Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

1/2 доля Опции · Вид
K.K.C.
От: Saturday, November 11, 2017 12:27:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Добрый день! Оценивается 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, для продажи. Второй собственник ничего продавать не собирается. Очевидно, необходима скидка(корректировка Корр.) S=Ст.пом.*1/2*(1-Корр.) Вот эта Корр. и ее обоснование вызывает вопросы, сколько? и почему? Если у кого-то есть мнение по этому поводу, или кто-то уже сталкивался(что многовероятно), поделитесь пожалуйста.
Спасибо!
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, November 11, 2017 3:10:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,460
Местонахождение: Тула
а с чего вы решили, что требуется скидка?

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Saturday, November 11, 2017 3:57:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,296
Местонахождение: Москва
В отчете скидка по-минимуму рассчитывается как:
Скидка = 0,5*(РС на дату оценки - Стоимость риэлторских услуг)/(1+ставка депозита)V (степень по величине срока реализации).
Ставка депозита - по СБЦБ РФ для срока реализации (и для физических лиц).
По максимуму - для "убитых и ветхих помещений".
В начало
 
K.K.C.
От: Saturday, November 11, 2017 4:11:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):
а с чего вы решили, что требуется скидка?

С того что собственник не один, и второй может чинить препятствия, при использовании помещения, новому покупателю, или у них будет разное видение на НЭИ помещения.
В начало
 
K.K.C.
От: Saturday, November 11, 2017 4:36:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Я может быть не совсем понятно задал вопрос. Но доля в праве собственности(не в случае продажи объекта целиком, и разделе вырученных средств между бывшими собственниками пропорционально их доли), не будет равна Ст*долю. она будет стоить меньше, так как придется взаимодействовать с другими собственниками, а это чревато разными возможными конфликтами, и как следствие, потеря дохода от использования. даже в случае выделения доли в натуре. Но на сколько меньше она будет стоить, я и пытаюсь выяснить. В случае с долями в квартирах, это от 20% и выше. а какой размер в случае с нежилыми помещениями-вопрос
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, November 11, 2017 10:05:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,460
Местонахождение: Тула
чинение препятствий прекращается обращением в суд. там же и убытки из-за бесчинства можно взыскать. а можно перед прдажей разделить в натуре.
поэтому никакой скидки

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, November 12, 2017 4:42:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,028
Местонахождение: Кашира
Шогин В. сообщал(а):
чинение препятствий прекращается обращением в суд. там же и убытки из-за бесчинства можно взыскать. а можно перед прдажей разделить в натуре.
поэтому никакой скидки


Обращение в суд, раздел в натуре, это все расходы.
А если при покупке их учесть как расходы будущих периодов это и будет скидка к стоимости при покупке.

Потому только со скидкой до 50% от свободных от обременения совместным владением, тем более, без реального раздела.

Однако надо учитывать и моральные страдания которые такое обременение обеспечивает - без разрешения сособственника унитаз в туалете поменять нельзя, только в судебном порядке.

Только с бешеной скидкой такое удовольствие приобретается.



Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
K.K.C.
От: Sunday, November 12, 2017 10:00:43 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):


Обращение в суд, раздел в натуре, это все расходы.
А если при покупке их учесть как расходы будущих периодов это и будет скидка к стоимости при покупке.

Потому только со скидкой до 50% от свободных от обременения совместным владением, тем более, без реального раздела.

Однако надо учитывать и моральные страдания которые такое обременение обеспечивает - без разрешения сособственника унитаз в туалете поменять нельзя, только в судебном порядке.

Только с бешеной скидкой такое удовольствие приобретается.



Именно это я и имел ввиду, задавая свой вопрос. Какой размер скидки вы используете в таких случаях? и как обосновываете? По жилой недвижимости, я как то обзванивал риелторские агенства, и на основании их данных составил некую таблицу-обоснование, где скидки были от 20 до 80% в зависимости от размера доли, возможности выделения, и прочего. Но в случае с нежилым помещением, ситуация может меняться, но только в плане размера скидки.
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, November 12, 2017 12:13:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,028
Местонахождение: Кашира
K.K.C. сообщал(а):
Но в случае с нежилым помещением, ситуация может меняться, но только в плане размера скидки.


Все тоже самое, ни чем не лучше и не хуже.

Долевое владение рассматривается как обременение по типу сервитута, то есть стоимость обременения (скидка) равна стоимости избавления от обременения.
То есть надо разработать комплекс мероприятий по реальному разделу рассчитать их стоимость.


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
K.K.C.
От: Sunday, November 12, 2017 3:06:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):


Долевое владение рассматривается как обременение по типу сервитута, то есть стоимость обременения (скидка) равна стоимости избавления от обременения.
То есть надо разработать комплекс мероприятий по реальному разделу рассчитать их стоимость.

Но может быть, что разделить не представляется возможным(вход то один, окно одно, или стена несущая делит помещение, не согласно долям собственников). Или наоборот, все собственники милейшие, адекватные люди, и имеют одинаковое видение использования помещения для получения дохода. Я думаю должна здесь быть корректировка на основе рыночных данных.
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, November 12, 2017 4:17:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,028
Местонахождение: Кашира
K.K.C. сообщал(а):

Но может быть, что разделить не представляется возможным(вход то один, окно одно, или стена несущая делит помещение, не согласно долям собственников). Или наоборот, все собственники милейшие, адекватные люди, и имеют одинаковое видение использования помещения для получения дохода. Я думаю должна здесь быть корректировка на основе рыночных данных.


Может обойтись без фантазий?

Просто реально представить объект. В коммерческом объекте окна не обязательны.

А про милейших людей круто загнули, и чего это милейшие люди сами не выкупят долю, чувак же продает. Когда речь идет о деньгах, все самые добрые отношения, превращаются самые извращенные формы ненависти.


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
K.K.C.
От: Sunday, November 12, 2017 5:15:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):


Может обойтись без фантазий?

Просто реально представить объект. В коммерческом объекте окна не обязательны.

А про милейших людей круто загнули, и чего это милейшие люди сами не выкупят долю, чувак же продает. Когда речь идет о деньгах, все самые добрые отношения, превращаются самые извращенные формы ненависти.

Я не в виде фантазий, а в виде некоего обобщения говорил. Ведь мы же используем скидки на торг на основе обобщенных аналитических данных, без внимания к тому что в (утрированно) в 3-ем и 4-ом аналогах очень жадные собственники). Так и здесь, я думаю следует поступать, но корректируя итоговый результат рын.ст-ти всего помещения. А не выкупают, потому что, возможно денег нет, да и не предлагал никто пока, стоимость то пока не ясна.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, November 13, 2017 5:43:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,460
Местонахождение: Тула
дааа. Один оценщик, имея некую внутреннюю установку, думает, как бы ему обосновать снижение. Другой оценщик описывает, как бы он выкрутился, если б стояла такая задача. Правда, думаю, если бы стояла иная задача, был бы придуман иной выход.
Только вот нет стремления разобраться - как правильно. Кстати, некоторые, как вы пишете, расходы, возможны к полной компенсации

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Геннадий
От: Monday, November 13, 2017 6:43:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,028
Местонахождение: Кашира
Шогин В. сообщал(а):

Только вот нет стремления разобраться - как правильно. Кстати, некоторые, как вы пишете, расходы, возможны к полной компенсации


Суды рассматривают очень просто - все расходы по реальному разделу делятся между сособственниками, пропорционально долям, это касается и судебных расходов.

Потому рыночная скидка, равна рыночной стоимости мероприятий по выделению частей в натуре, включая предстоящие судебные расходы, то есть стоимость всего комплекса мероприятий.

И это реальность.



Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, November 13, 2017 6:48:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,177
Местонахождение: Резиноподобная
Просто некто по неопытности пытается обосновать субаддитивность долей.
http://gtmarket.ru/concepts/7243
А второму от безделья хочется советами звенеть.
Но ни один судья пока насколько знаю на субаддитивность долей не повёлся.
Ну вот не понимают люди, что оценивая одну долю, они оценивают и все остальные автоматом.
Одна 1/2 со скидкой? ОК. А вторая 1/2 с накидкой автоматом? Две одинаковых доли, а одна из них сильно дороже. Прикольно.
Или 1/2 + 1/2 уже не 2/2 = 1?
Ну в суде расскажут пусть.
И чо тут только уже не публиковали на эту тему... И рубахи рвали, и "рыночные данные" на которых нулевая доля стоит дороже, чем 50%-ная (ну вот не из ноля тренд запускают, а как им ёксель нарисует) и пр. и др.
Такшта пытливый ум с чужих слов и советов скидку, конечно, обоснует. Но имеет возможность потом ущерб по суду выплатить одураченному заказчику (коли он реально со скидкой продаст) в размере как раз этой самой скидки, ну и плюс там ещё. Поскольку суд в субаддитивность долей не верит и установит РС половины в размере половины от РС целого.
Ну и так, на всякий случай. РС - максимально достижимая цена для продавца. А это 1/2 РС.
В начало
 
Геннадий
От: Monday, November 13, 2017 7:10:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,028
Местонахождение: Кашира

АДДИТИВНОСТЬ И СУБАДДИТИВНОСТЬ
(от лат. additi-vus — прибавляемый и sub — под) — характеристики отношений между целым и его частями. А. есть такое отношение, при котором свойства целого полностью определяются свойствами частей («целое равно сумме частей»); С. (или неаддитивность) — отношение, при котором целое не определяется его частями, так что оно не может быть познано и объяснено на основе одного лишь знания о его частях («целое больше суммы его частей»). Примерами аддитивных свойств могут служить масса имеющих части объектов, их линейные размеры и т.п.; субаддитивны свойства, присущие, напр., сообществам людей (толпа, масса, политическая партия и т.п.).
Философия: Энциклопедический словарь. — М.: Гардарики. Под редакцией А.А. Ивина. 2004.

Когда в товарищах согласия нет, все материальные взаимоотношения из аддитивных, превращаются субаддитивные.


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
K.K.C.
От: Monday, November 13, 2017 7:16:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):
дааа. Один оценщик, имея некую внутреннюю установку, думает, как бы ему обосновать снижение. Другой оценщик описывает, как бы он выкрутился, если б стояла такая задача. Правда, думаю, если бы стояла иная задача, был бы придуман иной выход.
Только вот нет стремления разобраться - как правильно. Кстати, некоторые, как вы пишете, расходы, возможны к полной компенсации

Даже не начинайте про внутренние установки, не тот случай сейчас
В начало
 
Геннадий
От: Monday, November 13, 2017 7:22:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,028
Местонахождение: Кашира
K.K.C. сообщал(а):

Даже не начинайте про внутренние установки, не тот случай сейчас


А задумайтесь, почему корректировки при оценке ОКС, земельных участков обычно носят мультипликативный характер, а не аддитивный?


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
K.K.C.
От: Monday, November 13, 2017 7:31:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

Одна 1/2 со скидкой? ОК. А вторая 1/2 с накидкой автоматом? Две одинаковых доли, а одна из них сильно дороже. Прикольно.

Если она отдельно продается то тоже со скидкой. Только при продаже объекта целиком можно получить его рыночную стоимость.
Слуцкий сообщал(а):

Ну и так, на всякий случай. РС - максимально достижимая цена для продавца. А это 1/2 РС.

А может быть РС - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией? Не продать долю за ту же долю(простите за каламбур) от РС целого объекта.
Слуцкий сообщал(а):

Просто некто по неопытности пытается обосновать субаддитивность долей.

Нет. Решается прикладная задача, и понять о чем я говорю, можно только "спустившись" на уровень продавца и покупателя
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, November 13, 2017 8:25:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,177
Местонахождение: Резиноподобная
K.K.C. сообщал(а):


Если она отдельно продается то тоже со скидкой. Только при продаже объекта целиком можно получить его рыночную стоимость.

Вот я и говорю.
И судья Вам скажет тоже самое.
Например, одновременно проадвцы продают раздельно.
1 доля продаётся со скидкой.
2 доля продаётся со скидкой.
И чо это?
Почём стоят 2 доли, которые составляют единое целое?
Меньше РС единого объекта? Ога. Субаддитивность будет воспринята как субадекватность. И результат понятен.
Второй вопрос.
Например, одновременно продавцы продают вместе и без скидок по РС обе доли.
И чо? Какая цифра будет больше?
третье.
Я бы Вас попросил предоставить в подкрепление слов экспертов данные объявлений по продаже. Да хотя бы и долей в квартирах И Вы бы суду показали нечто хаотичное со стоимостью нулевой доли большей чем 50%. Тут уже один опытный судебный эксперт выкладывал. Там будет со скидками объявы, будут и с премией.
Ну и всё. Оплатите скидку, как миленький.
Шогин Вас засудит однозначно.
При этом, например, продавец получит, как раз именно РС с доплатой от Вас. Не сразу, конечно. Но и эти его неудобства оплатите тоже Вы.
ПыСы. Ну и чисто поржать.
А как быть если две 1/2 доли принадлежат 1 (одному) лицу? У меня просто такой случай был.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании