Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Приглашаем вас на две гостевые лекции профессора Тома Берхаута (Университет Нейнроде, Нидерланды):
1) 22 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 214, корпус 5) -
Инвестиции в недвижимость. Инвестиционный анализ и оценка (лекция на английском языке).
Регистрация
2) 25 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 326, корпус 5) -
Важность оценки. Оценка объектов культурного наследия и старинных зданий (лекция на английском языке)
Регистрация
Подробная информация

Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Библиография по Модифицированному Методу Выделения и Обобщённому Модифицированному Методу Выделения Опции · Вид
Слуцкий
От: Thursday, December 28, 2017 9:10:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
Щетаю, что хорошо бы создать / издать некий сборник статей на обозначенную тему.

Мой вариант

Лейфер Л.А. с соавторами

1. Лейфер Л.А., Кашникова З.А. (2005), Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно – складского назначения, Имущественные отношения в РФ, 2005, №10, https://cyberleninka.ru/article/v/modifitsirovannyy-metod-vydeleniya-dlya-otsenki-rynochnoy-stoimosti-zemelnyh-uchastkov-proizvodstvenno-skladskogo-naznacheniya
2. Лейфер Л.А., Кашникова З.А. (2007), Оценка права бессрочного пользования земельным участком, Имущественные отношения в РФ, 2007, №1, https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-prava-bessrochnogo-polzovaniya-zemelnym-uchastkom
3. Лейфер Л.А. (2015), Метод оценки земельных участков, основанный на рыночных данных об единых объектах недвижимости, Имущественные отношения в РФ, 2015, №4, http://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2016/06/0.pdf
4. Лейфер Л.А., Крайникова Т.Е. (2016), Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства, Имущественные отношения в РФ, 2016, №3, http://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2016/03/1.pdf

Слуцкий А.А.

5. Слуцкий А.А. (2015), Обобщение модифицированного метода выделения (на примере складского комплекса), Регистр оценщиков, 2015, №20, http://tmpo.su/sluckij-a-a-obobshhenie-modificirovannogo-metoda-vydeleniya-registr-ocenshhikov-20-2015/
6. Слуцкий А.А. (2017), Обобщённый модифицированный метод выделения на примере оценки домовладения (коттеджа на земельном участке), Бюллетень RWAY, 2017, №262, http://tmpo.su/sluckij-a-a-obobshhyonnyj-modificirovannyj-metod-vydeleniya-na-primere-kottedzha-na-zu/

Анонсирую в январском номере RWAY нашу статью по оценке банковского здания на ЗУ в Москве (!!!) с предварительными и заключительными традиционными количественными корректировками. Из полностью реальной оценки в ответственном случае с экспертизой РОО (эксперт - Нейман Е.И.).
Н.П. Баринов смотрел и критиковал (даже без удовольствия, как сам же и сказал Улыбка ).
+ В февральский номер RWAY заявил статью по оценке усадьбы ОММВ с интервальным анализом результата. Вот это уже будет заява на многое...

Это уже не состояние "экзерсиса", о котором писал Яскевич. И с чем я тогда был согласен.
Просьба ко всем.
1. Знаю, что у Н.П.Баринова есть презентация Мисовца по ММВ. Она нигде не опубликована, насколько знаю. Нельзя ли прислать либо в администрацию Аппрайзера для публикации, либо мне. Я у себя повешу на тмпо.су. И ссылочку здесь дам.
2. Знаю, что Е.И. Корнилов хотел про ММВ летом у Лейфера докладывать, но прогулял по болезни. А презентация с докладом небось остались. И никому не известны. Просьба аналогичная.
3. Возможно кто ещё чего имеет у себя на эту тему. Добавляйте в ветку или указанными выше способами.

П.С. Ну и вообще интересно, кто что пробовал (для каких объектов, на каких рынках, с какой дури и т.п.) Пишите, не стесняйтесь. Вносите вклад. Бесплатно ес-но. Серьезное настроение
В начало
 
Kornilov
От: Saturday, December 30, 2017 12:21:35 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Дубна
Слуцкий сообщал(а):

2. Знаю, что Е.И. Корнилов хотел про ММВ летом у Лейфера докладывать, но прогулял по болезни. А презентация с докладом небось остались. И никому не известны. Просьба аналогичная.

1. Отчего ж - неизвестные... Я даже двоих проверяющих/принимающих отчеты (из Сбера и из ФРП) убедил в валидности ММВ. По месяцу жизни на каждую положил. Кредит и займ в результате клиенты получили.
2. На каникулах - попробую причесать. Хотя формат моего несостоявшегося выступления не для финальной публикации готовился, а более к обсуждению. Ну и ошибочку в [4] поправил. Лев Абрамович обещал дать поправленный расчет в своей следующей статье в "ИО в РФ". Но я исправленного варианта еще не видел...
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, December 30, 2017 9:21:39 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
Будь здоров, товарищ!
Ошибочка в ММВ? Круто. Где же там ошибочку-то можно сделать? Не понимаю
Но, ждём-с.
...........
Есть вот такая статья
Болотских В.В., Бастрыкин В.В. (2012), Практика оценки застроенных земельных участков производственного назначения, Имущественные отношения в РФ, 11, 2012, https://cyberleninka.ru/article/n/praktika-otsenki-zastroennyh-zemelnyh-uchastkov-proizvodstvennogo-naznacheniya
Там авторы ценою колоссальных усилий, проделав кучу ненужной работы, получают примерно такой же результат, что я получил на их данных за 15 минут с помощью ОММВ. Но у меня достовернее. + распределение РС ЕОН иное.
В начало
 
Kornilov
От: Saturday, December 30, 2017 10:56:55 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Дубна
Слуцкий сообщал(а):
Будь здоров, товарищ!
Ошибочка в ММВ? Круто. Где же там ошибочку-то можно сделать? Не понимаю
Но, ждём-с...

Отправил пояснения на admin@tmpo.su
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, December 30, 2017 11:26:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
Kornilov сообщал(а):

Я даже двоих проверяющих/принимающих отчеты (из Сбера и из ФРП) убедил в валидности ММВ. По месяцу жизни на каждую положил. Кредит и займ в результате клиенты получили.

Все указанные выше статьи Л.А. включены в ИНФОРМАЦИОННЫЙ БАНК ОЦЕНЩИКА РОО
http://sroroo.ru/evaluators/bank/648/662/?SECTION_ID=648&ELEMENT_ID=662&PAGEN_1=2
Это если валидность надо доказывать.
В начало
 
NB
От: Saturday, January 06, 2018 1:31:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,991
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Щетаю, что хорошо бы создать / издать некий сборник статей на обозначенную тему.
Вот еще в список
Мисовец В.Г. Опыт применения модифицированного метода выделения к широкому классу объектов оценки / Теория и практика стоимостной оценки: региональный аспект. Сб. научно-практических статей, посвященный 20-летию оценочной деятельности в России. – Екатеринбург: Свердловское обл. региональное отд. Российского общества оценщиков, 2014

Книжка эта есть в бумажном виде, в электронном - не знаю.

Материал Василия Григорьевича послал на эл. почту. Сюда он отказался прикрепляться - превышен размер, говорит :)

Всех - с Рождеством!

В начало
 
NB
От: Saturday, January 06, 2018 2:11:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,991
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
П.С. Ну и вообще интересно, кто что пробовал (для каких объектов, на каких рынках, с какой дури и т.п.) Пишите, не стесняйтесь. Вносите вклад. Бесплатно ес-но. Серьезное настроение

Говорил ранее, напишу и здесь.
ММВ по сути является однофакторной регрессионной моделью (со специфическими перемененными). Которая, естественно, хорошо работает в ситуациях, когда влияние остальных факторов выражено слабо.
Мы пробовали этот метод в условиях Питера - не пошел. Большие разбросы, неубедительные зависимости. С аналогичными трудностями столкнулась Елена Топал в Екатеринбурге (есть сыроватая статья в Вопросах оценки о доле стоимости ЗУ).
И понятно почему - в городах на стоимость ЗУ оказывают заметное влияние и другие факторы, кроме плотности застройки. Их также нужно учесть, т.е. перейти к многофакторному ММВ.

Поэтому, нмв, нужно внимательно оговаривать области корректного применения "однофакторного" ММВ чтобы не дискредитировать обещающий метод.

Говоря о ММВ ("однофакторном"), хочу также заметить, что линейная зависимость, скорее всего, корректна лишь в определенных пределах изменения плотности застройки. На значениях, близких к нулевым (самым интересным, заметьте) линейная зависимость "не катит", т.к. уходит в отрицательные значения (см. зависимости в материале Мисовца).
Т.е. стоимость свободного ЗУ - отрицательна при том, что он коммерчески используется. Это нонсенс.
Нужно дорабатывать метод, как минимум, в области малых значений плотности застройки, т.е. переходить к нелинейной зависимости.
Делать - не переделать :)
Но для оценки застроенных ЗУ как свободных на хорошо развитых территориях, похоже, альтернативы нет.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, January 06, 2018 2:18:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
У нас размер не имеет значения
http://tmpo.su/misovec-v-g-regressionnyj-analiz-prezentaciya/
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, January 06, 2018 2:37:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
В Москве вот первый положительный опыт есть. В январском РВЭЕ будет. Однако, пришлось предварительно корректировать. Хорошо, что покатило и прокатило. Но ведь корректировки для ЕОН возможны не всегда.
В отчёте, кстати, и доходник и затратник сделаны были.
Нормальное соответствие, причём.
Про отрицательные значения РС ЗУ пока не знаю что сказать. Но именовать это внешним износом ... Я против.
Это то, что надо додумывать. Пока ответа нет.
Второй оч. интересный момент в том, что метод может катить для ЗУ и не катить для улучшений. Тоже пока не понимаю, в чём дело. Но всем рекомендую не ценить улучшения по тангенсу угла наклона зависимости Цена ЕОН / Площадь ЗУ от коэффициента застройки. Надо обязательно смотреть обобщение ММВ.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, January 06, 2018 6:41:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):

Нужно дорабатывать метод, как минимум, в области малых значений плотности застройки, т.е. переходить к нелинейной зависимости.
Делать - не переделать :)

А по мне так, как раз, при высоких коэффициентах застройки могут и должны проявиться спецэффекты.
Например, независимость отношения цены ЕОН к площади ЗУ от коэффициента застройки. И даже отрицательная зависимость.
А вот как раз при малых значениях имеет место просто линейная аппроксимация возрастающей зависимости.
Вот теор. основа кмк
https://ru.wikipedia.org/wiki/Предельная_полезность
В начало
 
NB
От: Saturday, January 06, 2018 10:45:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,991
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
А по мне так, как раз, при высоких коэффициентах застройки могут и должны проявиться спецэффекты.
Например, независимость отношения цены ЕОН к площади ЗУ от коэффициента застройки. И даже отрицательная зависимость.
А вот как раз при малых значениях имеет место просто линейная аппроксимация возрастающей зависимости.
Вот теор. основа кмк
https://ru.wikipedia.org/wiki/Предельная_полезность

Так сказал же выше - как минимум :) Если и на максимуме нелинейности - надо и с ними разбираться.

Что же касается малых значений, мне метод интересен возможностью получить оценку именно для нулевого, т.е. для свободного ЗУ.
Сегодня в развитых городах пригодных к нормальной застройке и обеспеченных инженерией ЗУ - раз два и обчелся. И считают ЗУ под зданиями в центре города по "свободным " на окраинах. При этом явно не дооценивают влияние инженерии (шире - инфраструктуры), не говоря о многом другом.
Самое время - выделять из стоимости похожих застроенных ЗУ (ОН).


Но смотрю на ряд примеров "линейной зависимости" и вижу, что экстраполяция их к нулевой плотности застройки в лучшем случае ведет к нулевой или смехотворно малой стоимости свободного ЗУ, в худшем - вообще к отрицательной. А по остальным точкам идет очень неплохо, иногда - отлично. Что-то не так.
Можно делать разные выводы, но для меня очевидный: на малых значениях есть нелинейность. Иначе нужно заниматься обоснованием, с каких плотностей корректна линейная модель. И до каких, кстати, если предельную полезность вспоминать.

А теорию подвести - дело времени да техники :) Краевые эффекты чем не хороши? :)
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, January 07, 2018 10:26:09 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):


Но смотрю на ряд примеров "линейной зависимости" и вижу, что экстраполяция их к нулевой плотности застройки в лучшем случае ведет к нулевой или смехотворно малой стоимости свободного ЗУ, в худшем - вообще к отрицательной. А по остальным точкам идет очень неплохо, иногда - отлично. Что-то не так.



Похужее там ещё, Николай Петрович.
Тренд ведь он тоже не тренд, а полоса. И нижняя граница её гораздо чаще в минуса уходит. Об этом на февраль. Только решения у меня нет. Так и знайте. Улыбка Всем думать придётся. А пока - 1 условный рубль.
Но вот могу сказать определённо. По ЗУ минусовые значения встречаются, а по улучшениям нет.
Про нелинейности при малых коэффициентах застройки пока даже не знаю, что сказать... Пока опыта мало. Проще пока в таких случаях не использовать. Типа аналоги - не аналоги, что вполне может быть. Мало их. Архивные базы нужны, как и для всего остального.
Да и число участников процесса надо увеличивать. А пока народ ерундой мается
https://cyberleninka.ru/article/n/praktika-otsenki-zastroennyh-zemelnyh-uchastkov-proizvodstvennogo-naznacheniya
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, January 10, 2018 9:26:53 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):

Вот еще в список
Мисовец В.Г. Опыт применения модифицированного метода выделения к широкому классу объектов оценки / Теория и практика стоимостной оценки: региональный аспект. Сб. научно-практических статей, посвященный 20-летию оценочной деятельности в России. – Екатеринбург: Свердловское обл. региональное отд. Российского общества оценщиков, 2014


Спасибо, Николай Петрович.
Здесь будет жить:
http://tmpo.su/misovec-v-g-opyt-primeneniya-modificirovannogo-metoda-vydeleniya-k-shirokomu-klassu-obektov-ocenki/
В начало
 
NB
От: Wednesday, January 10, 2018 8:08:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,991
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):

Ой спасибо, Александр Анатольевич. Я все искал - откуда этот бред? Пропустил эту статью.
Да уж, дурь.... Один показатель местоположения - отклонение цены объекта от средней по выборке - чего стоит Улыбка
Не говоря о многом другом. Надо бы подробно разобрать, да толку ... Пять лет прошло.
Вот вам и рецензируемый журнал.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, January 10, 2018 10:03:56 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):

Надо бы подробно разобрать, да толку ... Пять лет прошло.

Да ну его, разбирать ещё ...
Я этот кейс собираюсь в послед. ( не след. в смысле) статью включить. Там элементарно всё и красиво получается.
И, замечу, данные по аналогам не я искал. Это в духе Мисовца. Манипуляции с данными с моей стороны исключены. Улыбка
А будет это всё продолжаться до тех пор, пока у нас всяк сам себе методолог. А бэст прктикс формируется рецензируемыми журналами.
Тут прикольную рецензию из крутого журнала с соавтором получили. Почти цитирую. "Авторы абсолютно правильно отмечают, что общепринятой методики определения (чего не скажу) не существует. Что говорит о неверности предлагаемой авторами методики определения (чего не скажу)... Поэтому статья может быть опубликована только после серьёзной переработки". Ржунимагу. Пацталом. Детство
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, January 16, 2018 12:02:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):


Но смотрю на ряд примеров "линейной зависимости" и вижу, что экстраполяция их к нулевой плотности застройки в лучшем случае ведет к нулевой или смехотворно малой стоимости свободного ЗУ, в худшем - вообще к отрицательной. А по остальным точкам идет очень неплохо, иногда - отлично. Что-то не так.
Можно делать разные выводы, но для меня очевидный: на малых значениях есть нелинейность. Иначе нужно заниматься обоснованием, с каких плотностей корректна линейная модель. И до каких, кстати, если предельную полезность вспоминать.



Тут такие дела.
1. "Смехотворная малость" проверяется по ценам предложения пустых ЗУ.
2. Ко всем обращаюсь. Есть у кого примеры с отрицательной стоимостью земли в ММВ? Есть идея как её устранить. У нас примеры такие были, но ес-но в работу не пошли и к сож. были снесены.
3. Нелинейные тренды не катят пока. Обоснований не получается, кроме "вот так получается". Улыбка А надо формулки вывести. А они не выводятся. Серьезное настроение
В начало
 
NB
От: Friday, January 19, 2018 8:17:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,991
Местонахождение: Санкт Петербург
Это, конечно, не обоснование, но намек.
Взгляните на удельные затраты на создание улучшений (хотя бы по Ко-Инвест). Они выше для малых площадей (объемов) и меньше - для бОльших, при прочих равных. Нелинейность? Очевидно.
Для меня, по крайней мере Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, January 19, 2018 10:09:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
Николай Петрович.
Намёк полностью прозрачен. Понят. Но вот я выписываю формулу

ЦПаон = УдЦПрзу х Плзу + УдЦПрул х Плул

Обозначения, надеюсь, понятны. Улыбка
Даже потом путём немыслимых мыслительных усилий подсталяю туды

УдЦПрзу = УдЦпрзу(Плзу)
УдЦПрул = УдЦпрул(Плулу)

И ... обоснованного (!!!) перехода к тренду (любому) уже не получается ... А пока его не удаётся обосновать, ну никак намёк к делу "не пришьёшь".
Да и затраты - не РС, как учат учитили.
Такшта ... Практику ширить надо. Фактуру копить, обсуждать. Тогда развитие наступит неотвратимо.
Щетаю.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, March 18, 2018 12:37:48 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,739
Местонахождение: Резиноподобная
Два пополнения. Отдельными ветками не буду, а то Ёж удавится.

1. Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. Применение ОММВ с предварительными и завершающими корректировками, ТМПО, 18.03.2018, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-primenenie-ommv-s-predvaritelnymi-i-zavershayushhimi-korrektirovkami/
Там обратите внимание на исправление ошибки в тексте поста. Недоглядел. Проруха подкралась. Улыбка

2. Слуцкий А.А. Интервальное представление результата оценки ОММВ Усадьба, ТМПО, 18.03.2018, http://tmpo.su/sluckij-a-a-intervalnoe-predstavlenie-rezultata-ocenki-ommv-usadba/
В начало
 
NB
От: Sunday, March 18, 2018 7:11:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,991
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Но вот я выписываю формулу
ЦПаон = УдЦПрзу х Плзу + УдЦПрул х Плул

И я об этом, Александр Анатольевич. Выписывая такую формулу вы УЖЕ ПРЕДПОЛАГАЕТЕ, что УдЦПрзу = Const и УдЦпрул = Const. Рабочая гипотеза, т.с.
И если это так - все ОК
Но если не так? Смотрим - действительно не так!
О кокой обоснованности речь? Не понял :)
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании