|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
вообще, коллеги, объект оценки определяет заказчик. Закажет пул, знач, пул. Не оценщику решать. Но если заказан пул, то его нельзя цйенить как 1+1+1....=100
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
В.А.
Тут даже спору нет. Конечно заказчик. Кстати не ЦБ (он жалобу будет писать).
А вот насчёт остального надо разобраться.
Почему нельзя? Где рыночные факты?
Далее.
Если ценить в розницу, то надо наращивать выручку из прошлого. И с учётом реинвестирования выручки получится больше, чем 1 + 1 + 1 ... = 100. Немного, но больше. Причём, даже срок экспозиции там практически не влияет.И?
Руки дойдут, я напишу, обещаю.
Там сейчас начни копать, повылазят РСы крупных размежёванных участков меньшие, чем РСы крупных не размежёванных участков (даже без учёта затрат на межевание). А всё из-за скидок "на опт".
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):
...
мне ситуация видится так:
1. Здравомыслящий покупатель на дату оценки осознает степень ликвидности приобретаемого объекта, соответственно и согласованный им ценник будет исходить косвенно из ликвидности и срока экспозиции, так как в ту же дату может начаться новый срок экспозиции, а покупатель перейдет в категорию продавца: будет терять время и деньги в течение этого срока.
2. Исходя из идеализированного определения РС, потенциальный покупатель в курсе срока экспозиции до даты оценки и имеет все основания предполагать, что таким же он будет и после даты оценки в случае необходимости новой реализации, то есть происходит перенос осознания рисков и их стоимостного выражения с бывшего собственника (продавца) на нового (покупателя)
Не прокомментировал видимо зря.
Не вижу тут никаких противоречий.
Да, продавец осознаёт степень ликвидности пула объектов. Да, он знает, что 100 объектов продаются дольше, чем 1. Но суть в том, что при фиксированном количестве объектов в пуле РС не зависит от срока экспозиции (который в прошлом до даты оценки). А зависит только от доходности реинвестирования. А именно, при логичном предположении о равномерном поступлении выручки доп. доход от реинвестирования будет равен половине годовой ставки реинвестирования (например, 3% при 6%).
Т.е., если 120 одинаковых ЗУ стоят по 10 каждый на дату оценки и 1 200 пулом, то вне зависимости от срока экспозиции (хоть полгода, хоть 5 лет) учёт их равномерной продажи в ретроспективе с реинвестированием выручки до даты оценки (завершения продажи всех 120 ЗУ в дату оценки) даст РС = 1 200 + 3%.
Предполагается стабильность цен и ставок в течение срока экспозиции.
И никакие скидки на опт тут не нужны.
Теперь про покупателя.
Да, он осознаёт срок маркетинга (который в будущем после даты оценки), который в стабильном состоянии логично предположить равным сроку экспозиции (который в прошлом).
Но при резком росте цен логично и обоснованно можно предполагать, что срок маркетинга меньше срока экспозиции. При падении цен - наоборот.
Предполагаем сроки равными.
В этих условиях результат дисконтирования так же, как и наращение в предыдущем случае и равномерном поступлении выручки в будущем не зависит от срока прогнозного периода и даст дисконт, равный половине годовой ставки дисконтирования.
При СД = 12% (для ИЖС с учётом риска выше доходности офисных и торговых, на уровне промки, больше рыночная ставка быть не может, роста РС не прогнозируется) в том же примере это будет 1 200 - 6%.
Однако, надо учесть реинвестирование выручки под 0,06. Как без этого?
Тогда эффективная ставка дисконтирования будет 6%, а дисконт = 0,5 х 6% = 3%. А дисконт к 1 200 будет равен тем же 3%.
Итого имеем
1. оценка пула как тупой суммы - 1 200
2. оценка с завершённым сроком экспозиции - 1 200 + 3%
3. оценка с начатым сроком маркетинга - 1 200 - 3%.
В принципе, как итог, просится оценка РС в те же 1 200.
Только 2 - это РС 100 ЗУ, а 3 - справедливая стоимость залога 100 ЗУ в соответствии с терминами проекта ФСО 9.
И причём тут вообще скидка на опт?
А скидка на опт, мотивируемая тем, что оптом проще и быстрее, как раз и переводит оценку в базу ЛС. А зачем быстрее? А потому что срочно. Все два признака налицо.
Кстати, тут просто просится метода обоснования ЛС с сокращённым сроком 270 дней.
Если типичный срок маркетинга определён, например, в 2 года, то надо просто посчитать выручку с учётом рефинансирования за 9 мес. (270 дней) или 38% от типичного срока. Это и будет ЛС при сроке сокращённом сроке маркетинга 270 дней. А именно - 37% от 1 200. Дисконт - 67%.
Вот такой мой итог.
Если кто видит ошибки, буду признателен. 
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Если кто видит ошибки, буду признателен.
А смысл разбирать математику, когда нет согласия в базовой аксиоме.
Является ли оптовая торговля вынужденным нетипичным случаем, который не может быть отнесен к понятию рыночной стоимости, или это такая же равноправная деятельность.
Вот кто заставляет Метро чай и кофе оптом дешевле продавать?
И какова рыночная стоимость банки кофе:
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Если Вы приведёте такое для земельных участков, пакетов прав требований на недвижку и пр., то мне будет спорить не о чем.
Если Вы не можете такое привести, я не могу привести, никто не может привести (а мы какбэ не новички совсем в поиске объяв и анализах разных рынков и сегментов) то в отношении недвижки такого типичного способа продажи не существует.
А стало быть он может быть обусловлен только ликвидационными обстоятельствами.
Вот реально не надо примеров про картошку, огурцы и пр. продовольствие. Давайте примеры рынка недвижимости. Но их нет.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Вот нашел за 10 минут в Яндексе:
https://zem-inv.ru/info/sale/
https://otrada-kvartal.ru/akciyiy/dayte-dve-skidka-3-pri-pokupke-dvukh-kvartir/
http://www.istriviera.ru/uchastki-pod-stroitelstvo/
http://vekshino.ru/skidki/
https://hayatestate.com/optovaya-pokupka-kvartir
https://www.rbc.ru/money/15/10/2015/561fa7f39a79470559ef34a4
P.S. Чем отличаются принципы продажи банок кофе от квартир не совсем понял. Определение РС единое для всех объектов.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не-а (Баринов).
Про объективность используемых нами справочных скидок на торг - тема отдельная.
Вчера, буквально, читал про скидки до 30% в новостройках. Это даже на 1 квартиру. Акции - это акции. Да и про неликвиды там всякие, типа 3 последних квартир на первом этаже все окна на улицу пол проваливается тоже в курсе. Про коттеджи в самых убитых местах убитых посёлков. Только эти объекты и акции рынок не делают.
Нужны объявы: продам 100 ЗУ (квартир) одним лотом и никак иначе (по частям не продам), цена такая-то. А рядом 1, 2 ... ЗУ (квартиры) по одиночке дороже. Вот это скидка на опт.
И квартиры не на этапе проекта. При сберовский ЗПИФ - ещё туда - сюда. Но скидки там не за счёт опта, а по иным понятным обстоятельствам. Но ПИФов этих уже раз - два да и обчёлся. И оптом они покупать-то покупают, даже не покупают, а выступают единственным инвестором (там кредит уже выдан, а теперь его заместить надо), но продавать не продают, только в розницу.
А вы что имеете против оценки 120 ЗУ так, как я описал? Тупо в розницу, существование которой неоспоримо. С бОльшим сроком, чем 1 участок. И безо всяки скидок на опт. Ведь та цифра, которая больше, и есть РС.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):Если Вы приведёте такое для земельных участков, пакетов прав требований на недвижку и пр., то мне будет спорить не о чем...
А как же экономический "закон" убывающей предельной полезности? 
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Я привел вам фотку ценника с оптовыми ценами на кофе, вам не понравилось.
Я привел ссылки, что при одновременной покупке нескольких квартир (участков) продавец ИМЕННО ЗА ЭТО дает скидку (другие скидки - отдельный разговор).
Хотя зачем ему это по Вашей логике - один убыток, а не максимизация доходов.
Я привел аналитику, что такая ситуация при оптовой продаже не уникальный случай, а распространенная практика.
Для меня все ясно и прозрачно.
Хотелось бы от Вас что-то увидеть.
Тоже ссылки на иную аналитику, утвержденный стандарт или методические рекомендации, ссылки на мнение игроков рынка и контрольных органов, например.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):А как же экономический "закон" убывающей предельной полезности?
Имеет место быть. В данном случае он будет читаться примерно как: "для одного покупателя предельная полезность (удельная цена) объектов по 100 ЗУ будет убывать с ростом числа таких объектов". Вот тому, у кого их уже 10, 11-й нахрен не нужен даже за 1 рупь/ув.м. В принципе, тот же фактор масштаба, только единицы измерения совсем иные.
Тем не менее, он, как и всякий индуктивный закон - не закон всемирного тяготения. Может и не выполняться. Например, зависимости удельной цены от площади может и не наблюдаться в очень широком интервале площадей. На тему корректировки на площадь, ставшей канонической можно отдельно поговорить.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел_Лазарев сообщал(а):
Хотелось бы от Вас что-то увидеть.
Тоже ссылки на иную аналитику, утвержденный стандарт или методические рекомендации, ссылки на мнение игроков рынка и контрольных органов, например.
Я же привёл развёрнутый пример оценки пула. Спросил, что Вас там не устраивает?
При этом, если устраивает всё, а моя цифра будет больше, то она и есть РС.
Открою тайну.
По выработке механизма выработки и публикации коллективных мнений не абы кого, а людей с доказанным опытом в методологии я лично работаю. Не одного меня достало навязывание методологии со стороны нулевых в оценке людей. Да и объективно дыр в методологии масса.
Вот на примере этого вопроса попробую. Эту ветку люди почитают. Посмотрим, что получится.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
я б предложил неравенство:
на левой стороне пул со своим сроком реализации. на право стороне набор индивидуальностей с другим сроком.
что больше на дату оценки, то и берем. аминь :-0
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Мудрёно глаголите, В.А. 
Запутать хотите?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот ещё метод простой и понятный. В принципе, я выше на него намекал.
1. Аналогами брать крупные ЗУ, сопоставимые по площади с совокупной площадью пула.
2. Плюсовать затраты на межевание и всё то, что там в пуле (коммуникации, дорогу и пр.).
3. ПП.
Сам так не делал. Но у меня принципиальных возражений нет. Но ес-но РС 1 ЗУ тут не может быть получена больше РС розничных ЗУ. А такое быть может. Соответственно, контрольная оценка розничных ЗУ обязательна. И она может стать и основной.
Пример у меня есть. Недавно оценивали КП из двух очередей: одна уже помежёвана и стройка идёт, а вторая - 1 здоровый участок. Удельная РС у практически застроенных малых участков и у здорового практически одинаковы. Вот мне надо было к помежёванным участкам ещё скидку на опт применить... Ога.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Квалаттестаты получил.
Если кому интересно.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ну в содержании комментариев Геннадия я не сомневался
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Шогин В. сообщал(а):ну в содержании комментариев Геннадия я не сомневался
А чЁ пустую тему тереть.
Только переругаемся, а пользы ноль.
Часто покупки делаю в пуле, дешевле обходится, а учитывая что излишки потом скидываешь с прибытком еще и выгодно.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Геннадий, ну ты ж лично напал (типа, хрень пишет, а аттестат имеет)
кстати, поясню написанное: если исходить из концепции максимального вознаграждения продавца, то считай оба варианта и выбирай больший
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):
кстати, поясню написанное: если исходить из концепции максимального вознаграждения продавца, то считай оба варианта и выбирай больший
В.А.
Это во вторую очередь.
Всё же первично не это, а может ли задание на оценку РС содержать доп. условие по продаже 120 ЗУ именно одному (!!!) покупателю?
Вот с м.т.з. однозначно нет, потому как это не является нормально рыночным поведением на рынке именно ЗУ (кофе там и сигареты не причём). И я вовсе не против скидки. Просто это имеет единственную цель - ускорить процесс. А стало быть - это ЛС изначально, поскольку норма - продавать поштучно, дольше, может и намного дольше, но и намного дороже.
|
|
|
Guest |