|
|
|
aspirant
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/17/2009
Сообщений: 48
Местонахождение: Москва
|
Добрый день коллеги!
В общем ситуация такая:
компания арендует большой ЗУ (по факту это бывший колхоз) у физ. лиц, которые принадлежат им на праве собственности (физ. лиц больше 500). Арендатор хочет заложить свое право аренды в обеспечение при кредитовании.
Как оценивать такое право?
Оценивать право аренды на каждый-это конкретный ахтунг!
Я вот думаю оценить методом рекапитализации (аналогов в виду масштабов и особенностей не подобрать) весь целиком (договор аренды один и в принципе это логично).
Разбить участок на подкатегории в зависимости от рельефа и наличия насаждений, чтобы получить более-менее адекватную урожайность! Думаю,-стоит ли оно того? Какая будет погрешность если этого не делать? Все равно урожайность вещь субъективно-объективная по природе вещей!
И если у меня долгосрочная аренда, то получается по аналогии с недвижкой надо все прогнозировать и приводить?
Вообще говоря у меня пробел с правом аренды ЗУ, так что если кто готов поделиться отчетом-я был бы признателен! (естессьно небезвозмездно)!
|
|
|
Гувер
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 159
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
"Конкретный ахтунг" ждёт залоговиков того банка, который захочет воспользоваться таким залогом. Механизм продажи такого залога "в случае чего" представляете себе?
102 сообщения на старом форуме
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Мне видится такой вариант, но сомневаюсь, что он устроит Вас, банк и заказчика, поскольку, с большой вероятностью даст стоимость права аренды равную нулю, или очень небольшую:
Капитализировать не доход от использования, а разницу между фактической ставкой аренды (договора, надеюсь, заказчик даст для анализа) и рыночной (данные конечно закрытые, но при определенных связях в сельскохязяйственной среде получить данные по аренде аналогичных паев можно, в селах у всех паи есть, и большинство их сдает, за что и получает, грубо говоря: "мешок муки, два мешка комбикормов, и сноп сена"). Если будет достаточно рыночных данных можно будет и корректировки увидеть, и по каким параметрам нужно корректировать догадаться...
|
|
|
aspirant
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/17/2009
Сообщений: 48
Местонахождение: Москва
|
2 Гувер
Оно мое дело какое: определить рыночную стоимость права аренды, а уж какой они там дисконт в банке заложат и как будут договариваться о легитимности данного залога - то есть не моя головная боль, я их собссно предупредил об данной ситуации! Но там по-ходу "все решено".
2 Mir
даже больше скажу, есть один аналог, правда раза в 3 меньше по площади, но примерно совпадает соотношение пашни/пастбища и известна ставка аренды по нему. Однако как это использовать - информация то по сути закрытая и подтверждения ей не найти.
Ваш вариант к сожалению как Вы понимаете не устроит в первую очередь заказчика вообще никак!
Время пока есть-вот сижу, думаю, придумываю!
Может у кого еще идеи какие есть?
|
|
|
Guest |