|
|
|
aisad
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2009
Сообщений: 70
Местонахождение: Нурлат
|
Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость?
Ответ: уменьшится.
Согласен, определяя доходным подходом можно так сказать.
А что происходит на практике в условиях Российской действительности? И что происходит с оценочной деятельностью, когда чиновник из Минземимущества доверительно шепчет в ухо: выведи стоимость не ниже 90 процентов от кадастровой- проведем отчет без рассмотрения. Увеличение кадастровой стоимости прочная тенденция к увеличению рыночной. Последние два года я вообще вынужден отказаться от оценки для торгов. Ну и что- торги не состоялись? Всегда найдутся другие, оценят как нужно. Покупатель не найдется? Да он заранее известен, он уже на этом участке давно дом построил, просто не успел землю оформить.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
aisad сообщал(а):Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость?
Ответ: уменьшится.
Согласен, определяя доходным подходом можно так сказать.
Ответ: не изменится.
Не согласен.
Именно если использовать доходный подход, так сказать нельзя. Тип денежного потока должен соответствовать используемой ставке капитализации. Если поток посленалоговый (меньший), то и ставка долная быть меньшая посленалоговая.Если поток доналоговый (больший), то и ставка большая доналоговая.
Соответственно, рыночная стоимость не зависит от налогов.
Такого нельзя сказать и при использовании сравнительного подхода.
В итоге, такого нельзя сказать никогда.
В реальности же сейчас считаю большой рекреационный участок.
1 метод - по аналогам с тем же (примерно) ВРИ по району МО
2 метод - через корректировку с ИЖС
По ИЖС рыночная с кадастровой хорошо согласуются, а КС рекреационки зааметно выше (30%).
|
|
|
aisad
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2009
Сообщений: 70
Местонахождение: Нурлат
|
Ответ "уменьшится" зачли правильным на экзамене. То же самое сказал и представитель РОО на семинаре. Я больше согласен с Вами, увеличение налогов должно способствовать как изменению ставки так и ренты. Вопрос о том что происходит на практике, в условиях несовершенного рынка?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Знаю, на экзамене зачли.
А "представители РОО" мне обзвонились по этому вопросу. Всем посоветовал "не правильный" ответ (см. выше). И все сдали вроде. Наверное, не поверили.
И не надо рассуждать о динамике "рост налогов будет способствовать ..." и пр. Это не из этой области. Будет или нет - не известно. Может и не будет.
Тут проще, но фундаментальнее.
Рыночная стоимость не зависит от налогов - это причина, основа. Под неё подстраивается все расчётные алгоритмы. Берёшь бОльшую расчётную базу ЧОД, бери бОльшую ставку. И наоборот. Это уже следствие.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
ФСО 7. п. 23
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Встречал в объявлениях о продаже, среди прочих достоинств объекта - "низкая кадастровая стоимость".
Т. е. субъекты на рынке обращают внимание, несмотря но то что никто не знает, какой стоимость станет после очередной кадастровой оценки...
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Считаю этот вопрос некорректным.
1. Задача сформулирована в будущем времени (КС повысится, а что будет с РС?), но при этом не указано, как соотносятся между собой КС и РС во времени, т.е. непонятно, спрашивается ли в вопросе о том, какова будет мгновенная реакция РС сразу после изменения КС, какова будет реакция РС после того, как собственник имущества (+ другие участники рынка) узнает о произошедшем изменении или какова будет реакция РС после того, как собственник оспорит КС в суде?
2. За рамками условий остаются также причины повышения КС: связаны ли они с изменениями на рынке (ростом рынка) или они связаны с желанием государства повысить доходы бюджета на падающем рынке?
Если первый вариант, при этом КС повысилась точно в соответствии с повышением РС, то, очевидно, РС повысится (по определению, т.к. изменение РС - причина, а следствие - изменение КС). А если второй вариант, то, очевидно, понизится (по той же причине). Если же РС за прошедший период не изменилась, а КС при этом выросла, ответная реакция РС (ее изменение) будет зависеть от превалирующих ожиданий участников рынка: скорее всего, они решат, что тенденция увеличения налогов сохранится, следовательно, ценность имущества, облагаемого с КС, снизится. Соответственно, РС имущества в таком сценарии снизится. Но возможен и еще один очень вероятный вариант: участники рынка могут справедливо решить, что определение КС - штука в высшей степени конъюнктурная, мало связанная с РС (тем более, что в современном оценочном законодательстве уже почти ото всюду убрали упоминание о связи КС с РС), и, как следствие, с их стороны не произойдет системной однонаправленной реакции на изменение КС. Что означает отсутствие реакции РС на КС.
Принимая во внимание все эти измышлизмы и кривотолки (от которых, к сожалению, никак нельзя абстрагироваться, во всяком случае, при осуществлении анализа рынка, которого требуют от оценщиков ФСО при определении стоимости любых объектов оценки), лучшим вариантом ответа должен быть " не хватает данных". Но его вроде там нет.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Юрий К. сообщал(а): лучшим вариантом ответа должен быть " не хватает данных". Но его вроде там нет.
Данных хватает.
Сказано - кадастровая выше рыночной, следовательно остальные условия считаем равными, полностью идентичными.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Согласен с некорректностью.
Я лично понимаю так.
Есть объект с РС. С утра у него была КС1. Тут бац. К обеду она стала КС2 > КС1. Как должна измениться РС? Никак.
Но можно понимать совсем по иному. Если РС постоянна, а КС растёт от года к году. Должно ли это найти отражение в РС?
Ответ - не должно. КС не является ценообразующим фактором, который должен быть рассмотрен при оценке РС любым подходом.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Слуцкий сообщал(а): КС не является ценообразующим фактором, который должен быть рассмотрен при оценке РС любым подходом.
Большие расходы на содержание при прочих равных условиях, снижают стоимость объекта.
Расходы на содержание являются ценообразующим фактором, а налог, рассчитанный от КС, одна из статей расходов.
Ответ - стоимость снижается при большем размере КС и как следствие увеличение налогов - вопрос вполне корректен.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот у меня участок сейчас в оценке рекреационный (см. выше). Хороший, кстати, участок с выходом на большую воду.
У него КС = 120 лямов. РС по пяти аналогам = 84 ляма.
Завтра КС станет 140 лямов. Участок как был пустой, так и будет. Ну, будет убытков больше генерить на налогах.
Но от того, что у него КС вырастет, аналоги что подешевеют?
Они вообще другим людям принадлежат. Им-то какое дело у кого какая КС там стала. И мне в оценке аналогично фиолетово. РС снизится тогда, когда подешевеют аналоги. А у них КС может и не вырастет, а снизится. ХЗ.
Так что ответ предельно ясен.
И к макропроцессам (про ожидания) вопрос никакого отношения не имеет. Макроэкономику ещё на долбоэкзамене сдавать... Там учебников рекомендуемых нет в списке.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Если к вопросу: "Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость?", всего лишь добавить, что прочие рыночные характеристики не изменятся, то правильный ответ очевиден: уменьшится, так как показатели этого конкретного участка ухудшатся (затраты возрастут, доходы уменьшатся), при этом ставки доходности (показатель сегмента рынка, а не отдельно взятого участка) не изменятся.
Из практики купли-продажи участков: указание что была оспорена, то есть уменьшена, кадастровая стоимость вызывает заметно больший интерес у покупателей, то есть увеличивает кол-во звонков, особенно при переуступке права аренды, так как выкупная цена для перевода в право собственности заметно падает. Иногда при межевании ранее проведенное оспаривание становится бесполезным: увеличивается площадь, формально образуется новый участок, площадь перемножается на среднюю удельную кад. ст-ть по кад. кварталу, кадастровая вырастает, наблюдал пару клиентов, которые при этом схватились за голову из-за роста расходов и необходимости повторного прохождения процедур оспаривания. Если для мелких участков под ИЖС, которыми я барыжил, это не так уж актуально, то для крупных участков под коммерческие цели, это уже серьезные суммы, которые практичный девелопер не будет игнорировать
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Тут банк один советовался.
В залоге ЗУ. У него была КС и РС, которая ниже КС.
Этот гад залогодатель взял, да и оспорил КС. Без ведома банка. И она стала меньше РС по отчёту. Причём существенно.
А РС при независимой (не тем оценщиком, который оспаривал) переоценке осталась +\- та же.
Вот теперь банк сидит и ждёт замечания цбшников при проверке. И какого то стрёмного предписания, типа досоздать резерв.
Умора, короче. Никакой однозначности в жизни. Чо хотят, то и творят. А прочие экономические условия вроде не изменились.
Надо теперь банку оценщика нагибать, чтобы РС снижал по КС, а заёмщика на дефолт ставить. Или пусть обеспечение довносит. Нехрен КС снижать. Она теперь наше всё. Даже РС определяет.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
а с какой стати должна снижаться? купивший в этом году может подать на оспаривание и, следовательно, исправить ситуацию на год покупки и на будущее. Прошлый год не интересует - это проблема предыдущего собственника.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Слуцкий сообщал(а): И она стала меньше РС по отчёту. Причём существенно.
По новой методике кадастровой оценки, КС не может быть больше рыночной.
Размер понижения и понятия существенности в методике нет.
Все в рамках закона.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Шогин В. сообщал(а):а с какой стати должна снижаться? купивший в этом году может подать на оспаривание и, следовательно, исправить ситуацию на год покупки и на будущее. Прошлый год не интересует - это проблема предыдущего собственника.
Выбитое окно снижает стоимость квартиры? Новый покупатель ведь может его вставить! Но это требует траты денег и времени... Вот и нежданчик с кадастровой требует на исправление времени и денег
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...Надо теперь банку оценщика нагибать, чтобы РС снижал по КС, а заёмщика на дефолт ставить. Или пусть обеспечение довносит. Нехрен КС снижать. Она теперь наше всё. Даже РС определяет.
С какого перепугу? Некомпетентность сотрудников ЦБ, в данном случае исключительно проблема сотрудников КБ. Законными методами перенести проблему на оценщика или заемщика не получится
Слуцкий сообщал(а):Тут банк один советовался...
Ко мне из одного банка тоже обращались, просили помочь с ответом в ЦБ на претензии к отчетам, которые они приняли от разных оценочных организаций. Там такой чуши сотрудники ЦБ понаписали... Либо эти сотрудники вчера из ВУЗа или им просто дали команду "фас", чтобы любыми путями угробить данный конкретный банк
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юджин.
А приведите ка примерчик, как Вы учитываете КС при оценке РС. Или факт её изменения. Ибо все разговоры про "должна РС кому-то что-то" в пользу бедных.
Я же привёл пример, когда участникам рынка факт изменения КС по барабану. Они верят оценке РС.
Кстате. В моём примере факт снижения КС обязан привести к РОСТУ РС. И чо? Нормально?
Бред, короче.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):...Надо теперь банку оценщика нагибать, чтобы РС снижал по КС, а заёмщика на дефолт ставить. Или пусть обеспечение довносит. Нехрен КС снижать. Она теперь наше всё. Даже РС определяет. С какого перепугу? Некомпетентность сотрудников ЦБ, в данном случае исключительно проблема сотрудников КБ. Законными методами перенести проблему на оценщика или заемщика не получится Слуцкий сообщал(а):Тут банк один советовался... Ко мне из одного банка тоже обращались, просили помочь с ответом в ЦБ на претензии к отчетам, которые они приняли от разных оценочных организаций. Там такой чуши сотрудники ЦБ понаписали... Либо эти сотрудники вчера из ВУЗа или им просто дали команду "фас", чтобы любыми путями угробить данный конкретный банк
Я с Вами тут согласен. И опыт большой имею по этой части.
Но это не тут объяснять.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):А приведите ка примерчик, как Вы учитываете КС при оценке РС...
Ну для ЗУ не приведу, а для ЕОН или ОКС Вы налог на имущество в операционных издержках считаете? В большинстве случаев то конечно Лейфер наше все, но когда есть время и за качество уплочено, детализация расчета совсем другая
ПС. Вспомнил один заказ, когда клиент никакие документы на руки и не просил ему выдать, но многократные детальнейшие обсуждения того самого пресловутого денежного потока и его прогнозирование просто невероятно выматывали, клиент хотел чуть ли не до дней просчитать поступление и отток средств при запуске большого проекта, расчет стоимости на базе этого потока вообще был вторичен, я пожалел, что связался несмотря на солидный гонорар
|
|
|
Guest |