Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка узкоспециализированных имущественных комплексов и активов
»
Еще раз об оценке АЗС
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Travyshkin сообщал(а):Выручка и рентабельность - это функции от объема реализации и управления. Обсуждаемые МР, равно как и наработки, представленные в МСО и ЕСО, указывают нам на то, что функции "выручка от объема и управления" и "рентабельность от объема и управления" должны быть определены оценщиком на основании анализа рыночных данных, а не на основании представленных заказчиком оценки потоков доходов и расходов и данных об уровне рентабельности.
Частично верно, частично нет. Это конечно, в основном, функция. Но кто говорит о данных предоставленных заказчиком? Исключительно апологеты обсуждаемых МР. Повторять притомился немного…
Travyshkin сообщал(а):На перспективу вообще все неопределенно. Мы же оцениваем на данную конкретную дату.
Неверно. ДП – взгляд в будущее, оценка перспективы и приведение на конкретную дату.
Travyshkin сообщал(а):Насчет топливопровода и нефтебазы, каюсь, не понял.
Издержки меньше – входные цены (поставки) меньше – конкурентное преимущество.
Travyshkin сообщал(а):Я не говорю, что при оценке АЗС методы сравнительного подхода непримеными. Я говорю о том, что, используя сравнительный подход, оценщик обязан учесть важнейшие ценообразующие факторы - экономические, физические, правовые и т. д.
А кто говорит что-то другое? Разве что – апологеты обсуждаемых МР.
Travyshkin сообщал(а):В том-то и дело, что АЗС - это не объект недвижимости.
Моё сообщение в этой нитке от 28 января 2009 г. 19:58:37
"1. Объект оценки.
- Почему в разделе "Оценка недвижимости"?"
Реакции – ноль. Разве так объективно?
Travyshkin сообщал(а):А вы видели в листингах предложения о продаже встроенного помещения "в полной комплекстации", с холодильниками-шкафами-кассовыми аппаратами и так далее? Конечно, такое встречается, но в порядке исключения.
Мы видели всякое. Серьёзные люди серьезные объекты норовят обозвать бизнесом. И продают даже с арендаторами на площадях.  Так дороже. С недействующей и действующей АЗС – аналогия полная.
Travyshkin сообщал(а):Помните вторую заповедь? "Не сотвори себе кумира и никакого изображения; не поклоняйся им и не служи им".
Фраза легко переадресуется отправителю. Это не аргумент.
Travyshkin сообщал(а):Вот, скажите мне, какая доля таких предложений о продаже встроенных помещений с полным фаршем в общем объеме предложения? Что-то мне подсказывает, что она довольно низкая :)
Крупнейший девелопер и владелец коммерческой недвижимости Новосибирска выставил на продажу почти все свои объекты (100% полного объема предложений) "с полным фаршем" (и всегда продавал только так). Информация на его сайте и в специализированных местных СМИ.
Но этот спор уже немного в тему…
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Полагаю конструктивная часть обсуждения МР не так давно закончилась. Спорить о взглядах на сравнение продаж, особенно подозревая оппонента, что он делает это сравнение как-то не так, можно бесконечно, зачем только.
Спасибо разработчикам за МР.
Когда будет вторая редакция МР? 
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Конец – всему делу абзац... (с) "Ширли-мырли"
1. МР нужны, г-же Щербаковой со товарищи – честь и слава.
Можно рассуждать о мотивах и судьбе разработки. Можно иметь разные мнения насчет того, кому она принесет больше пользы: оценщикам, банкам или Ольге Николаевне. Однако тема обсуждается на 20-ти страницах, и, безусловно, в процессе обсуждений возникает и укрепляется понимание, что такое АЗС и как с неё бороться.
2. (с) Носков
"В царстве глупости и стяжательства
Среди гор барахла казенного
Есть приятное обстоятельство…"
Лучше разбираться с вопросами оценки, а не всякой хренью СРОшной – кому ещё и сколько заплатить.
3. Чем хороши МР? – мощнейшим, идеальным затратным подходом, к которому всем нам надо стремиться, но достичь которого не суждено... Ну и всплывшей темой персонального гудвила. Эта тема ещё проявится.
Чем плохи МР? – практической невыполнимостью и отрицанием существующего неформализованного рынка. Ещё один крупный недочет – заявленная, но глобально не проработанная корректировка локального гудвила во всём его многообразии.
4. Отчего такие жаркие споры? Разногласия не столько с командой уважаемых порознь разработчиков (они не выступают единым фронтом), сколько между отдельными профессионалами со сложившимися взглядами.
Большой минус обсуждения (имхо) – разработчики не настроены на серьезные правки. И в таком случае, их аргументы могут быть не объективными, а защитными (не поиск разумного решения, а защита своего мнения). Какие-нибудь замечания приняты безоговорочно?, частично? В чем-то признаны заблуждения? Какие-то предложения можно считать дельными, полезными и заслуживающими учета в следующей версии МР?
Нет четких и оперативных ответов на критику. (?)
Нет готовности выставить на обсуждение образцовый отчет. (?)
О чем это говорит – о неуверенности в собственных рекомендациях, об отсутствии практического опыта… Это серьезный косяк ребята! Оценщики – они же как зверьки – чуют слабое место. И грызут.
5. Правильней и эффективней – начинать с начала.
- Определить и закрепить "Залоговая стоимость". (Вернее - стоимость, определяемая для банков - имущества в качестве залога. Дописано позже остального текста - после указаний особо внимательных коллег).
- Разработать, обсудить, согласовать, принять "Принципы работы банка с оценщиком".
Будет легче. Если с начала сделать всё как надо. А пока – любая рекомендация, так или иначе, будет возвращаться к обозначенным моментам.
|
|
|
Стахий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
|
Ольга Щербакова сообщал(а):Коллеги,
"выкладываю" список тех кто активно участовал в обсуждении МР на данной ветке:
....
10.Новиков Станислав Владимирович,
....
никого не забыла?
PS мною из текста сообщения удалены электронные адреса
Не знаю, как насчет "не забыла", но "лишние люди" точно присутствуют. Я не только не участвовал в дискуссии (если не считать одного маленького поста в порядке флуда), но и не всегда успевал следить за столь насыщенным обсуждением.
Так что, присоединяюсь к Юджину с его просьбой об исключении.
- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
А зачем список-то? Зачем всех посчитали?
Loser-у
Будут ответы. Потому их сразу и не дают, что сначала необходимо обдумать замечания, прикинуть как их применить или почему не применять.
Это как раз "защитительные" речи пишутся быстро. под горячую руку.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Коллеги,
очень жаль, но похоже обсуждение скатывается в абсолютно непонятную плоскость.
Какое отношение последние постинги, кроме выражения эмоций, имеют к обсуждаемым МР совершенно не ясно...
Очень кратко по сути последних постингов:
По вопросу приведенного списка:
Список приводился для того, чтобы была возможность поблагодарить всех тех кто не вошел в рабочую группу и состав экспертов, но смог принять участие в дискуссии и формировался с момента начала дискуссии на данной ветке.
Признаю, что судя по ответным постингам в виде реакции на мое действие, затея абсолютно бредовая, список снимаю. Приношу свои извинения всем тем, кого включением в данный список задела или оскорбила.
По вопросу учета замечаний:
Замечания (все которые были оформлены конкретными формулировками и предложениями) рассматриваются рабочей группой и экспертами и после обсуждения будут учтены/не учтены.
По вопросу нашей команды:
Непонятно выглядит устойчивое желание "раздергать" команду. Зачем? Поупражняться в тонкой иронии? Хм...
PS Коллеги, очень грустный и неприятный осадок от всего этого остался.
Уважаемые коллеги!
Большое спасибо за замечания/предложения всем участвующим в дискуссии на данной ветке и организаторам площадки за возможность вести дискуссию и получить мнение оценочного сообщества!
Постараемся все замечания/предложения проанализировать, при консолидированном мнении рабочей группы внести соответствующие правки.
Надеемся в будущем на возможность продолжения конструктивного диалога между банковским и оценочным сообществом!
|
|
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
|
Ольга Щербакова сообщал(а):
Коллеги, очень жаль, но похоже обсуждение скатывается в абсолютно непонятную плоскость.
... очень грустный и неприятный осадок от всего этого остался.
Уважаемая Ольга!
Позволю себе вклиниться в качестве стороннего наблюдателя, но не по сути обсуждаемого документа ( признаюсь, вне сферы моих интересов и практики). Как ни странно, выскажу мнение не со стороны оценщиков, а потребителей оценочных услуг. Мне представляется, ИМХО, что позиция банковского сообщества (ОЦЕНКА ДЛЯ ЗАЛОГА) в таких вопросах должна быть более жесткой, в частности, не " Рекомендации..." общественной организации ( АРБ ), а , скажем РД (РУКОВОДЯЩИЙ ДОКУМЕНТ), т.е. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ норматив ДЛЯ БАНКОВ. Например, такой позиции придерживаются Ваши коллеги в Германии ( сужу по требованиям к оценке морских судов ).
И еще один момент. Убежден, что банковское сообщество должно иметь приоритет в подготовке нормативных документов (ОЦЕНКА ДЛЯ ЗАЛОГА), в частности, будучи основным потребителем оценочных услуг ДИКТОВАТЬ СВОЕ МНЕНИЕ оценщикам.
http://facebook.com/arnold.yuniter
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Навеяло...
Шествует Генерал, руководитель военной кафедры, а на встречу - студенты...
- С какого факультета вы?
- Астрофизики, тов.генерал!
- А куда идете?
- Да вот в футбол играли, идем отдыхать.
- (умиляясь) Такие ребята хорошие - и умницы, и спортсмены.... ОТЧЕГО Ж ТОЛЬКО СТРОЕМ ТО ВЫ НЕ ХОДИТЕ, А???
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич сообщал(а): Мне представляется, ИМХО, что позиция банковского сообщества (ОЦЕНКА ДЛЯ ЗАЛОГА) в таких вопросах должна быть более жесткой, в частности, не " Рекомендации..." общественной организации ( АРБ ), а , скажем РД (РУКОВОДЯЩИЙ ДОКУМЕНТ), т.е. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ норматив ДЛЯ БАНКОВ. Например, такой позиции придерживаются Ваши коллеги в Германии ( сужу по требованиям к оценке морских судов ).
И еще один момент. Убежден, что банковское сообщество должно иметь приоритет в подготовке нормативных документов (ОЦЕНКА ДЛЯ ЗАЛОГА), в частности, будучи основным потребителем оценочных услуг ДИКТОВАТЬ СВОЕ МНЕНИЕ оценщикам.
Если сотрудники банка используют отчет об оценке исключительно как документ служащий для прикрытия известного места на собственном теле - то Вы правы. Нужно все зарегулировать, причем желательно так, чтобы стоимость считалась сама, путем нажатия единственной кнопки в любимом Екселе.
А если банкиры, все же, желают консультацию о реальной стоимости получить, то жесткие регламентации (которые опытный оценщик соблюдет, но при желании, может получить "нужный" результат), только уводят от главного, маскируют. Опыт показывает - жесткие регламентации в изменяющемся мире недолговечны, и со временем становятся сдерживающим фактором.
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
Ольга Щербакова сообщал(а):Коллеги,
очень жаль, но похоже обсуждение скатывается в абсолютно непонятную плоскость.
Какое отношение последние постинги, кроме выражения эмоций, имеют к обсуждаемым МР совершенно не ясно...
PS. Коллеги, очень грустный и неприятный осадок от всего этого остался.
Ольга!
То что сейчас происходит в обсуждении - это нормальная человеческая реакция на любое событие.
Сначала собрались, устроили мозговой штурм, активно поработали - далее организм требует расслабления, возможно поговорить ни о чем, посмеяться.
То что тема важна - свидетельствует активность форумчан.
Но в общении на форуме, как и в оценке, есть свои допущения, которые лежат в основе дискусии.
Не каждый вопрос требует ответа.
Есть действительно вопросы, на которые никто ответа дать не может, но в МР люди хотят ответы видеть.
Понятно также, что есть вопросы по которых можно и не договориться. Иногда приходится выбирать одно решение исходя из субъективных соображений о том, что данное решение кажется меньшим злом.
Поэтому я даже не ожидаю, что все будут довольны финальным результатом.
Пусть каждый остается при своем мнении, это нормально.
100%-го конструктива в дискуссии быть не может по определению. Процентов 20 будет - уже неплохой результат. Вот с этими 20% и надо работать.
P.S. Loser может и жестковато написал, но по сути верно: обсуждаем-то именно для того, чтобы слабые места найти. Чем больше найдем - тем лучше. Если в клочья не разорвем - жить будет.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
Добрый день, коллеги!
Я хочу подвести некоторый итог нашего затяжного обсудения по теме "Оценка АЗС".
Тема непростая, интерес вызвала у многих, чему свидетельство высокая активность форумчан.
Напомню, с чего тема начиналась.
Тема возникла по рабочему вопрсу в рамках выполнения конкретной работы в начале 2009 года.
Достаточно скоро Ольга Щербакова начала выносить на обсуждение отдельные проблемные вопросы, возникающие при оценке в рамках каждого из подхода, чтобы использовать найденные решения при разработке МР.
1 сентября нам был предоставлен для обсуждения Проект рекомендаций, вызвавший очередной виток обсуждения.
Даныые МР являются сами по себе интересными для сообщества, но сейчас я хотел бы обратить внимание на иной аспект, который для многих остался за рамками обсуждения.
Это ФОРМА разработки рекомендаций. На моей практике это первый методический документ, который разрабатывался с учетом широкого мнения профессионального сообщества.
Будет ли продолжена такая практика в дальнейшем? Не знаю.
Что организаторы ожидали от публичного обсуждения документа?
1. Возможность посмотреть на результаты отвлеченным взглядом, найти те вещи, которые были упущены при разработке. Польза от этого есть, был высказан ряд конструктивных предложений, как на форуме, так и в личной переписке.
2. Услышать мнение как можно большего числа оценщиков. Здесь мы начинаем буксовать, число участников дискуссии достаточно ограничено. Почему - вопрос интересный: или сказать нечего, или обстановка не способствует плодотворному общению.
3. Услышать конструктивные предложения. Начали мы в соответствии с этим ожиданием, а затем от курса отклонились. Пошли лозунги, пожелания "легкой жизни" (хочу видеть готовый отчет и все данные для расчета), начались обиды и т.п.
4. Показать клиентам, в том числе и банкам, что с оценщиками можно вести диалог.
Как говорится в одном всеми любимом фильме: "Запоминается последнее". Какое впечатление сложится у стороннего наблюдателя, прочитавшего последние 2-3 страницы дискуссий? Он не увидит те ценности, которые были ранее, он увидит последнее мнение - что все не то и все не так.
Оправдались ли ожидания от публичного обсуждения? Пусть каждый ответит для себя сам.
Лично мне хотелось бы видеть документы до того, как они станут правилом.
Вынести свой труд на обсуждение - поступок, на который решится не каждый. И мы должны всячески поддерживать тех, кто готов на это. Пока же - не получается.
Оглумить что-либо очень просто, при желании можно и к столбу докопаться. Но сказав "у вас все плохо, а надо было сделать хорошо" следует ожидать только одного, что данное обсуждение будет последним, наше мнение никого интересовать не будет, будем пользоваться тем, что дадут, и надеятся на то, что к разработке подошли серьезно.
Мне будет крайне жаль, если из-за формы обсуждения все то хорошее и доброе, что было высказано, не будет замечено.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Уважаемые коллеги!
Спасибо Вам за жаркие дискуссии, конструктив, неравнодушие!
По итогам рассмотрения замечаний/предложений были внесены следующие корректировки:
1. добавлены замечания/формулировки, которые были сформулированы конкретными предложениями
2. документ приобрел более рекомендательный характер (с "должен" и "обязан")
3. дополнена "информационная" составляющая - расширены и добавлены информационные источники в Приложении:
• СНиП 2.07.01-89* ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА ЗДАНИЙ И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ (выдержки)
• СНиП ІІ-89-80 ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ПОКАЗАТЕЛИ МИНИМАЛЬНОЙ ПЛОТНОСТИ ЗАСТРОЙКИ ПЛОЩАДОК ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ (выдержки)
• КОММЕНТАРИЙ К ПИСЬМУ МИНФИНА РОССИИ ОТ 26.12.2008 N 03-11-04/3/575 О ПРИМЕНЕНИИ ЕНВД В ОТНОШЕНИИ СДАЧИ В АРЕНДУ АВТОЗАПРАВОЧНОЙ СТАНЦИИ
• сроки службы (данные из справочника Marshall&Swift)
• данные по средней плотности топлива (пересчет литров в тонны по основным видам топлива)
4. скорректирован доходный подход
5. подчеркнуто, что «на период с момента утверждения настоящих методических рекомендаций до восстановления докризисного состояния рынка АЗС использование сравнительного подхода к оценке для целей залога может носить только «справочный» характер» (исключен пункт, касательно письма АРБ)
Поскольку, предлагаемый проект рекомендаций определяет основную стратегию оценки специализированного актива (АЗС), в дальнейшем планируется:
1. усиление "информационной" составляющей (создание модуля выдержек из необходимых нормативно-правовых документов, расширение перечня информационных ресурсов, содержащих необходимую информацию)
2. создание пилотного макета Отчета (после обкатки основного текста Рекомендаций)
3. консолидированный сбор информации (при наличии технических возможностей) с целью дополнения расчетных данных, представленных в Приложении к методике собственными расчетами АЗС, т.е. обработка имеющихся оценок АЗС в виде критериев (мультипликаторов) и нанесение их на единые графики
4. более детальная проработка (при наличии технических возможностей) части МР, относящейся к необходимости учета/неучета "персонального" Гудвила и других дискуссионных моментов.
На данном этапе замечания-предложения будут приниматься только для проработки в следующих редакциях МР либо комментариев к ним. Конкретные идеи, предложения по развитию будем рады получить по электронному адресу, указанному у меня в "личке".
|
|
|
АБу
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/10/2007
Сообщений: 12
|
Регулярно оцениваю запрвки. Принцип такой:
1. узнать точный объем реадизации за период,
2. Узнать или цены закупки и реализации заказчика, или среднерыночные, плюс стоимость доставки,
3. расчитать среднюю маржу за период
4. Просто с учетом затрат на эксплуатацию построить доходник.
5. Для затратника использую УПБС (2000) г. под ред. Башкатова. Сборник 13 АЗС. Там есть различные - легко найти аналог и проиндексировать стоимость.
6. землю считаем тоже доходом, но можно и сравнительным.
Всегда работало, банки берут.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
У меня АЗС не так часто:
Затратным тоже по УПБС.
Сравнительно обязательно ориентир.
Доходный делают отдельно экономисты, туда даже не гляжу.
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Уважаемые коллеги!
На заседании Комитета по оценочной деятельности было принято голосованием членов Комитета единогласное решение (занесено в Протокол заседания Комитета от 07.11.09г.) об утверждении Методических рекомендаций по оценке АЗС
http://www.arb.ru/site/docs/docs.php?id=795
а так же о вынесении благодарности от Комитета АРБ по оценочной деятельности/от Экспертного совета АРБ по оценочной деятельности за активную работу в области разработки методических рекомендаций по оценке АЗС для целей залога следующим членам рабочей группы:
1. Аштаеву Дмитрию Владимировичу
2. Роговой Анне Юрьевне
3. Карповой Марине Ивановне
4. Булычевой Галине Васильевне
5. Синогейкиной Екатерина Гелиевне, MRICS
6. Федотову Владиславу Евгеньевичу
7. Замотиной Ольге Викторовне
8. Кулешову Павлу Геннадьевичу
9. Ширшовой Ольге Алексеевне
10. Баринову Николаю Петровичу
11. Кириллову Сергею Владимировичу
12. Тишину Дмитрию Игоревичу
13. Жиганову Олегу Игоревичу
14. Колодяжному Александру Алексеевичу
15. Кондратенко Полине Павловне, MRICS
Так же за освещение деятельности Комитета выражена благодарность: Дерябину Юрию Юрьевичу, Садек Юлии Александровне.
Коллеги,
большое спасибо за совместную работу и возможность обсуждения в живом режиме!
Будем признательны за замечания/предложения которые будут появляться по мере внедрения данных Методических рекомендаций.
Ольга
|
|
|
Nikon
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 93
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
[quote=loser]При этом надо отдавать себе отчет - что есть "документально подтвержденная информация" и что такое "неформальная информация".
"Документально подтвержденная" - это предложение о продаже в интернете или газетке. За адекватность информации никто ответственности не несет. Страшно далеки могут быть эти данные от цены реальных сделок. Если печатаются цены сделок - вынужденно - относиться к ним нужно не менее осторожно. Ну и, разумеется, от персонального гудвила их ведь очищать надо - по версии разработчиков МР.  Разве нет?
Вот кстати интересный пример: Сделка!!!!60 млн долл -55 АЗС+6 нефтебаз !!! вычитаем стоимость нефтебаз ( а как кстати?) делим оставшуюся сумму на количество АЗС и получаем стоимость ( в среднем в среднем господа) за одну АЗС !!))))) Но вот незадача :Участники рынка, опрошенные корреспондентом N, отмечают, что из активов «ХХХнефти» «ХХХОЙЛ», скорее всего, будет развивать АЗС, расположенные на магистралях с высоким автомобильным трафиком, а остальные ЗАКРОЕТ !!!!!. По мнению экспертов, сумма сделки составляет $ 60 млн.http://www.gorodn.ru/otw/biz41.htm
|
|
|
Алексей Л.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/13/2009
Сообщений: 58
Местонахождение: Волгоград
|
Здравствуйте, уважаемые Оценщики!
как считаете - при текущей ситации полной неопределенности на бензиновом рынке, возможно ли вести расчет АЗС дисконтированием в доходнике? на сколько достоверен будет прогноз изменения денежных потоков на 4-5 лет? хотя капитализайцей было бы еще наверное хуже....
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Алексей Л. сообщал(а):Здравствуйте, уважаемые Оценщики!
как считаете - при текущей ситации полной неопределенности на бензиновом рынке, возможно ли вести расчет АЗС дисконтированием в доходнике? на сколько достоверен будет прогноз изменения денежных потоков на 4-5 лет? хотя капитализайцей было бы еще наверное хуже....
Что-то молчат разработчики. :)
думаю, что капитализация лучше. При дисконтировании нужно что-то мерковать насчет горизонта прогноза, а в кризис горизонты прыгают туда-сюда. Надо будет ту же ставку обосновывать очень внимательно. Надо ещё будет потоки на весь период прогнозирования, а тут одних сценариев три пучка.
А капитализация - милое дело: отрази два текущих ожидания:
- ожидаемый поток будущего года
- ожидаемая ставка доходности
И всё. Нет, капитализация лучше.
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Алексей,
рекомендации могут быть только одни - уверены в стабильности потоков доходов (факторы, которые обуславливают уверенность - стабильное функционирование АЗС, отсутствие необходимых затрат на замену ТРК и т.п.) - используете капитализацию, не уверены - дисконтирование.
В каждом конкретном случае должен быть индивидуальный подход. Единого "лекарства" не существует, и что лучше, что хуже, сказать весьма сложно. Пример - АЗС только введена в эксплуатацию, функционирует полгода. Расположена в регионе с явно выраженной сезонностью. О какой капитализации мы можем говорить?
PS
Для внутренней оценки для стабильно функционируещего объекта, мы (банкиры), с целью "прикида" стоимости используем капитализацию, так же капитализация используется потеницальными покупателями для аналогичного "прикида", для более глубокого анализа - дисконтирование...
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Ольга Щербакова сообщал(а):Пример - АЗС только введена в эксплуатацию, функционирует полгода. Расположена в регионе с явно выраженной сезонностью. О какой капитализации мы можем говорить?
А о каком дисконтировании?
Сезонность мы либо можем описать, либо нет. Если можем, скажем, по аналогии с найденными уже действующими в регионе АЗС, то прогнозируем один период и с учетом найденного или прогнозируемого темпа роста делаем капитализацию. Если не можем, то чем нам дисконтирование поможет? Ничем.
Я думаю, что дисконтирование хорошо тогда, когда нам известна переменная динамика первого периода. Вот если объекту предстоит реконструкция, тогда ясно, что первый период владения существенно отличается от всего остального, и тут надо дисконтировать, пока поток меняется известным нерегулярным образом. А как только поток вышел на плавный рост, падение или стал неизменным, так разница между дисконтирование и капитализацией исчезает, и проще капитализировать. В кризис у нас нет известного темпа изменения дохода, есть лишь пучок прогнозов. Поэтому думаю, что тут капитализация ничем не хуже дисконтирования.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|