Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка узкоспециализированных имущественных комплексов и активов
»
Оценка имущественного комплекса для залога
|
|
|
Романов М.
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2007
Сообщений: 6
|
Правильно ли я понимаю, что стоимость имущественного комплекса – это стоимость зданий, сооружений, машин и т.д.
А стоимость бизнеса – это стоимость юридического лица.
Соответственно, в рамках доходного подхода оценки стоимости имущественного комплекса, необходимо учитывать мощность предприятия, загрузку, затраты связанные только с выпуском продукции, ставки дисконтирования для собственного капитала. Все это характеризует потенциал имущественного комплекса или его стоимость.
Учет других составляющих (оборотный капитал, обязательства и т.д) относится уже к оценке бизнеса конкретного юридического лица.
Заранее благодарю за комментарии
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Примерно так.
Доходы надо брать исходя из НЭИ комплекса, т.е. безотносительно его загрузки конкретным собственником, а на основе эффективных среднерыночных показателей.
Расходы - надо учитывать все, в смысле не только прямые, но и косвенные, но опять же занормированные исходя из среднерыночных показателей.
В результате вы считаете бизнес, основанный на эксплуатации имущественного комплекса. В бизнесе конечно же в образовании доходов будут участвовать не только основные средства, но и оборотные средства, нематериальные активы. Соответственно, если у вас комплекс состоит только их основных средств, то необходимо будет потом их отнять, чтобы получить в остатке стоимость основных средств.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Романов М.
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2007
Сообщений: 6
|
А зачем учитывать в расчетах то, что в дальнейшем необходимо будет исключить (имеется ввиду оборотные средства, нематериальные активы).
Помимо этого упоминаемые активы характеризуют деятельность конкретного собственика, что при оценке имущества лишнее.
Ведь при оценке недвижимости мы учитываем доходы от аренды и операционные расходы и все.
Так и в этой ситуации может быть необходимо учитывать доход исходя из мощности предприятия (которая определяется именно основными средствами) и операционные расходы.
Или есть "подводные камни"
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Романов М. сообщал(а):Так и в этой ситуации может быть необходимо учитывать доход исходя из мощности предприятия (которая определяется именно основными средствами) и операционные расходы.
Или есть "подводные камни"
Вот смотрите.
В отрасли, например мороженого, мощностей в 2 раза больше чем производится продукции. В стране.
И на конкретном предприятии тоже.
И переспективы не сулят заметного роста спроса/сбыта.
Если оценивать исходя из мощности предприятия, стоимость получится завышенная.
Не так ли?
Кто будет покупать имущественный комплекс (ещё говорят - комплекс имущества)? Профильный инвестор.
И он считает свою доходность/окупаемость проекта.
Это слишком пересекается с бизнесом. Хоть и не покупка юр. лица.
Можно конечно говорить о НЭИ. Планировать загрузку пустующих площадей морозильных складов мороженной рыбой и овощами; сдачу избыточных производственных площадей в другую аренду и т.д.
Но смотреть на востребованность этого всего рынком.
Удастся ли загрузить все мощности и сдать в аренду все площади на 100%?
Если вы считаете что да - обоснуете это - делайте так.
Если же вы принимаете гипотетического покупателя/инвестора/нового собственника за среднестатистического (со среднерыночными показателями и без выдающегося персонального гудвила) - то стоимость максимальная должна корректироваться на типичный внешний износ. Возможно, на сложившуюся в месте оценки недозагрузку, конкурентную среду, ощущения игроками рынка перспективы.
Это не самый простой вопрос. Два имущественных комплекса рядом (торговых центра, бизнес центра, гостиницы, ресторана, АЗС) имеют разные финансовые показатели - а рыночную стоимость? Одинаковую или разную? Тут мнения разделятся. Наверно.
 
Но вот кредитор - будет смотреть текущую доходность залога! И если за прошедшие полгода арендаторов в ТЦ стало меньше, и арендная ставка снизилась - то залоговая стоимость будет банком (например Сбербанком) понижена. Несмотря на возросший индекс перехода цен СМР и проданный неподалеку за хорошую цену похожий ТЦ.
Хотя и не бизнес. Но ДП не исходя из максимально возможных поступлений (номинальной мощности), а хотя бы среднерыночных, но лучше не средне- а поконкретней (даже текущие лучше воспринимаются).
Хотя есть маститые апологеты расчета стоимости предприятий по паспортной мощности. Но, по-моему, они в сильном меньшинстве.
ИМХО.
|
|
|
Палладия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 413
Местонахождение: Поволжье
|
В состав имущественного комплекса автомашины не входят, но может входить оборудование (имеется ввиду кроме зданий и сооружений) - если это оборудование технологически связано (единая производственная линия) и находится в разных зданиях.
А в жизни часто прозводственные или строительные базы регистрируют как имущественный комплекс, чтобы сэкономить на госпошлине (не платить за каждый).
Смотрите основание для выдачи свидетельства, так и узнаете что в него входит.
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Палладия сообщал(а):В состав имущественного комплекса автомашины не входят.
Почему? На чем такое мнение основано? А если предприятие автотранспортное, и автомобили - львиная доля активов?
|
|
|
Стахий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
|
Романов М. сообщал(а):Правильно ли я понимаю, что стоимость имущественного комплекса – это стоимость зданий, сооружений, машин и т.д.
Палладия сообщал(а):В состав имущественного комплекса автомашины не входят, но может входить оборудование (имеется ввиду кроме зданий и сооружений) - если это оборудование технологически связано (единая производственная линия) и находится в разных зданиях.
Если быть предельно точным, то ст. 132 ГК РФ гласит:
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поэтому:
loser сообщал(а):ещё говорят - комплекс имущества
так, наверное, правильнее, если речь идет только об ОС.
- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
|
|
|
Палладия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 413
Местонахождение: Поволжье
|
ЕСли предприятие автотранспортное, то автотранспорт регистрируется в ГИБДД, а не в регпалате. Да и они не являются технологически связанными - продажа одной единицы не нарушает технологического процесса.
Может ваш заказчик имел ввиду не оценку имущественного комплекса, а оценку бизнеса (тогда машины тоже надо оценивать).
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Стахий сообщал(а):loser сообщал(а):ещё говорят - комплекс имущества так, наверное, правильнее, если речь идет только об ОС.
Собственно - банковская придумка. Они ведь тоже понимают (юристы им говорят), что "имущественный комплекс" - это предприятие/бизнес. А в залог берут имущество...
Насчет автомашин. Если основной вид деятельности предприятия - автоперевозки, то стоимость автотранспорта может составить половину валюты баланса. И больше, если они ещё и приторговывают импортными грузовиками, и держат их в строке "Запасы".
Палладия сообщал(а): Да и они не являются технологически связанными - продажа одной единицы не нарушает технологического процесса.
А двух единиц?
Это не аргумент.
|
|
|
Сергей Смоляк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 421
Местонахождение: Москва
|
Романов М. сообщал(а):Правильно ли я понимаю, что стоимость имущественного комплекса – это стоимость зданий, сооружений, машин и т.д.
А стоимость бизнеса – это стоимость юридического лица.
Соответственно, в рамках доходного подхода оценки стоимости имущественного комплекса, необходимо учитывать мощность предприятия, загрузку, затраты связанные только с выпуском продукции, ставки дисконтирования для собственного капитала. Все это характеризует потенциал имущественного комплекса или его стоимость.
Учет других составляющих (оборотный капитал, обязательства и т.д) относится уже к оценке бизнеса конкретного юридического лица.
Заранее благодарю за комментарии
В общем, вы понимаете правильно. Только тут есть три закавыки.
1. Учитывать мощность предприятия надо, только это не означает, что надо исходить из 100%-го использования мощности. На Западе загрузка мощностей в промышленности примерно 50-70% (по годам может сильно колебаться). Это примерно то же самое, как при оценке бульдозера не стоило бы в общем случае исходить из его трехсменной работы 365 дней в году.
При этом желательно исходить и из рациональных уровней загрузки отдельных элементов комплекса. Вполне возможно, что есть оборудование, которое практически не используется (когда-то было нужно, а сейчас нужда в нем практически отпала). МСО рекомендуют ориентироваться на наиболее эффективный способ продажи имущества, так что вполне может оказаться, что часть имущества можно продать "россыпью", а остальное - в комплексе.
2. Одним из видов имущества являются запасы сырья и готовой продукции. Их обязательно надо включать в состав имущественного комплекса, хотя они и отражаются в оборотном капитале.
3. Определитесь точнее, нужна ли вам стоимость имущественного комплекса или стоимость бизнеса.
|
|
|
Романов М.
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2007
Сообщений: 6
|
Зададим себе вопрос, что банку интересно брать в качестве залога. Думаю, в целом и в моем случае в частности, в этот перечень войдут только здания, сооружения и машины, оборудование. Поскольку все здания и оборудование в совокупности представляют собой имущественный комплекс, рассматривать все по отдельности не имеет смылса. Так как ряд сооружений и оборудования по определению не имеют рынка. Соответственно не будут учитываться при оценке, что не правильно.
Также если предположить продажу зданий по отдельности, то их реализация возможна только на региональном рынке, активность которого "никакая", а имущественный комплекс это уже по крайней мере рынок центральной части России.
Поэтому, когда все предлагаемое в залог имущество представляет собой имущественный комплекс и оценивать надо имущественный комплекс. Оценка которого, рамках доходного подхода, основана на определении мощности предприятия и затрат на производство (понятно, что не 100% - надо анализировать).
Но почему многие считают, что на величину имущественного комплекса влияют долги, права требования и пр.
Если следовать этой логике то тогда необходимо учесть и уставный капитал и нераспределенную прибыль и денежные средства и....
"Камень и железо" долгов и прочего не имеет. Все это относится к юридическому лицу. И юридическое лицо и его учредители будут отвечать по долгам.
И если банк дает задание оценить имущество, то надо имеено это и делать. А вопросы финансового состояния владельца это уже дело банка.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Романов М. сообщал(а): И если банк дает задание оценить имущество, то надо имеено это и делать. А вопросы финансового состояния владельца это уже дело банка.
Банки не всегда понимают, какое имущество они берут в залог и что они будут с этим делать. Вот, реальная ситуация: банк взял в залог имущество нефтебазы:
Причем в договоре залога не было даже слова "комплекс", а был длинный список емкостей, в т.ч. подземных, насосов, труб с указанием длины, и была даже асфальтированная площадка.
На этапе дефолта по кредиту юристы банка также не напряглись особо и в итоге на экспертизу пришло определение суда: какова рыночная стоимость имущества, указанного в таблице и там, например:
Площадка наливная, 24 м2
И т.к. ЗУ тоже в залоге, а рынка элементов нет, эксперт считает полную восстановительную стоимость с учетом фундаментов и монтажа, потм присваивает её износ по состоянию, а состояние там нормальное. И получаются десятки миллионов, по идее сотни..., по которым, конечно, банк ничего не продаст. Да ещё и залогодатель, если захочет, сможет отвинтить и унести с десяток труб и насосов, не указанных в договоре залога и, соответственно, в оценке.
Реальный случай.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Ну да, В.Г., бывает такое.
Сам оценивал нефтебазу по заказу банка.
Но банк (управляющий) отдавал себе отчет во всём Вами сказанном... 
Меня попросили (ну заказали) назвать объект оценки "комплекс имущества". И посчитать - вот если б он работал, как на дату оценки - сколько бы стоил "на рынке".
Мы поговорили с управляющим - мол, у собственника этот бизнес давно и он в нём понимает. Имеет связи, опыт, наработанных поставщиков, отличный сбыт (сеть АЗС).
Вероятных покупателей такого залога немного и, возможно, в текущем использовании нефтебаза стоит больше чем, если банк её будет реализовывать, даже грамотно. И уж конечно не кусочками...
Банк берет.
Анализируя с разных сторон.
Имея также разностороннюю мотивацию. И заручившись разрешением вышестоящего офиса.
Всё-таки залоги берут не только из расчета - за сколько можно будет продать.
Ну а в деталях, Вы опять верно рассказываете, - на каждую единицу со свидетельством о гос регистрации пришлось разбросывать общую стоимость.
Но можно ведь делать оговорки - что вот мол - только исходя из таких вот соображений, то да сё, условно, идя навстречу пожеланиям заказчика...
Потом ещё и СК подкатила - какие им страховые суммы писать на каждую инвентарную единицу. А что делать!? 
Банк не так уж хотел брать в залог "бизнес". На него ведь свидетельства о гос регистрации права не было... 
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Мисовец сообщал(а):
Банки не всегда понимают, какое имущество они берут в залог и что они будут с этим делать.
А мотивация у банкиров другая. Они не думают о том что они будут делать с залогом. Они думают - насколько потеря заложенного имущества существенна и критична для заемщика? Сделает ли заемщик все возможное чтобы не допустить просрочки платежа и потери залога?
Именно так стоит вопрос каждый раз на кредитном комитете.
И это правильно!
Если банк изначально нацелен и думает о том чтобы получить в свою собственность заложенное имущество, это близко к рейдерству. Я бы в такой банк за кредитом поостерегся бы идти.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
mir сообщал(а):А мотивация у банкиров другая. Они не думают о том что они будут делать с залогом. Они думают - насколько потеря заложенного имущества существенна и критична для заемщика? Сделает ли заемщик все возможное чтобы не допустить просрочки платежа и потери залога?
Именно так стоит вопрос каждый раз на кредитном комитете.
Да думают и о реализации...
Ещё могут думать - и без залога - будут ли у заемщика возможность и желание гасить кредит.
И так далее. Но, конечно, банк как бы не ломбард.
mir сообщал(а):Если банк изначально нацелен и думает о том чтобы получить в свою собственность заложенное имущество, это близко к рейдерству. Я бы в такой банк за кредитом поостерегся бы идти.
И остерегаются. Прямо так и говорят - да ну его нафиг, отнимет бизнес.
|
|
|
нормировщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/28/2010
Сообщений: 266
Местонахождение: Протвино
|
Не знаю как у Вас, но в уездном городе Московской области не известны случаи кредитования бизнеса. все кредитуют то, что можно реализовать на рынке. Ко мне часто подходят предприниматели с вопросом: кто даст кредит под бизнес? Ответа нет, пока. Скажите у Вас кредитуют бизнес и какие банки?
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|