Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Интервальное согласование результатов оценки Опции · Вид
Слуцкий
От: Tuesday, May 22, 2018 8:35:39 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-intervalnoe-soglasovanie-rezultatov-ocenki/
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, May 23, 2018 7:06:03 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 53
Местонахождение: Москва
Интересный наукообразный метод.
Правда не совсем понятно, зачем все усложнять, если результат все равно почти тот же самый, как и при просто усреднении?

В Вашем примере Интервалы для первого подхода от 1020 до 1060
Для второго подхода от 1040 до 1100

Соответственно значение стоимости от которого эти интервалы считались для первого подхода 1040, а для второго 1070.
Усредняем их (веса по 50%) = 1055 получается.
По вашему же расчету - 1050

Видимо имеется в виду, что значение стоимости вообще не выводится, а считается только этот интервал.
Однако, это противоречит всему 20-летнему опыту оценок по ФЗ-135, да и в целом как-то странно.

Если я хочу узнать, сколько стоит моя машина или квартира, я хочу увидеть конкретную цену, которая станет базовой для дальнейших торгов, а не некий диапазон значений.
Если он узкий, то зачем он нужен, а если широкий, то что с ним делать совершенно непонятно - выставлять по минимуму или по максимуму?
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, May 23, 2018 7:21:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
ПавелЛ сообщал(а):

Соответственно значение стоимости от которого эти интервалы считались для первого подхода 1040, а для второго 1070.

Там, вроде, нет ничего про то, от каких результатов считался интервал. Улыбка
Они (например, средние) могли быть любые из интервалов, а уж умносредневзвешенные так и тем более. В одной оценке согласованием легко на 20% результат двигается за счёт весов этих.
Но то, какие были результаты подходов, в данном случае совсем не интересно. Интересны минимум и максимум, а так же то, пересекаются они или нет.
Практическая польза от интервальных оценок мною оценивается, как огромная. Новое направление для зарабатывания денег просто.
Статей, где это объясняется уже несколько в блоге висит. Посмотрите. Там и реальные интервалы уже намечены, которые могут встречаться в конкретных оценках.
Но там везде только сравнительный подход. А надо к двум переходить, поэтому вот статья про согласование сначала.
В Питере 28 июня буду выступать на эту тему на конференции АБСЗ. Есть аукционы, есть залоги, есть банкроты. Есть даже проект ФСО на эту тему. Питерские подготовили по заказу РАДа. Только продвигать некуда.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, May 23, 2018 7:35:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 53
Местонахождение: Москва
А можете дать ссылку на статью, где рассказывается, как считать самому интервалы, т.е. не просто брать +/-20%, а прямым способом?

Для сравнительного я это себе теоретически представляю. Выбираем аналоги, корректируем их, скорректированные цены и есть минимум и максимум.
Но и тут куча вопросов: сколько брать аналогов, что такое вообще аналоги на развитых и неразвитых рынках и т.д.
Обычно 4-5 берут, если по ним считать мин/макс, то не особо далеко уйдем.

Для доходного же вообще не ясно.
Это надо получается просчитывать мин/макс каждого параметра: арендная ставка, арендопригодная площадь, недозагруз, расходы, коэффициент капитализации.
Нормальная такая по трудоемкости работы...
А самое главное разброс гигантский будет...
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, May 23, 2018 7:52:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Про доходный, кстати, не ясно не Вам одному. Улыбка Ооочень опытные специалисты такой же вопрос задают.
А всё просто.
Если, например, у Вас 5 аналогов в доходном, то есть путь первый - посчитать 5 удельных РС, второй - сразу понять, какой там из аналогов худший, какой лучший. Первый лобовой и всем понятнее.
Только имейте в виду, что СК - тоже интервал. Так что там огого как расползается.
Соберусь, опубликую. Примеры есть.
А сколько брать аналогов ... Это вопрос вопросов. Не могу ответить внятно. Да и никто не сможет. В каждом конкретном случае надо смотреть. Вот статью с квартирой по 39 аналогам здесь вывешивал.Ветка есть. Там и по 39, и по пяти, и 2 раза по 4...
Про трактор тоже была статья и ветка.Там ещё больше аналогов.
В блоге смотрите.
Общую постановочную статью сделаю по итогам конференции.
В общем, там копать и копать. Говорю же, направление новое.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, May 23, 2018 8:34:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Чота тупанул. Общий алгоритм следующий.
И в доходнике и в сранительном
1 этап. Обсчитываются все аналоги со средними корректировками сравнительным и доходным. Т.е. всё как обычно.
2. выявляются худший и лучший в каждом подходе.
3. они пересчитываются соответственно с худшими и лучшими корректировками (расширенный интервал у Лейфера).
4. в доходном дополнительно для худшего используется максимальная СК, для лучшего - минимальная.
Т.о. все корректировки и СК рассматриваются не как числа, а как интервалы. И действия осуществляются по правилам интервальной арифметики. Всё худшее собирается на аналог с минимальной РС в подходе, всё лучшее - на аналог с макимальной РС.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Thursday, May 24, 2018 12:33:19 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 53
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

Т.о. все корректировки и СК рассматриваются не как числа, а как интервалы. И действия осуществляются по правилам интервальной арифметики. Всё худшее собирается на аналог с минимальной РС в подходе, всё лучшее - на аналог с макимальной РС.


Так я пишу - при таком варианте расчета разбег стоимости будет раза в 2, а то и в 3.
И получится как в анекдоте: ответ правильный, но совершенно бесполезный.

Слуцкий сообщал(а):

А сколько брать аналогов ... Это вопрос вопросов. Не могу ответить внятно. Да и никто не сможет. В каждом конкретном случае надо смотреть. Вот статью с квартирой по 39 аналогам здесь вывешивал.Ветка есть. Там и по 39, и по пяти, и 2 раза по 4...


Мне кажется для интервальных оценок вопрос количества аналогов и более четкого их определения понятия "аналог" - принципиально важно.
Вот самый развитый рынок даже взять: квартиры в Москве.

Можно ответить на вопрос в каком интервале находится стоимость однокомнатных квартир.
В каком 1-комнатных в районе Кузьминки.
В каком 1-комнатных в панельных домах в районе Кузьминки.
В каком 1-комнатных квартир в панельных домах на удалении не более 500 метров от нашего объекта в панельном доме.
И т.д. и т.п.

Каждый раз разное количество аналогов нужно.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, May 24, 2018 5:09:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Ну, в три раза не видел пока, но в два видел. На одном сравнительном.
А с чего Вы взяли, что результат бесполезный? Как раз не бесполезный, а полезный и честный, поскольку четко показывает реальность. И позволяет делать многие практические вещи, не изменяя законодательство.И на эту тему проводятся совещания, круглые столы и пр.
Квартиры в Кузьминках - это как раз самый примитив. Меня он не очень и заботит.
Есть поинтереснее и подороже объекты. Но даже для квартир в Кузьминках рассказы про 5% точности - враньё.
Не говоря уже про банальный трактор.
И тут даже не про количество аналогов для оценки вопрос, а про демонстрацию реальной картины рынка до выбора аналогов.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Thursday, May 24, 2018 5:44:39 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 53
Местонахождение: Москва
А в чем его польза польза для потребителей?

Оценщик дал вывод: объект стоит в интервале от 100 млн. до 200 млн. руб. Что дальше делать-то с информацией с этой?
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, May 24, 2018 6:13:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Например,
начинать торги на повышение со 100.
не выдавать кредит более 100.
Ну, и избегать упрёков в том, что по 150 не продаётся, а поэтому оценщики казлы. Все
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, June 02, 2018 5:25:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Вот свежий пример из оценки недостроенного коттеджного посёлка
Два метода сравнительного подхода - Метод выделения (исторический вариант) и ОММВ

Минимум Наиболее вероятное Максимум
ОММВ 893 185 085 1 101 976 236 1 344 108 136
МВ. Исторический вариант 484 010 558 776 803 646 1 058 257 214

Максимум / Минимум = 2,78
Минимум / Согласованный результат = около 0,5




В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании