|
|
|
Хашимов Сухроб
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/22/2009
Сообщений: 20
Местонахождение: Ташкент
|
Дорогие коллеги. помогите мне разобраться с этими корректировками. правильно ли я сделал расчетов. Вложения:
 Поправки.xls 71 KB, загружено: 1,096 раз.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Хашимов Сухроб сообщал(а):Дорогие коллеги. помогите мне разобраться с этими корректировками. правильно ли я сделал расчетов.
Ну, тут такая проблема: построенный мною график по Вашим данным показал, что зависимость цены метра от площади в Вашем случае линейна на участке 30-100 м2. Да, обычно график зависимости удельной цены от площади линеаризуется в логарифмических координатах, но не всегда и потому, сначала нужно не логарифмировать, а построить график и посмотреть на него.
Вторая проблема то, что Вы взяли расстояние от центра, видимо, по карте, не обращая внимания на окружение. А город это неоднородная среда. Там расстояние от центра не один показатель. Там роль играют и другие важные ориентиры: дороги, перекрестки, школы и торговые центры и т.п. На удалении 10 км от центра роль центра для объекта незначительна, а вот рядом может быть другой важный объект... Поэтому фактор расстояние лучше моделировать не как расстояние в км, а как фактор места расположения в баллах, где надо учитывать все факторы расположения, а не только расстояние до центра. Не всем нужен центр, скажем так.
Ну и я
1. Удалил лишние листы из файла
2. Построил модель и графики. Модель не значима по расстоянию (см. выше), но так то уже неплохая. Присвойте метки местам расположения и должно получиться.Вложения:
res.xls 36 KB, загружено: 1,066 раз.
|
|
|
Хашимов Сухроб
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/22/2009
Сообщений: 20
Местонахождение: Ташкент
|
господин Василий Григорьевич покажите мне как можно рассчитать по вашим таблицам формулу корректировок на плошадь и местоположение
|
|
|
Ерихов Алексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/15/2007
Сообщений: 26
Местонахождение: Волгоград
|
НАсколько я понимаю, это живой пример? А о чем идет речь? Что за объекты площадью порядка 60 квадратов? Жилая? Тогда одни факторы, торговая? ну очень мало. складская - еще меньше. Что у вас в центре происходит, чтобы только этот фактор использовали? Город какой? Для Москвы 10 км - это мизер, для Урюпинска - уже даже и не окраина (пример хрестоматийный, не в обиду любимому мной городу...). Регрессия - это инструмент, нельзя же им вот так просто пользоваться! Все равно что лазерной рулеткой с точностью до миллиметра вымерять площадь квартиры и сравнивать потом с аналогами, точность которых в лучшем случае до метра!
Человек, которому повезло - это человек, который делал то, что другие только собирались сделать.
|
|
|
Хашимов Сухроб
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/22/2009
Сообщений: 20
Местонахождение: Ташкент
|
Центр это центр Ташкента (Сквер Амира Темура). Все аналоги двухкомнатные квартиры.
|
|
|
Перлин
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 341
Местонахождение: Moscow
|
Хашимов Сухроб сообщал(а):Центр это центр Ташкента (Сквер Амира Темура). Все аналоги двухкомнатные квартиры.
А почему Вы измеряете местоположение от Сквера, ведь и Дархан привлекателен и район Центральной площади, а это пару километров. Получается у Вас что Кара-су будет лучше (дороже) чем ТТЗ, мне кажется что это не так.
Аналоги нужно брать локально в районе, не нужно искать корректировки в математических формулах между сквером и парком победы.
Для Ташкента когда рынок не так развит, как в Москве, с учетом некоторой кризисной ситуацией, считаю невозмажным брать одни и теже аналоги для поиска зависимости цены от расстояния и от площади одновременно.
Вывод: подбирать аналоги в одной части города и корректировать на площадь.
поднимаясь по дереву жизни, обходи сук и не слушай дятлов.
Оценивать должен тот - кто умеет. Кто не умеет и много вопросов задает - тому нужно заниматься чем-нибудь, но не оценкой....
Для начала нужно получить опыт в других областях, а также научиться анализировать и работать с документами, и тогда может быть получиться оценивать правильно.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Хашимов Сухроб сообщал(а):господин Василий Григорьевич покажите мне как можно рассчитать по вашим таблицам формулу корректировок на плошадь и местоположение
Да я даже и не товарищ, наверное :)
Поправка на площадь вытекает из уравнения, показанного на графике: -9,8022*(So-Sa), тут всё просто. Корректировка на место не может быть обоснована, пока место не станет значимым фактором модели, но в принципе, если бы по модели место было значимо, то, разумеется, корректировка была бы 19,447*(Mo-Ma)
Ещё хочу добавить, что регрессионный анализ должен начинаться и заканчиваться пониманием экономической картины зависимости цены от тех или иных факторов. Именно это игнорируют критики КРА, т.к. не понимают, что построив модель, или начиная её строить, мы выдвигаем гипотезы, которые потом проверяем. Тогда как при прямом сравнении мы тоже, разумеется, выдвигаем гипотезы, но дальше мы используем их для внесения поправок без проверки, и часто вопреки собранным данным.
|
|
|
Хашимов Сухроб
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/22/2009
Сообщений: 20
Местонахождение: Ташкент
|
люди добрые у кого есть методички по использования КРА в сравнительным подходе.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Хашимов Сухроб сообщал(а):люди добрые у кого есть методички по использования КРА в сравнительным подходе.
Таких методичек в общем-то нет. Была статья С.В. Пупенцовой в журнале Проблемы недвижимости, №1 за 2002 год, она есть где-то в сети, которая по сути, наряду с другими статьями такого рода, является формальным основанием применения КРА в оценке. КРА, разумеется, это сравнительный подход в наших оценочных терминах, хотя я вот жду не дождусь, кто же первый применит КРА в доходном подходе для расчета ставки капитализации для объекта с конкретными характеристиками, а не для экономики РФ в целом... Готов сам заняться, аналогов нет.
Аналогичные статьи Анисимовой, Анисимовой и Баринова, Тех же и Грибовского, как видите, давно на этом сайте. Любой учебник по регрессионному анализу для экономических специальностей из библиотеки тоже будет полезен. Ну а вообще вопрос о методике применения КРА это практически, вопрос о применении математики. Разбираться надо в теме, а не методике.
|
|
|
Хашимов Сухроб
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/22/2009
Сообщений: 20
Местонахождение: Ташкент
|
да вы правы Василий Григорьевич. я вот изучаю, но очень трудно понять
|
|
|
Guest |