Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

О "рыночной стоимости" прав арендатора застроенного земельного участка и её "оценке&a Опции · Вид
Слуцкий
От: Monday, December 24, 2018 7:38:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Всё же давайте подождём, когда статью вывешу.
Этот вопрос там не рассматривается, но какбэ естественно встают 2: кадастрова ОКС на арендованном ЗУ и компенсация за ОКС на арендованном ЗУ.
Ну вот не отличаются РС ЕОН на арендованном и собственном ЗУ...
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, December 24, 2018 9:19:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Кстати, вот накину.
При покупке ОКСа покупатель никакого права аренды от продавца ОКСа не получает.
Он его получает от закона, где прописано его право на заключение договора аренды на тех же условиях, и арендодателя, который обязан и заинтересован этот договор с ним подписать.
Продавец ОКСа тут в стороне.
В начало
 
Eugene
От: Monday, December 24, 2018 10:07:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Считаю идею "переноса" стоимости права аренды в составе ЕОН на ОКС вредной для оценки:
- С точки зрения затратного подхода все из вложенного в строительство, в т.ч. право аренды ЗУ, не пропадает, а имеет свой вклад, вес, долю...
- Кирпич положенный на ЗУ в собственности сохраняет свою ценность, а положенный на ЗУ в аренде вдруг становится дороже на стоимость права аренды, с точки зрения формальной логики - это странно.
- За право арендовать свободный участок торгуются на аукционах, при изъятии ЕОН право аренды тоже компенсируется либо по РС права аренды в составе ЕОН по отчету оценщика (например, моего, т.к. и далее буду считать так как полагаю верным), либо в виде такого же объекта, то есть тоже с ЗУ под ним.
- При продаже недвижимости права на ЗУ переходят новому правообладателю не в силу закона, где прописано право покупателя на ЗУ на тех же условиях (это вторично), а в силу ГК РФ и свободы договора (это первично), то есть из-за того, что продавец согласился на предоставленную ему сумму компенсации от покупателя за объект недвижимости, в том числе и за переход права на зу.
- При регистрации отдельно стоящих зданий гос. органы требуют совершать сделку и предоставлять док-ты на регистрацию и в части ОКС и в части ЗУ.

О равенстве стоимости ЗУ на праве аренды и собственности:
- Разницу стоимости права аренды и собственности на ЗУ можно обосновать логически: риски разные (у нас гос-во не очень предсказуемое), ставки налога и аренды не всегда одинаковые, процедура сделки разная (с согласованием у арендодателя или без), регламент посещения официальными лицами из администрации разный (от можно пройти, до открывай бегом) и т.п.
- Даже на активном рынке квартир погрешность расчетов РС как минимум 2-3%, для нежилых объектов там же да еще и отдельно стоящих уже больше в разы. На этом фоне искать небольшое отклонение стоимости права собственности и права аренды ЗУ... результат скорее случаен, хотя допускаю, что разница настолько мала, что ей можно пренебречь.
- Реализация ЗУ на праве собственности не облагается НДС, а переуступка права аренды ЗУ не трактуется налоговой как реализация ЗУ, соответственно облагается НДС, то есть для расчета суррогата в виде РС без НДС, разница между правами будет как минимум на сумму НДС
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, December 24, 2018 10:54:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Поясните, что такое переуступка прав аренды застроенного участка? Да ещё за деньги.
В условиях когда при покупке ОКСа с покупателем и так переподпишут договор аренды ЗУ.
Перечислите права арендатора, которые старый арендатор передаёт новому за деньги?
Продай мне ОКС и сиди со своим правом арендатора дальше. А я сам дальше по закону разберусь.

При внимательном рассмотрении имхо - чистое мошенничество.

Никаких прав, стоящих ленег, арендатор застроенного ЗУ не имеет. Ну перечислите, за что деньги ему платить? За право перезаключить договор аренды? Уже прикольно. Куда он денется этот арендодатель, переподпишет как миленький. Права требовать сноса ОКСа у него нет, как мне Шогин пояснил. Даже срок договора тут ниачём. Хоть год, хоть 50 лет. В первом случае просто чаще переподписывать. Всё.

А важность темы Вы уловили. Улыбка Холивар уровня вопроса про НДС.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Monday, December 24, 2018 11:00:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 34
Местонахождение: Москва
В этом вопросе нельзя обойтись без опроса участников рынка.
Почему они выкупили землю под своими ОКС в собственность, а не остались на аренде.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, December 24, 2018 11:03:37 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Павел Лазарев сообщал(а):
В этом вопросе нельзя обойтись без опроса участников рынка.
Почему они выкупили землю под своими ОКС в собственность, а не остались на аренде.

Выкупивших явное меньщинство. По последней оценке в центре из 12 аналогов БЦ класса А только 2 имеют собственные участки.
А почему аренда выгоднее, я выше писал от участника рынка.
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, December 25, 2018 8:46:09 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,819
Местонахождение: Тула
ПА передает не закон, а собственник окса. Закон лишь обеспечивает обязанность передачи. Если б этого не было б, окс не имел бы стоимости. Наличие прав на землю - первичное условие.
На счет: "Ну вот не отличаются РС ЕОН на арендованном и собственном ЗУ". Докажите
Я доказательств этому не вижу

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 9:20:22 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
В.А.
Собственник ОКСа передаёт ОКС. И всё. Более от него ничего не требуется. Он может переуступить право аренды, но в этом нет необходимости. Лучше новый договор аренды подписать. Рисков всяко меньше.
Доказательство равенства в статье на графике. Но Вы статью видели, а другие нет. Пока замнём.
Выше см. пост Марат Уфа. На тысячных выборках подтверждается.
А вот ни одного доказательства иного пока нет. Стало быть всё уже доказано.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, December 25, 2018 9:20:33 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Права передающего арендатора ЗУ, за которые он может требовать составления договора переуступки и оплаты:
1. Отказаться от продажи ОКС или ЕОН, пока не урегулирован переход прав на ЗУ, так как не обязан продавать, пока не договорится о деталях, закрепляемых в договоре купли-продажи и/или переуступки.
2. Указать в договоре состояние передаваемого ЗУ, чтобы исключить претензии в дальнейшем, как от нового арендатора, так и от арендодателя.
3. Закрепить в договоре переуступки: кто и с какой даты занимается согласованием с арендодателем различных нюансов использования ЗУ и оплатой аренды.
4. Если позволяет рыночная конъюнктура, получить компенсацию за совершенный ранее единовременный платеж за право арендовать ЗУ по результатам аукциона («первичный» рынок), или компенсацию за ранее уплаченную сумму по такому же договору переуступки («вторичный» рынок).
и т.п.

Права нового арендатора ЗУ, которые подталкивают его к заключению договора переуступки:
1. Получить документы на ЗУ, позволяющие пройти регистрацию купли-продажи объекта недвижимости в гос. органах, в том числе договор переуступки.
2. Указать в договоре состояние передаваемого ЗУ, чтобы исключить претензии в дальнейшем от арендодателя, и иметь возможность предъявить претензии предыдущему арендатору в случае несоответствия передаваемого ЗУ заявленному в договоре состоянию.
3. Получение не просто права арендовать, которое нужно еще заново оформить у арендодателя, а именно в том же объеме и с минимальными затратами времени и бумаги (уведомление + подписание обязательного доп. соглашения и все).
4. Адекватное закрепление в договорах стоимости ОКС и прав на ЗУ для их дальнейшего учета.
и т.п.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 9:30:47 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
В правах передающего не вижу ни одного права (основания) платить деньги равные РС права собственности.
Это вообще не права какие-то, а порядок проведения сделки.
Пусть он арендодателю участок сдаёт (прекращает договор аренды), а я с арендодателем бесплатно новый договор подпишу.
От арендодателя же и взнос попробует полуить взад.
Но по новой арендодатель ЗУ на аукцион уже не выставит, а подпишет со мною договор на тез же условиях, что и были. Как миленький.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 9:43:50 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
А вообще, должен констатировать, что законодательство заточено практически полностью под не застроенные участки.
Я то веду к тому, что в РСеон "права рендатора", которые ничего не стоят, замещаются правом собственности арендатора на "плоды, продукцию, доходы", послучаемые вследствие договора аренды. Специфической право, характерное только для отношений аренды.
Это право собственности неразрывно связано с ОКСом и, как В.А. написал легитимно только при наличии договора аренды.
Это право имеет денежное выражение, но не имеет рыночной стоимости (не оборотоспособно). А потому аыделению не подлежит.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, December 25, 2018 9:50:26 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
В правах передающего не вижу ни одного права (основания) платить деньги равные РС права собственности...

Главное право, которое полностью убивает Вашу точку зрения, более просто ничего не нужно: продавец ЕОН не обязан Вам ничего продавать, пока Вы не придете к соглашению по оплате его прав на ЕОН, в том числе на ЗУ, в явном виде как договор переуступки права аренды ЗУ или в опосредованном как договор купли-продажи ЕОН, в том числе прав на ЗУ

Слуцкий сообщал(а):
...От арендодателя же и взнос попробует полуить взад...

Возврат уплаченного по добросовестно исполненному договору не предусмотрена законодательством, а перепродажа прав не только не запрещена, но фактически применяется

Слуцкий сообщал(а):
...Пусть он арендодателю участок сдаёт (прекращает договор аренды), а я с арендодателем бесплатно новый договор подпишу... Но по новой арендодатель ЗУ на аукцион уже не выставит, а подпишет со мною договор на тез же условиях, что и были. Как миленький.

Не подпишет как миленький, не обязан, так как предыдущий арендатор договор по Вашему совету расторг, его нет, нет права, на которое Вы можете претендовать, нечего передавать вместе с ОКС. Идите заново по всем кругам "ада", оформляя все документы, в том числе ожидая постановления местной администрации, а может еще и нового межевания (что-то великоват был участок, избыточен, а тут еще и высоточку втиснуть можно...), новых условий использования (охранных зон, прилегающих территорий для содержания и т.п.), может еще и проведение нового аукциона (если у вас нет льгот, а от права аренды предыдущего арендатора Вы сами отказались, у нас вновь возникающие права аренды на аукционах вообще то получают, а не по заявлению). Кроме того, рег. палата Вашу сделку по продаже ОКС не должна регистрировать, так как нет документов на ЗУ, а оформлять новый договор аренды Вы будете возможно много месяцев. Удачи Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 10:06:08 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Любой продавец имеет право не продавать. Это очевидно.
Любой продавец имеет право требовать боковик (Расея).
Про "не подпишет как миленький" Вы просто поражаете
• п. 3 Статьи 552 «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» ГК РФ устанавливает, что «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
• п. 1 Статьи 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение» ЗК РФ утверждает то же самое: «При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».
Прямо на это обращается внимание и в ст. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: «Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение».

Люьая иная конкструкция не легитимна. Ну в суд стало быть. И к следователю. Боковик требуют. Продают то, что им не принадлежит, чего у них нет. Мошенничество.
Можно, кстати, и заплатить. Потом по суду вернуть.
ПС. И никаких новых межеваний. "В том же объёме". Точка.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, December 25, 2018 10:12:27 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Вы просто поражаете Улыбка
Перечисленное Вами касается ДЕЙСТВУЮЩИХ прав, в частности договора аренды ЗУ, а Вы его предлагаете РАСТОРГНУТЬ, то есть отказаться от какого-либо права на ЗУ, и оформить ЗАНОВО. В Вашей трактовке НЕТ ПРАВ НА ЗУ ПОД ОКС, НЕЧЕГО ПЕРЕДАВАТЬ. Ваш ОКС в правовом поле повисает в воздухе без прав на ЗУ
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, December 25, 2018 10:17:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...И к следователю. Боковик требуют. Продают то, что им не принадлежит, чего у них нет. Мошенничество. Можно, кстати, и заплатить. Потом по суду вернуть...

Никакого мошенничества, полностью законное действие, договора переуступки заключаются массово, могу покопаться в своих документах предложить несколько почитать, в том числе один заключенный мной лично. Подайте на меня заявление, посмеемся в суде.
По суду вернуть ничего не выйдет, свобода договора, Вы в трезвом уме и доброй памяти подписывали договор переуступки
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 10:25:49 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Ну вот, чтобы он не повис, надо написать заявление о заключении договора аренды. И его заключить. Но новый.
А право переуступки - это только одно из прав, следующих из договора аренды.
Кстати в этом кровно заинтересован продавец ОКСа, ибо до тех пор пока аренду не начну платить я, будет платить он.
Понятно, что это практика Саратова и нек. регионов. Не хотят власти заморачиваться с подписанием новых договоров. Переуступайте там сами. А мы придём проверим и обнаружим, что что-то с участком не так. И на какой перуступке это случилось хз. На кой мне как покупателю такие риски?
Что значит в трезвом уме подписывал? Не знал, что мне это бесплатно положено. Теперь узнал. Верните и разберитесь с массовой практикой. Вот у меня отчёт об оценке ОКС стоит 80, а с меня взяли 100, из них 20 за права которых у них не было (они арендодателю принадлежат).
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 10:33:09 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):
Вы просто поражаете Улыбка
Перечисленное Вами касается ДЕЙСТВУЮЩИХ прав, в частности договора аренды ЗУ, а Вы его предлагаете РАСТОРГНУТЬ, то есть отказаться от какого-либо права на ЗУ, и оформить ЗАНОВО. В Вашей трактовке НЕТ ПРАВ НА ЗУ ПОД ОКС, НЕЧЕГО ПЕРЕДАВАТЬ. Ваш ОКС в правовом поле повисает в воздухе без прав на ЗУ

Если предыдущий арендатор умер и его обязательства прекратились. То, купив через полгода ОКС, со мною заключат договор на тех же условиях, что и с ним.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, December 25, 2018 10:35:32 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
Ну вот, чтобы он не повис, надо написать заявление о заключении договора аренды. И его заключить. Но новый...

Новый договор не будет заключен пока на объект есть действующий старый зарегистрированный в Росреестре, с указанием как обременение в описании ЗУ.
Для заключения нового договора аренды есть строгий регламент, за его нарушение посажено много глав администраций и земельных комитетов...
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, December 25, 2018 10:37:47 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,139
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
Если предыдущий арендатор умер и его обязательства прекратились. То, купив через полгода ОКС, со мною заключат договор на тех же условиях, что и с ним.

Нет, право аренды - это наследуемое право, к сожалению, опять таки лично приходилось оформлять наследство, в том числе и по такому участку
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 10:56:04 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,136
Местонахождение: Резиноподобная
Ну хорошо.
Всё равно в законе есть термин "те же условия" и они не привязаны к тому, есть действующий договор или его по каким-то причинам нет. Того, что только переуступка, нет ни в законе, нив жизни.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании