|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Суть в следующем. Имеет ли смысл такая оценка ЕОН 1. Улучшение - 100 руб. 2. право аренды земленого участка - 20 руб Всего - 120 руб. Или имеет смысл 1. улучшение - 120 руб. и фсё. Это при условии, что РС ЕОН получена из ЧОД ЕОН.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
оба варианта правильные и имеют право быть
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Только первый означает, что право аренды можно продать отдельно от улучшения. А это не так. Например, при взыскании долга в 10 руб. имеем два предмета залога и таком варианте, суд постановит продавать право аренды, как более сопоставимое по РС с долгом.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Только первый означает, что право аренды можно продать отдельно от улучшения. А это не так. так можно использовать формулировки в отчете такие, чтоб нельзя было отдельно продавать... я думаю первый вариант корректнее написать так: стоимость ЕОН 120, в т.ч. стоимость ЗиС - 100, ПАзу-20. и после этого добавить, что итоговая сто-ть 120 относится к всему в целом. попозиционные стоимости могут быть использованы для оформления сделки и отражения в фин.отчетности P.S. на практике в 99,9% случаев мне встречался вариант 2. вариант 1 на моей памяти у меня был только один раз давно. вариант 2 просто проще, понятнее пользователю, а в случае вопросов можно указать на конкретную норму ГК РФ.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
А мы вот без ПАЗУ пишем. Пока не нахлобучили, хотя цбшники смотрели, даже замечания писали (но не про это). Правда аналоги подбираем тоже на арендованных ЗУ. В Москве (особенно в центре) с этим проблем нет. Выкупать реально не выгодно, разговаривал с людьми. ГАП примерно равна налогу, но на выкуп, как правило кредит надо брать и % в минус сразу. А вообще, вопрос серьёзно надо поднимать. Ведь и с правом собственности застроенного участка тоже не не как с правом собственности улучшения. Очевидно ведь.
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,243 Местонахождение: Саратов
|
Пока во 2-м варианте фигурирует только термин "улучшения", с м.т.з. только 1-й вариант верен, а 2-й противоречит принципам оценки (вклад), сложившемуся в оценке мат. аппарату, ну и с м.т.з, логике. Если во 2-м варианте появляется термин "ЕОН" вместо "улучшения", то возможны варианты Не понимаю зачем оценщикам поднимать эту тему, она связана с формально юридическими нюансами, с экономическо-оценочной точки зрения все давно ясно и понятно, пусть юристы вносят поправки в ГК и пр. нормативные акты, вроде как разговоры о легализации ЕОН и единой регистрации давно обсуждаются
ПС. На практике пишу: РС ЕОН ХХХ р., в т.ч. доля ЗУ ХХ р. По требованию банков иногда пишу РС улучшений и РС ЗУ раздельно, но обязательно со сноской о том, что раздельная реализация невозможна, сумма это РС ЕОН, виноват не я, а юристы
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да у Вас насчёт НДС бухгалтеры виноваты, насчёт прав аренды ЗУ - юристы. Шогина ещё пока нет. РС ЕОН, которого в законе нет, я ещё понимаю. Сам грешен. А вот как при имеющейся РС права аренды продать право аренды нельзя, если Вы определили почём его продать можно .... Практика эта сложившаяся уже до следователя скоро доведёт. Про учёт обременения ипотекой уже довела кое-кого. На другой ветке писал об этом. Ну вот где рынок продажи прав аренды отдельно от улучшений? Да даже если там ставка ниже рынка. Объявления какие видел кто?
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а): А вот как при имеющейся РС права аренды продать право аренды нельзя, если Вы определили почём его продать можно .... установление в отношении объекта его РС не является основанием его продажи и не определяет его возможность вовлечения в гражданский оборот. примеров когда определяется РС объектов, вовлечение в оборот которых невозможно, масса
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Эти примеры совершенно из другой оперы. Там ограничения законом, судом и пр., что не говорит об отсутствии рынка как такового. Даже международные рынки в отдельных местах присутствует. И предположение об отсутствии ограничений там смысл имеют. Здесь другое. Продать можно, купить можно (хотя не так чтобы уж прям "продать" и "купить", переуступить), ограничений никаких нет, только не купит никто в силу отсутствия всяческого смысла сделки. Потому и не продают, даже не пытаются. Термин "фиктивность" тут никак? Как считаете?
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
вспомнилась одна фраза из фильма: ты суслика видишь? - не а. И я не вижу. А он есть
а почему права аренды продать нельзя? Продается сколько угодно - откроем госторги и найдем
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):вспомнилась одна фраза из фильма: ты суслика видишь? - не а. И я не вижу. А он есть
а почему права аренды продать нельзя? Продается сколько угодно - откроем госторги и найдем
В.А., там НЕ застроенные участки. Совсем не аналоги. Они под девелопмент в аренду берутся. Найдите хоть один, на котором чужой дом стоит. Ну, типа, купи ЗУ, будешь аренду с дома получать. Или "Куплю ЗУ для получения аренды с улучшения". Где они?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Пообщался с двумя банками. Ответы. 1. Право аренды в ипотеку не берём. Точка. Выделять не надо. 2. Интереснее. Выделять не надо. Берём без оценки за условные деньги, например, пишем 10 000 руб. Зачем? А хз. Так повелось. И как, регистрируют (спрашиваю)? Ща гляну, только вот регистрировали в Анапе дом на арендованном ЗУ. Смотрит выписку. На дом ипотека зарегистрирована. На ЗУ обременение арендой есть, зарегистрировано. Обременение права аренды не зарегистрировано. Нет отметки. Что и не удивительно. Что там обременять-то? И у меня спрашивает: А за что ж мы 2 000 руб. за регистрацию обременения права аренды заплатили? Итог. В выделении права аренды не наблюдается ну вот никакого смысла. А неприятности возможны.
|
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017 Сообщений: 93 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Шогин В. сообщал(а):вспомнилась одна фраза из фильма: ты суслика видишь? - не а. И я не вижу. А он есть
а почему права аренды продать нельзя? Продается сколько угодно - откроем госторги и найдем В.А., там НЕ застроенные участки. Совсем не аналоги. Они под девелопмент в аренду берутся. Найдите хоть один, на котором чужой дом стоит. Ну, типа, купи ЗУ, будешь аренду с дома получать. Или "Куплю ЗУ для получения аренды с улучшения". Где они? а застроенные участки в собственности кто-то продает отдельно от улучшений? Или Вы их тоже не оцениваете? На практике подавляющее большинство банков отчеты без выделения ЗУ не принимают
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Застроенные участки в собственности продают отдельно от улучшений. И иным способом отчуждают (вносят в уставники). Примеры из собственной практики привёл выше. Конечно, они кривенькие, но есть. А вот со своим правом аренды арендатор не может сделать ничего. Продать не может. Просто не купит никто. Что там покупать и зачем? А договор ипотеки права аренды, подозреваю, является просто юридически ничтожным, поскольку государство её не регистрирует, как уже предварительно установлено. В отличие от ипотеки права собственности на ЗУ, которая государством регистрируется, что на 100% понятно. Вот и поинтересуйтесь у банков, что они делают, и понимают ли, что они делают. Подозреваю, что внятного ответа Вы не получите, как и я. Я пока не утверждаю, что это 100%-ная истина, буду ещё проверять. Но пока всё в цвет.
|
|
Guest |