Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка пулов объектов Опции · Вид
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 12:13:40 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Тут прислали некую презентацию
СМАО, ИПО, Анализ замечаний Банка России к отчетам об оценке

Не знаю, можно ли её выкладывать, откуда она ... Может кто подскажет.
Там такой вопрос затрагивается
"Жалобы при оценке недвижимости: задание на оценку
При оценке пулов объектов возникает вопрос: оценивать объекты необходимо при их реализации по отдельности или в составе единого пула. Во втором случае стоимость будет существенно ниже.
Данное допущение должно быть обязательно указано в задании на оценку. Но какое?"

Как я понимаю, это про оценку пулов земельных участков, там где-то ещё про помещения есть (права требования). Тут был на форуме вопрос про оценку стада.

Мой ответ такой.
Нормальным рыночным способом реализации является продажа по отдельности. Продажа оптом - не нормальный способ реализации, возможный только в вынужденных условиях.
Соответственно, если оценивается РС, то только по отдельности. Никаких допущений не требуется.
Продажа оптом - ЛС со всеми вытекающими. И не забываем, что РС - максимальная сумма денег, доступная для продавца. А это явно по отдельности. Можно НЭИ сюда притянуть, но кмк это криво.
Возможен вопрос следующего плана.
Продажа по отдельности займёт больше времени, чем оптом.
Вопрос не корректный:
1. при определении РС всё продано в дату оценки и деньги получены, хоть оптом хоть в розницу
2. данных, подтверждающих то, то оптом быстрее нет. Как минимум, нужен оптовый покупатель с большим количеством денег. Их заведомо меньше, чем розничных.

Есть иные мысли? Только по делу.
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, August 07, 2018 12:29:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,601
Местонахождение: -
на вскидку - можно притянуть НЭИ: ФСО 7. п. 19. "Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости."
как больше стоимость - получается так и надо считать.
ну и конечно анализ физической возможности работы элементов в отрыве от "пула".
вообще что скрывается под "пулом"? я так понимаю речь о недвижке?
если это склад по середине производственной базы, да еще на едином ЗУ, - ну как-то неправильно ИМХО его отдельно считать..
если это несколько обособленных производственных баз в разных районах региона - ну и считать ИМХО их нужно каждую отдельно... ну как-то так...
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 12:44:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Как я понимаю, а думаю, что понимаю правильно,пул - это например 120 земельных участков под ДНП по 10-12 соток; права требования на 20 квартир и т.п. Ну стадо из 335 годов КРС.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Tuesday, August 07, 2018 12:55:39 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 75
Местонахождение: Москва
Банку России главное, чтобы не было завышения стоимости имущества в банках. И это имущество возможно было продать не больше чем за 270 дней. Понятия ликвидационная стоимость в документах ЦБ я не встречал, справедливая все таки больше на РС похожа, чем на ЛС.
Отсюда и рекомендации как избежать такого завышения.

А что касается теоретической части, то тут видимо логика в том, что банк при реализации залога после его изъятия не будет продавать по частям, а будет продавать в целом.
Соответственно и реальным объектом оценки являются не, например, 100 земельных участков кад. №№..., а их совокупность.

Если найти в качестве аналогов продажу таких пулов, то и необходимости в дополнительных скидках не будет.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, August 07, 2018 12:55:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,135
Местонахождение: Саратов
Долгие годы работая оценщиком, понял, что не люблю творческую работу, т.е. заказы с заморочками. Буду только рад если в Задании на оценку будут указывать ВСЕ, даже ставки аренды, капитализации, какие-нибудь затраты и т.п. Иначе НЭИ нам в помощь, встречал ситуации, когда все коридоры собраны в одно свидетельство, санузлы во второе, кабинеты еще в несколько, ну как их раздельно продавать?
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 1:15:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Павел Лазарев.
Давайте про интересы ЦБ не будем, я их достоверно не знаю. Вы тоже.
Я за рыночную стоимость.
Можно конечно определить ОО, как 100 ЗУ. Но кмк вот это уже требует введение допущения. И, кроме того, специального анализа рынка крупных пулов ЗУ под ДНП в данном регионе. Он есть такой рынок? Нет. Его нет. Мне по крайней мере он не известен. Соответственно, это такое допущение, сильное, изменяющее рынок.
А вот как вынужденные продажи наверное случаются.
Ну так и вперёд. ЛС со всеми проблемами в помощь.

Про санузлы в одном свидетельстве - круто. Высший пилотаж Я такую работу тоже не люблю. Это не творчество. Это дурь.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Tuesday, August 07, 2018 1:46:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 75
Местонахождение: Москва
Я не согласен, что пулами объекты продаются только вынуждено.
Те же ДДУ или земельные участки.
Это просто другой сегмент рынка, отличный от привычной по сайтам типа ЦИАН розницы.

Поскольку мы не можем наблюдать его напрямую, то и вводим дополнительные корректировки "на опт".
Можно и по справочникам, можно и расчетно исходя из более длительного срока экспозиции, чем 1 объект.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 2:28:55 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Я не возражаю в принципе. Только надо установить критерий того, есть такой рынок или нет.
Мы же в публичном правовом поле должны находиться. Тайные данные мы использовать не имеем права. Нет принтскрина, нет аналога. Те же цбшники сразу накинутся. 100%.
Я уже не в первый раз предлагаю следующий критерий: есть материал на анализ рынка - есть рынок. А иначе отчёта не получится. Цбшники 100% в жалобе напишут, что анализ рынка не соответствует сегменту. А он и в самом деле не будет соответствовать. И накажут полностью обоснованно.
А вот "сокровенные" корректировки - ниачём, если их в принципе рынком подтвердить нельзя.
Вот докажите, что 100 участков разом продадутся быстрее, чем по отдельности. Есть инфо? У меня нет.
В начало
 
Андрей В.
От: Tuesday, August 07, 2018 4:18:31 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 86
Местонахождение: Москва
Это может быть связано с оценкой специализированных имущественных комплексов (учет затрат на монтаж/демонтаж и т. п.).
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Tuesday, August 07, 2018 4:35:17 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 75
Местонахождение: Москва
Андрей В. сообщал(а):
Это может быть связано с оценкой специализированных имущественных комплексов (учет затрат на монтаж/демонтаж и т. п.).


Этот вопрос исчерпывающе, на мой взгляд, урегулирован п. 7 ФСО №9.

"При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее - специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества."

То есть стоимость забора и асфальтовой площадки просто выделяем условно в стоимости промбазы как единого объекта. И никаих вопросов не возникает.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 4:57:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Не. Это не касается имущественных комплексов. Там в презе есть вопрос про то, как оценивать, если разные части ИК в разных банках заложены. Мой ответ, кстати, оценивать как обычно. А банки эти разные сами пусть разбираются. На РС ИК это не влияет, как и люая ипотека.
Но плз не надо отвлекаться.
Павел Лазарев уверенно не согласился поначалу, а потом задумался чота. Улыбка
Кстати, припомнил, что до 2008 квартиры эти непостроенные в среде инвесторов почти к деньгам по ликвидности приравнивались. Вплоть до двухсторонних котировок. И гуляли они оптом по рынку только в путь. Реповались и пр.
Только этого уже давно след простыл. Квартир полно, а денег нет ни у кого. По крайней мере, на такие операции.
А по пулам ЗУ про такое никогда и не слыхал. Недавно две недели рыли рынок ЗУ в одном из районов ЛО. Ни одного такого предложения. Так что уверенно - там рынка пулов ЗУ нет. Рынок крупных ЗУ есть, рынок мелких ЗУ есть. Рынка пулов нет.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Tuesday, August 07, 2018 5:36:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 75
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

Павел Лазарев уверенно не согласился поначалу, а потом задумался чота. Улыбка


В смысле?
Я и сейчас считаю, что скидка на опт объективно существует. Хотя бы из житейского опыта.
Она даже в великом справочнике Лейфера естьКруто

Ну и в отчетах для банков ее вводим, когда пул квартир идет или земли.
Аудиторы большой 4 также ее требовали при оценке для МСФО.

Так что я не одинок.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Tuesday, August 07, 2018 5:40:37 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 75
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Там в презе есть вопрос про то, как оценивать, если разные части ИК в разных банках заложены. Мой ответ, кстати, оценивать как обычно. А банки эти разные сами пусть разбираются. На РС ИК это не влияет, как и люая ипотека.


Вот здесь совершенно согласен.
Они именно, что договариваются. Приходилось даже на подобных совещаниях присутствовать.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 6:09:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Павел_Лазарев сообщал(а):

Ну и в отчетах для банков ее вводим, когда пул квартир идет или земли.
Аудиторы большой 4 также ее требовали при оценке для МСФО.
Так что я не одинок.

Ага. А для оспаривания КС прокатит такая РС?
Т.е. если Вашу РС со скидкой поделить по участкам, то получатся РСы отдельных участков?
А если закладываются 5 офисных центров, то тоже на опт скидка будет?
Начиная с какого числа объектов какая скидка? Может 100 участков всё же 5 по 20 лучше продавать?
Как она подтверждается рынком (справочник Лейфера пока отставим в сторону)?
ПС. Оценивали бизнес застройщика. Под Бига (правда не для МСФО, а что-то типа реорганизации там было, да ещё с нерезами, соответственно контроль жёсткий). У него куча квартир на балансе была. Никаких скидок не делали и не требовал никто.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 6:15:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Павел_Лазарев сообщал(а):

Вот здесь совершенно согласен.
Они именно, что договариваются. Приходилось даже на подобных совещаниях присутствовать.

Даже, если бизнес и/или залог хороший, норовят друг у друга права требования скупить.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 7:56:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Вот ещё аргументы.
1. Некий девелопер покупает большой ЗУ. Он ес-но оценивается по аналогам - большим участкам. Межует на малые участки. По здравому смыслу стоимость актива должна возрасти. Но нет, может и не измениться, а может и снизиться в зависимости от корректировки на опт. Так бывает в жизни? Я тут даже фактор масштаба не беру во внимание. И в чём смысл межевания, коли убытки можно поиметь.
2. Допустим, что на рынке предлагается 300 малых ЗУ по 100 руб. Объект оценки 100 малых ЗУ. На рынке можно пойти и купить 100 ЗУ по 100 руб. причём в разных местах. Но если оценивается 100 ЗУ в объекте оценки в одном месте (а это явно под девелопмент КП), то получается, что их можно купить дешевле, потому как скидка придумана. Однако, для покупателя - девелопера КП нужны не 100 ЗУ в разных местах, а в одном. Стало быть не скидка, а премия из здравого смысла вытекает? Не? Не понимаю
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, August 07, 2018 8:25:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,792
Местонахождение: Тула
мне представляется, что здесь нет особых проблем.
1. цб опасается завышенности стоимости залога. Только необх помнить, что стоимость залога - цифра договорная. Вот и регулируй, блин, банки, что бы правильно (с учетом рисков) "договаривались".
2. согласен со стартовым постом А.А.
3. нужно, действительно, разделять сегменты индивидуальных участок по 10 соток и сформированные нарезанные поля. Поэтому здесь можно вести речь о пуле, а фактически - о нарезанном поле. Здесь другие игроки. Здесь нельзя ценить по рознице. Но если банк набрал в залог от разных собственников разных мелких участков на таком поле, то ценить нужно в розницу и продавать розницей.


Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 8:41:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
В.А.
Честно говоря, недопонял Вас.
Моя мысль в том, что коли поле нарезано, то там есть много индивидуальных участков. Следовательно, нарезанное поле ценится по рознице. А уж если разделять, то покажите, что оптовый сегмент существует. Тогда, как Павел Лазарев писал, будем брать из как аналоги, коли их сейчас нет, делать анализ рынка, вычислять корректировки и т.п. Но я такого сегмента не встреча ни разу. Просто ни одного публичного предложения.
А справочные корректировки на опт - голимая профанация в данном случае. Откуда иксперды корректировки взяли, если такого сегмента нет? Ну тогда проще у ЦБ прямо спросить: А какая корректировка на опт нужна? Только при чём тут РС?
Вот если делаем 1 отчёт на 100 участков со 100 свидетельствами под 1 договор залога, то применяем скидку, а если 100 отчётов под 100 договоров залога, то не применяем поскольку в каждом отдельном отчёте такая корректировка выглядит глупо?
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, August 07, 2018 8:51:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,792
Местонахождение: Тула
нарезанное поле - инвестиционный проект. игроки - инвесторы(застройщики). поэтому пул.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 07, 2018 9:10:48 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
В Падмаскве нет. В основном - в розницу участки без подряда. Инвестор строить ничего не собирается. Межевание, общий забор (не всегда), продажа в розницу. Главное - межевание.
А если там недострои в разной стадии, тоже оптом ценить?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании