Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

О "рыночной стоимости" прав арендатора застроенного земельного участка и её "оценке&a Опции · Вид
Слуцкий
От: Sunday, December 23, 2018 11:49:09 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
Закончил статью на сию тему.
Такой вопрос к обчеству.
Есть формула
РСеон = РСзу + РСулучш
которую для случая ЗУ в собственности владельца улучшений ес-но записать
РСправ собств.еон = РСправ собств.зу + РСправ собств.улучш.
А вот если ЗУ в аренде, то казалось бы
РСправ собств.еон = РСправ арендатора.зу + РСправ собств.улучш.

Это не так, на самом деле, об этом статья.
Но может ли кто дать сцыль на какой первоисточник, где именно и буквально так чисто и конкретно написано. Просто я такого не знаю. Но если его нет, то вааще трендетц. Молоточек
Статью сейчас разошлю по коллегам уважаемым, потом выложу.
Там, кстати обещанный показ того, что вид права на ЗУ - не ценообразующий фактор для ЕОН.
В начало
 
Olegovich
От: Sunday, December 23, 2018 2:59:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,529
Местонахождение: -
Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-Р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" пункт 2 раздела IV... с него идет отсыл на распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, December 23, 2018 3:28:19 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
А по кокнретней??
Там не про еоны с застроенными участками.
В начало
 
Марат Уфа
От: Sunday, December 23, 2018 6:09:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 86
Местонахождение: Уфа
Так и анализ рынка показывает, что права на зу не являются ценообразующим фактором для ЕОН. Да и с чего бы..... Ставки аренды чаще всего равны ставкам налога (во всяком случае по РБ). Риски изъятия при наличии окс сопоставимы. Все согласования при строительстве и реконструкции окс одинаковы.
В начало
 
Olegovich
От: Sunday, December 23, 2018 6:16:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,529
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
А по кокнретней??
Там не про еоны с застроенными участками.

куда уж конкретней?
1102-р:
2. Метод выделения
Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков.
При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.
*
смотрим 568-р:
2. Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.
.......;
Метод предполагает следующую последовательность действий:
....
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
В начало
 
Olegovich
От: Sunday, December 23, 2018 6:19:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,529
Местонахождение: -
Марат Уфа сообщал(а):
Так и анализ рынка показывает, что права на зу не являются ценообразующим фактором для ЕОН. Да и с чего бы..... Ставки аренды чаще всего равны ставкам налога (во всяком случае по РБ). Риски изъятия при наличии окс сопоставимы. Все согласования при строительстве и реконструкции окс одинаковы.

я думаю надо дождаться статью....
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, December 23, 2018 6:32:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
А по кокнретней??
Там не про еоны с застроенными участками.

куда уж конкретней?


Спасибо.

Интересно, это они сами придумали, или списали откуда?
ПС. Кстати при оценке прав арендодателя тут всё верно. А вот про права арендатора там ничего прямо нет.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, December 23, 2018 6:38:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
Марат Уфа сообщал(а):
Так и анализ рынка показывает, что права на зу не являются ценообразующим фактором для ЕОН. Да и с чего бы..... Ставки аренды чаще всего равны ставкам налога (во всяком случае по РБ). Риски изъятия при наличии окс сопоставимы. Все согласования при строительстве и реконструкции окс одинаковы.

Ну, "с чего бы", это не разговор. А вот на анализ рынка с фактурой глянуть было бы интересно.
Вообще-то при оценке ЕОН на арендованном ЗУ по аналогам на собственных ЗУ принято делать понижающую корректировку, как по не застроенным участкам. Что кмк не верно. Из рынка застроенных ЗУ (точнее рынка ЕОН, поскольку рынка застроенных ЗУ нет в природа) это не следует. Я свой фактик привожу, если есть поддержка фактурой - оч. хорошо.
Цель и смысл статьи в другом.
При продаже ЕОН на собственном ЗУ продаётся / покупается ЗУ, напр., за 20, и улучшение, напр., за 80.
А при продпже ЕОН на арендованном ЗУ продаётся / покупается только улучшение, но за те же 100. Потому как больше продавать / покупать (в части ЗУ нечего).

ПС. От владельца офисного здания на арендованном ЗУ. Арендовать выгоднее даже при равенстве АП налогу. Поскольку на выкуп своих денег нет, а по кредиту проценты платить надо. Так что аренда выгоднее (на кредитную ставку - это 10% и более). А риск не продления договора аренды (с любым сроком) практически 0.
В начало
 
Olegovich
От: Sunday, December 23, 2018 6:51:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,529
Местонахождение: -
Цитата:
ПС. Кстати при оценке прав арендодателя тут всё верно. А вот про права арендатора там ничего прямо нет.

а это отдельная тема - нужно ли их различать....
В начало
 
Olegovich
От: Sunday, December 23, 2018 6:56:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,529
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):

При продаже ЕОН на собственном ЗУ продаётся / покупается ЗУ, напр., за 20, и улучшение, напр., за 80.
А при продпже ЕОН на арендованном ЗУ продаётся / покупается только улучшение, но за те же 100. Потому как больше продавать / покупать (в части ЗУ нечего).

мне уже здесь есть что возразить... ибо ИМХО второе предложение в корне неверно... но хотелось бы дождаться статью...
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, December 23, 2018 7:09:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
Будь здоров, товарищ!
В начало
 
Марат Уфа
От: Sunday, December 23, 2018 8:49:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 86
Местонахождение: Уфа
1."А вот на анализ рынка с фактурой глянуть было бы интересно.". Писал уже, что мы сплошной анализ рынка по РБ и Уфе делаем с начала 2015г. Выборочный, по Уфе - с 2009. На всех выборках частная корреляция прав на зу с ценой ЕОН является или оч низкой или неправильной. В многофакторных моделях пару -тройку раз фактор попадал в модель. Но в основном или неправильно работает или малозначим.
2."...принято делать понижающую корректировку....". Принято, это один вопрос. Принято нынче все поправки для всей страны по Лейферу делать..... А обоснованно или нет - совсем другой вопрос.... Вы озвучили тезис, что фактор не значим. Я поддержал этот тезис на основании многолетнего анализа рынков Уфы и РБ......
3.СРО вместо того, чтобы ограничивающие условия по применению разных сборников указать, проводят семинары обучающие по применению этих сборников...... Увы..... А параллельно вопят: девальвируется профессия оценщик.......
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, December 23, 2018 9:01:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
+100500.
Но мы идём своим путём.
Вот Вы делаете, результаты получаете ..
Ну вот какую мне ссылку в статье дать, что вот есть результаты по РБ, многолетние, надёжные и т.л.
И вот они совпадают с моими по Москве.
А вот то, что принято, рынком не подтверждается и стало быть в печь это то, что принято.
Напишите на эту тему хотя бы на страничку и разместите гдинить. Хотите, у себя на тмпо.су могу разместить.
Иначе, зачем исследования? Чахнуть над ними? Улыбка
ПС, А статью я послал членам президиума ЭС РОО. И не только. Поглядим, что скажут. Вода камень точит. На самом деле, не очень-то рыночные данные и публикуют, для того, чтобы говорить про то, что принято - в печь.
В начало
 
Марат Уфа
От: Monday, December 24, 2018 8:57:57 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 86
Местонахождение: Уфа
Даже не знаю.....
Обзоры мы за копеечку продаем, поэтому в полной версии они в открытом доступе отсутствуют....
На моей страничке в ФБ https://www.facebook.com/groups/1151881934832063/ и на сайте http://invest-nedv.ru/ мы размещаем анонсы обзоров. Это обзор с зажатыми диаграммами и пустыми таблицами. Но регрессионные модели как правило не стираю: и в формате представления MS Excel и в текстовой интерпретации. В последний год точно не стирал. Если не лень гляньте там: что понравится - напишите, обсудим, мож смогу чем помочь. Для хороших людей я не жадный.... :)
Как вариант. Вы пишете статью (книжку), а в ней или мне даете задание что-то написать или сами ссылаетесь на наши модели.
Все исходные и расчетные материалы по моделям имеются конечно: объекты исходные в оригинале, база в екселе, все мучения с моделями в екселе (чтобы 1-3 модели по сегменту отобрать, приходится несколько десятков пробных моделей строить) и т.д. То есть доказать, что мы это не из пальца высосали, а на фактическом материале построили легко..... :)
P.S.Обратите внимание на размеры выборок: маленькие по ЗУ - несколько сотен объектов, нормальные по ЕОН - больше тысячи ........
В начало
 
Olegovich
От: Monday, December 24, 2018 4:06:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,529
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
ПС, А статью я послал членам президиума ЭС РОО. И не только. Поглядим, что скажут. Вода камень точит. На самом деле, не очень-то рыночные данные и публикуют, для того, чтобы говорить про то, что принято - в печь.

Александр Анатольевич,а можно попросить скинуть мне разосланный вариант на электронку...? я на новогодних каникулах пока будет время с удовольствием бы почитал...
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, December 24, 2018 4:19:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
ПС, А статью я послал членам президиума ЭС РОО. И не только. Поглядим, что скажут. Вода камень точит. На самом деле, не очень-то рыночные данные и публикуют, для того, чтобы говорить про то, что принято - в печь.

Александр Анатольевич,а можно попросить скинуть мне разосланный вариант на электронку...? я на новогодних каникулах пока будет время с удовольствием бы почитал...

Без проблем. Киньте электронку в личку.
В начало
 
Olegovich
От: Monday, December 24, 2018 4:25:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,529
Местонахождение: -
скинул. спасибо
В начало
 
Admiral
От: Monday, December 24, 2018 6:47:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/9/2007
Сообщений: 21
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

которую для случая ЗУ в собственности владельца улучшений...
А вот если ЗУ в аренде...

Не претендую на роль супер эксперта, но попробуйте представить позицию собственника ЗУ в случае его изъятия для, например, федеральных нужд: если ЗУ в собственности - компенсируем, если ЗУ в аренде - досвидос (хотя, надо смотреть договор аренды).
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, December 24, 2018 6:50:22 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,847
Местонахождение: Резиноподобная
Арендатору ес-но ничего не компенсируют за ЗУ. Ему компенсируют за ОКС.
Собственнику ЗУ компенсируют за ЗУ.

В чём вопрос? Хотя там тема есть, которую пока в стороне оставлю. И по кадастровой ОКС на арендованном ЗУ тема есть.
В начало
 
Admiral
От: Monday, December 24, 2018 7:07:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/9/2007
Сообщений: 21
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Арендатору ес-но ничего не компенсируют за ЗУ. Ему компенсируют за ОКС.
Собственнику ЗУ компенсируют за ЗУ.
В чём вопрос? Хотя там тема есть, которую пока в стороне оставлю. И по кадастровой ОКС на арендованном ЗУ тема есть.

У Вас есть ЗУ с ОКС и у меня (причем полностью все аналогичное по размерам), но отличаются только права на ЗУ. И что, разве наши компенсации будут отличать примерно на 10-11% (это если по Яскевичу)? Да никогда такого не будет.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании