Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Н.П.
Послать-то я могу ... Только не поможет, поскольку нет никакого общепринятого мнения.
А то как описал вот прямо сейчас и делается. Регрессионный анализ? Ну да, зависимость цены от площади и удельной цены от площади. Можно и регрессионным анализом это назвать, только Вы же мне потом и замечание напишете: регрессия есть, анализа нет. 
Я не об этом.
Ещё вот сейчас для оценки делаем анализ локального рынка элитных коттеджей с помощью ОММВ. В сумме, чтобы показать наличие трёх ценовых тенденций около 50 объектов используем. А потом обоснуем, что наши коттеджики в средней, а там уже 12 штук. И будем все их в оценке использовать. А собственно, она уже и будет готова.
Вот как В.А. выше написал - анализ рынка плавно перетекает в результат оценки.
Только вопрос. Нам 12 скринов аналогов, используемых в оценке достаточно, или надо все 50?
А вот того, кто будет нашу оценку исполненную на 12 аналогах оценкой на 3-х выбранных по чуйке или полностью злонамеренно, я ес-но в виду буду иметь.
Но жалобу это ему написать не помешает. Даже если экспертизу сделаем. И на эксперта напишут, коли надо будет.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
В догонку для разъяснения по теме ветки.
Н.П.
Вот получу я к примеру среднюю ошибку моделей ОММВ 18%.
С одной стороны - это больше 15%, что с позиций "измерителей стоимости" выходит за рамки.
А с другой стороны, если поглядеть на результаты статьи, то для коттеджей в среднем средняя дисперсия цен, которую не объяснить в рамках рациональных моделей, составляет емнип 12%. А это уже 18% - 12% всего 6% ошибки, которая в рамках рациональной модели осталась не объяснённой. И с точки зрения "оценщиков стоимости" всё совсем ОК.
Я правильно понимаю сакральный смысл полученных результатов статьи?
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):Е.Е., не забыл, т.к. не знал и не знаю, что вы под этим понимаете  Поясните, плз, если не жалко
Н.П.
Граничные условия это:
- узкий сегмент рынка;
- зонирование (зона объекта и соседние зоны, - не далее);
- площади объектов-аналогов в одном порядке с площадью объекта;
- даты оферт, отстоящие от даты оценки не более, чем на типичный период экспозиции";
- не более 5-6 существенных различий;
- надлежащее количество аналогов для построения КРА...и т.д.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Павел_Лазарев сообщал(а):
Кто выявит?
Те, кому это надо. Такие есть.
И по какие критериям судить будет?
По тем, которые против Вас.
Мы обсуждаем, как реально считать, а не как подгонять под чьи-то критерии проверки.
Почему подгонять? Повышать качество, доказательность результата.
Если под них делать, то тогда все просто: узнаем требования, в т.ч. по количеству аналогов, и вперед.
А их Вам не скажут. Иначе как Вас потом наказать за нарушение критериев, которые Вы не знаете?
А если в соседних к соседним домам найдут.
Найдут. И жалобу на Вас накатают. А вот что и как быстро скажут коллеги, которым надо будет разбираться (а им оно противно), зависит от того, сколько Вы заранее соломки подстелили.
А если "они" решат, что главный критерий не местоположение, а материал стен и этажность, тогда надо для хрущевок 3339 аналогов по всей Москве приводить.
Ещё тупее замечания на руках имею. Даже показать могу. Не удивили. Скажут ещё не то, и не покраснеют.
Некоторые банки пишут, что базовый ориентир - это не некая средняя величина, находящаяся в определенном диапазоне, а самая минимальная цена аналогов по рынку.
Аргумент в том, что пока не продастся самый дешевый, никто не купит более дорогой аналогичный объект.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Известное дело.
Только
1. Опять попытка извращения базы РС. После того как применена скидка на торг, объекты считаются проданными. Все. Мы же цену сделки смоделировали за неимением цен сделок. В Штатах оценщик смотрит цены сделок и они там не все одинаково минимальные. А тем не менее, сделки сделались.
2. Работать по минимуму полосы цен, коли так надо потребителям - щетаю нормально. Только пусть они соберутся и пропишут в ФСО 9. Уже собирались. И не прописали. Сталбыть лучше на пожелания отдельных банков внимание не обращать. Но, как минимум, для того, чтобы работать по минимуму полосы, надо это показать. А сталбыть давай, показывай много объектов более дорогих.
3. Если с такой идеологией заняться оспариванием, то неуспех очевиден. Коли банки потребуют по минимуму, то для оспаривания потребуют по максимуму. А правда где? Правильно, по середине.
4. В итоге, ни вашим ни нашим, надо издать указание работать посерединке, а доказанные нарушения в угоду тем - сеи карать. Но так или иначе интервал показывать надо.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
А как реально указывать интервал, если не определен его "нормальный" возможный уровень.
Что мешает мне написать на 2 странице отчета - РС = 50, а на 77-й странице мелким шрифтом интервал от 1 до 100.
Так я гарантировано себя защищаю конечно, т.к. в этом интервале уж точно все значения помещаются. Но какой практический смысл в этом. Сколько объект стоит?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Написать от балды конечно никто и ничто не помешает. А вот обоснованно указать действительность Вам помешает.
А если не помешает, то это не Вы такой, а жизнь такая.
Интервалами только начни заниматься... Столько интересного обнаруживаешь.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Поле не паханное безусловно.
Перейти на интервалы - это по сути заново оценку создать.
Причем не только в головах у оценщиков, но прежде всего у заказчиков и потребителей.
А они очень и очень консервативны.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Уверяю, оценку заново создавать не надо. Всё что было, то и остаётся. Просто добавляются аналитические опции. По исполнению не для средних обладателей квал. аттестатов.
А вот в восприятии рыночной стоимости да, там не просто. Как же это самим решение принимать, а не на оценщика валить.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Такая оценка должна давать конкурентные преимущества, т.е. не быть самой в себе, а цениться потребителями.
То есть тут вопрос в них,а не в наличии квалаттестатов.
Вот в соседней ветке обсуждается оплата подрядчиков на квартиру.
Средний прайс 500 руб.
Какой отчет по квартире в Москве можно сделать за эти деньги, находясь в Великом Устюге, и сколько там будет аналогов - вряд ли мы разойдемся во мнениях.
Грубых опечаток на первых страницах и остатков старых шаблонов не будет - уже идеал.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Кстати качество за 500 руб. может быть вполне приличным. Для местности, где 30 000 руб./мес - нормальные деньги, плюс 5 000 руб./мес. - то, за что следует поупираться.
Но про квартиры для ипотеки уже можно забывать. Скоро все бюджеты на бигдаты освоят и все они разные РСы будут давать, а потом ЦБ свою бигдату сделает и те бигдаты в лес пойдут, как не правильные. Но бюджеты то уже освоят.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Это смотря что считать приличным качеством?
Дело то даже не в абсолютной сумме гонорара, а в поточности и шаблонности работы, в которой нет места ни анализу, ни пониманию рынка, ни восприятию стоимости, ни аналитических функций.
Какие тут могут быть интервалы и десятки аналогов.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):В догонку для разъяснения по теме ветки.
Н.П.
Вот получу я к примеру среднюю ошибку моделей ОММВ 18%.
С одной стороны - это больше 15%, что с позиций "измерителей стоимости" выходит за рамки.
А с другой стороны, если поглядеть на результаты статьи, то для коттеджей в среднем средняя дисперсия цен, которую не объяснить в рамках рациональных моделей, составляет емнип 12%. А это уже 18% - 12% всего 6% ошибки, которая в рамках рациональной модели осталась не объяснённой. И с точки зрения "оценщиков стоимости" всё совсем ОК.
Я правильно понимаю сакральный смысл полученных результатов статьи?
А.А, мысль в верном направлении, "но не до упора"(с)
Смысл статьи верно воспринят. Если корректная модель (ОММВ в данном случае выглядит как однофакторная регрессия) дает остатки, сопоставимые с "субъктным" разбросом - мы можем сказать: все "объектные" различия, скорее всего, учтены,остались только неучитываемые "субъектные".
Но больше ничего утверждать нельзя. Потому, что судить - насколько модель корректна только по величине остатков - невозможно. Нужны иные аргументы (показатели) адекватности модели. И их - целый набор.
По-другому. А вдруг, если учесть еще пару факторов, у вас остатки будут не 18, а всего 9%, т.е. даже меньше, чем средний "субъектный" разброс?
Поэтому можно, конечно, вычитать 12 из 18, но что будут означать оставшиеся 6?
Да ничего не будут. Нет в них ни сакрального смысла, ни полезной инфы. Нмв
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а): Н.П.
Граничные условия это:
1- узкий сегмент рынка;
2- зонирование (зона объекта и соседние зоны, - не далее);
3- площади объектов-аналогов в одном порядке с площадью объекта;
4- даты оферт, отстоящие от даты оценки не более, чем на типичный период экспозиции";
5- не более 5-6 существенных различий;
6- надлежащее количество аналогов для построения КРА...и т.д.
Спасибо, Е.Е. Вообще-то, разговор шел о ТЕРРИТОРИИ рынка, поэтому, конечно, имелось ввиду - при прочих равных. Видимо, нужно в дальнейшем не забывать напоминать об этом.
По сказанному вами - 1,2 - да, само собой, см. п.22 ФСО7;
3 - не обязательно, если выполнены 1,2
4 - не обязательно, этот период определяется динамикой рынка. На "стоящем" рынке - м.б. много больше;
6 - нет, хоть 15, лишь бы аналогов хватило на необходимое число степеней свободы;
7 - да, само собой.
Согласитесь, однако, что если при каждом обсуждении частного аспекта будем перечислять все общие требования, это будет несколько громоздко, разве нет?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
NB сообщал(а):
По-другому. А вдруг, если учесть еще пару факторов, у вас остатки будут не 18, а всего 9%, т.е. даже меньше, чем средний "субъектный" разброс?
Не-а. (с) Баринов.
Если будет меньше среднего "субъективного разброса", то это может быть случайность, может быть и результат целенаправленных действий по подбору аналогов. В этом случае средняя неопределённость всё равно будет не менее среднего субъективного разброса. Так воспринимаю сакральный смысл.  С ним не шутят. 
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а): Не-а. (с) Баринов. Если будет меньше среднего "субъективного разброса", то это может быть случайность, может быть и результат целенаправленных действий по подбору аналогов. В этом случае средняя неопределённость всё равно будет не менее среднего субъективного разброса. Так воспринимаю сакральный смысл. С ним не шутят.
Не-а (с)(с)
Средний разброс, он на то и средний, что в реальной оценке м.б. и меньше, и больше. Например, в тех же квартирах, но под чистовую отделку в недавно сданных домах (недалеко стоящих друг тот друга) класса комфорт разброс удельных цен составляет всего 5-7%. Неоднократно наблюдал, т.к. кадастровая таких квартир активно оспаривалась у нас. И неопределенность будет определяться этим небольшим разбросом, а не средним по всему рынку квартир эконом-комфорт.
И это НЕ случайность и НЕ целенаправленный (в отрицательном смысле) отбор аналогов.
А сакральный - он есть. Как без него
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Про 5-7% можно говорить только если Вы вместе с оценщиком сидели и смотрели аналоги.
Если Вы смотрели через пару дней, то это утверждение уже спорно.
А для меня так оно вообще ниачём. Я же не верю ни оценщику, ни Баринову по определению. Все оценщики по определению норовят надурить всегда.
Поэтому написать про 5% можно, но для потребителя, который не имеет возможности (да и цели) воспроизвести всю оценку в полнейшем соответствии, 10-12% поубедительнее. Ну было на дату оценки две недели назад 5%, сегодня посмотрю, там 9% и что? Наврали? Ес-но, как всегда.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Н.П.
Не нравится мне вот этот ответ:
3 - не обязательно, если выполнены 1,2
ЭТО масштабный эффект и он задает параметры определенного сегмента рынка:
Например, для офисов:
- встроенные помещения малой площади (до 50 кв.м.);
- этажи зданий (300 - 1000 кв.м.);
- здания (более 1000 кв.м.).
Эффект масштаба (ранее "эффект Мисовца") поддается корректировкам, но они желательны в ОДНОМ сегменте (объект - 130 кв.м., аналоги 65 - 260 кв.м.).
Исследования по офисам показывают, что:
- ЕСТЬ ПЛОЩАДКИ, на которых можно не корректировать разницу;
- ЕСТЬ переходы от одних сегментов к иным и довольно существенные....
(Можно не отвечать)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Исследования показывают, что площадь - очень сильный ценообразующий фактор. В значительном количестве случаев набор аналогов позволяет обходиться только им одним (объясняет более 90% дисперсии цен и ставок). А на масштаб корректировать надо в самую последнюю очередь. И очень может быть, что и не нужно. Причём для всех объектов, сегментов и пр.
Поэтому надо не беспонтовые таблички и графики в справочниках смотреть, а смотреть на то, что есть в аналогах в конкретной оценке. И если там нет зависимости от площади в любом интервале площадей, так её не выдумывать. А если есть, то брать ту, которая есть по тренду, а не в справочнике.
А то уже эти справочники за догму стали выдавать.
А вот кстате. Понять, есть ли там масштабный эффект, нет ли его там, требует использования отнюдь не трёх аналогов. 10 - 15 нормально.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Н.П.
Не нравится мне вот этот ответ:
3 - не обязательно, если выполнены 1,2
.... (Можно не отвечать)
Е.Е., в 1 вы сами пишете - узкий сегмент. Если он действительно узкий, т.е. не требует дальнейших разбиений, тогда 3 - не обязательно, оно выполняется "автоматически". Я так это понимаю.
Т.е., мы с вами опять упираемся в разное толкование (понимание) одних и тех же терминов.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|