Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОБСУЖДЕНИЕ СТАТЕЙ
»
Обсуждение статей по тематике Портала
»
Некоторые рассуждения об экспертизе отчетов. Автор Зимин В.С.
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Некоторые рассуждения об экспертизе отчетов об оценке и требованиях к экспертным исследованиям со стороны государственных органов управления и саморегулируемых организаций оценщиков России.
14.08.2006 Автор Зимин В.С.
Зимин сообщал(а):
На наш взгляд должны быть разработаны и утверждены последовательные процедуры проверки не только соответствия отчета формальным правилам и стандартам, но и (а это мы считаем самым важным) процедуры и алгоритмы выборочной проверки промежуточных и конечных расчетов. Отчеты об оценке, не содержащие полной информации для повторения и проверки всех результатов расчетов, не должны даже рассматриваться проверяющими органами.
Похоже, господин Зимин давно сам не занимался оценкой, и забыл, откуда оценщик порой берет исходные данные для оценки.
Например, необходимо оценить дом в деревне. Как известно, в деревне нет риэлтерских контор, газет типа «Из рук в руки». Оценщик получает конфиденциально информацию от жителей данной деревни, естественно, жители не желают, чтобы их данные были в отчете.
Другой пример. Продажа коммерческой недвижимости, данные о ней скрываются, и получить достоверную информацию можно только из неофициальных источников. Правда, все знают по чем продано, но документов нет.
Каким образом оценщик должен показать источник информации?
В тоже время я согласен с господином Зиминым, что нужно проверять конечный результат.
Зимин сообщал(а):
Архиважное значение в рамках принятого Федерального закона Российской Федерации от 27 июля 2006 года №157 – ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» приобретают вопросы решений по результатам проведенных экспертиз отчетов об оценке.
Существенное усиление материальной ответственности специалистов – оценщиков, введение института денежных штрафов безусловно требует кардинального изменения всей системы экспертиз отчетов, особенно в части принятия окончательных решений по результатам выполненных экспертиз отчетов об оценке.
Объективно требуется уйти от однозначных двух решений по результатам экспертиз отчетов об оценке, т.е. только положительной и только отрицательной трактовок таких решений, поскольку это в конечном итоге вместо организации системной работы и контроля за профессиональной деятельностью оценщиков породит бесконечные судебные разбирательства и споры, массу ненужных проверок и рассмотрений заявлений и жалоб профессиональных оценщиков.
Не могу согласиться с автором, главной задачей экспертизы является подтверждение или опровержение конечного результата, а не выставление оценки за качество оформления отчета.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Шогин Валерий
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
У экспертизы могут быть различные задачи. А с Зиминым я также не согласен. Ка-то все витиевато
|
|
|
Андрей Т
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 24
|
По поводу предоставления всей информации (источники информации). Понятно, когда немного объектов, но часто таких объектов сотни и тысячи и что тогда, по каждому объекту в отчете все прописывать. Естесственно все основные источники у Оценщика сохраняются (по умолчанию), но приводить их все в отчете при большом количестве объектов, как-то представляется затруднительным. Считаю, что по одному источнику на позицию для такого отчета достаточно. И как проверяющий будет проверять эти сотни, тысячи позиций? Если мыговорим, что принятый закон должен повысить ответственность и престиж оценщиков, то не надо доводить до абсурда проверки (экспертизы).
|
|
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
|
В статье к.э.н. Зимина В.С. - Президента НП «КПО», руководителя "саморегулируемой организации оценщиков, объединяющей наиболее высокообразованных и высокопрофессиональных специалистов – оценщиков", особо впечатляет «научный» подход к « разработке матрицы критериев и систем оценки качества отчетов об оценке»
Цитата :
"На наш взгляд следует достаточно быстро и оперативно разработать и утвердить систему критериев оценки точности, уместности и качества отчетов об оценки, при которой результаты экспертных исследований отчетов об оценке можно будет рассматривать с точки зрения четырех ранжированных позиций, а именно:
условно положительная экспертиза отчета об оценке;
положительная экспертиза отчета об оценке;
условно отрицательная экспертиза об оценке;
отрицательная экспертиза об оценке."
Исходя из предложенной автором " ранжированности ... системы оценки качества отчетов об оценке" , могу предложить Главному редактору оценить статью уважаемого автора как "условно вредную". И, следуя той же научной методике автора, рискну назвать такого рода «работу» , которая ведется в НП «КПО» с 2000 года , « условно никому не нужной ".
http://facebook.com/arnold.yuniter
|
|
|
Узалов Ислам Абдуллаевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 29
|
Ну, наконец - то.
А то повели обсуждение непонятно чего.
Название статьи сразу привлекло внимание. Вот, думаю, хоть кто-то хочет предложить что-то конкретное. Начал читать - сплошное разочарование.
Вреда, конечно, никакого, но и пользы, от общеизвестных истин общего характера, облачённых в наукообразную форму, никакой.
Все ищут «философский камень» - некий алгоритм праведной экспертизы, но, в конечном итоге, все сводится к тому, что должно быть «всё по честному, без обмана у волшебника Сулеймана».
Кстати, в запасниках портала почему-то нет ни одного образца экспертизы отчёта об оценке.
Если успею, на неделе очищу от реквизитов пару актов (недвижимость и бизнес) и заброшу на растерзание.
1056 сообщений на старом форуме
|
|
|
Андрей Т
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 24
|
На мой взгляд, существует несколько проблем проведения экспертизы на сегодняшний день:
1.Экспертизу часто проводят эксперты, которые не специализируются в данном виде оценки или не понимают специфики оцениваемых объектов. Конкретный пример у меня был с экспертизой оценки судов. Приходилось "эксперту" объяснять азы по данногог видап оценки, а он мне в ответ "а вот в недвижимости" и т.д.
2. Многие эксперты не понимают, что их некомпетентная "экспертиза" в первую очередь вредит их же профессиональному имиджу.
3. Не существует ответственности самого эксперта за проводимую экспертизу.
4.Почему-то многие эксперты изначально ставят себя выше проверяемого оценщика, при этом тон экспертизы бывает откровенно хамским. Давайте все-таки в первую очередь уважать себя и свою профессию.
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Узалову И.А.:
Коллега, неужели непонятны причины и суть статьи?
Из всех деятелей, считающих себя "капитанами" оценки (в смыле теми, кто рулит), по новой редакции 135 ФЗ более-менее конкретно высказался один Галушка, да и то в части исключения юрлиц из числа субъектов ОД. И не просто высказался, но и определенные действия предпринял.
Все остальные или молчат, или пытаются определенными публичными высказываниями наработать престиж прогрессивных деятелей и перед авторами закона, и перед оценщиками, а заодно прорекламировать свою ОО - в чаянии стать СРО, и, возможно, одной из ведущих СРО. Да и в нацсовет по ОД попасть и хочется, и надо.
В данной статье, действительно, в наукообразном виде, сделана попытка как-то подитожить все замечания по экспертизе отчетов ФАУФИ, которые обсуждались на старом форуме. Здесь, на мой взгляд, просматривается попытка показать объективность экспертизы. Но если документ по итогам проверки отчета об оценке по-прежнему будет называться экспертным заключеним, а проверка - экспертизой, то вывод должен быть, как и положено при экспертизе, или да, отчет соответствует закону и стандартам, или нет, отчет не соответствует закону и стандартам. Отсюда конечный вывод - отчет может быть или не может быть рекомендован для проведения сделки!
Если же, как предлагалось оценщиками (и, главное, В.Г. Мисовцом), проверка отчетов будет иметь характер рецензирования, а итоговый документ - рецензии, то там все будет иметь совсем другой вид.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
|
Тарантову Вадиму Николаевичу.
Тема обсуждения действительно интересная. Но, обсуждая статью, надо бы посмотреть, "откуда ноги растут". Иначе получается по пословице : " Бухнул в колокол, не заглянув в святцы". Цитаты из Вашего поста - синим цветом.
В данной статье, действительно, в наукообразном виде, сделана попытка как-то подитожить все замечания по экспертизе отчетов ФАУФИ, которые обсуждались на старом форуме. Здесь, на мой взгляд, просматривается попытка показать объективность экспертизы.
Разве кто-то сомневается в важности экспертизы ? Только не надо изобретать велосипед, пыжиться и публиковать «наукообразный» винигред о важности экспертизы ( его Валерий мягко назвал «витиеватостью»). В конечном итоге, все эти вопросы давно и достаточно четко изложены в Международных стандартах об оценке ( МСО ).
Напомню : International Valuation Guidance Note No.11 “ Reviewing Valuations” ( действует с 30 апреля 2003 г. )
Но если документ по итогам проверки отчета об оценке по-прежнему будет называться экспертным заключеним, а проверка - экспертизой, то вывод должен быть, как и положено при экспертизе, или да, отчет соответствует закону и стандартам, или нет, отчет не соответствует закону и стандартам.
Разве в названии отчета дело? Важна цель проверки (экспертизы)!
В Вашем случае речь следует вести исключительно о судебной экспертизе ( см. МСО )
Отсюда конечный вывод - отчет может быть или не может быть рекомендован для проведения сделки!
Непонятно, кому будет адресована такая рекомендация ( речь идет о проверках отчетов в СРО ). Выходит, если следовать Вашей логике, каждый мало-мальский серьезный отчет подлежит контролю со стороны СРО перед отправкой заказчику (?) Иначе какой смысл в выводе экспертизы СРО ?
Убежден, прежде чем выдавать «рекомендации» коллегам, не мешает заглянуть в МСО, тем более, что даже ФЗ-157 признает эти стандарты основополагающими ( правда, не знаю, есть ли перевод этого документа на русский язык – в Инете только английский текст)
С уважением,
Ю.А.Д.
http://facebook.com/arnold.yuniter
|
|
|
ОД
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Простой вопрос:
Преамбула.Эксперт, проведя экспертизу отчета, пришел к выводу, что отчет не соответствует ряду положения закона об ОД, а по сему полученная в отчете стоимость не является рыночной.
Сам вопрос. Должен ли эксперт указать КАКОВА рыночная стоимость? (Или ему достаточно сказать: неправильно, а ск. я и сам не знаю, или знаю, но не скажу).
Т.к. в случае его цифры возникает хоть какая-либо состязательность.(С ней можно спорить,можно расчитать отклонение от болеее точного значения и т.д.Может оказаться, что нарушения есть, а точность укладывается в допустимую.И т.д.)
Если же при экспертизе не дается "правильное" (с точки зрения эксперта) значение, то это уже не экспертиза, а рецензия на отчет и его соответствие на действующие требования законодательства.
Судье и истцу, понятно, нужна просто рыночная стоимость.
А не доказательство нашего умения писать отчеты.
Так должен эксперт указывать КАКОВА рыночная стоимость оцениваемого объекта?
ОД
|
|
|
Шогин Валерий
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Эксперт не должен делать иной отчет (выводить стоимость). Он должен доказать наличие следующей причинно-следственной связи: показать упущения отчета (исходя из его содержания и имеющихся в нем доказательств), исправление которых приводит к получению иного результата оценки.
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Шогин Валерий сообщал(а): исправление которых приводит к получению иного результата оценки.
Если резальтат изменился на 1 рубль или на 1000 рублей, значит ...
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Юнитеру: А.Д., загляните на соседнюю ветку, там вам эксперт разъяснит все по поводу применения МСО!
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=301
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
|
Уважаемые коллеги!
Все зависит от цели и вида проверки ( экспертизы ), об этом достаточно четко изложено в
междунродных стандартах ( Reviewing Valuation ).
Насколько я понимаю суть стандарта, возможны оба варианта. Например, если такая проверка предусматривает физическое обследование объекта и, соответственно, изучениe на месте всей документации (Field Review) и (или) даже аналогов, тогда результатом проверки должна быть и итоговая величина стоимости.
При обычных видах проверки отчетов без физического обследования объектов оценки (Desk Review), фактически "РЕЦЕНЗИИ", результатом должно быть заключение о соответствии или не соответствии определенным критериям ( все в стандарте указано).
Больше того, убежден, что "эксперт СРО" при проверке отчета не вправе указывать "свою сумму" ( если только не является судебным экспертом ?).
http://facebook.com/arnold.yuniter
|
|
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
|
Тарантов Вадим Николаевич сообщал(а):
Вадим Николаевич ! Вы меня не поняли  .
На соседнюю ветку не заглядываю, там обсуждается конкретная экспертиза конкретного отчета по оценке бизнеса, весьма смело представленная "на растерзание" UZI ( увы, не мой профиль  )
Сожалею, что вместо того, чтобы заглянуть в международный стандарт, Вы решили изучать эти вопросы на соседней ветке. Всегда предпочитаю самостоятельно изучать первоисточник, что и Вам советую. Как говорят в Одессе, это две большие разницы 
http://facebook.com/arnold.yuniter
|
|
|
Шогин Валерий
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Без установления понятия допустимой погрешности отчетов (о чем мы когда-то обсуждали на форуме) "ИЛИ" может оценить только суд.
А, может (?), и собственник (с точки зрения нанесенного ему ущерба  )
|
|
|
Андрей Т
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 24
|
Арнольду Дмитриевичу
Цитата:тогда результатом проверки должна быть и итоговая величина стоимости
Тогда это уже не экспертиза, а оценка заново со всеми вытекающими последствиями и ответсвенностью эксперта за вновь проведенную оценку.
|
|
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
|
Андрей Т сообщал(а):Арнольду Дмитриевичу Цитата:тогда результатом проверки должна быть и итоговая величина стоимости Тогда это уже не экспертиза, а оценка заново со всеми вытекающими последствиями и ответсвенностью эксперта за вновь проведенную оценку.
Действительно, Андрей прав. Еще раз вернулся к ПЕРВОИСТОЧНИКУ - Руководству по экспертизе отчетов по оценке МСО.
Должен признать, что неправильно понял смысл термина Field Review (т.е. экспертиза с выездом на место - в "поле" ). Более тщательное прочтение Руководства МСО , в особенности, инструкции для Оценщика - Рецензента Отчета ( Review Valuer), а именно :
"Where the scope of the work undertaken is sufficient to constitute a new valuation, such valuation must conform to the requirements of the Inhteranational Valuation Standards and IVS Code of Conduct"
приводит к следующему заключению :
ЭКСПЕРТ НЕ ВПРАВЕ В СВОЕЙ РЕЦЕНЗИИ УКАЗЫВАТЬ НОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ ЛИШЬ УКАЗАТЬ НА НЕОБХОДИМОСТЬ НОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ИМУЩЕСТВА В СООТВЕТСТВИИ С ТРЕБОВАНИЯМИ МЕЖДУНАРОДНЫХ СТАНДАРТОВ И КОДЕКСА ЭТИКИ МСО.
Оказывается, ув. Вадим Николаевич прав: "вывод должен быть, как и положено при экспертизе, или да, отчет соответствует закону и стандартам, или нет, отчет не соответствует закону и стандартам". Правда, при этом не имеет особого значение, как такой акт экспертизы будет называться.
Должен признать пользу от профессиональной дискуссии, сообща легче определить истину. Результатом экспертизы НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ УСТАНОВЛЕНИЕ НОВОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, А ЛИШЬ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА О НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ НОВОЙ ОЦЕНКИ.
http://facebook.com/arnold.yuniter
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич сообщал(а):
Результатом экспертизы НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ УСТАНОВЛЕНИЕ НОВОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, А ЛИШЬ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА О НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ НОВОЙ ОЦЕНКИ.
А как эксперт должен прийти к данному мнению. Надо проводить новую оценку или нет.
Если не указана балансовая стоимость в отчете, является ли это основанием для проведения новой оценки.
Или что является основанием, для проведения новой оценки.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Андрей Т
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 24
|
Независимому
А на каком основании эксперт может утверждать, что рыночная стоимость завышена или занижена. Для этого он должен сам провести оценку и сделать отчет, иначе получается "козел-сам-козел". Мне один раз сделали такую экспертизу, в которой было написано, что рыночная стоимость завышена, что я не корректные методики применил и вообще не владею этим рынком. Когда стал разбираться с экспертом (предмет оценки - судно), а девушка эксперт оценивает недвижимость и на мой вопрос почему некорректная методика она ответила - а вот в недвижимости по другому и выяснилось, что суда вообще никогда не оценивала, но экспертное заключение для ФАУФИ написала. Мне потом пришлось с ФАУФИ объясняться, а этому "Эксперту" хоть бы что. И кому такая экспертиза нужна?
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Андрей Т сообщал(а): И кому такая экспертиза нужна?
В том и вопрос, а какая экспертиза нужна и кто ее должен проводить? Что должно быть предметом исследования.
Вот с другой ветки
Шогин Валерий сообщал(а):
Задача эксперта выразить мнение правильно ли оценщик интерпретировал то или иное (приведя, как должно быть интрепретировано), правильно ли произвел расчет (в рамках части расчетов, а не в целом - например, оценщик поделил в к-то формуле неверно). На основании всего этого эксперт делает вывод о достоверности результата (в режиме ДА НЕТ). Если нет - далее судом должен быть привлечен специалист для проведения судебной оценки. В любом случае суд оценивает представленные доказательства самостоятельно.
Ну поделил оценщик неправильно, допустил ошибку, результат изменился на 1000 рублей. Ведь в расчетах участвует куча формул, что теперь указав что оценщик ошибся в формуле, значит НЕТ.
Разница в ошибке при расчете коэ. Капитализации 20 или 18 процентов приводит к 10% погрешности.
А если учесть результаты, полученные 3 подходами, то и погрешность от ошибки мизерная.
Как правильно обосновать вес подходов, сами же пишите молодым оценщикам, прибавь в этом подходе, убавь в другом. И у каждого оценщика свое «правильное» мнение.
Или расчет затратным подходом. Первый рассчитал по УПВС и обосновал все нормативными документами, второй привел смету тоже составленную по нормативным документам, а результат отличается на 50 %. Кто же прав.
Коллеги, сколько обсуждалось отчетов на форуме, и все эти отчеты можно признать не достоверными. А это лучшие отчеты сильных оценщиков. Где же достоверные отчеты?
И вот ответ на вопрос.
Андрей Т сообщал(а): И кому такая экспертиза нужна?
Она нужна людям, которые хотят держать оценщиков на крючке. Это инструмент воздействия на оценщиков, способ устранения конкурентов.
Правильно, пишите
Шогин Валерий сообщал(а):
В любом случае суд оценивает представленные доказательства самостоятельно.
Только нейтральное лицо может оценить доказательства. Только судья может признать результат оценки недостоверной.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|