Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Требование банка применить ДДП
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В ФБ РОО интересную тему Андрей Марчук поднял
Андрей Марчук 18 октября в 0:01 Коллеги, добрый день! Столкнулся со странным замечанием со стороны одного уважаемого банка. Суть приблизительно в следующем: есть производственное здание, используется собственником в своей производственной деятельности. Здание вполне себе неспециализированное и не требует выполнения каких-то ремонтов, реконструкций и т.п. Поэтому, например, в доходнике использовали капитализацию. Замечания банка в кратком пересказе выглядит приблизительно так: сейчас объект в аренду не сдан, если банку придется обратить взыскание на залог, то текущий собственник со своим оборудованием съедет, банку придется искать нового арендатора. Используйте ДДП с постепенным выходом от нулевой загрузки до рыночного уровня загрузки по аренде. Да еще и период нулевой загрузки д.б. значительный и, например, включающий период, необходимый для обращения взыскания за залог... Чё за х....ня? Или я пропустил какое-то нововведение в требованиях банков к оценке? Почему здание, используемое собственником в собственном ... Там в основном обсуждение ниачём, но Н.П.Баринов кмк оч. по делу Николай Баринов Коллеги, три копейки. Но издалека. :) При пересмотре ФСО 1-3 из определений выбросили "Специальное допущение", которое есть в МСО и ЕСО и которое я предлагал ввести в наши ФСО. Суть - если есть принятые оценщиком факты, отличающиеся от действительных, то такие факты д.б. оговорены в специальных допущениях и результат оценки д. сопровождаться либо ссылкой , либо цитатой такого допущения. И в МСО примером такого допущения является оценка здания как пустого, в то время как оно "заселено" арендаторами. Будь у нас это определение в ФСО - м.было бы предъявить залоговику, что он требует определить РС при специальном допущении. И требовать указания такого допущения в Задании на оценку. Нет в задании - к оценщику не должно быть претензий. Но это не все. Описываемая Андреем оценка в этом смысле "половинчата": в ней ставки и недозагрузка взяты по рынку, а сами арендаторы - из существующей конкретности. Т.е. "не чиста" ни с позиция "как есть" (при ней рыночные ставки м.б. установлены лишь со следующего года), ни с позиции "с нуля" (там нужен период раскрутки). Хороший спор, такие помогают оттачивать инструменты. ......... Так вот, что думается. 1. Определяем РС. А по ней в дату оценки ОО продан. И продан занятым и занятым текущим владельцем. Это оценка РС в нормальном её понимании. Кстати, корректировка на вакансии ч данном случае неуместна. 2. А что нужно банку? А ему в самом деле нужна, например, РС при специальном предположении, изменяющем реальность. В этом случае надо было предполагать, что когда-то (когда?) в прошлом ОО был вакантен. Потом он постепенно загрузился (до какой нормы вакансий?) И вот эта ситуация (какая?) имеет место в дату оценки и продаётся. Явно криво. Когда в прошлом, сколько времени ОО нормально арендуется? Так что про специальные предположения Н.П. правильно намекнул. И хорошо, что у нас их нет (по крайней мере пока, а то такого наоценивают, #маманегорюй). 3. Но банку нужна не РС в самом деле, а справедливая стоимость залога при условиях, что текущий арендатор в дату оценки изгоняется (зачем-то) и далее по тексту. Таким образом, пойти на поводу у банка - исказить базу РС. РС в таком процессе не получается. А стало быть, нормальное развитие в такой ситуации - жалоба заказчика - владельца в СРОО и обоснованная кара для оценщика. Так щетаю.
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,243 Местонахождение: Саратов
|
Зачем нам термин "специальное допущение", если есть оговоренный в ФСО 1 термин просто "допущение"? Тот же ФСО 1 говорит, что Задание на оценку должно содержать "допущения, на которых должна основываться оценка". ФСО 9 говорит о необходимости учитывать специальные требования залогодержателя, если это оговорено в задании на оценку. Таким образом, ничего больше выдумывать не нужно, к сожалению, у банков есть и право, и инструмент диктовать оценщику спец. условия для искажения РС. При наличии аккредитации у пары десятков банков, часто происходит путаница в их капризах, а капризы еще и меняются регулярно. Бесит, что часть работы и, соответственно, ответственности службы безопасности, банки стараются взвалить на оценщика. Очень бы хотелось, чтобы в ФСО 9 был внесен исчерпывающий перечень "капризов" с запретом на их расширение банками
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Если помните, когда про оценку пулов объектов спорили, я писал, что-то типа того, что есть предположения и предположения. Любые предположения имеют смысл пока они не искажают базу рыночной стоимости. Вот в этом примере, как и в том происходит именно это. И по той же причине - не понимание завершённости сделки по РС в дату оценки. Хотелка банка ясна. Там фантазёр сидит с тремя классами и кучей понтов, а вот как его хотелка будет соотноситься с результатом сравнительного? Там то тоже пустые продаются. И их РС соответствует результату доходного по пустым же с капитализацией. В общем, я бы хотел, чтобы за потаканиям таким хотелкам наказывали. Отчётливо об этом заявили и наказывали. Тогда и желания у банков требовать пропадёт. 100%. П пока сами оценщики туда-сюла, чего изволите, то ... В моём проекте ФСО 9 для этого введена новая база, проблем нет.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Eugene сообщал(а):Зачем нам термин "специальное допущение", если есть оговоренный в ФСО 1 термин просто "допущение"? ... Таким образом, ничего больше выдумывать не нужно, к сожалению, у банков есть и право, и инструмент диктовать оценщику спец. условия для искажения РС. Евгений Иванович, как раз для того (в том числе), чтобы банки не диктовали "оценщику спец. условия для искажения РС" и нужно определение специальных допущений. Если бы оно было, можно указать банку на то, что он требует не РС, а РС при специальном допущении. А так - терпи оценщик да выполняй хотелки банка, если хочешь продолжать работать с ним. В остальном мире (МСО, ЕСО, RICS) стандарты регулярно обновляют, отражают вопросы реальной жизни, лишнего не выдумывают, а ищут - как защитить заказчика от нерадивого оценщика и добросовестного оценщика от прихотей заказчика. Нам бы так.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Кстате. Если например, из ДДП выкинуть первый год (пустое стояло), то РС снизится на 8-10%, что явно меньше минимума интервала неопределённости для промки. Но можно же и на 3 первых года (ну предполагаем так чотам, имеем право), то тогда до 25%, что скорее всего тоже меньше. А СП при этом останется как был. И вот чего далее? Отказ от (не использование) СП, как недостоверного? Уже прикольно на ДК должно звучать. В самом деле, кто ж и когда СП использует в таких случаях? В общем, не калупали бы эти банки-центробанки мозги, а учились бы интервалы определять. Научим есличо.
|
|
Guest |
Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|