобные здания арендатор въезжает как правило на длительный срок, поэтому в случае его съезда срок повторной экспозиции будет настолько мал по сравнению со сроком, при котором здание было занято, что им можно принебречь.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Претензия понятна.
Только.
А вообще есть определение процента недозагрузки?
Ну, того, что Вы не учли.
|
|
|
Владислав_
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2014
Сообщений: 51
Местонахождение: Москва
|
Жалоба в СРО пришла скорее всего , а там эксперты в ДК штыря вставят  к сожалению 
Надо готовиться к ДК и  
|
|
|
Guest |