|
|
|
Александр Петрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/6/2020
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Здравствуйте! Я не оценщик и не эксперт. Но столкнулся с повторной экспертизой в Первом Апелляционном суде по ОКС. Объект оценки совокупность вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования здания. В здании несколько собственников. Данная совокупность помещений в надлежащем порядке зарегистрирована и стоит на кадастровом учете как одно отдельное нежилое помещение. Собственники коммерческих площадей здания обладают в отношении данного объекта также зарегистрированными правами долевой собственности. Повторная экспертиза назначена в связи с НДС. Эксперт, на мой взгляд, слегка ммм... напортачил. В глобальном смысле мне вообще непонятно как можно устанавливать коммерческую стоимость объекта недвижимости ограниченного в обороте, т.к. данный вид помещений не подлежит отчуждению отдельно от основных, а сдавать в аренду доли в праве тоже нельзя. Так что непонятно как вообще здесь могут применяться сравнительный и доходный подходы? Конкретно по Заключению: эксперт вообще не понял или сознательно указал, что объект ЦЕЛИКОМ является вспомогательным (подсобным) помещением и посчитал что их в объекте исследования только половина,а остальная половина коммерческие. Поэтому при сравнительном подходе в отношении половины помещения применил коэффициент Лейфера 0,68 и на его основе вывел некий коэффициент 0,84 для объектов-аналогов... Аналоги, соответственно брал ПСН, где предполагал тоже только часть подсобных помещений. Тут же возник вопрос: а разве Лейфер применяется при сравнительном подходе, или он все же только для доходного? Аналогичный выведенный им коэффициент эксперт применил для объектов-аналогов при доходном подходе. В общем результат по ставке аренды получился интересный... Рыночная стоимость кв.м. подсобных помещений по результатам экспертизы получилась практически равной стоимости коммерческих помещений в этом же здании. Что специалисты могут посоветовать в качестве возражений по результатам экспертизы и вопросов эксперту? Заранее благодарен.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
Лейфер дает коэффициенты и для сравнительного и для доходного. часто их величина совпадает.
однозначно не видя что делал эксперт сказать тяжело, но вроде по описанному Вами правильно... он должен был по логике его вычислений сначала к аналогам применить коэффициент 1/0,84 - переход от блоков помещений (включающих как основные так и вспомогательные площади) к основным, а потом другим коэффициентом 0,68 получить из стоимости основных стоимость вспомогательных. таким образом итоговый коэффициент к аналогам будет округленно: 1/0,84*0,68=0,81
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
Александр Петрович сообщал(а):Здравствуйте! Я не оценщик и не эксперт. .....Эксперт, на мой взгляд, слегка ммм... напортачил....Конкретно по Заключению: эксперт вообще не понял или сознательно указал, что объект ЦЕЛИКОМ является вспомогательным (подсобным) помещением и посчитал что их в объекте исследования только половина,а остальная половина коммерческие.....В общем результат по ставке аренды получился интересный... Рыночная стоимость кв.м. подсобных помещений по результатам экспертизы получилась практически равной стоимости коммерческих помещений в этом же здании.
Что специалисты могут посоветовать в качестве возражений по результатам экспертизы и вопросов эксперту?
Заинтересованная в судебном споре сторона, оценивает эксперта - да, это....
Для одной из сторон эксперт всегда "слегка ммм..."
А соответствует ли коэффициенты по справочнику Лефера и тому подобных фактической рыночной ситуации - задайтесь данным вопросом и вкл. его в суд. экспертизу - еще интересней ситуация получится))))
Специалисты могут посоветовать обратится с документами к специалистам, а не заниматься "самолечением" в инете.
|
|
|
Александр Петрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/6/2020
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Olegovich сообщал(а):Лейфер дает коэффициенты и для сравнительного и для доходного. часто их величина совпадает.
однозначно не видя что делал эксперт сказать тяжело, но вроде по описанному Вами правильно... он должен был по логике его вычислений сначала к аналогам применить коэффициент 1/0,84 - переход от блоков помещений (включающих как основные так и вспомогательные площади) к основным, а потом другим коэффициентом 0,68 получить из стоимости основных стоимость вспомогательных. таким образом итоговый коэффициент к аналогам будет округленно: 1/0,84*0,68=0,81
Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт вообще разделил объект исследования который целиком представляет из себя вспомогательные помещения на полезные и вспомогательные? Именно из такого разделения он и вывел коэффициент к объектам-аналогам. Не логичнее было бы к объектам-аналогам применить сразу Лейфера? Тем более, что по сути объектов-аналогов данному объекту исследования исходя из его целевого назначения подобрать практически невозможно...
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
Александр Петрович сообщал(а):
Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт...
Задайте данные вопросы к эксперту, пусть разъяснит - для этого и проводится суд. экспертиза - разъяснение сторонам...
|
|
|
Александр Петрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/6/2020
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Владимир Коломна сообщал(а):Александр Петрович сообщал(а):
Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт...
Задайте данные вопросы к эксперту, пусть разъяснит - для этого и проводится суд. экспертиза - разъяснение сторонам...
Именно это я и собираюсь сделать в процессе. Но я должен быть убежден в правоте. Поэтому предварительно и обращаюсь к специалистам. на самом деле разговаривал уже с разными оценщиками и разброс мнений очень велик.
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
Александр Петрович сообщал(а):Владимир Коломна сообщал(а):Александр Петрович сообщал(а):
Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт...
Задайте данные вопросы к эксперту, пусть разъяснит - для этого и проводится суд. экспертиза - разъяснение сторонам... Именно это я и собираюсь сделать в процессе. Но я должен быть убежден в правоте. Поэтому предварительно и обращаюсь к специалистам. на самом деле разговаривал уже с разными оценщиками и разброс мнений очень велик.
Откройте голосовалку:
1.Кто за вашу правоту
2.Кто против вашей правоты
И по результатам голосования поймете......
Еще раз доказывает необходимость в процессе грамотного представителя......
Насчет коэффициентов, справочников и т.д. подумайте, т.к. рыночные исследования специалистов фактических данных по рынку не подтверждают "муть" в справочниках))))
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Очередные рассуждения о непогрешимости судебных экспертов.
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Александр Петрович сообщал(а):Владимир Коломна сообщал(а):Александр Петрович сообщал(а):
Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт...
Задайте данные вопросы к эксперту, пусть разъяснит - для этого и проводится суд. экспертиза - разъяснение сторонам... Именно это я и собираюсь сделать в процессе. Но я должен быть убежден в правоте. Поэтому предварительно и обращаюсь к специалистам. на самом деле разговаривал уже с разными оценщиками и разброс мнений очень велик.
Вам надо найти оценочную фирму, которой вы доверяете. Они посмотрят судебную экспертизу и письменно изложат свои аргументу о неправоте эксперта.
Как назвать эти аргументы и как их преподнести суду - это лучше с юристами посоветоваться.
Просто на форуме без анализа самого документа - бессмысленно.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
Александр Петрович сообщал(а): Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт вообще разделил объект исследования который целиком представляет из себя вспомогательные помещения на полезные и вспомогательные? Именно из такого разделения он и вывел коэффициент к объектам-аналогам. Не логичнее было бы к объектам-аналогам применить сразу Лейфера? Тем более, что по сути объектов-аналогов данному объекту исследования исходя из его целевого назначения подобрать практически невозможно...
если в заключении такой алгоритм как я описал - то Вы немного путаете... он не Ваш объект делил на полезные и вспомогательный, а объекты-аналоги.
если алгоритм иной - тут скорее всего ошибка эксперта... но однозначно сказать нельзя - надо смотреть что конкретно нарисовано в заключении..
Вашему описанию алгоритма расчета не вполне понятное... коэффициенты вроде те... а к чему и как их применили однозначно понять нельзя
|
|
|
Александр Петрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/6/2020
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Olegovich сообщал(а):Александр Петрович сообщал(а): Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт вообще разделил объект исследования который целиком представляет из себя вспомогательные помещения на полезные и вспомогательные? Именно из такого разделения он и вывел коэффициент к объектам-аналогам. Не логичнее было бы к объектам-аналогам применить сразу Лейфера? Тем более, что по сути объектов-аналогов данному объекту исследования исходя из его целевого назначения подобрать практически невозможно... если в заключении такой алгоритм как я описал - то Вы немного путаете... он не Ваш объект делил на полезные и вспомогательный, а объекты-аналоги. если алгоритм иной - тут скорее всего ошибка эксперта... но однозначно сказать нельзя - надо смотреть что конкретно нарисовано в заключении.. Вашему описанию алгоритма расчета не вполне понятное... коэффициенты вроде те... а к чему и как их применили однозначно понять нельзя
К сожалению я не ошибся... Общая площадь объекта 164,5 кв.м. Весь объект - это вспомогательные помещения... Цитирую: «Объект экспертизы имеет в своем составе значительную часть вспомогательных помещений - лестниц, венткамер и пр. общей площадью 83,3 кв.м. в соответствии с экспликацией. Стоимость вспомогательных площадей меньше стоимости основных, необходимо ввести корректировку. Корректировка составила 0,68 для подсобных площадей. Или 068*0,83,3/164,5+81,1/164,5=0,838 для всех объектов аналогов».
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
с лестницами и венткамерами понятно.. а остальное что? может они и не вспомогательные как Вы думаете?
без экспликации и плана тут больше говорить не о чем
|
|
|
expert45
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
|
Изначально помещения должны быть общим имуществом, см. постановление 491 (применительно к нежилым). Я бы посчитал стоимость всего здания целиком и отнял стоимость помещений которые не входят в общее имущество. Тогда и коэффициенты не нужны и логика понятна.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Одного не понимаю.
Как помещения в которых устроены дорогущие конструктивные элементы здания, лестницы, усиленные перекрытия и фундаменты для вентоборудования, могут стоить дешевле помещений в которых ничего кроме столов и стульев потом и стоять не будет?
Уберите в девяти этажке лифтовые шахты и за одно лестницы, Вы хоть одну квартиру потом сможете продать?
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
Павел Лазарев сообщал(а):Очередные рассуждения о непогрешимости судебных экспертов.
Где вы такое увидели?)))
Наоборот, когда сумма (вывод) суд. эксперта сторону устраивает, то сторона молчит...что разве нет ошибок в заключении эксперта когда сторона молчит?))))
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
Александр Петрович сообщал(а):
К сожалению я не ошибся... Общая площадь объекта 164,5 кв.м. Весь объект - это вспомогательные помещения... Цитирую: «Объект экспертизы имеет в своем составе значительную часть вспомогательных помещений - лестниц, венткамер и пр. общей площадью 83,3 кв.м. в соответствии с экспликацией. Стоимость вспомогательных площадей меньше стоимости основных, необходимо ввести корректировку. Корректировка составила 0,68 для подсобных площадей. Или 068*0,83,3/164,5+81,1/164,5=0,838 для всех объектов аналогов».
Да смешно читать....как дело пахнет вытягиванием из кармана собственника (налоги и т.д.), то все завышено "...Рыночная стоимость кв.м. подсобных помещений по результатам экспертизы получилась практически равной стоимости коммерческих помещений в этом же здании....", а как переселение из аварийного мкд, сразу ор стоит и подсобки должны стоить как коммерческое помещение))))
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Владимир Коломна сообщал(а):
Где вы такое увидели?)))
Увидел в той надо нарочитой предубеждённости, что несогласной стороне ни в коем случае нельзя показывать результатв экспертизы иным,, сведущим в данной области.
Либо самой пытаться оспорить из жизненного опыта. Ну либо не судьба.
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
expert45 сообщал(а):Изначально помещения должны быть общим имуществом, см. постановление 491 (применительно к нежилым).
Должны?))) Это определено кем? вами?
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Не факт, что вообще определялся состав общего имущества в соответствии с ПП 491....
|
|
|
Александр Петрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/6/2020
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Владимир Коломна сообщал(а):expert45 сообщал(а):Изначально помещения должны быть общим имуществом, см. постановление 491 (применительно к нежилым). Должны?))) Это определено кем? вами? 1. Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Не факт, что вообще определялся состав общего имущества в соответствии с ПП 491....
Господа, а можно не отклоняться от вопроса?! У нас не МКД, а коммерческий объект с несколькими собственниками. Иу них на места общего пользования имеется зарегистрированное право долевой собственности. Состав мест общего пользования придумали и определили не мы, а город, когда подписывал Акт реализации инвест.контракта после реконструкции объекта. Вопрос конкретного порядка оценки.
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
Александр Петрович сообщал(а):
Господа, а можно не отклоняться от вопроса?!
А вы что наняли специалистов и у них есть обязательства перед вами? Вопрос ваш, какое отношение он (вопрос) имеет к другим? Наверняка бесплатно не сдаете данную коммерческую недвижимость, так почему же вы считаете что вам должны бесплатно.....?
|
|
|
Guest |