|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Краткое содержание предыдущей серии:
Правило большого пальца (rule of thumb) - общее, практическое указание, метод (а не строгое правило), основанный на опыте или общеизвестных вещах. Методика проведения оценки на базе опыта и здравого смысла.
Проверенные и полезные выявленные правила будут добавляться в первое сообщение темы.
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Перенесено из соседней темы:
Соотношение средних цен 1 кв.м жилой недвижимости и 1 кв.м земельных участков под многоквартирное жилищное строительство – 10-15 (примерная прикидка – Ставрополь, КМВ, Краснодар, Ростов).
Доля арендопригодной площади в общей площади для современных торговых центров - 60-80% (собственные расчеты по данным сайта http://www.scrussia.ru/).
В ТЦ, размещенных на реконструированных площадях этот коэффициент, как правило меньше. Так в нашем городе в реконструированном, под современный торговый центр, хлебокомбинате он равен 53%.
Операционные расходы в ТЦ - 70-100 дол./кв.м (I кв. 2008 г., расчеты по данным сайта http://www.scrussia.ru/).
Доля стоимости земельного участка в объекте недвижимости (для производственно-складской недвижимости) - 10-50%, больше половины попадает в 20-30% (собственные расчеты, Ставрополь, КМВ).
Для центральных районов Москвы летом 2008 года доля ЗУ в ЕОН до 93,4% (здания старые КС-4 и КС-7, плотность застройки 43%, средний показатель этажности 1,8 (отношение площадей помещений и застройки))
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Добавила Лесёк:
Цитата:Есть интересное исследование по недвижимости с более или менее устойчивыми соотношениями: - выведен коэффициент толщины стен по различным функциям зданий; - выведен коэффициент арендной (продаваемой) площади. Функция Офис Торговля Промышленность Жилье Количество объектов, шт. 93 598 207 643 Коэффициент толщины стен (Sэт/Sзастр) 0,90 0,87 0,93 0,78 Среднее отклонение 3% 7% 4% 11% Коэффициент арендной площади (Sар/Sобщ) 0,81 0,75 Модальное значение 1 - Коэффициент продаваемой площади (Sпрод/Sобщей) - - - 0,81 Среднее отклонение 7% 10% 4% 6% Минимальная площадь, для которой значим коэффициент арендной (продаваемой) площади, кв. м (округленно) 800 1 000 - 430 http://www.avg.ru/pressa/press/2009/5/227
|
|
|
Лесёк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/21/2006
Сообщений: 126
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Ещё на этом же сайте исследование этого года.
Коэффициент L, отражающий долю стоимости земли в стоимости объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) для вновь построенных ОН в г.СПб для различных видов функционального использования:
Использование L без учета НДС* L с учетом НДС** Количество исследуемых объектов
Офисное 20% 17% 44
Торговое 25% 22% 149
Гаражи 16% 14% 54
Досуговое 20% 17% 38
Производственно-складское 19% 16% 84
Жилое (не центр) 15% 13% 74
Жилое (центр) 24% 21% 17
Гостиничное 19% 17% 29
* "L без учета НДС" означает, что при расчете коэффициента L в стоимости строительства нового объекта НДС не учитывался.
** "L с учетом НДС" означает, что при расчете коэффициента L в стоимости строительства нового объекта был учтен НДС.
http://www.avg.ru/pressa/press/2009/4/215
|
|
|
Лесёк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/21/2006
Сообщений: 126
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Я уточнила СНиП, на основе которого было рассчитано соотношение 12 кв. м на 1 чел. для
объектов общественно-делового назначения (упомянутое в предыдущей ветке) - это СНиП 31-05-2003 ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, утвержденный Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 108. Этот коэффициент может быть использован для расчета парковочных мест при новом строительстве при расчете стоимости и обосновании НЭИ незастроенных участков!
|
|
|
Guest |