Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

БЕЗРИСКОВАЯ СТАВКА Опции · Вид
нормировщик
От: Monday, May 02, 2022 8:25:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/28/2010
Сообщений: 266
Местонахождение: Протвино
Давайте обсудим расчет ставки дисконтирования в текущих условиях. Безрисковая ставка выросла можно считать в два раза. Соответственно расчет кумулятивным построением ставки и дальнейший расчет стоимости недвижимости дает падение стоимости относительно цен до известных событий. Реально недвижимость выросла в цене.
В начало
 
Марат Уфа
От: Tuesday, May 03, 2022 8:38:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 103
Местонахождение: Уфа
На мой взгляд все не так просто.
1.Почему безрисковая выросла в 2 раза? Чисто формально (например, если взять офз 5 лет) на 29.04.2022 - 10,08%. В начале февраля было в районе 10%.
2.Если ставку капитализации считать чз рынок, то скорее всего она окажется в районе 0,08-0,15. То есть примерно, как и до того как.... У Слуцкого на сайте и в ФБ даже статья была про это....
3.На самом деле ничего точно не выросло. Кто-то поднимает цены предложения. Конкретный пример. Висит ЗУ уже лет пять за 20 млн. Не фейк. Периодически звоним , разговариваем. В марте подняли цену до 30 млн. "?". "Так ведь цены растут!....."
4.При этом кто-то наоборот сбрасывает недвижку. То есть выходит в кэш. По тем ценам, которые были до того как. Кто-то, кто уже сидит в кэше, наоборот покупает. Но по ценам до того как. Не выше! Обычное пари, в котором один может угадать, а второй пролетит!
5.Ключевой фактор на рынке сегодня это полная неопределенность. На самом деле этот фактор уже несколько лет довлеет. Но сейчас величина неопределенности просто нереальная.
6.С учетом всех написанных выше букв на мой взгляд говорить о том, что что-то в коммерческой недвижке подорожало или подешевело, абсолютно некорректно. Вот продукты сто пудов подорожали. Некоторые с декабря (и так дорогого на фоне 2021г.) - на 50%. Товары там всякие: металл например. А недвижка: фиг его знает.....
7.Доходный в таких условиях полная профанация. Но если уж очень нужно, то лучше считать при допущении о том, что все на начало февраля.
8.Ни на чем не настаиваю. Исключительно мое мнение.
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, May 04, 2022 9:55:31 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,789
Местонахождение: -
нормировщик сообщал(а):
Давайте обсудим расчет ставки дисконтирования в текущих условиях. Безрисковая ставка выросла можно считать в два раза. Соответственно расчет кумулятивным построением ставки и дальнейший расчет стоимости недвижимости дает падение стоимости относительно цен до известных событий. Реально недвижимость выросла в цене.

как только Вы будете отличать реальный и номинальный денежный поток - все Ваши ставки придут в норму и Вы увидите, что безрисковая не то чтобы выросла, а бесстыдно упала
В начало
 
нормировщик
От: Wednesday, May 04, 2022 6:13:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/28/2010
Сообщений: 266
Местонахождение: Протвино
Варианты шарлатанства и гадания (в зависимости от необходимого результата) представлены например здесь:
https://prokreditybanki.ru/uslugi/bezriskovaya-stavka-tsb-rf-na-segodnya
https://finzz.ru/bezriskovaya-stavka-doxodnosti-5-sovremennyx-metodov-rascheta.html
http://znatokdeneg.ru/terminologiya/bezriskovaya-stavka-dohodnosti-chto-eto-takoe.html
Есть о чем поговорить?
В начало
 
Юрий К.
От: Thursday, May 12, 2022 12:57:38 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
1. Кто сказал, что доходность российских ОФЗ представляет собой безрисковую доходность?
2. Согласен с Olegovich насчет номинальных и реальных денежных потоков и ставок.
3. В таких условиях нельзя брать одну единственную ставку на весь прогнозный период (если он более-менее продолжительный). Большинство оценщиков знает 2-х и 3-х фазные модели - вот их и надо использовать.
4. Если исключить вариант 3 Мировой, наверное можно сказать, что период с 24.02 по 09.05 (и особенно дата 24.02 и период с 25.02 по - примерно 24.03) был периодом с самой высокой неопределенностью и эмоциональным негативом. Соответственно, далее кое-какие тренды начинают вырисовываться, а значит спадать неопределенность, т.е. информационные риски...
5. В периоды катаклизмов и рецессий снижается ценность сложных инвестиционных активов и повышается ценность товаров первой необходимости и простых инвестиционных активов (золота).
6. Никакого кумулятива - экстракция. Конечно, при наличии свежей информации о сделках. А при ее отсутствии...происходят примерно такие грубые прикидочные оценки: (1) рубль снизился к доллару в N раз. Понятно, что недвижимость не может так же снизится - она должна повыситься в рублевом эквиваленте, но снизиться в долларовом; (2) цены на продовольствие выросли, допустим, на 70%. Смотрим пункт 5 и заключаем, что изменение цен на сложные инвестиционные товары (прежде всего, российские акции и в меньшей степени коммерческая недвижимость) должно быть меньшим (меньше, чем дефлятор ВВП). Конечно, можно возразить, мол, цены на некоторые акции снизились "будь здоров!", но ведь (1) в основном их снижение пришлось на период до 24.02.22 и (2) там многое зависит от интегрированности эмитентов в глобальный международный рынок: чем больше была эта интегрированность, тем большее влияния на цены эмитента оказала СВО. В принципе такая же логика проглядывается во всем: больше всего потеряют юридические дочки инофирм в РФ (они ушли и уходят с нашего рынка), производства с высокой долей импортных комплектующих, а также ряд офисов. В меньшей степени пострадает жилая недвижимость, пр-во продуктов питания и повседневной необходимости и связанная с этим недвижимость.
7. Мне кажется, можно прикинуть годовую инфляцию по 2022 г. на уровне близком к 70%. Во-первых, потому что Глава ЦБ не так давно обронила эту фразу. Во-вторых, надо учесть что в расходной части бюджета на этот год не запланированы расходы на СВО, а это значит, что текущие расходы на СВО осуществляются в долг, т.е. деньги берутся из других статей бюджета, либо эмитируются. А это, по слухам, порядка $1 млрд/день. Т.е. можно сопоставить это с величиной расходной части всего бюджета РФ в день (какова эта доля) и скорректировать на общую ожидаемую продолжительность СВО в этом году.

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005