Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Еще раз об оценке АЗС Опции · Вид
Мисовец
От: Monday, September 14, 2009 3:50:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
ЭтоНик сообщал(а):
Поэтому никто ничего не защищал, а просто начиналась дискуссия по новому вопросу, возникшая в рамках обсуждения старого. Ведь пока нет прецедентов, дающих возможность понять, как СРО будет трактовать тот или иной пункт.
Вот, собственно, и все.Улыбка

Всё так всё. Простоя не готов отстаивать сравнительный подход, т.к. мне представляется, что выступать против его применения весьма странно для российской оценки.
Насчет того, что там думают СРО, я вовсе предпочитаю не задумываться. Когда были приняты ФСО, то все СРО разъяснили, что они только для членов СРО, что оказалось совсем не так. Мы годами ведем речь о приостановке членства в СРО на время отпуска по уходу за ребенком одного из супругов, на время длительной болезни, зарубежной коммандировки, на время занятия выборной государственной должности и т.п.. Это очевидная юридическая проблема в поле СРО и они ничего не хотят сделать.

Поэтому я думаю, что нас самим, не ожидая ничего от СРО, надо анализировать МР, и на мой взгляд, в ФСО и ФЗ очень сильна сама идея того, что именно оценщик решает какой выбрать метод, какой ему присвоить вес. И вмешательство в это со стороны МР это нехорошая тенденция. Разве это не ясно?

И поверьте, выше я совсем не злился и не обижался. Мыльные пузырики
В начало
 
Travyshkin
От: Monday, September 14, 2009 4:19:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2008
Сообщений: 40
Местонахождение: Санкт Петербург
Некоторый другой сообщал(а):

Даже не предполагал, что такое деление возможно!
Всегда считал за благо, когда хоть какие-то характеристики у аналогов имеются. А уж обнаружить взаимосвязи между ценами и характеристиками дело техники.


Меня удивляет такая позиция, ей-богу.

Давайте откроем ФСО. Тот, который № 1. Что у нас в определении объекта-аналога указано? То, что "объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Я думаю, что никто не будет против того, что основная экономическая характеристика, определяющая стоимость действующей АЗС, это объём реализации топлива с этой АЗС (прокачка, пролив, можно как-нибудь и по-другому обозвать эту характеристику). Не площадь асфальтобетонного покрытия, не количество колонок или пистолетов, не строительный объём здания операторской или мойки. Перечисленное, конечно же, тоже влияет на стоимость, но опосредованно - например, если у АСЗ недостаточное количество ТРК или пистолетов для обслуживания всего транспортного потока, то, естественно, объём реализации топлив с нее будет ниже, чем у АЗС с достаточным количеством этого хозяйства (при прочих равных).

Давайте теперь откроем Международные стандарты оценки в редакции 2007 г., обратимся к Международному Руководству по оценке 12 (МР 12). В п. 5.3 указано, что "объекты СТИ [связанного с торговлей имущества, к которому можно отнести и объект наших обсуждений - АЗС] считаются отдельными торговыми предприятиями и обычно оцениваются на основании их возможной прибыли".

Внимание - вопрос. Как в сравнительном подходе, реализованном "от физических характеристик" учесть эту характеристику - величину возможной прибыли? Если ответите - честь вам и хвала.

Теперь давайте откроем Европейские стандарты оценки в редакции 2003 г. (свежее перевода нет), Руководство 2 "Оценки специальных видов имущества", пункт GN2.10 которых содержит следующее: "сравнения ... с площадью ..., числом спальных помещений, числом точек обслуживания и т.п., которые были бы получены из рассмотрения аналогичных имуществ, ..., могут быть полезными при установлении того, используется ли рассматриваемого имущество с недостаточной или избыточной эффективностью. ... Тем не менее применение этого анализа фактических признаков без учета торгового потенциала рассматриваемой бизнес-единицы и ее сопоставимых аналогов опасно или потенциально может ввести в заблуждение".

Тут, я думаю, комментарии излишни. Давайте не будем заново придумывать велосипед, а воспользуемся наработками, созданными задолго до нашего текущего обсуждения?

Кстати, о применимости затратного подхода к оценке действующей АЗС. Пункт GN2.03 "Оценки, полученные с помощью метода АЗЗ, для этого класса активов [связанное с торговлей имущество в терминологии МСО-2007] непригодны".
В начало
 
Медведев С
От: Monday, September 14, 2009 4:43:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Travyshkin сообщал(а):
Я думаю, что никто не будет против того, что основная экономическая характеристика, определяющая стоимость действующей АЗС, это объём реализации топлива с этой АЗС (прокачка, пролив, можно как-нибудь и по-другому обозвать эту характеристику).

Смущение Мне немного неловко, но я буду против...
Моё мнение прежнее - определяет стоимость АЗС выручка и рентабельность, в том числе в перспективе.

Примеры привести?
Объем реализации большой, а прибыль отрицательная. Дешево продавали - вот все и заправлялись. Маржа недостаточная, издержки раздутые её съедают. Рентабельности нет, и вся выручка - псу под хвост.

Открыли мост, объезждную дорогу, по блату все разрешения первой получила дружественная АЗС. У неё отличные показатели. На сейчас. А на перспективу - неопределенно, но однозначно хуже. Её стоимость?... не полностью зависит от сегодняшнего объема реализации.

Ну и пресловутый гудвил собственника. У меня нефтебаза, крупнооптовые поставки, рядом топливопровод - а у потенциального покупателя нет. И вся выручка/рентабельность (в вашей версии объем реализации топлива) корректируется.

Travyshkin сообщал(а):
Кстати, о применимости затратного подхода к оценке действующей АЗС. Пункт GN2.03 "Оценки, полученные с помощью метода АЗЗ, для этого класса активов [связанное с торговлей имущество в терминологии МСО-2007] непригодны".

Улыбка Это достаточно резонно. Или справочно приводить. По крайней мере не поровну веса усреднять...
В начало
 
Юлиана
От: Monday, September 14, 2009 5:36:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 593
Местонахождение: Краснодарский край
Guest сообщал(а):
В защиту применения при оценке АЗС сравнительного подхода в целоом и многомерной регрессии в частности замечу, что коллега Kalimera выкладывал на форуме (здесь или на Лабрейте, не помню) достаточно приличные модели. М.б. Василий Григорьевич помнит их и знает как найти.

Владислав использовал больше чем один фактор, в т.ч. учитывал такой признак, как принадлежность АЗС к "сети", но это не важно. А важно, что на рынке можно отыскать информацию для построения таких вполне убедительных регрессионных моделей.


Я пыталась матрично сравнительный сделать по пяти аналогам. В принципе, получается близко к рынку, но, во-первых с аналогами повезло. Было это год назад, когда рынок кишил объявлениями и сделками. У нас в крае повально скупались АЗСки и зем. участки под них, когда олимпиаду объявили.

Поэтому сейчас я, как обезьяна в известном анекдоте, разрываюсь между двумя мнениями: использовать или нет сравнительный.
Голова идет кругом Голова идет кругом
В начало
 
Travyshkin
От: Monday, September 14, 2009 5:51:31 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2008
Сообщений: 40
Местонахождение: Санкт Петербург
loser сообщал(а):

Смущение Мне немного неловко, но я буду против...
Моё мнение прежнее - определяет стоимость АЗС выручка и рентабельность, в том числе в перспективе.

Примеры привести?
Объем реализации большой, а прибыль отрицательная. Дешево продавали - вот все и заправлялись. Маржа недостаточная, издержки раздутые её съедают. Рентабельности нет, и вся выручка - псу под хвост.


Опять-таки, взываю к МСО-2007. П. 5.4 МР12 "Оценки объектов СТИ основаны на допущении о том, что их функционирование будет осуществляться под руководством достаточно эффективного управляющего, который при этом будет пользоваться существующими лицензиями, товарными запасами, приспособлениями, принадлежностями и оборудованием, с учетом адекватного уровня чистого оборотного капитала".

То, что относится к "дешево продал, маржа недостаточная, издержки раздутые и рентабельности нет" - это все относится к тому самому гипотетическому управляющему.

Выручка и рентабельность - это функции от объема реализации и управления. Обсуждаемые МР, равно как и наработки, представленные в МСО и ЕСО, указывают нам на то, что функции "выручка от объема и управления" и "рентабельность от объема и управления" должны быть определены оценщиком на основании анализа рыночных данных, а не на основании представленных заказчиком оценки потоков доходов и расходов и данных об уровне рентабельности.

loser сообщал(а):

Открыли мост, объезждную дорогу, по блату все разрешения первой получила дружественная АЗС. У неё отличные показатели. На сейчас. А на перспективу - неопределенно, но однозначно хуже. Её стоимость?... не полностью зависит от сегодняшнего объема реализации.

Ну и пресловутый гудвил собственника. У меня нефтебаза, крупнооптовые поставки, рядом топливопровод - а у потенциального покупателя нет. И вся выручка/рентабельность (в вашей версии объем реализации топлива) корректируется.


На перспективу вообще все неопределенно. Мы же оцениваем на данную конкретную дату. На эту дату на рынке установились типичные уровни рентабельности, типичные уровни маржи с тонны проданного топлива, и т. д. А в своих прогнозах можно дойти и до 2012 г. с календарем Майя :)

Насчет топливопровода и нефтебазы, каюсь, не понял.
В начало
 
Некоторый другой
От: Monday, September 14, 2009 6:02:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Москва
Travyshkin сообщал(а):
Некоторый другой сообщал(а):

Даже не предполагал, что такое деление возможно!
Всегда считал за благо, когда хоть какие-то характеристики у аналогов имеются. А уж обнаружить взаимосвязи между ценами и характеристиками дело техники.


Меня удивляет такая позиция, ей-богу.

Давайте откроем ФСО. Тот, который № 1. Что у нас в определении объекта-аналога указано? То, что "объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".


Меня тоже удивляет!
Вы-то исходите из того, что главными при сравнениях являются экономические характеристики и ничуть в этом не сомневаетесь.
Я же исхожу из того, что пока я не выясню статистическими методами какие из факторов значимы, а какие нет, отдавать предпочтения никаким факторам я не буду. Пусть там хоть сотня умных ФСО, МСО и пр. рекомендаций будет. Т.е. априори для меня все факторы важны, о которых хоть что-то сказано в объявлениях о продаже АЗС, пусть они будут физическими, экономическими, политическими или серобуромалиновыми.

Я не понимаю зачем спорить сейчас о том, какие из факторов больше, а какие меньше влияют на цены АЗС. Ну хорошо, кто-то кого-то переспорит и, более того, даже убедит, что, к примеру, выручка, рентабельность или объем важнее. Рынку-то от этого ни холодно, ни жарко. Он себе живёт по своим законам и, как это ни печально, ну ни в какую не желает следовать правилам и стереотипам, установленных оценщиками. Яркий пример тому рыночная стоимость прав аренды, как капитализированная разность рыночной и контрактной ставок. И продавцов не заставишь указывать в объявлениях значения тех факторов, о которых договорился сей высокий форум.
В начало
 
mir
От: Monday, September 14, 2009 6:16:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
Можно дилетантский вопрос? Чем так кардинально АЗС от другой коммерческой недвижимости отличаются, что АЗС никак нельзя сравнивать по "неэкономическим" характеристикам, а магазины можно?
Для магазинов, вероятно, объем реализации и прибыль тоже главная для собственника (пользователя) характеристика. Тем не менее, мы их не задумываясь особо, сравниваем и корректируем по куче "не экономических" параметров. А АЗС ну никак нельзя!? Обидно, панимаэш!!!
Если кто-то сможет это отличие сформулировать, то формулировку нужно будет жирным шрифтом в МР вписать, дабы все поняли и не сомневались...
В начало
 
Ольга Щербакова
От: Monday, September 14, 2009 6:23:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
Коллеги,
"выкладываю" список тех кто активно участовал в обсуждении МР на данной ветке:

1.Миронов Павел Николаевич (НИКО-Банк),
2.Дерябин Юрий Юрьевич,
3.Сидорова Елена Владимировна (БТА-Казань)
4.Медведев Сергей Николаевич,
5.Травин Денис Васильевич,
6.Ермаченков Сергей Геннадьевич
7.Лантвоева Марина Павловна,
8.Михайлец Владимир Борисович,
9.Мисовец Василий Григорьевич,
10.Новиков Станислав Владимирович,
11.Надточий Андрей Борисович,
12.Важинский Евгений Иванович,
13.Тумаков Павел Игоревич
14.Кузьмин Константин Сергеевич,
15.nik - Эксперт СРО
16.nik - Юлиана
17.nik - Ёж
18.nik – ColloC
19.nik - Kalimera

никого не забыла?

PS мною из текста сообщения удалены электронные адреса
В начало
 
Медведев С
От: Monday, September 14, 2009 7:03:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
mir сообщал(а):
Для магазинов, вероятно, объем реализации и прибыль тоже главная для собственника (пользователя) характеристика. Тем не менее, мы их не задумываясь особо, сравниваем и корректируем по куче "не экономических" параметров. А АЗС ну никак нельзя!? Обидно, панимаэш!!!


Не всё так просто...
Отчасти действительно - не задумываясь особо. (Вот выйдут МР по торговым центрам Улыбка узнаете массу интересного).

Всем известно, что два торговых центра практически с одинаковым местоположением, отделкой и парковками могут быть не одинаково успешными (доходными).

И что же сделают оценщики оценивая их? Оценят одинаково?
Кто-то да, а кто-то нет.
Персональный и менеджерский гудвил? Может быть...

А как будет реальный покупатель (инвестор) оценивать ТЦ???
И вот тут-то окажется, что много нового можно узнать про формирование стоимости (цены сделки). Оказывается можно ориентироваться на выручку с 1 м.кв.! Удивление Серьезное настроение Оперировать такими странными фразами и абревиатурами, как "трипл нет", "due diligence", IRR - и вообще, не оценщика звать, а специалиста по управлению активами. Для которого недвижимость - это актив, такой же как и многие другие. И сколько стоит построить, он даже не задумывается сейчас.Удивление
Эти странные люди говорят, что текущая доходность офисов от аренды около 3%, а должна быть больше 20% (больше кредитной ставки), вот год назад эти величины почти совпадали.

Ну и цену предлагают инвестору делать от доходности текущего собственника (и для текущего есть в этом резон), видя в перспективе доходность свою. И опять всё к ликвидности, надежности, сроку окупаемости, доходности...
В начало
 
Мисовец
От: Monday, September 14, 2009 7:25:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Travyshkin
Денис, спасибо за качественный текст, я бы рад был видеть все эти цитаты в обновленных МР при описании реализации сравнительного подхода.
Но хочу сказать, что у такой переменной, как реализация, при верном применении анализа могут быть замещающие переменные и если получаемые зависимости значимы или аналоги лежат достаточно близко к объекту в фазовом пространстве учитываемых характеристик, то почему же нет. Не надо забывать, что у нас в оценке пока очень мало верных анализов в сравнении продаж, пока у нас там обычно 3-5 более или менее адекватных аналога и условно пригодные корректировки. Это факт. Поэтому давайте будем осторожны и априори поддержим тех, кто готов предлагать некие значимые модели в удостоверение своего мнения. И уж во всяком случае, давайте не будем на уровне методик отрицать самый полезный сравнительный подход, сколько бы проблем там ни было. Будь здоров, товарищ!

Юлиана сообщал(а):
Поэтому сейчас я, как обезьяна в известном анекдоте, разрываюсь между двумя мнениями: использовать или нет сравнительный. Голова идет кругом Голова идет кругом

Так а пожалуйста, это и есть жизнь и работа оценщика, и как Вы решите, так и будет, только важно быть убедительной, ведь так? А причем тут письмо АРБ, которое нам откроет возможность оценивать сравнительно? По-моему это лишнее.

В начало
 
Бебнева Анна
От: Monday, September 14, 2009 10:39:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Мисовец сообщал(а):
И уж во всяком случае, давайте не будем на уровне методик отрицать самый полезный сравнительный подход, сколько бы проблем там ни было.


Еще раз открыла Рекомендации, еще раз задала поиск "сравнит" по тексту, я упорно искала запрет на применение сравнительного подхода. Найдена фраза "на период с момента утверждения настоящих методических рекомендаций до восстановления докризисного состояния рынка АЗС (АГЗС) использование сравнительного подхода может носить только «справочный» характер.
Я бы ее сейчас во все оценки, кроме оценки квартир, советовала бы включать и не вешать лапшу на уши тем, что сравнительный сейчас применим для оценки коммерческой недвижимости не в справочной форме.

Нет сделок. Рынок мертвый. Сайты по крупной, да и не очень, коммерческой недвижимости не обновляются. Сроки экспозиции год и более Рынок - труп.
Какой сравнительный подход?
Все понимают - НЕ ДУРАКИ, что и землю в затратнике весь проблематично без рынка оценить, что и со ставкой дисконтирования и со стоимостью в построгнозный период, растущей вместе с инфляцией, да и т.д. и т.п - скользко, тонко, может даже и неизвестно.
Но сколько можно об одном и том же "разработчики МР запретили оценщикам дышать"?
Считайте какими угодно подходами, предлагайте новые мультипликаторы, находите новые обоснования. Не надо сводить к образцовому отчету со всеми разложенными по полочкам методами-расчетами-обоснованиями.
Пишутся же ре-ко-мен-да-ции для целей залога.
Все случаи, которые могут возникнуть при оценке конкретной АЗС предусмотреть не представляется возможным.
Версия рекомендаций 1.0.
Выберемся из ямы - возможно и нужно будет вносить изменения.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Travyshkin
От: Tuesday, September 15, 2009 12:51:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2008
Сообщений: 40
Местонахождение: Санкт Петербург
Мисовец сообщал(а):
И уж во всяком случае, давайте не будем на уровне методик отрицать самый полезный сравнительный подход, сколько бы проблем там ни было. Будь здоров, товарищ!

Василий Григорьевич, упаси меня боже, я ни в коем случае не против сравнительного подхода. Сравнительный подход, если честно, считаю самым честным для определения рыночной стоимости тех активов, чей рынок развит и прозрачен для исследований и измерений стороннего наблюдателя (мало того, что и в оценке принцип Гейзенберга действует). Иной вопрос, что таких рынков у нас - раз, два и все. Разве что квартиры да, с натяжкой, встроенные помещения.
Я не говорю, что при оценке АЗС методы сравнительного подхода непримеными. Я говорю о том, что, используя сравнительный подход, оценщик обязан учесть важнейшие ценообразующие факторы - экономические, физические, правовые и т. д.
Подменяя квазимоделями объективную невозможность в настоящий момент применить методы сравнительного подхода (пусть даже и на качественном уровне), оценщики, на мой взгляд, встают на порочный путь. Иной вопрос, что достичь идеала невозможно, поэтому и приходится работать с моделями различной степени адекватности. Так почему бы не сделать их ещё адекватнее? :)

Анна, спасибо за последнее ваше сообщение!
В начало
 
Travyshkin
От: Tuesday, September 15, 2009 12:56:43 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2008
Сообщений: 40
Местонахождение: Санкт Петербург
mir сообщал(а):
Чем так кардинально АЗС от другой коммерческой недвижимости отличаются, что АЗС никак нельзя сравнивать по "неэкономическим" характеристикам, а магазины можно?

В том-то и дело, что АЗС - это не объект недвижимости. Это комплекс недвижимого и движимого имущества, а также некоторая доля нематериалки. В МР12 МСО-2007 все довольно-таки подробно описано, если желаете, могу поделиться :)
В начало
 
Павел Тумаков
От: Tuesday, September 15, 2009 1:38:25 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Ну раз уж я тут был упомянут всуе, грешен, не могу не высказаться.

1. Я против написания методик в принципе Не Методик, а методик: бюрократических документов, которые не помогают, а только мешают оценщикам. Я не знаю, по наивности ли или в виду особого нового взгляда на оценку из банка та же Анна Рогова полагает, что раз написано "рекомендации", то и будет "рекомендации", но, имея 5летний опыт работы на госслужбе, знаю точно: рекомендации будут вменены для обязательного использования. А дальше с ними, как и с любым благим начинанием, произойдет следующее. А)самые лучшие, новейшие, актуальнейшие насегодня вещи к моменту когда инициатору методики удастся ее социализировать (наверное, где-то год уйдет), безнадежно устареют. Тоже самое будет происходить постоянно со всеми-любыми изменениями и дополнениями. Значимые факторы, ценообразующие(с которыми в методике итак каша) изменятся Б)все ошибки, содержащиеся в методике, будут многократно мультиплицированы, причем не только на АЗС, но и на другие подобные объекты тоже (простым копипэйстом). Готов по этому подводу "замазать" на сумму свыше 1000 долларов и после всех вычиток и официального опубликования методики найти в ней не меньше 20 ошибок (или, как минимум, двусмысленностей, логических несуразностей и т.д.). В)Методик, рекомендаций, ФСО, МСО, и прочих подобных радостей у оценщика не мало, а наоборот - намного больше, чем нужно. У оценщика нет главного: нет информации для оценки. Вот если б методика указывала, где и какую информацию брать и ГАРАНТИРОВАЛА, что при использовании этой информации оценщик получит валидный результат, грамотно обформулив исходные цифры, то она была бы полезной.

2. Вот какие будут результаты принятия рекомендаций:
А)часть вполне приличных объектов будет системно недооцениваться. Это просто. Методика, любая, стремиться к усреднению и причесыванию всего под гребенку. Так что маргиналов отсекаем. К сожалению, оба уса Гаусса. Но это вообще-то хорошо. Тогда владельцы данных АЗС не станут получать кредиты в банках, которые используют методику, что в принципе поспособствует ее отмене.
Б)средняя скорость прохождения процедуры кредитования увеличится
В)самое веселое: часть плохих объектов будет системно переоцениваться. В строгом соответствии с методикой. Угу, еще лучше. См. п."А".
Г) По итогу, кредитование как было "понятийным", так им и останется, особенно в такой отрасли, как нефтяная. Очередной документ "яйцеголовых" после нескольких применений и обнаружения баг "А, Б, В" заслуженно займет свое место в головах лиц, принимающих решение - удобной подпорки под шкаф. Оценщики будут заполнять громадные форматы (объем отчета ведь увеличится, чего нельзя будет сказать о качестве, т.к. главная проблема - отсутствия инфы не решена, она просто замылена), читать их никто не будет (ну разве что кроме раздела описания объекта оценки, и иногда - копий документов).

Тут в дискуссии на самом деле промелькивали не просто дельные, а очень правильные, грамотные, очень к месту мысли.
Другое дело, что они будут подоткнуты к методике в виде бантиков, ведь вопрос ее продвижения уже решен и золоченый переплет уже ждет свой талмуд...

Вот как я бы сделал, буде я намерен был улучшить оценочную профессию в РФ как таковую. Ну повлиять хоть как-то на бизнес-процесс чтоли в лучшую сторону, на самом деле:
1. Отдал бы текст владельцам АЗС (финансистам крупных и средних сетей) на проверку. У них и без нас работы невпроворот, но все ж таки на то она и АРБ, чтобы иметь для этих людей заманухи. Попросил бы вычитать текстовку и прогнать по расчетнику несколько заправок каждого (не меньше трех, не меньше трех разных регионов). На этом этапе, как минимум, вылезут основные ошибки.
2. После вычитки профи со стороны АЗС отдал бы текст нескольким залоговикам (желательно, особо вредным) в разных банках, которые реально принимают в залог заправки и попросил их подчеркнуть то, что они считают важным в отчете. Остальное бы просто выбросил. Не жалея.
3. Взял бы опорный, пилотный банк (или компанию) и опробовал бы на ней рекомендации в режиме неофициальном: ДО принятия методики, проверил бы ее на живом бизнес-процессе. Тут выявятся еще проблемные места, это точно. Цель на этом этапе: сокращение срока рассмотрения заявки. Метода должна сокращать срок, иначе зачем она?
4. Вот это самая большая тонкость. Нужно заманагерить, (сорри, Никпол, другого слова из литературного русского применить не могу) такой процесс принятия методики, чтобы она не была обязательной для использования. Хочешь - используешь, не хочешь - не используешь. Пусть они ходят параллельно: эта методика и свои, персональные, оценщиков.
5. Примерно через год широкого использования, еще раз поправить и принять методику в виде рекомендаций. При этом жестко отграничить ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ для исполнения в отчете разделы и ТВОРЧЕСКИЕ. Оставить оценщику право думать. Предусмотреть в каждом подходе, в каждом разделе варианты. Рекомендации на уровне использовать или не использовать тот или иной подход - это уже, извиняюсь, не рекомендации. "Не говори мне, что делать, и я не скажу, куда тебе идти".

Так шо фамилиё моё проньсба использовать в связи с данной методикой только в случае согласия и применения вышеуказанного манифеста.
Удачи.

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
mir
От: Tuesday, September 15, 2009 7:22:20 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
Travyshkin сообщал(а):

В том-то и дело, что АЗС - это не объект недвижимости. Это комплекс недвижимого и движимого имущества, а также некоторая доля нематериалки. В МР12 МСО-2007 все довольно-таки подробно описано, если желаете, могу поделиться :)


Если под движимым имуществом комплекса АЗС не понимается, например, стол за которым оператор сидит, то оно, не такое уж "движимое", а достаточно "крепко" связано с объектом. Во взятых для примера магазинах, тоже не редко встречается некое "движимое" оборудование - холодильники, транспортеры и т. п. Что, такие магазины уже нельзя как недвижимость оценивать?
За предложение поделиться - спасибо!
В начало
 
Мисовец
От: Tuesday, September 15, 2009 9:07:54 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Рогова Анна сообщал(а):
Нет сделок. Рынок мертвый. Сайты по крупной, да и не очень, коммерческой недвижимости не обновляются. Сроки экспозиции год и более Рынок - труп. Какой сравнительный подход?
....
Выберемся из ямы - возможно и нужно будет вносить изменения.

Не понимаю. Если рынок мертвый, то какая оценка для залога, о чем Вы говорите? Если рынок мертвый ни один банк ничего добровольно в залог не возьмет, точнее по идее не должен, причем тут тогда оценка? Или на мертвом рынке прошлые затраты что-то значат? Или там доходы дают верный ориентир? Тогда так получается: выберемся из ямы, и тогда имеет смысл обсудить МР, а для мертвого рынка они, что мертвому припарка. Я расстроен

Но не думаю, что всё так плохо. Мои знакомые риэлтеры жалуются, но живут, а значит, чего-то все-таки продается. Только что позвонил давним знакомым, сказали, что да, имеется оживление, пошли продажи третьим лицам, а не переоформления, как было всё лето только между родственниками.

Но даже не это главное. Пусть рынок мертв, пусть на нём есть только цены предложений и смутные ощущения торга. Но разве это для справки? Разве это не есть верхняя граница возможной РС в моменте, а вовсе не затраты или доходы, капитализированные по формальной ставке. Я думаю, что даже мертвый рынок это уже кое-что, была бы с того света хоть какая-то информация. Ведь паталогоанатом часто о пациенте говорит точнее, чем участковый врач. Будь здоров, товарищ!

Travyshkin сообщал(а):
Сравнительный подход, если честно, считаю самым честным для определения рыночной стоимости тех активов, чей рынок развит и прозрачен для исследований и измерений стороннего наблюдателя (мало того, что и в оценке принцип Гейзенберга действует). Иной вопрос, что таких рынков у нас - раз, два и все. Разве что квартиры да, с натяжкой, встроенные помещения.
Я не говорю, что при оценке АЗС методы сравнительного подхода непримеными. Я говорю о том, что, используя сравнительный подход, оценщик обязан учесть важнейшие ценообразующие факторы - экономические, физические, правовые и т. д.

Если честно, то да, самый честный. :)
И не важно, насколько развит, и без разницы, прозрачен ли, это дело техники: важно, что он в принципе честен, т.к. там мы наблюдаем, как один платит другому деньги, а тут честность встроена в независимость. В том то и дело, что под благовидными разговорами о неразвитом рынке в стандарты и методики проталкивается недоверие к сравнительному подходу, которое, для случая Москвы, подкрепляется к тому же желанием оценивать по всей стране, не выезжая на место. Ну нет у Вас там рынка и не надо, у нас есть Справочник оценщика.

Только не подумайте, что я кого-то персонально в этой нитке имею в виду, я говорю лишь об известной всем на этом форуме тенденции.

Не нужно говорить о развитом, неразвитом или недоразвитом рынке в этом контексте. Самый главный подход - сравнительный, и он вовсе не для справки. Это суть всех моих последних постингов, это моё родное. Я ни на кого не злюсь, люблю нежно даже Арнольда Дмитриевича Приятно провести время , но за истину эту буду ворчать и пыхтеть, чес.слово. На лицо ужасные, добрые внутри

Travyshkin сообщал(а):
В МР12 МСО-2007 все довольно-таки подробно описано, если желаете, могу поделиться :)

Да, если можно.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, September 15, 2009 10:13:53 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Ольга Щербакова сообщал(а):
Коллеги,
"выкладываю" список тех кто активно участовал в обсуждении МР на данной ветке: ...
12.Важинский Евгений Иванович, ...

Мне лавры жмут Улыбка Меня исключите, я не был активен, высказывался по общим положениям, АЗС не моя специализация. И вообще я больше верю затратному и сравнительному по "физическим" характеристикам, а не доходному от выручки, рентабельности, прокачки и т.п.
В начало
 
Travyshkin
От: Tuesday, September 15, 2009 10:45:15 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2008
Сообщений: 40
Местонахождение: Санкт Петербург
mir сообщал(а):

Если под движимым имуществом комплекса АЗС не понимается, например, стол за которым оператор сидит, то оно, не такое уж "движимое", а достаточно "крепко" связано с объектом. Во взятых для примера магазинах, тоже не редко встречается некое "движимое" оборудование - холодильники, транспортеры и т. п. Что, такие магазины уже нельзя как недвижимость оценивать?
За предложение поделиться - спасибо!


А вы видели в листингах предложения о продаже встроенного помещения "в полной комплекстации", с холодильниками-шкафами-кассовыми аппаратами и так далее? Конечно, такое встречается, но в порядке исключения. Даже если по городу побродить и позаглядывать в окна предлагаемых на продажу встроенных помещений, то увидеть там можно только голые стены.
Кстати, по электронной почте пытался вам отправить выдержки из МР-12, однако почему-то письмо не проходит :(

Мисовец сообщал(а):

И не важно, насколько развит, и без разницы, прозрачен ли, это дело техники: важно, что он в принципе честен, т.к. там мы наблюдаем, как один платит другому деньги, а тут честность встроена в независимость. В том то и дело, что под благовидными разговорами о неразвитом рынке в стандарты и методики проталкивается недоверие к сравнительному подходу, которое, для случая Москвы, подкрепляется к тому же желанием оценивать по всей стране, не выезжая на место. Ну нет у Вас там рынка и не надо, у нас есть Справочник оценщика.


Помните вторую заповедь? "Не сотвори себе кумира и никакого изображения; не поклоняйся им и не служи им".
Дело, естественно, техники. Однако техника в руках идиота - страшная вещь (извините, вырвалось, это я без личностей). И если мы хотим (а мы хотим, иначе с чего это мы тут копья метаем) сделать честный сравнительный, мы обязаны учесть хотя бы важнейшие и в первую очередь определяющие стоимость факторы и характеристики.
Да, и еще. Письмо выслал вам.
В начало
 
AMar
От: Tuesday, September 15, 2009 10:56:14 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 473
Местонахождение: Москва
Travyshkin сообщал(а):

А вы видели в листингах предложения о продаже встроенного помещения "в полной комплекстации", с холодильниками-шкафами-кассовыми аппаратами и так далее? Конечно, такое встречается, но в порядке исключения...

Зависит от сегмента. В некоторых сегментах встречается такое достаточно часто. Например:

Продаем отделение Банка, 243 кв.м, м Добрынинская, ул. Валовая, 1-ая линия Садового кольца, первый этаж с отдельным входом, витринные окна, место под вывеску, планировка: операционный зал, офисные кабинеты, оборудованные помещения: кассовый узел, хранилище, проведены телефоны, компьютер. сеть, имеется мебель. тел. ХХХ-ХХХ



http://www.rusvs.ru
В начало
 
Travyshkin
От: Tuesday, September 15, 2009 11:03:44 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2008
Сообщений: 40
Местонахождение: Санкт Петербург
AMar сообщал(а):

Зависит от сегмента. В некоторых сегментах встречается такое достаточно часто.

В своем сообщении я не отрицал существования таких предложений и сделок с такими объектами. Я говорил, что они существуют - в порядке исключения.
Вот, скажите мне, какая доля таких предложений о продаже встроенных помещений с полным фаршем в общем объеме предложения? Что-то мне подсказывает, что она довольно низкая :)
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005