Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

О "давно принятом" понимании рыночной стоимости Опции · Вид
Слуцкий
От: Monday, December 09, 2019 11:55:39 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Как обещал
http://tmpo.su/sluckij-a-a-o-davno-prinyatom-statisticheskom-ponimanii-rynochnoj-stoimosti/
В начало
 
blinov-a-v
От: Tuesday, December 10, 2019 11:12:30 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Если рассматривать эту статью как логическое продолжение предложенного ранее интервального метода (о чем в самом начале и написано), то понятно.
Но все-таки это отдельная статья. В которой выводы изложены как-то чересчур категорически и концептуально. Получается похоже на охоту на ведьм. "Статистическое понимание стоимости" - это как "ньютоновское понимание механики". Между тем, и то, и другое - просто методы, полезные при решении практических задач. К "сути вещей" это не относится. Как и оценочная деятельности вообще - это деятельность практическая.
Лично я бы понял так: не надо натягивать статистику на те условия, в которых она не работает. Потому что есть и другие методы, позволяющие решать те же задачи численно, а не на уровне "экспертных оценок". Вот в таком контексте мне понятно и возражений не вызывает.

P.S. а насчет конкретных условий, когда статистика (якобы) не работает - это отдельный вопрос.Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 11, 2019 9:03:37 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
А.В.
Вот Вы сейчас продемонстрировали, что в статистике Вы, как и я, ничего не понимаете. Ну, или очень мало понимаете. Улыбка Насчёт себя, кстати и не возражаю.
А на самом деле, РС - мода, и это всегда, потому, что так в статистике определено. Оценка - только применение статистики.
Распределение есть всегда, это исходное предположение и оно не обсуждается, иначе оценки никакой нет.
А я и в самом деле считал, что ста. методы - просто методы. Если есть желание их использовать, например, для решения каких-то локальных задач, то и не вопрос. Просто надо максимально корректно прописать предположения.
Ан нет.
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, December 11, 2019 10:28:31 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
стат. методы и нормальное распределение применяют для упрощения...
на практике это не так (даже, например, при проведении гоедезических измерений ошибка не распределяется в виде "круга" СКО.. она имеет иную форму, например эллипса. но тем не менее для упрощения - принимают СКО), и зачастую определения той же СКО вполне достаточно.
в оценке не учитывается тот факт, что рынок бимодален. и как мне показалось приведенные Вами примеры это в некоторой степени подтверждают.
поэтому конечно о нормальном распределении на практике речи быть не может. но при этом думаю как некий ориентир ну или границы все равно использовать расчетные стат. данные вполне достаточно ведь и оценка сама по себе - штука довольно условная...
Вместе с тем - использование стат. данных и учет бимодальности ИМХО нарушит, например, принцип сравнительного подхода... учитывая его, и то, что мы используем в СП на практике цены предложений, а не сделок - принимать для анализа всю ген.совокупность - в принципе не правильно.
P.S. я в статье не увидел - учитывался ли при анализе t-критерий Стьюдента.... ведь если Вы уменьшаете количество объектов - это ведь влияет на распределение
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, December 11, 2019 10:50:41 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
я вообще бы пожалуй разделил тему на 2 блока отдельно - использование стат.данных в процессе оценки и использование стат. данных в представлении (анализе) результата оценки.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 11, 2019 11:11:22 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Бимодальность - признак резкой неоднородности. Надо выяснять причину.
Это просто разные ценовые категории, имеется неучтённый сильный фактор, например, класс А и класс Б. А там ещё и С где-то ...
Я лично до 4 таких категорий наблюдал в ходе анализа рынка пром. недвижимости в СПб. А про три даже публиковал - коттеджи разных классов в посёлках и в деревнях.
Надо просто определиться, куда ОО попадает, там мода всегда одна.
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, December 11, 2019 12:14:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
мне кажется природа бимодальности в том, что кому-то нужно продать побыстрее, потому что нужно продать.. и ценник не задирает.... а кто-то никуда не торопится и выставляет цену повыше в ожидании своего покупателя...
и это все в рамках одного класса и т.д.. т.е. можно даже сказать при прочих равных условиях и характеристиках (условно)
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 11, 2019 12:49:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):


P.S. я в статье не увидел - учитывался ли при анализе t-критерий Стьюдента.... ведь если Вы уменьшаете количество объектов - это ведь влияет на распределение

Статистика Стьюдента позволяет "более уверенно" определить дов. интервал на малой выборке за счёт расплывшейся формы нормального распределения - перехода от статистики Лапласа, сокращение числа степеней свободы ...
Но
1. он не отменяет требование к нормальности распределения и ни в коем случае не заменяет нормальность распределения.
2. попытки выяснить, где предел малости выборки, безуспешны.
Вот что понимать, если в ГОСТе есть требование к проверке нормальности, которое при менее 15 штук подтвердить не возможно, но Баринов оценивает при 10 и говорит, что проверять на нормальность не надо, достаточно унимодальности и симметричности. А С.А. Смоляк говорит, что сначала надо форму распределения определить, хотя бы более вероятную, а потом уже определяться. И примеры у него как-то от 20 штук аналогов.
Я о том, что Баринов-то может и отговорится, если ему в суде ГОСТом и моими картинками начнут попрекать, а вот молодой и наглый кто наслушается и что с ним потом сделают … И к тому, что я просто рекомендую сначала на самые общие вопросы поиметь ответы, а потом в практику внедрять. Но есть ли эти ответы в природе в принципе?
У Лейфера в справочнике про интервал неопределённости уже с двух чисел нормальность начинается. Нормально?
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 11, 2019 12:51:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
мне кажется природа бимодальности в том, что кому-то нужно продать побыстрее, потому что нужно продать.. и ценник не задирает.... а кто-то никуда не торопится и выставляет цену повыше в ожидании своего покупателя...
и это все в рамках одного класса и т.д.. т.е. можно даже сказать при прочих равных условиях и характеристиках (условно)

Думаю, что РС там, где "не торопится". А там где "торопится" не РС. Улыбка
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, December 11, 2019 1:10:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
Думаю, что РС там, где "не торопится". А там где "торопится" не РС. Улыбка

под торопиться - я не имел виду прямо уж совсем срочно... в разумных пределах. и даже слово "торопится" не совсем уместно пожалуй... правильнее - кому реально нужно продать, а не продать, если только предложат много денег. а предложений с завышенной ценой на рынке гораздо больше, чем с реальной или заниженной.. по ценам ниже рынка объекты вообще очень быстро улетают.. их много в выборку не попадет...

и посему я думаю наоборот... разумный покупатель не будет приобретать объект, если на рынке есть такой же объект с равными характеристиками, по цене ниже...
соответсвенно сделка пройдет у того, у которого цена ниже... а не у того, кто ее раздул...
а нет сделки - ну и какая тогда РС?
кривая спроса и предложения пересекается где-то внизу диапазона, а не вверху его
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, December 11, 2019 1:29:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Olegovich сообщал(а):

а нет сделки - ну и какая тогда РС?
кривая спроса и предложения пересекается где-то внизу диапазона, а не вверху его

Высший пилотаж а то всё какие-то коэффициенты, плюсы, минусы и т.д.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, December 11, 2019 1:43:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Слуцкий сообщал(а):

Думаю, что РС там, где "не торопится". А там где "торопится" не РС. Улыбка


Так что же всё-таки РС: оферта (ст.3 ФЗ 135) или совершившиеся сделка?
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, December 11, 2019 2:29:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете?
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, December 11, 2019 2:34:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
по 135-фз - цена сделки

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, December 11, 2019 2:52:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
кстати, относительно рынка. Я тут недавно понял Улыбка, что многие оценщики банально путают понятие "наличие рынка" и "активность на рынке". Аргументация примерно такая: я нашел несколько аналогов, значит рынок активный.
На самом же деле, то, что он нашел несколько аналогов говорит лишь о наличии рынка. А вот для понимания его активности/неактивности нужно определиться с другими признаками рынка.
Что касается оценки и совпадения ее результатов в реалиями на рынке. Это оценщики, математики и не очень (и т.п.) находят способы (придумывают методики) определения ст-ти по множеству параметров. Да еще, блин, и включают в сравнение всевозможные критерии корректировок - скоро до количества воробьев дойдет и об их влиянии на рынок..
А реальные собственники (общался), и если речь не идет о крупных торг компл, принимают решение о справедливой стоимости своего по ближайшим объектам, а может даже по единственному - конкурентному, размещенному в продаже. особенно, если речь идет о небольших нас пунктах и городах. В крупных городах, да, могут быть нюансы

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, December 11, 2019 3:00:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Ну вот: скоро дойдем до понимания, что РС выведенная оценщиком не имеет ничего общего с рынком)))
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, December 11, 2019 3:03:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Olegovich сообщал(а):
предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете?

А если в предложении указано "без торга", то оценщику все-равно надо ставить скидку на торг?))) Патаму чта оценщик так решил?))))
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, December 11, 2019 3:10:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
Владимир Коломна сообщал(а):
Olegovich сообщал(а):
предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете?

А если в предложении указано "без торга", то оценщику все-равно надо ставить скидку на торг?))) Патаму чта оценщик так решил?))))

ну блондинку тут включать совсем не к месту...

В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, December 11, 2019 3:11:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
блин... если кто-нибудь сможет продать мою машину (я правда не собирался этого делать - но ради такого случая...!) по среднестатистической цене объявлений например авто-ру - с меня магарыч!
В начало
 
Антон Маркелов
От: Wednesday, December 11, 2019 5:42:11 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/25/2016
Сообщений: 34
Местонахождение: Семеновское
Владимир Коломна сообщал(а):
Olegovich сообщал(а):
предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете?

А если в предложении указано "без торга", то оценщику все-равно надо ставить скидку на торг?))) Патаму чта оценщик так решил?))))

Думаю, смотря откуда берется эта скидка, есть два самых очевидных варианта:
1) Интервью продавца и тогда если он указал что без торга - значит без торга. Там, где продавец дает 10% ставим 10%, где 20% даем 20%.
2) Справочно и тут мы берем среднерыночную скидку как бы. В данном случае, я думаю, что применять надо ко всем аналогам... Размер скидки по тем, где торг есть мы откуда берем? Вдруг справочно 10%, а фактически у одного 10%, а у другого 20% а у третьего 0%, а средне-то 10% выходит.

https://ocenit-usherb.ru/
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005