Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на торг для земли Опции · Вид
Volpa Alisa
От: Thursday, December 11, 2008 1:15:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/8/2008
Сообщений: 7
Местонахождение: москва
Коллеги,какая сейчас,в условиях кризиса, скидка на уторговывание для земельных участков в г.Москве (для МО она составляет по данным РБК порядка 50-70%)?Если кто располагает ссылками на аналитич.материалы, поделитесь пожалуйста!
В начало
 
ЭтоНик
От: Thursday, December 11, 2008 2:09:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Ну не думаю, то 50-70% это именно скидка на уторгование. По-моему имелось в виду падение цен на ЗУ. А уторгование - это то, что можно выжать в дополнение к уже упавшей цене. Не думаю, что есть какие-то изменения. Просто в эпоху завышенных цен скидка идет по верхней границе, а сейчас по нижней.
Но это я так думаю, аналитики на этот счет не наблюдала.
И вообще сейчас не склонна верить аналитикам. Особенно при риэлторских агентствах.Будь здоров, товарищ!

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Гувер
От: Thursday, December 11, 2008 4:16:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 159
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Всегда пользуюсь для этих дел статьей А.А.Марчука. Опубликовано - значит не придумано мной.
А из практики - с/х земли, которых набрали под городом в надежде на спекуляцию, схлопнулись за пару месяцев с 2млн до 500-600т за гектар и всё равно никто не покупает - нафиг они кому нужны в кризис... Так что спад будет ещё ниже.

102 сообщения на старом форуме
В начало
 
YOOHOOO
От: Thursday, December 11, 2008 4:28:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/11/2007
Сообщений: 29
Местонахождение: Москва
Ставим по минус 25-30% на торг спокойно, у банков никаких претензий по этому поводу нет.
В начало
 
ЭтоНик
От: Thursday, December 11, 2008 6:41:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Гувер сообщал(а):
Всегда пользуюсь для этих дел статьей А.А.Марчука. Опубликовано - значит не придумано мной.
А из практики - с/х земли, которых набрали под городом в надежде на спекуляцию, схлопнулись за пару месяцев с 2млн до 500-600т за гектар и всё равно никто не покупает - нафиг они кому нужны в кризис... Так что спад будет ещё ниже.


А кадастровая оценка земельных участков во Владимирской области выросла. И значительно (см. на главной).

Вот я и говорю - все это - на кофейной гуще гадание.
Сегодня прочитала в RWAY что в Москве арендные ставки для офисов УПАЛИ на 15-20%. Тут же пришел Арендодатель и принес уведомление об УВЕЛИЧЕНИИ на 11%.
Я ему статью показываю, а он мне тарифы на коммуналку.
Ну и представьте себе теперь, чтобы мне заказчик сказал, если бы вместо 15% снижения ставок получил 11% повышения.

А Вы аналитика-аналитика.
Тяжелые времены нынче

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Борис Иванов
От: Friday, December 12, 2008 12:14:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/2/2007
Сообщений: 152
Местонахождение: Санкт-Петербург
ЭтоНик сообщал(а):

Сегодня прочитала в RWAY что в Москве арендные ставки для офисов УПАЛИ на 15-20%. Тут же пришел Арендодатель и принес уведомление об УВЕЛИЧЕНИИ на 11%.
Я ему статью показываю, а он мне тарифы на коммуналку.

Уважаемая ЭтоНик, не берусь что-либо утверждать в данной ситуации, но хочу заметить, что Вы привели свой (частный) случай. Вот скажите, было ли хоть раз, чтобы АРЕНДОДАТЕЛЬ снижал Вам арендную ставку? Возможно, что он по инерции повышает? Не пробовали найти другое помещение в аренду?
РВЭЙ не читал, но когда проводил анализ арендных ставок в СПБ - также не заметил снижения.
Я отношу этот факт к инерционному мышлению многих АРЕНДОДАТЕЛЕЙ. Ну не хотят они снижать свою прибыль, но когда пойдет отток арендаторов - засуетятся.
Как верно было замечено - арендные договора заключаются в основном на год, поэтому предполагаю, что в новом 2009г. (где-то в феврале-марте) мы увидим то самое снижение ставок, о котором говорит аналитик РВЭЙ.
В начало
 
ДмитрийП
От: Friday, December 12, 2008 5:47:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
ЭтоНик сообщал(а):

...
Тут же пришел Арендодатель и принес уведомление об УВЕЛИЧЕНИИ на 11%.
Я ему статью показываю, а он мне тарифы на коммуналку.

Если при увеличении тарифа на коммуналку (примерно 20%), совокупный платеж за помещение увеличился на 11%, то значит что сама аренда уменьшилась на 9%.
(конечно в зависимости от доли коммуналки в совокупном платеже)
В начало
 
ЭтоНик
От: Sunday, December 14, 2008 8:11:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Cогласна, что случай частный. Но интересно получается - постоянно перезжать вряд ли кто захочет, поэтому арендодтель повышает ставки существующим арендаторам, при этом пустующие (почему-то) помещения он готов сдавать со скидкой. Так какая же все-таки сейчас рыночная тенденуия, если, как правильно сказал, коллега Борис Иванов, не было еще, чтобы по заключенным договорам (или возобновляемым) ставки снижались?

И как после этого верить аналитике?

ДмитрийП - Вы слегка погорячились в расчетах, операционные расходы и проч. явно не составляют почти 100% арендной ставки. НО мысль интересная - помогает пережить кризисПодмигивание

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Андрей Надточий
От: Monday, December 15, 2008 4:40:55 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Уважаемые коллеги!
Интересный вопрос по поводу снижения, падения цен и т.д. Уже который раз убеждаюсь, что мы все живем в удивительной стране. За 300 лет ничего не поменялось. Почему я пишу 300 лет? Нет, конечно, я столько не живу. Просто в детстве несколько раз перечитывал А.Толстого "Петр Первый". Запомнилось рассуждение Петра I по поводу русских купцов, мол, товар норовят всучить подпорченый, хотя в лабазах лежит хороший... Мол, не заботятся о своем купеческом имени...
Так и у нас. Соседние кабинеты в здании предлагают со скидкой и льготами, а якорным арендаторам повышают ставку, в полной уверенности в том, что они не съедут - адрес наработан, да и издержки на переезд немалые... А с другой стороны - бизнес есть бизнес. Как-то особого снижения на оценочные услуги тоже не наблюдается... А как у вас с расценками?
В начало
 
Бебнева Анна
От: Wednesday, December 24, 2008 12:14:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Вторая декада декабря 2008 года. Отчет об оценке. Раздел "Оценка стоимости земельного участка". Поправка на торг рассчитана с методикой ООО "ФБК" "Использование экспертного метода при опредлении размера скидки на торг" предполагаемая скидка на торг определена в размере 5%, что соответствует показателю для коммерческой недвижимости в населенных пунктах с численностью населения ниже 500 тыс. человек". И добавлено: "в результате общения с риэлторами г.Н. были выявлена информация, о том, что собственники не готовы продвать по сильно сниженным ценам, поэтому многие предложения сняты с торгов. А те предложения, которые актуальны на момент оценки, уже значительно снижены, и окончательная стоимость может измениться в районе 3-5%."
А цены указаны 6-8 месячной давности.

После ТАКОГО обоснования, я рву и рычу.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Гувер
От: Thursday, December 25, 2008 11:34:46 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 159
Местонахождение: Ростов-на-Дону
А чего тут рвать и метать? Справлялся не далее как вчера у риэлторов-коммерсантов. Живой пример конца декабря: в базе с лета имеется 30 заявок на продажу зем.участков. Обзвонили всех - готовых снизить цену нашлось 2: один готов снизить на 15%, другой на 56% при условии что продадут до НГ. А теперь опрос для статистиков: так какая скидка будет верной - 56%, 15% или средняя по 30 объектам?

102 сообщения на старом форуме
В начало
 
Медведев С
От: Thursday, December 25, 2008 12:00:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Правильно Гувер, хороший вопрос. Есть такое дело...

Два сопоставимых торговых центра могут продаваться сейчас - один за 200 тыс/метр, другой за 80 тыс/метр. Почему так?
Потому что первому не горит: купят - хорошо, не купят - подождем, посдаем в аренду. А второму горит, ему деньги нужны - край, надо выкупать оферты по облигациям, или векселя свои, или маржин колл наступает по заложенному пакету акций, или что-то ещё. Россия - страна контрастов!

Вот знакомые девелоперы, кто по-толковей, как они вели себя - в сентябре-октябре продавали всё что могли со скидками до 25%. А ноябре, когда уже все прочухали падение, - притормозили продажи вовсе (дальнейшие скидки). Ориентировочно на полгода-год.

И мы видим сейчас, что одни скидки не хотят давать совсем, а другие дают даже себе в убыток...

А какая же средняя?
А нет наверно средней. Диапазон есть, а средней нету. Мечется рынок. И не поймать здесь точность.
Но к скидке до 30%, вменяемые продавцы прислушиваются, сразу драться не лезут Смех Смех
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, December 25, 2008 12:11:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Гувер сообщал(а):
Обзвонили всех - готовых снизить цену нашлось 2: один готов снизить на 15%, другой на 56% при условии что продадут до НГ. А теперь опрос для статистиков: так какая скидка будет верной - 56%, 15% или средняя по 30 объектам?

Как начинающий статистик хочу внести свои 5 копеек:
1. Для ответа на этот вопрос сначала нужно посмотреть на всю выборку из 30 объектов: цена, площадь, место, другие важные на Ваш взгляд характеристики. Пытаемся построить модель цены. На 30 аналогах скорее всего что-то получится.
2. По хорошему, нужно бы собрать данные об аналогах на сентябрь 2008 года, и там проделать то же самое, чтобы увидеть динамику рынка. Ведь не все скидки в торге, какие-то скидки и в предложениях.
3. После этого смотрим динамику и смотрим место двух предложений со скидкой среди всех предложений. Ведь по сути они могут быть двумя не не исправленными на кризис предложениями, тогда как остальные 28 просто уже исправлены. Также тут могут выявиться кластеры исправленных ине исправленных цен.

Ну а по гипотезе о том, что это пионеры скидок и без мороки, типа так: берем минимальную цену по регрессии, т.е. значение по регрессии для объекта минус дисперсия, и к ней применяем скидку 15%, т.к. 56% это крайний замер и лучше крайний отбросить. Только вот до нового года по такой методе не продать, это же РС, а по РС до НГ никаких гарантий.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Thursday, December 25, 2008 12:43:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Гувер сообщал(а):
А чего тут рвать и метать? Справлялся не далее как вчера...


Мне не нравиться, что за окном кризис, а большинству оценщиков на это наплевать, лишь бы отчет слепить. Ему не надо "справляется", обзванивать, читать мнения на форуме, ибо он работает...

Он пишет такие фразы, и считает себя чистым по ФСО, до ситуации на рынке, и следовательно, до достоверного результата, ему нет никакого дела.



Новости из ЖЖ:

В начало
 
ustaS
От: Friday, December 26, 2008 2:42:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/26/2008
Сообщений: 68
Местонахождение: Калининград
Дайте подумать ... к вопросу динамики у риэлтеров... странно, что ее нет... даже у нас в "провинции" и то видна на официальных источниках типа сайтов, газет и т.п. например, в начале года, при серьезной "движухе" на рынке недвижимости подогреваемой в том числе и банками, было выставлено на продажу производственной здание за 600 000 эвро. спустя 4 месяца, тот же риэлтор уже запрашивал 1 200 000 эвро.... за эту же сумму и продает до сих пор (вот вам и средний срок экспозиции для расчетов ликвидационной Улыбка ). т.е. получается что рост стоимости составил 2 раза, и таких примеров достаточно, не много, но всеже. Однако, могу предположить, что первоначально выставляя объект на продажу - собственник намеренно занизил стоимость? а возможно, просто наблюдая за невероятным ростом цен на аналогичные объекты "ЖАБА" взяла свое и ценник вырос. что из этого получается, что если абстрагироваться от искусственно "подогретой" ситуации на рынке недвижимости, цены "на продажу" отличаются от адекватных/объективных на 30-50%? Не факт и не аксиома, но все же......


То: Анна Юрьевна: Хорошая фотография! Улыбка

В начало
 
mordanov petr
От: Friday, December 26, 2008 6:31:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/29/2008
Сообщений: 15
Местонахождение: Москва
Бессмысленно апеллировать к АНАЛИТИКЕ по земле в период кризиса. В М и МО – разброс цен на дисконты не будет укладываться в рамки разумного, рынок был излишне закрыт и перегрет. Сейчас идет стремительный сброс активов компаниями со спекулятивным капиталом. Говорить можно более предметно исходя из конкретно взятого локейшена для объекта оценки и величину скидки оговаривать с риэлторами-земельщиками, официально естественно информацию никто не публикует, но в беседе диапазон для себя определить можно. Информацию полученную по результата интервью со ссылкой на компанию у которой оно было получено, можно подкрепить ссылками на публикации со схожей информацие в изданиях вызывающих доверие (РБК, Ведомости, Лента, и т.д).
Аналитики на которых можно ссылаться в силу их общепризнанности по большему счету тоже не враги себе, и оспоримые границы интервалов падения цен давать не станут. Укажут верхний и нижний, примерно 30-70%%. Крайне полезная информация.. ))))))
В начало
 
Павел Лазарев
От: Friday, December 26, 2008 7:02:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
На рынке оценки земли сформировался колоссальный пузырь, особенно на рынке т.н. "земельных участков для коттеджного строительства"Бе-бе-бе в реальности представляющих собой поля в сотни если не тысячи гектар. В лучшем случае (очень редком) их назначение изменено на дачное, но в 90% случаев эта работа оставляется лэнд-лордами участникам следующего уровня пирамиды.

В реальности никаких поселков в обозримом будещем на них построено не будет. В стране просто физически нет такой денежной массы выкупить всеь земельный фонд МО по текущим ценам.
Земельный фонд МО составляет 4 579,9 тыс. га (457.990.000 соток) Предложений по продаже земли меньше 1000$/сотку мне не встречалось уже несколько лет. Таким образом, где то надо найти 500 млрд. $, чтобы хотелки продавцов стали реальностью.

Так что вопрос про торг в 50-70% - это только начало, еще не прошло и полгода после начала кризиса.
Любой объект имеет некую минимальную фундаментальную стоимость ниже которой падение его стоимости является просто абсурдом. Для зданий - это реально получаемый (а не нарисованный оценщиком) доход от их эксплуатации, для бизнеса - величина денежных средств на балансе и т.д.
Для земельных участков - это 5-10 $ / сотку - именно столько стоит в центральном регионе "истинно сельскохозяйственая земля". И именно за эти если не в разы меньшие суммы были скуплены земельные паи у бывших подмосковных колхозников.

Так что главное не оказаться последним в пирамиде.
Для этого все средства хороши, в т.ч. нанять оценщика, который будет способствовать передаче этого неликвида в банки.
Естественно его отчет будет сответствовать всем стандартам 8 марта
В начало
 
Слуцкий Александр Анатольевич
От: Saturday, December 27, 2008 9:27:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
Appraiser2008: +1. Добавлю.
Эти скидки "за торг" сейчас обусловлены уходом спекулятивных дешёвых заёмных денег. А других там и не было и уже пока не будет.
А про банки вообще правильно. "Марчуком" их, который про квартиры, вроде, писал. Но это мелочи.
Да и МР АРБ про выбор одного "наиболее надёжного подхода" при расхождении результатов... Они ж сами написали.
Берём цены предложений на Рублёвке, приводим к Щёлковке, используем "Марчука с квартирами", с помощью МР АРБ выкидываем НЭИ и = не менее ... тыс. за сотку для целей залога. Типичный срок экспозиции "по мнению участников рынка".
Всё.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Saturday, December 27, 2008 11:23:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Слуцкий Александр Анатольевич сообщал(а):
"Марчуком" их, который про квартиры, вроде, писал..... Типичный срок экспозиции "по мнению участников рынка".
Всё.


Ну-ну... Дерзайте.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Слуцкий Александр Анатольевич
От: Sunday, December 28, 2008 8:53:57 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
Анна. Вам как молодому и начинающему неравнодушному залоговикуПереполненный чувствами
А всех с Наступающим Новым невисокосным кризисным годом. Всем удачи и здоровья. Дерзайте осторожно.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005