Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Варианты ответов: Какова доля земельного участка в стоимости ЕОН? (Опрос закрыт)
Вариант Голосов Статистика
менее 20% 0 0%
20-40% 2 28%
40-60% 1 14%
60-80% 0 0%
более 80% 0 0%
нет устойчивой зависимости 4 57%

Опрос. Земля и промышленная недвижимость. Опции · Вид
greyhoka
От: Sunday, November 15, 2009 9:45:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Добрый день.
Тема опроса - доля земельного участка в стоимости объекта производственно-складского назначения.

hint: самый простой, но далеко не самый точный, способ узнать искомую цифру - разделить среднюю стоимость 1 кв.м земельного участка соответствующего назначения на среднюю стоимость 1 кв.м недвижимости соответствующего назначения и, следом, на среднюю плотность застройки в сегменте.

Дополнение: последний вариант следует выбирать, если по вашему мнению, зависимости нет даже в рамках одного региона. То есть, её вообще нет. Никакой.

В начало
 
Ольга Щербакова
От: Sunday, November 15, 2009 10:06:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
greyhoka сообщал(а):
Добрый день.
Тема опроса - доля земельного участка в стоимости объекта производственно-складского назначения.

hint: самый простой, но далеко не самый точный, способ узнать искомую цифру - разделить среднюю стоимость 1 кв.м земельного участка соответствующего назначения на среднюю стоимость 1 кв.м недвижимости соответствующего назначения и, следом, на среднюю плотность застройки в сегменте.



Сергей, доброго времени суток.

Предложение - в данной задаче четко обозначить ограничения.

Для корректности искомого к-та, важны следующие параметры:
1. соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта;
2. коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).
PS
типовые нормативы в СНИПах, для складов класса А и B можно посмотреть в обзорах.

Иначе м.б. ситуация когда "вклад" ЗУ в итоговую стоимость единого объекта недвижимости гора-а-аздо более 60% :)

Еще одно предложение: указать о каком виде права по земеле говорим: собственность, аренда (долгосрочная/краткосрочная) - так же м.б. свои нюансы.

PS
а что мы понимаем под "средней плотностью застройки в сегменте"? п.1. и п.2?
В начало
 
greyhoka
От: Sunday, November 15, 2009 10:57:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Здравствуйте, Ольга.

Цитата:
а что мы понимаем под "средней плотностью застройки в сегменте"? п.1. и п.2?

Первый пункт.
И строения с аномальной плотностью застройки (ангар на участке площадью несколько гектаров, производственный корпус с участком только "под ним"), в любом случае, будут выбиваться из любых соотношений.

Цитата:
Еще одно предложение: указать о каком виде права по земеле говорим: собственность, аренда (долгосрочная/краткосрочная) - так же м.б. свои нюансы.

Убежден, что нет там никаких нюансов. Тем более таких, которые бы на порядок изменяли диапазон искомого значения.
В начало
 
Мисовец
От: Sunday, November 15, 2009 10:59:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Проголосовал за нет устойчивой зависимости и сейчас напишу почему и уверен, что в итоге многие проголосуют так же после этого. :)
Л.А. Лейфер на примере Нижнего изучал долю земли под жилыми многоэтажками, так там доля четко зависела от района города и от этажности. А Вы не указали даже города.
В начало
 
greyhoka
От: Sunday, November 15, 2009 11:06:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Мисовец сообщал(а):
Проголосовал за нет устойчивой зависимости и сейчас напишу почему и уверен, что в итоге многие проголосуют так же после этого. :)
Л.А. Лейфер на примере Нижнего изучал долю земли под жилыми многоэтажками, так там доля четко зависела от района города и от этажности. А Вы не указали даже города.

Странная логика. Очень странная.
В начало
 
Ёж
От: Monday, November 16, 2009 1:12:19 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
greyhoka сообщал(а):

Мисовец сообщал(а):
А Вы не указали даже города.

Странная логика. Очень странная.

отличная логика. Улыбка очень правильная.Улыбка
есть хм... несколько объектов.
*один - находится на ст.м. Белорусская, Москва, старые цеха завода "Слава". сносимые, кстати. хотя цеха, я туда слазил, во вполне пристойном состоянии.(ЗУ от объекта в целом, наверное, 75-80%, ИМХО)
*второй - 15 минут пешком от центра города Воронежа. производственные цеха. "нарезаны" аккурат "под функционирование здания" ЗУ. состояние "на грани рабочего", но эксплуатируемые.(ЗУ от объекта в целом ~ 60-65%)
*третий - малоизвестная станция на краю Курской области, с расположенном на ЗУ группой производственных, вспомогательных, административно-бытовых объектов,разрозненных.(ЗУ от объекта в целом по стоимости менее 5%)
*четвертый - граница Владимирской и Московской областей. производственно-складские объекты. ЗУ нарезаны "под функционирование объекта"(ЗУ от объекта в целом ~35-40%) и... хватит, наверное.
я специально не скажу, какие права в каждом случае на ЗУ, раз подразумевается, что "на порядок" итоговая пропорция не прыгнет, ага. хотя все права - по сути, близки и сравнимы.
никакой "ровной" пропорциональности, на которой можно построить метод распределения и которую вывели, к примеру, американьски специалисты Manvel, Gaffney и Hudson(для нескольких штатов и США в целом) тут явно не прослеживается.

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
greyhoka
От: Monday, November 16, 2009 1:23:57 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Ох, не собираюсь превращать опрос в утомительное перепихивание со спецами по цитированию.
Логику разбирать тоже нет ни времени, ни желания.
Каждый голосует так, как он считает нужным. Только напоминаю, что отсутствие устойчивой зависимости следует выбирать не потому, что так Мисовец сказал. А потому, что вы её не наблюдаете в своем регионе. Конкретно, на своем рынке.
Если наблюдаете, соответственно, выбираете подходящее значение.

Заранее благодарю за участие в опросе.
В начало
 
Ёж
От: Monday, November 16, 2009 1:26:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
greyhoka сообщал(а):

Ох, не собираюсь превращать опрос в утомительное перепихивание со спецами по цитированию.

слив зощитан.

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Павел Тумаков
От: Monday, November 16, 2009 1:30:24 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Цитата:
вывели, к примеру, американьски специалисты Manvel, Gaffney и Hudson


Ну да, только все эти "выведенные" пропорциональности дружно встали и ушли, услышав кейворд "кризис недвижимости"...

Сергею:
Дальше будет хуже. Я предупреждал.
Если склад поместить в Антарктиду, то вклад ЗУ в его стоимость будет много больше минус цены возведения склада: его еще туда доставить ведь надо.
Ну а если речь идет, как в свое время М.Жванецкий говорил, "дайте мне один метр госграницы в аренду. Больше не надо - мне главное, чтобы чемодан пролезал", то тут вклад ЗУ может быть много больше 100%...


Хочешь вести работу по-серьезному, ставь вопросы точнее. Иначе, при широкой постановке - либо будут бесконечные диапазоны, либо (неозвученные авторами) умолчания - о которых ты и не догадываешься, либо авторы будут цитировать вещи, взятые наобум из третьих источников, - поскольку только по ним они достаточно некомпетентны, чтобы верить в справедливость.


Вот примерная корректная формулировка вопроса:

Какой насегодня видится доля стоимости ЗУ в складской недвижимости вблизи развитых городских агломераций (тут: имеются ввиду не только миллионники, но и крупные промышленные и торговые центры или "пучки городов") - на расстоянии до 15 км от городской черты, при наличии коммуникаций, без проблем с оформлением собственности и без обременений

Правда, если я че правильно помню в комбинаторике, количество веток в твоем разделе будет чуть больше чем во всем рунете...

Отсюда вывод.
Сначала спроси людей о целях.
Потом сузишь круг задач.
Потом уже откроешь ветки под них.
А и иначе - флуд, флейм, сплошное недопонимание и каждый безусловно крут, а задача не решается.

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Ёж
От: Monday, November 16, 2009 1:44:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
Павел Тумаков сообщал(а):
Цитата:
вывели, к примеру, американьски специалисты Manvel, Gaffney и Hudson

Ну да, только все эти "выведенные" пропорциональности дружно встали и ушли, услышав кейворд "кризис недвижимости"...

не уверен. но и спорить не буду. в одном из трудов было хитрое допущение, о постепенном росте стоимости "востребованных" земель(дададададад, я помню за "крысис"), с одновременным падением стоимости здания. выведенные в итоге 40% являются "средним по больнице"


Павел Тумаков сообщал(а):

Вот примерная корректная формулировка вопроса:
Какой насегодня видится доля стоимости ЗУ в складской недвижимости вблизи развитых городских агломераций (тут: имеются ввиду не только миллионники, но и крупные промышленные и торговые центры или "пучки городов") - на расстоянии до 15 км от городской черты, при наличии коммуникаций, без проблем с оформлением собственности и без обременений

добавьте еще ограничения:
с учетом капитальности
в рабочем состоянии
не в центре населенного пункта
в наличии ж/д ветка и асфальтовое покрытие до объекта.

и будет совсем красиво, можно брать попкорн и смотреть как столбики опроса будут ползать.Улыбка


"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Ольга Щербакова
От: Monday, November 16, 2009 10:17:38 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
Сергей,
попробую дать диапазон...

соотношение земля к стоимости примерно 1:3
объект:
типовой складской комплекс
НЭИ соответствует текущему
местоположение - миллионик или около того (н-р, 500 тысячник)
затоваривания на рынке складов нет (т.е., например, не Казань :)
комуникации все
инфраструктура вся
избыточной земли нет
права на землю - собственность
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005