Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Учёт налогов при определении ЧОД при оценке доходным подходом для оспаривания КС ОКС Опции · Вид
Слуцкий
От: Saturday, August 17, 2019 5:50:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Накину для бодрости.
Поучаствовал тут в жаркой метод. дискуссии.
Оценка ОКСа для оспаривания. Доходник.
При оценке ЧОД ЕОН оценщик убирает
1. налог на собственно ОКС
2. налог на землю.
Вопрос: правильно это или нет?
Моя позиция - оба неправильно.
1. это он прямо убрал часть налогооблагаемой базы ОКС, которую он собственно и оспаривает.
2. это он убрал часть РС ЗУ, которую потом убрал в конце ещё раз, тем самым ещё более занизив эту саму. налогоблагаемую базу ОКС.
В ответ меня отправили читать учебники. А я ы ответ порекомендовал учебники эти выкинуть в печку.
Хотя, строго говоря, про имущественные налоги какие-то в учебниках говорится.
И это всё при том, что в воздухе подвис мой вопрос: А какая там СК использовалась? Учитывала она налоги или нет? Я так понимаю, что это вопрос вообще мз космоса.
Какие мнения будут?
Собственно, вопрос-то общий, поскольку никаких особенностей оценка для оспаривания не имеет, по сравнению со всеми иными целями.

В начало
 
Сибириус
От: Monday, August 19, 2019 6:24:55 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 402
Местонахождение: Новосибирск
Слуцкий сообщал(а):
... Какие мнения будут? ...


Утверждены
приказом Минэкономразвития России
от 07.06.2016 № 358

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
(в ред. Приказов Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 225, от 09.08.2018 № 420)

6.4.3. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов оценки. При этом не учитываются налоги, связанные с их владением, включая налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог, а также налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 8:51:57 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Как Вы и отметили, зависит от СК: оба варианта (и Ваш, и оппонентов) верны, если в рамках расчета выбрана верная СК.
В традиционном смысле, вариант Ваших оппонентов верен: из ЧОД налоги на имущество (не подоходные), как правило, должны исключаться.
Но вариант без вычитания из ЧОД налогов удобней, чем ближе ЧОД к ПВД, тем больше удобство и меньше точность )
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 10:40:47 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
В "традиционном смысле" - это как учили? Панемайю. Только учителя эти сами понимали чему учат?
Вот в чём сакральный смысл вычитать из доналоговой в полном (т.е. нормальном) смысле РС капитализированную по рыночной СК величину налога за всю жизнь. Не за год, а именно за всю жизнь?
Второе. Почему этого же не делается при оценке сравнительным и затратным?
(Последнее и к вакансиям относится.)
Вот про налог на прибыль ответ известен: это не объект недвижимости платит, а владелец. Ога. А то налог на имущество платит объект недвижимости...
Когда эти "традиицонные смыслы" списывали откуда-то, всем было плевать. А сейчас уже вот вопросы возникают у тех, кто налогообложением занимается. Вот с какого "смысла" базу снижают?
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 11:08:25 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Учили и учат правильно: ЧОД должен очищаться от затрат связанных с его получением, в идеале для получения "самого чистого" от всех затрат, в то числе и от подоходных налогов, для извлекающего доход нет разницы платить государству налог или уборщице зарплату, и то и другое снижает доход. Ставший с течением времени традиционным отказ от исключения из ЧОД подоходных налогов связан с предположением, что РС одна для всех, а учет налогового режима конкретного собственника противоречит исходному предположению. Если продолжить данную традицию по постепенному движению от реально ЧОД к ПВД, то и учет налогов на имущество так же можно перестать выполнять, для отдельно взятого оценщика это даже удобнее будет.
Ставка капитализации и дисконтирования для абсолютно чистого дохода, для традиционного ЧОД, для ЭВД,для ПВД... разные, но при правильном расчете теоретически должны приводить к одинаковому значению РС. Вычитая налог для получения ЧОД никто никакую налогооблагаемую базу не уменьшает, т.к. к меньшему ЧОД должна применяться и меньшая СК или СД.
И, естественно, никакого отношения очистка ЧОД от налогов к сравнительному или затратному не имеет, и учтена там никак быть не может, да и в доходном, как отмечалось выше,стараются считать так, чтобы режим налогообложения конкретного отдельно взятого собственника не влиял на итоговый результат.
Снижать "налогооблагаемую базу" расчет доходным с вычитанием какого-либо налога может только при неверном (случайно или намеренно) обосновании СК или СД
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 11:11:41 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Про СК.
Надо бы вообще ДП начинать с неё родимой. С определения того дохода, к которому она должна быть применена.
Вот кокнретно в табличке описать, какие статьи расходов вычтены из ставок аренды, полученных экстракцией.
А потом переходить к корректировке дохода, подтверждая его соответствие СК.
И тут сюрпрайз. Если СК определили "конструированием" из СД, полученной кумулятивом, то где там налоги учтены / не учтены, например? А нигде не учтены. Стало быть доналоговая (в смысле имущественных налогов) СК? Или не так? Как там учили?
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 11:12:44 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
Про СК...

+1
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 11:19:37 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):

И, естественно, никакого отношения очистка ЧОД от налогов к сравнительному или затратному не имеет, и учтена там никак быть не может.

Это известный ответ. И вакансии тоже не имеют. Не может и всё. Так учили.
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 11:28:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...Это известный ответ. И вакансии тоже не имеют. Не может и всё. Так учили.

Прямо не может, опосредованно может (как и другие показатели). Пример с вакансиями: в сравнительном в качестве аналогов для давно действующего торгового центра логично брать аналоги на той же стадии раскрутки и заполнения, так ведь, соответственно вакансии не имеют значения, а вот если пришлось взять в аналоги новый еще слабо заполненный объект, логично ведь сделать корректировку на вакансии, иначе аналог не аналог и ищем другой объект
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 11:46:47 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Корректировку на вакансии в СП не видел ни разу. Даже для свободных помещений, оцениваемым по аналогам - свободным помещениям.
А про оценку занятого владельцем (или сетевым арендатором на долгосрочном договоре) помещения по свободным аналогам я даже стесняюсь спросить, не надо ли там повышающую корректировку на отсутствие вакансий сделать? Голова идет кругом
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 11:51:50 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...не надо ли там повышающую корректировку на отсутствие вакансий сделать? Голова идет кругом

С м.т.з. для мелких и средних объектов, которые, как правило, сдаются в аренду целиком или небольшому кол-ву арендаторов, вакансии ни на какой стадии не играют роли. Готовых решений нет, только анализ рынка, только хардкор )
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 12:05:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вы же говорите, что учат правильно. А учат вакансии - наше фсё. Или одно из.
Вам элементарно разъяснят, что в случае, когда объект сдаётся целиком, под вакансиями следует понимать то, что они означают перерывы на смену арендатора. А на Ваш ответ, что там же владелец сидит, махнут рукой, как на муху.
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 12:16:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
Вы же говорите, что учат правильно. А учат вакансии - наше фсё. Или одно из.
Вам элементарно разъяснят, что в случае, когда объект сдаётся целиком, под вакансиями следует понимать то, что они означают перерывы на смену арендатора. А на Ваш ответ, что там же владелец сидит, махнут рукой, как на муху.

Если мы от сравнительного возвращаемся к доходному подходу, то да, учат правильно: 1) РС - это стоимость в обмене, собственник виртуально будет меняться, если Вы оцениваете с учетом остающегося собственника - это не РС, а инвестиционная стоимость, т.е. для конкретного отдельно взятого субъекта рынка, 2) смена арендаторов типичное явление, 3) доходный подход - это прогнозирование будущего, типичное будущее как и у других аналогичных объектов: неполная загрузка и регулярная ротация арендаторов
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 12:28:40 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вот оцениваем занятое владельцем помещение.
В СП берём вакантные аналоги и получаем РС свободного, но считаем, что оно занятое типа.
В ДП например берём занятые аналоги, но учитываем вакансии и считаем, что они свободные типа.
Где логика? Владелец съезжать будет иногда на время?

Просто надо определиться, какую РС мы считаем: свободного или занятого. Отсюда и учёт / не учёт вакансий ВО ВСЕХ подходах. Так щетаю.

Аналогично и для налогов. До налогов РС считаем - нигде во всех подходах налоги не вычитаем. После - везде во всех подходах вычитаем. А лучше - посчитать без налогов всеми подходами, согласовать и налоги вычесть, коли надо. Это будет прикольно. Улыбка
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 1:11:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
Вот оцениваем занятое владельцем помещение.
В СП берём вакантные аналоги и получаем РС свободного, но считаем, что оно занятое типа.
В ДП например берём занятые аналоги, но учитываем вакансии и считаем, что они свободные типа.
Где логика? Владелец съезжать будет иногда на время?...

Как я уже писал, РС - это стоимость в обмене, даже если реальная сделка не предполагается, РС есть только в предположении совершения такой сделки, оценщик ставит себя на позицию стороннего типичного субъекта рынка, который задается вопросом: а сколько бы я заплатил, если бы текущий владелец мне продал этот объект, иначе нет РС. Если исходить из предположения, что сделки не будет и учитывать характеристики текущего собственника, то это не РС а ИС.
Для мелких и средних объектов смена арендатора рядовое явление, в СП можно брать любые аналоги, т.к. в любом объекте (и оцениваемом тоже) имеющийся арендатор в любой момент может съехать, а в пустое помещение в любой момент въехать, в ДП нужно брать типичный рыночный показатель загрузки, возможная в любой момент ротация занимает время, что снижает доход, уровень снижения дохода зависит от рыночной ситуации: мало арендаторов - низкая РС у аналогов в СП, и низкая РС в ДП из-за высокого уровня вакансий. Вроде все логично.
Для крупных объектов заполняемость очень инертна (заполнение растягивается чуть ли не на годы, а уход разом всех арендаторов крайне маловероятен), в СП предпочтительно брать аналоги на той же стадии заполнения или вносить корректировку если есть дефицит аналогов, в ДП капитализация применима если объект имеет типичную рыночную загрузку, иначе дисконтирование с прогнозом выхода на типичную рыночную загрузку и капитализация в конце прогнозного периода. Тоже вроде все логично.
В редких случаях для новых крупных объектов можно и капитализировать, если есть аналоги по аренде для вновь заполняемых, обычно ставки довольно низки, чтобы привлечь арендаторов

Слуцкий сообщал(а):
...Просто надо определиться, какую РС мы считаем: свободного или занятого. Отсюда и учёт / не учёт вакансий ВО ВСЕХ подходах. Так щетаю....

Только анализ рынка может дать ответ на этот вопрос, соответственно и вывод о применяемых аналогах в СП и ДП

Слуцкий сообщал(а):
...Аналогично и для налогов. До налогов РС считаем - нигде во всех подходах налоги не вычитаем. После - везде во всех подходах вычитаем. А лучше - посчитать без налогов всеми подходами, согласовать и налоги вычесть, коли надо. Это будет прикольно. Улыбка

Нет здесь никакой аналогии, вопрос с налогами лежит в плоскости ДП, т.е. в плоскости правильного определения СК или СД для ЧОД: для доналогового ЧОД своя ставка, для после налогового ЧОД своя, а в итоге одинаковая РС ДП в обоих вариантах. Повторю о чем уже писал выше: традиционно считается, что режим налогообложения никак не влияет на РС объекта оценки: РС ДП = ЧОД / СК = (ЧОД * (1 - Н%)) / (СК * (1 - Н%)). А если это не влияет на результат ДП, то почему должно влиять на результат СП?
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 1:31:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не. Ясность в любом случае не повредит.
1. есть помещение, занятое владельцем 20 лет, который никуда съезжать не собирается. Надо будет продать, останется арендатором.
2. то же помещение, но занятое первоклассным арендатором на долгосрочном договоре, который тоже никуда съезжать не собирается.
3. то же помещение, но арендатор так себе, договор годовой
3. то же помещение, но пустое.
Вот кмк РС помещения по ДП будет снижаться от вакансий 0, до вакансии средние. Предельные случаи - занятое владельцем или пустое.
Вопрос: как будет меняться РС по СП? А по ЗП (пусть не помещение, а небольшое ОСЗ)? А вот какбэ никак не будет меняться.
Понятно, что в СК можно учесть все промежуточные варианты. Но какая РС - "правильная"? Если судить по практике СП и ЗП - всегда занятого даже сли все аналоги пустые. Там корректировки на занатость не делаются.
И вот ровно то же про налоги. Какая РС - "правильная"? Если судить по практике СП и ЗП - до учёта налогов. И под неё надо подгонять и СК и доходы.

В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 1:39:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...который тоже никуда съезжать не собирается...

Был у меня приятель, взял у меня денег, написал расписку, собирался в срок выплатить... суд я потом у него выиграл. Вопрос: если буду оценивать РС объекта недвижимости, где он и собственник, и пользователь, и съезжать не собирается, как это повлияет на РС? )))
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 1:47:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вот тут просто всё. В дату оценки объект продан? Продан. В каком состоянии? В фактическом. Или надо прописывать предположение о несоответствии фактического состояния принятому в оценке.
А добросовестность участников делового оборота презюмируется. Такшта Вы в момент, когда денег давали из этого и исходили. Прогнозы все на дату принимаются. А уж как там дальше фишка ляжет....

И поправка к предыдущему посту. "Правильная" - в смысле "методически правильная".
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 19, 2019 2:00:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...А добросовестность участников делового оборота презюмируется...

Неа, субъекты рынка прописывают штрафные санкции, составляют договора на бумажном носителе и т.п., т.е. заведомо ставят под сомнение добросовестность.

По поводу "правильной" РС: в СП зависит от отобранных аналогов, а точнее критериев их отбора, а вот в ЗП есть нюанс - ПП и ВИ, к их обоснованию в основном подходят крайне формально, а ведь правильно получать их значения экстракцией с рынка, а тут результат опять зависит от отобранных аналогов.
В конечном счете все подходы сравнительные, только разная техника сравнения: затраты с затратами; цены с ценами; ЧОД с ЧОДом, то есть везде упираемся в качество отобранных аналогов
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 19, 2019 2:10:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Если все аналоги - полные аналоги, то всё правильно. Но это же нереально. Поэтому, коли они не полные, нужна корректировка. Для того она и есть.
Если повышающую корректировку на вакантность в СП не сделали для пустого аналога при оценке занятого, то приняли его занятым. Или, скорее, ОО вакантным.
Про ВНИ лучше замнём … Ну его. Вообще не факт, что к вакантность помещения - проявление ВНИ. Он всё же более глобальный характер имеет.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005