Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

О "рыночной стоимости" прав арендатора застроенного земельного участка и её "оценке&a Опции · Вид
Шогин В.
От: Tuesday, December 25, 2018 12:02:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,943
Местонахождение: Тула
ВА не писал, что па не оборотоспособно. Я писал, что оборачивается, следуя судьбе окс и вместе с ним.
Что значит не имеет права продавать то, что ему не принадлежит. Еще как принадлежит и называется правом аренды. Иначе б и термина такого не было

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 25, 2018 12:08:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Всё. Тайм - аут.
Простите
Ждём вывешивания статьи.
Тут с критикой Баринова бы разобраться. Улыбка
Рразберёмся.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, January 03, 2019 3:33:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
В процессе обсуждения с коллегами принято решение переработать статью в плане учёта сделанных замечаний. Коллеги постарались аргументировать, что есть такого в правах арендатора, за что стоит платить.

Обобщаю, своего мнения не поменяв. Кстати есть некая путаница в правах = обязанностях продавца и покупателя ОКС. Например, прекращение договора аренды и соответственно заключение нового договора аренды - права или обязанности?

Есть интересный вопрос о соотношении ставки земельного налога и ставки аренды земли.

Например, в Москве и то и то по 1,5% от кадастровой стоимости земли. Это напрочь убивает "встроенный в право аренды опцион на выкуп ЗУ", о котором мне писали коллеги (напр., Л.А. Лейфер). Более того, ранее уже писал, что для выкупа надо добавлять в расходы кредитную ставку.
А как в иных регионах? Киньте сбда данные плз.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, January 30, 2019 6:14:08 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Респект Олеговичу. Ещё одно подтверждение правильности темы.

Кроме того, обратите внимание на п. 1 статьи 39.20. ЗК РФ «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение», «Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное (не преимущественное даже - А.С.) право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».
При аренде у гос-ва срок договора значения иметь не может. Хоть два дня осталаось, хоть пять лет, хоть 49. Всё равно никому более в аренду не отдадут и не продадут. Никто и взять/купить не имеет права. А это практически 100% застроенной земли в РФ, находящейся в аренде.
Если собственник ОКСа не будет заключать договор аренды, то его будут понужать судом, а на ОКС обращать взыскание. Но сдвинуть его с ЗУ при наличии других желающих прав нет.
Конечно, про "ночь длинных ковшей" в Москве тоже помним. Заточка

В начало
 
NB
От: Thursday, January 31, 2019 10:28:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
А.А., с гос. или муниципальной землей - ясно. А что насчет аналогичной ситуации при частной собственности на землю?
И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, January 31, 2019 11:29:46 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Н.П., кусок из неопубликованного. Это не моё мнение, если что. Там ссылки есть. Улыбка
.............
Особенности перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенные на нём, регулируются статьёй 35 ЗК РФ. Данная статья касается всех земельных участков, а не только тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В статье 35 ЗК РФ обозначено, что собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет уже не исключительное, а преимущественное право покупки такого земельного участка.
Данное право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу 1. То есть собственник участка, на котором расположено чужое здание, должен письменно уведомить собственника этого здания о намерении продать участок с указанием цены его продажи, которая безусловно носит рыночный характер. Если собственник здания не выкупит участок в течение 30 дней, продавец земли может продать ее любому стороннему лицу. При этом стороннему лицу нельзя продать участок по более низкой цене, потому что собственник здания в течение 3 месяцев через суд может потребовать перевода на себя всех прав и обязанностей покупателя 2.
1. Большая земля (2016), Преимущественное право выкупа земельного участка (2017), Земельная компания «Большая земля», 08.03.2016, http://bigland.ru/o_kompanii/poleznye_stati/preimuwestvennoe_pravo_vykupa_zemelnogo_uchastka_2016/
2. Тем не менее, чрезвычайно сжатый срок, который даётся владельцу здания, сооружения – 30 дней, за которые он, при своей готовности к выкупу, должен найти необходимую сумму денег – по нашему мнению, делает указанную преимущественность права выкупа довольно условной.
...........
Перспектива изъятия, да, наверное, какое-то влияние может оказывать. Вот я такого не считал. Вы считали, но никому же не показываете, как Вы считали. Улыбка
Да и вообще, как я уже установил, на эту тему много кто считал и считает, но держат всё в тайне. "Времени нет". Ога.

В начало
 
Olegovich
От: Thursday, January 31, 2019 2:47:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,691
Местонахождение: -
NB сообщал(а):
И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз.

такое влияние было только при изъятии для Олимпиады. но там был отдельный закон, который это регулировал, который среди прочего и принимали чтоб отразить эти особенности, противоречащие ГК! в общем же случае для застроенных ЗУ срок влиять не должен ровно по тем же основаниям, что изложены в статье. я по крайней мере себе не могу пока представить ситуацию, когда такое влияние срока аренды может появиться.. если не секрет - поделитесь пусть не расчетами, но примером ситуации в целом.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, January 31, 2019 2:58:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
NB сообщал(а):
И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз.

такое влияние было только при изъятии для Олимпиады. но там был отдельный закон, который это регулировал! в общем же случае для застроенных ЗУ срок влиять не должен ровно по тем же основаниям, что изложены в статье. я по крайней мере себе не могу пока представить ситуацию, когда такое влияние срока аренды может появиться.. если не секрет - поделитесь пусть не расчетами, но примером ситуации в целом.

Я же глубинные раскопки провожу. Глубокое бурение темы. Из первоисточника инфо. Не было там такого влияния. Считалось из предположения, что арендатор имеет право выкупить. Соответственно, РС ПА = РС ПС - расходы на выкуп = компенсация. Что с мтз логично.
Соответственно, право выкупа оно и за 2 дня до окончания договора есть, и за 49 лет до окончания.Другое дело, как считать расходы по выкупу.
Но коли Н.П. говорит, надо слушать. В связи с этим, да, хотелось бы от Н.П. примерчик получить. Внимание! Внимание!
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, January 31, 2019 3:20:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,943
Местонахождение: Тула
срок аренды может иметь значение, если он не под окс предоставлен. А если под оксом - никакого значения

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Olegovich
От: Thursday, January 31, 2019 3:32:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,691
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
Olegovich сообщал(а):
NB сообщал(а):
И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз.

такое влияние было только при изъятии для Олимпиады. но там был отдельный закон, который это регулировал! в общем же случае для застроенных ЗУ срок влиять не должен ровно по тем же основаниям, что изложены в статье. я по крайней мере себе не могу пока представить ситуацию, когда такое влияние срока аренды может появиться.. если не секрет - поделитесь пусть не расчетами, но примером ситуации в целом.

Я же глубинные раскопки провожу. Глубокое бурение темы. Из первоисточника инфо. Не было там такого влияния. Считалось из предположения, что арендатор имеет право выкупить. Соответственно, РА ПА = РС ПС - расходы на выкуп = компенсация. Что с мтз логично.
Соответственно, право выкупа оно и за 2 дня до окончания договора есть, и за 49 лет до окончания.Другое дело, как считать расходы по выкупу.
Но коли Н.П. говорит, надо слушать. В связи с этим, да, хотелось бы от Н.П. примерчик получить. Внимание! Внимание!

согласен. не совсем удачный я пример привел..
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 15, 2019 8:52:06 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,170
Местонахождение: Саратов
Пример неудачной передачи прав на ОКС без передачи прав на ЗУ, а затем получение прав на ЗУ по факту наличия ОКС на этом ЗУ:
"Бывшие помещения библиотеки вернули в госсобственность"
https://news.sarbc.ru/main/2019/07/12/235047.html
"Прокуратура обратилась в суд с иском о признании сделок недействительными и возврате семи объектов недвижимости и земельного участка в госсобственность. Арбитражный суд удовлетворил требования, апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе. На данный момент оно исполнено"

В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 15, 2019 12:51:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Там вообще кривая сделка какая-то. На аргумент не тянет. По крайней мере всех обстоятельств в заметке нет. Нарушения там иные какие-то.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2019 11:45:40 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Из ФБ ЭС
……………….
Ольга Кострова
3 ч.
Уважаемые коллеги, прошу поделиться практическим опытом, как сейчас обстоят дела с ипотекой Сбербанка на жилые дома в собственности с участками в аренде? Банк настойчиво требует оценивать право аренды земли в 0, а у меня никак пазл в голове не складывается. Говорят все оценщики для них делают именно так.
…………….
Правильно Сбер поступает. Но, видимо, не всегда и не везде. Опцион на льготный выкуп всё же как-то надо учитывать... Но, например, в Москве его нет.

Тут переоценивали тот же объект, с которого ветка начиналась. Опять нет разницы между ценами и ставками БЦ на арендованной и собственной земле. Только площадь БЦ влияние оказывает. Все остальные факторы - чушь в пределах приемлемой ошибки.
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, September 26, 2019 12:32:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,943
Местонахождение: Тула
А.А. Я уж по вам соскучился... Надеюсь с новыми силами?..

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2019 2:49:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Приветствую, В.А.
Всё в порядке. Улыбка
И со старыми и с новыми. И с силами и со статусом.
Создали таки науч-метод комитет ССОО. Но не национальный науч.-метод совет, как я изначально предлагал. Но хоть так.
Готовим первый документ. Пока принято решение не распространяться. Но ваааэный … Никому не говори
Кстати
http://c-pp.ru/o-nas/conferences/25.09.2019-vserossijskaya-npk-sovremennyie-realii-kadastrovoj-oczenki-obektov-nedvizhimosti/
Там выступление Табаковой. В принципе все метод. вопросы, которые она озвучила, на повестке. Включая НДС. Улыбка
В начало
 
Eugene
От: Thursday, September 26, 2019 4:06:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,170
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
... Банк настойчиво требует оценивать право аренды земли в 0, а у меня никак пазл в голове не складывается. Говорят все оценщики для них делают именно так...

Сталкивались с таким, но так не делаем, т.к. при ближайшем рассмотрении это всегда оказывалось некомпетентностью отдельно взятого сотрудника банка, а не зафиксированной документально политикой банка

Слуцкий сообщал(а):
... Тут переоценивали тот же объект, с которого ветка начиналась. Опять нет разницы между ценами и ставками БЦ на арендованной и собственной земле. Только площадь БЦ влияние оказывает. Все остальные факторы - чушь в пределах приемлемой ошибки.

Ставка аренды и не должна никак изменяться в зависимости от прав на ЗУ, т.к. для арендатора это не имеет значения, а вот ЧОД у собственника скорее всего будет разный (если ставка аренды и налога отличаются), что приводит к разнице в РС
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2019 4:15:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):

Сталкивались с таким, но так не делаем, т.к. при ближайшем рассмотрении это всегда оказывалось некомпетентностью отдельно взятого сотрудника банка, а не зафиксированной документально политикой банка

В оценке не должно быть никакой политики банков, Центробанков, ГБУ и пр при том, что они у них разные.. Должна быть единая методология оценки. И этот вопрос там должен быть решён.

Eugene сообщал(а):

Ставка аренды и не должна никак изменяться в зависимости от прав на ЗУ, т.к. для арендатора это не имеет значения, а вот ЧОД у собственника скорее всего будет разный (если ставка аренды и налога отличаются), что приводит к разнице в РС

В Москве ставки налога и аренды не отличаются (одинаковы). И льготы по выкупу нет. И вот это "чистый рынок", поскольку никаких льгот нет.
Далее вопрос о необходимости учёта льгот в РС. Вот по методологии льготная ставка кредитования должна исправляться корректировкой до рыночной ставки. А льготное налогообложение, аренда и пр. разве нет?
В начало
 
Eugene
От: Thursday, September 26, 2019 9:04:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,170
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...льготная ставка кредитования должна исправляться корректировкой до рыночной ставки. А льготное налогообложение, аренда и пр. разве нет?

Не понимаю, при чем здесь льготные ставки и учет прав на ЗУ под зданием в доходном подходе? Я о другом: при абсолютно равной ставке аренды для двух одинаковых объектов, отличных только правами на ЗУ, их РС будет разная на сумму капитализированной разницы платежей по аренде ЗУ и налогу на ЗУ, но выявить эту разницу можно лишь рассчитывая РС на базе ЧОД (т.е. детально), а не ПВД (т.е. более грубо)
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2019 9:23:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Про льготы я в том смысле, что если ставка налога не равна ставке аренды - выше, то в аренде есть льгота, имеющая нерыночный характер, подлежащая устранению в процессе оценки РС.
Ну и не хуже меня знаете про соответствие ЧОД и СК.
В итоге РС по ДП будет одинакова при аренде и при собственности. Безразличие.
Но она и по СП по факту одинаковая (у ЕОН ес-но).
Однако всё это утверждаю в пределах средней ошибки 15%. Но в неё ещё удалённость от метро, тип парковки, расположение в переулке / на улице и "фактор масштаба" входят.
В начало
 
Eugene
От: Friday, September 27, 2019 8:47:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,170
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...в пределах средней ошибки 15%...

Это да, воздействие таких характеристик на РС в силу слабого предполагаемого влияния однозначно проверить на фактических данных малореально
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005