|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Как обещал http://tmpo.su/sluckij-a-a-o-davno-prinyatom-statisticheskom-ponimanii-rynochnoj-stoimosti/
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009 Сообщений: 1,092 Местонахождение: Москва
|
Если рассматривать эту статью как логическое продолжение предложенного ранее интервального метода (о чем в самом начале и написано), то понятно. Но все-таки это отдельная статья. В которой выводы изложены как-то чересчур категорически и концептуально. Получается похоже на охоту на ведьм. "Статистическое понимание стоимости" - это как "ньютоновское понимание механики". Между тем, и то, и другое - просто методы, полезные при решении практических задач. К "сути вещей" это не относится. Как и оценочная деятельности вообще - это деятельность практическая. Лично я бы понял так: не надо натягивать статистику на те условия, в которых она не работает. Потому что есть и другие методы, позволяющие решать те же задачи численно, а не на уровне "экспертных оценок". Вот в таком контексте мне понятно и возражений не вызывает.
P.S. а насчет конкретных условий, когда статистика (якобы) не работает - это отдельный вопрос.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
А.В. Вот Вы сейчас продемонстрировали, что в статистике Вы, как и я, ничего не понимаете. Ну, или очень мало понимаете. Насчёт себя, кстати и не возражаю. А на самом деле, РС - мода, и это всегда, потому, что так в статистике определено. Оценка - только применение статистики. Распределение есть всегда, это исходное предположение и оно не обсуждается, иначе оценки никакой нет. А я и в самом деле считал, что ста. методы - просто методы. Если есть желание их использовать, например, для решения каких-то локальных задач, то и не вопрос. Просто надо максимально корректно прописать предположения. Ан нет.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
стат. методы и нормальное распределение применяют для упрощения... на практике это не так (даже, например, при проведении гоедезических измерений ошибка не распределяется в виде "круга" СКО.. она имеет иную форму, например эллипса. но тем не менее для упрощения - принимают СКО), и зачастую определения той же СКО вполне достаточно. в оценке не учитывается тот факт, что рынок бимодален. и как мне показалось приведенные Вами примеры это в некоторой степени подтверждают. поэтому конечно о нормальном распределении на практике речи быть не может. но при этом думаю как некий ориентир ну или границы все равно использовать расчетные стат. данные вполне достаточно ведь и оценка сама по себе - штука довольно условная... Вместе с тем - использование стат. данных и учет бимодальности ИМХО нарушит, например, принцип сравнительного подхода... учитывая его, и то, что мы используем в СП на практике цены предложений, а не сделок - принимать для анализа всю ген.совокупность - в принципе не правильно. P.S. я в статье не увидел - учитывался ли при анализе t-критерий Стьюдента.... ведь если Вы уменьшаете количество объектов - это ведь влияет на распределение
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
я вообще бы пожалуй разделил тему на 2 блока отдельно - использование стат.данных в процессе оценки и использование стат. данных в представлении (анализе) результата оценки.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Бимодальность - признак резкой неоднородности. Надо выяснять причину. Это просто разные ценовые категории, имеется неучтённый сильный фактор, например, класс А и класс Б. А там ещё и С где-то ... Я лично до 4 таких категорий наблюдал в ходе анализа рынка пром. недвижимости в СПб. А про три даже публиковал - коттеджи разных классов в посёлках и в деревнях. Надо просто определиться, куда ОО попадает, там мода всегда одна.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
мне кажется природа бимодальности в том, что кому-то нужно продать побыстрее, потому что нужно продать.. и ценник не задирает.... а кто-то никуда не торопится и выставляет цену повыше в ожидании своего покупателя... и это все в рамках одного класса и т.д.. т.е. можно даже сказать при прочих равных условиях и характеристиках (условно)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):
P.S. я в статье не увидел - учитывался ли при анализе t-критерий Стьюдента.... ведь если Вы уменьшаете количество объектов - это ведь влияет на распределение
Статистика Стьюдента позволяет "более уверенно" определить дов. интервал на малой выборке за счёт расплывшейся формы нормального распределения - перехода от статистики Лапласа, сокращение числа степеней свободы ... Но 1. он не отменяет требование к нормальности распределения и ни в коем случае не заменяет нормальность распределения. 2. попытки выяснить, где предел малости выборки, безуспешны. Вот что понимать, если в ГОСТе есть требование к проверке нормальности, которое при менее 15 штук подтвердить не возможно, но Баринов оценивает при 10 и говорит, что проверять на нормальность не надо, достаточно унимодальности и симметричности. А С.А. Смоляк говорит, что сначала надо форму распределения определить, хотя бы более вероятную, а потом уже определяться. И примеры у него как-то от 20 штук аналогов. Я о том, что Баринов-то может и отговорится, если ему в суде ГОСТом и моими картинками начнут попрекать, а вот молодой и наглый кто наслушается и что с ним потом сделают … И к тому, что я просто рекомендую сначала на самые общие вопросы поиметь ответы, а потом в практику внедрять. Но есть ли эти ответы в природе в принципе? У Лейфера в справочнике про интервал неопределённости уже с двух чисел нормальность начинается. Нормально?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):мне кажется природа бимодальности в том, что кому-то нужно продать побыстрее, потому что нужно продать.. и ценник не задирает.... а кто-то никуда не торопится и выставляет цену повыше в ожидании своего покупателя... и это все в рамках одного класса и т.д.. т.е. можно даже сказать при прочих равных условиях и характеристиках (условно) Думаю, что РС там, где "не торопится". А там где "торопится" не РС.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Думаю, что РС там, где "не торопится". А там где "торопится" не РС. под торопиться - я не имел виду прямо уж совсем срочно... в разумных пределах. и даже слово "торопится" не совсем уместно пожалуй... правильнее - кому реально нужно продать, а не продать, если только предложат много денег. а предложений с завышенной ценой на рынке гораздо больше, чем с реальной или заниженной.. по ценам ниже рынка объекты вообще очень быстро улетают.. их много в выборку не попадет...
и посему я думаю наоборот... разумный покупатель не будет приобретать объект, если на рынке есть такой же объект с равными характеристиками, по цене ниже... соответсвенно сделка пройдет у того, у которого цена ниже... а не у того, кто ее раздул... а нет сделки - ну и какая тогда РС? кривая спроса и предложения пересекается где-то внизу диапазона, а не вверху его
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,110 Местонахождение: Коломна
|
Olegovich сообщал(а): а нет сделки - ну и какая тогда РС? кривая спроса и предложения пересекается где-то внизу диапазона, а не вверху его
а то всё какие-то коэффициенты, плюсы, минусы и т.д.
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,110 Местонахождение: Коломна
|
Слуцкий сообщал(а):Думаю, что РС там, где "не торопится". А там где "торопится" не РС.
Так что же всё-таки РС: оферта (ст.3 ФЗ 135) или совершившиеся сделка?
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете?
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
по 135-фз - цена сделки
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
кстати, относительно рынка. Я тут недавно понял , что многие оценщики банально путают понятие "наличие рынка" и "активность на рынке". Аргументация примерно такая: я нашел несколько аналогов, значит рынок активный. На самом же деле, то, что он нашел несколько аналогов говорит лишь о наличии рынка. А вот для понимания его активности/неактивности нужно определиться с другими признаками рынка. Что касается оценки и совпадения ее результатов в реалиями на рынке. Это оценщики, математики и не очень (и т.п.) находят способы (придумывают методики) определения ст-ти по множеству параметров. Да еще, блин, и включают в сравнение всевозможные критерии корректировок - скоро до количества воробьев дойдет и об их влиянии на рынок.. А реальные собственники (общался), и если речь не идет о крупных торг компл, принимают решение о справедливой стоимости своего по ближайшим объектам, а может даже по единственному - конкурентному, размещенному в продаже. особенно, если речь идет о небольших нас пунктах и городах. В крупных городах, да, могут быть нюансы
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,110 Местонахождение: Коломна
|
Ну вот: скоро дойдем до понимания, что РС выведенная оценщиком не имеет ничего общего с рынком)))
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,110 Местонахождение: Коломна
|
Olegovich сообщал(а):предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете? А если в предложении указано "без торга", то оценщику все-равно надо ставить скидку на торг?))) Патаму чта оценщик так решил?))))
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
Владимир Коломна сообщал(а):Olegovich сообщал(а):предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете? А если в предложении указано "без торга", то оценщику все-равно надо ставить скидку на торг?))) Патаму чта оценщик так решил?)))) ну блондинку тут включать совсем не к месту...
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
блин... если кто-нибудь сможет продать мою машину (я правда не собирался этого делать - но ради такого случая...!) по среднестатистической цене объявлений например авто-ру - с меня магарыч!
|
|
Антон Маркелов
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2016 Сообщений: 34 Местонахождение: Семеновское
|
Владимир Коломна сообщал(а):Olegovich сообщал(а):предположение о сделке, причем не по цене оферты... Вы ведь к оферте скидку на торг применяете? А если в предложении указано "без торга", то оценщику все-равно надо ставить скидку на торг?))) Патаму чта оценщик так решил?)))) Думаю, смотря откуда берется эта скидка, есть два самых очевидных варианта: 1) Интервью продавца и тогда если он указал что без торга - значит без торга. Там, где продавец дает 10% ставим 10%, где 20% даем 20%. 2) Справочно и тут мы берем среднерыночную скидку как бы. В данном случае, я думаю, что применять надо ко всем аналогам... Размер скидки по тем, где торг есть мы откуда берем? Вдруг справочно 10%, а фактически у одного 10%, а у другого 20% а у третьего 0%, а средне-то 10% выходит.
https://ocenit-usherb.ru/
|
|
Guest |